Оценка собственности Российская нормативно-правовая база процесса оценки 18. 02. 2013 1
Ф Е Д Е Р А Л Ь Н Ы Й З А К О Н ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 29 июля 1998 года N 135 -ФЗ Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года 2
Ф Е Д Е Р А Л Ь Н Ы Й З А К О Н (в ред. Федеральных законов от 21. 12. 2001 N 178 -ФЗ, от 21. 03. 2002 N 31 -ФЗ, от 14. 11. 2002 N 143 -ФЗ, от 10. 01. 2003 N 15 -ФЗ, от 27. 02. 2003 N 29 -ФЗ, от 22. 08. 2004 N 122 -ФЗ, от 05. 01. 2006 N 7 -ФЗ, от 27. 07. 2006 N 157 -ФЗ, от 05. 02. 2007 N 13 -ФЗ, от 13. 07. 2007 N 129 -ФЗ, от 24. 07. 2007 N 220 -ФЗ, от 30. 06. 2008 N 108 -ФЗ, от 07. 05. 2009 N 91 -ФЗ, от 17. 07. 2009 N 145 -ФЗ, от 27. 12. 2009 N 343 -ФЗ, от 27. 12. 2009 N 374 -ФЗ, от 22. 07. 2010 N 167 -ФЗ, с изм. , внесенными Федеральным законом от 18. 07. 2009 N 181 -ФЗ) 3
Федеральные стандарты оценки o o ФСО № 1"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256 ФСО № 2 : "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255 ФСО № 3 : "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254 ФСО № 4: «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508 4
Федеральные стандарты оценки o o ФСО № 5: «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238 ФСО № 6: «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628 Проект ФСО № 7 «Оценка стоимости акций, долей участия, в уставном (складочном) капитале (бизнеса)» Проект ФСО № 8: «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности» 5
Международные стандарты оценки 2000 2007 6
Саморегулируемые организации Статья 15. Обязанности оценщика (в ред. Федерального закона от 27. 07. 2006 N 157 -ФЗ) Оценщик обязан: быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков; http: //sroroo. ru http: //smao. ru 7
Стандарты СРО Саморегулируемые организации вправе разрабатывать собственные локальные нормативно-правовые акты: стандарты и правила оценочной деятельности, не противоречащие федеральному законодательству, например: o o o ССО РОО 2010 Свод стандартов оценки 2010 ОБЩЕРОССИЙСКОЙ ОБЩЕСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ» Правила деловой и профессиональной этики И т. п. 8
Процесс оценки собственности o o o Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке. 9
Отчет об оценке o Отчет об оценке. Документ, который содержит указания относительно задания, базы и цели оценки, а также результаты анализа, приведшего к заключению о стоимости. Отчет может также содержать объяснение аналитических процедур, используемых при проведении оценки, и предоставлять используемую в анализе значимую информацию. Отчеты об оценке могут иметь устную или письменную форму. Тип, содержание и объем отчета меняются в зависимости от предполагаемого пользователя, законодательных требований, типа имущества, характера и степени сложности задания на оценку. 10
Виды отчетов об оценке o o Единые Стандарты профессиональной оценочной практики (Стандарты оценки США) предусматривают два вида оценок: полные и ограниченные. Различие между полными и ограниченными оценками зависит от объема выполненной работы по сбору и анализу данных при оценке. Отчет об оценке Устный отчет Письменный отчет по форме Показание экспертизы, представленное под присягой или в суде, считается устным отчетом. развернутый исчерпывающий 11
Формы отчетов об оценке o Единые Стандарты профессиональной оценочной практики (Стандарты оценки США) предусматривают три формы отчетов об оценки: Формы отчетов об оценке содержит подробные описания Исчерпывающий отчет об оценке данных, доводов и анализа, которые использовались для получения заключения о стоимости Краткий отчет об оценке содержит частично описательную информацию, но не полностью Экспертное заключение об оценке практически не содержит описательной информации 12
Отчет об оценке o Отчет по форме может быть отнесен либо к кратким отчетам, либо к экспертным заключениям в зависимости от степени детализации и количества обосновывающей документации. o Отчеты по форме обычно обслуживают потребности финансовых институтов, страховых компаний и правительственных учреждений США. o Формы все шире применяются в оценках как жилых, так и нежилых имуществ 13
Отчет об оценке o Развернутый отчет. в кратком отчете или в экспертном заключении некоторые вопросы могут быть рассмотрены менее подробно, отчет должен содержать достаточную информацию, чтобы подвести читающего к выводам оценщика. Как и в случае устного отчета, оценщик, который составляет краткий отчет или экспертное заключение об оценке, должен хранить все записи и данные в досье вместе с полным конспектом анализа, выводов и суждения о стоимости. 14
Отчет об оценке o Исчерпывающий отчет предназначен для того, чтобы давать ответы в письменной форме на вопросы предполагаемого пользователя и обосновывать эти ответы фактами, доводами и выводами. Исчерпывающий отчет об оценке должен подводить читающего к выводам оценщика, приводя адекватные, относящиеся к делу подтверждающие данные и логический анализ. Исчерпывающий отчет сводит воедино фактические данные и методы оценки, а также методы, которыми оценщик пользовался в рамках процесса оценки, чтобы прийти к конечной стоимости или другому выводу. 15
Виды отчетов об оценке согласно РОО o o Устный отчет. Результаты оценки, устно сообщаемые клиенту и представляемые суду либо в качестве показаний экспертов, либо посредством заявления. Отчет, излагаемый клиенту устно, должен быть подтвержден рабочим файлом и — как минимум — сопровождаться письменным резюме оценки. Письменный отчет. Результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной форме, включая электронную форму. Письменные отчеты могут представлять собой подробные документы, содержащие все исследованные материалы и проведенный анализ для установления заключения о стоимости, или сокращенные документы, такие как периодические переоценки, типовые формы, используемые государственными и другими агентствами, или письма клиентам. 16
