Оценка собственности Метод дисконтированных денежных потоков 20. 03. 2012 1
Основные этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков 1. Определяется прогнозный период. 2. Прогнозирование величин денежных потоков 3. Определение ставки дисконтирования 4. Расчет стоимости реверсии. 5. Определение рыночной стоимости 2
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF – discounted cash flow). o рассчитывается доход от предполагаемого использования объекта оценки на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода n – горизонт расчета, лет; CFi – величина годового денежного потока i-го года прогнозного периода, руб. ; R – ставка дисконтирования, %; Vterm – стоимость в постпрогнозный период. 3
1. Определение прогнозного периода o В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет. 4
2. Прогнозирование денежных потоков Проводится на основе o а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; o б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; o в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. 5
o o o При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток после уплаты налогов. 6
3 Расчет ставки дисконтирования o o Определяется методами: Кумулятивный (Build-up) Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) n n Модель ценообразования финансовых активов (CAPM) Арбитражная модель ценообразования (ATM) 7
4 Определение размера Реверсии o o o Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 8
Расчет терминальной стоимости по модели Гордона Vтерм=Vпост=CFпост/Rk где Rk – ставка капитализации, определяемая по модели Гордона Rk=Rd-g, g – темп прироста 9
o o Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). 10
Расчет стоимости объекта оценки o рассчитывается доход от предполагаемого использования объекта оценки на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода n – горизонт расчета, лет; CFi – величина годового денежного потока i-го года прогнозного периода, руб. ; R – ставка дисконтирования, %; Vterm – стоимость в постпрогнозный период. 11
Расчет стоимости объекта оценки 12
Скачать презентацию Оценка собственности Метод дисконтированных денежных потоков 20 03
Оценка собственности Лекция 5.ppt