Оформление результатов оценки o o в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); 17
Оформление результатов оценки o o содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности) состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); 18
Оформление результатов оценки o отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) 19
Хранение отчета об оценке o Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. o Общий срок исковой давности устанавливается в три года (Статья 196. Глава 12. ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ Гражданский кодекс РФ (ГК РФ Часть 1 ) от 30. 11. 1994 N 51 -ФЗ) 20
Требование ФСО к содержанию отчета об оценке o o o o o основные факты и выводы задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки сведения о заказчике оценки и об оценщике. допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; применяемые стандарты оценочной деятельности описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. описание процесса оценки объекта оценки согласование результатов 21
Структура отчета об оценке o o o Письмо-заключение 1. Общие сведения 2. Описание объекта оценки 3. Анализ рынка объекта оценки 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 5. Понятие рыночной стоимости 6. Расчет рыночной стоимости объекта оценки 7. Согласование результатов оценки 8. Оценочное заключение Перечень использованной литературы Приложения 22
o Содержание отчета об оценке 23
Письмо-заключение Сопроводительное письмо Уважаемый Иванович! На основании договора № __ от «__» _____ 20__ г. на оказание услуг по оценке была произведена оценка рыночной стоимости объекта оценки _______по состоянию на «__» ______ 20__ г. Согласно проведенным расчетам и предоставленной информации Оценщик пришел к выводу, что: Рыночная стоимость объекта оценки _______по состоянию на «__» ______ 20__ г. составляет: Х ХХХ (Х миллионов Хсот Хдесят Х тысяч) рублей. * *Примечания. 1. В соответствии с понятием рыночной стоимости, определенным 135 -ФЗ от 27. 07. 1998 г. (в действующей редакции), в рыночной стоимости учитываются все косвенные налоги, в том числе НДС. 2. Рыночная стоимость является величиной, которая формируется рынком и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником объекта оценки. 3. В соответствии с п. п. 7 п. 2 ст. 149 части II НДС от реализации жилых домов, помещений, а так же долей в них не взимается Все расчеты и оформление отчета выполнены в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 г. (в действующей редакции) и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, 255, 256: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3. Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу. Директор Подпись 24
1. Общие сведения 1. 1. Основные факты и выводы Общая информация, идентифицирующая объект оценки Вид объекта оценки Местоположение объекта оценки Результаты оценки, итоговая величина стоимости объекта оценки: Наименование объекта Стоимость по затратному подходу, руб. Стоимость по сравнительному подходу, руб. Стоимость по доходному подходу, руб. Итоговая величина рыночной стоимости, руб. 25
1. Общие сведения 1. 2. Задание на оценку Объект оценки Основание для выполнения работ Договор на проведение оценочных услуг Имущественные права на объект оценки Цель оценки Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения Вид стоимости Дата оценки Срок проведения оценки Дата составления отчета Допущения и ограничения 26
1. Общие сведения 1. 3. Сведения о Заказчике для физических лиц Фамилия Имя Отчество * Документ, удостоверяющий личность * Адрес регистрации Контакты для юридических лиц Организационно-правовая форма * Полное наименование * Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) * Дата присвоения ОГРН * Местонахождение юридического лица * * Поле обязательно для заполнения, в соответствии с ФСО-3 27
1. Общие сведения 1. 4. Сведения о Оценщике Фамилия Имя Отчество Документ, удостоверяющий личность Членство в СРО Данные диплома о высшем образовании Сведения о повышении квалификации Сведения о страховании ответственности при выполнении оценочной деятельности Стаж работы в оценочной деятельности Организационно-правовая форма юридического лица * Полное наименование * Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) * Дата присвоения ОГРН * Местонахождение юридического лица * * Поле обязательно для заполнения, для оценщиков, работающих на основании трудового договора Для оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность самостоятельно поля не обязательны 28
1. Общие сведения 1. 5. Допущения и ограничивающие условия 1. 6. Применяемые стандарты оценочной деятельности Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Стандарты саморегулируемой организации, например ССО РОО 2010 и т. п. 1. 7. Процедура оценки 1. 8. Термины и определения (общие понятия и определения, обязательные к примене 5 нию в соответствии с ФСО-1 разд. II и ФСО-2(п. п. 7 -10) 29
2. Описание объекта оценки o o Согласно ФСО-3 в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: количественные и качественные характеристики объекта оценки данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; 30
2. Описание объекта оценки В практике оценочной деятельности распространена следующая структура информации об объекте оценке: 2. 1. Внешнее окружение объекта оценки 2. 1. 1. Краткие итоги социально-экономического развития РФ 2. 2. Анализ Региона 2. 2. 1. Общая характеристика Пермского края 2. 2. 2. Общая характеристика г. Перми* 2. 2. 3. Общая характеристика состояния экономики 2. 3. Обзор отрасли 2. 4. Количественные и качественные и характеристики объекта оценки, например, финансовый анализ предприятия * Если объект оценки расположен на территории г. Перми 31
Скачать презентацию Оценка собственности Российская нормативно-правовая база процесса оценки 18.
Оценка собственности Лекция 2.ppt