Оценка собственности Факторы, влияющие на оценку. Принципы оценки

Оценка собственности Факторы, влияющие на оценку. Принципы оценки 04. 03. 2013 1

Факторы оценки o o п 18. ФСО 1: Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки 2

Оценщик собирает и анализирует o а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; 3

Оценщик собирает и анализирует o б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; 4

Оценщик собирает и анализирует o в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. 5

Факторы оценки o o o Неценовые факторы могут быть сгруппированы по правилу СТЭП: Социальные; Технологические; Экономические; Политические факторы. На данном слайде перечислены не все факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, лишь те, из первых букв которых, образуется слово STEP (англ. шаг) Исследование влияния STEP факторов на бизнес еще называют PEST-анализом 6

Факторы оценки o o в отечественных работах по маркетингу выделяют 7 групп факторов, к перечисленным выше следует добавить: - культурные - климатические - экологические 7

Факторы оценки o PESTLE-анализ является расширенной двумя факторами (Legal и Environmental) версией PEST-анализа. Иногда применяются и другие форматы, например, SLEPT-анализ (плюс Правовой фактор) или STEEPLE-анализ: Социально-демографический, технологический, экономический, окружающая среда(природный), политический, правовой и этнические факторы. Также может учитываться и географический фактор. 8

Рыночные факторы o Ключевымииндикаторами состояния рынка являются спрос и предложение. o P (Price) – Цена, Q (Quantity) – Количество S (Supply) – Предложение D (Demand) – Спрос o o o 9

Спрос o o Величина спроса — количество товара или услуг определенного вида и качества, которое покупатель желает купить по данной цене в течение определенного периода времени. Закон спроса — при прочих равных условиях, повышение цены вызывает понижение величины спроса; понижение цены — повышение величины спроса, то есть отражает обратную зависимость между ценой и количеством товара. 10

Предложение o o Предложение — отражает то количество товара, которое производители согласны представить на рынок по данной цене. Закон предложения — при прочих равных условиях, повышение цены приводит к росту величины предложения; снижение цены — к снижению величины предложения. 11

Влияние на спрос Величина спроса зависит от доходов покупателей, цен на товары и услуги, цен на товары-заменители, ожиданий покупателей, их вкусов и предпочтений. o Неценовые факторы, влияющие на спрос: 1. Уровень доходов в обществе. 2. Размеры рынка. 3. Мода, сезонность. 4. Наличие товаров-субститутов (заменителей) o 12

Влияние на предложение Факторы, влияющие на предложение: 1. Наличие товаров заменителей. 2. Наличие товаров-комплементов (дополняющих) Уровень технологий. 4. Объём и доступность ресурсов. 5. Налоги и дотации. 6. Природные условия 7. Ожидания (инфляционные, социально-политические) 8. Размеры рынка и прочие o 13

Анализ факторов o o Матрица Бостонской консалтинговой группы – инструмент для стратегического анализа и планирования в маркетинге. Создана Брюсом Д. Хендерсеном для анализа актуальности продуктов компании, исходя из их положения на рынке относительно роста рынка данной продукции и занимаемой выбранной для анализа компанией доли на рынке. 14

Матрица BCG 15

Рынок Интернет продуктов 16

Звезды o Высокий рост объёма продаж и высокая доля рынка. Долю рынка необходимо сохранять и увеличивать. «Звезды» приносят очень большую прибыль. Но, несмотря на привлекательность данного товара, его чистый денежный поток достаточно низок, так как требует существенных инвестиций для обеспечения высокого темпа роста. 17

Дойные коровы (Денежные мешки) o Высокая доля на рынке, но низкий темп роста объёма продаж. «Дойных коров» необходимо беречь и максимально контролировать. Их привлекательность объясняется тем, что они не требуют дополнительных инвестиций и сами при этом обеспечивают хороший денежный доход. Средства от продаж можно направлять на развитие «Трудных детей» и на поддержку «Звезд» . 18

Собаки (Хромые утки, Мертвый груз) o Темп роста низкий, часть рынка низкая, продукт как правило низкого уровня рентабельности и требует большого внимания со стороны управляющего. От «Собак» рекомендуется избавляться. 19

Трудные дети (Дикие кошки, Темные лошадки, Знаки вопроса) o Низкая доля рынка, но высокие темпы роста. «Трудных детей» необходимо изучать. В перспективе они могут стать как звездами, так и собаками. Если существует возможность перевода в звезды, то нужно инвестировать, иначе - избавляться. 20

SWOT – анализ сильных (Strengths), слабых (Weaknesses) сторон, угроз (Treats) и возможностей (Opportunities) 21

Автор SWOT анализа o o Kenneth R. Andrews, Заслуженный профессор бизнес администрирования, Harvard Business School. В 1963 году в Гарварде на конференции по проблемам бизнес политики впервые публично озвучил акроним SWOT 22

SWOT – анализ Сильные стороны Strengths Слабые стороны Weaknesses Возможности opportunities Угрозы Threats 23

TOWS - анализ В 1982 году профессор Heinz Weihrich предложил новый вид SWOT модели, которую назвал TOWS и рассматривал ее «как концептуальную основу систематического анализа, который облегчает сопоставление внешних угроз и возможностей с внутренними слабостями и силами организации» . 24

TOWS - анализ Внутренние Сильные Слабые Возможности Какие возможности дают сильные стороны Какие возможности дают слабые стороны Угрозы Как сильные стороны могут бороться с внешними угрозами Какие слабые стороны могут стать угрозами внешние 25

Пять сил М. Портера Майкл Портер, Профессор университета Эпископа Вильяма Лоуренса, основанного при Harvard Business School. Профессор университета это наивысшее профессиональное признание, которое может быть дано члену факультета Гарварда. Профессор Портер четвертый член факультета в истории Harvard Business School с момента ее основания, и один из 15 действительных профессоров Гарварда. 26

Пять сил М. Портера Угроза появления новых конкурентов Зависимость от поставщиков Конкуренция в отрасли Зависимость от потребителя Угроза появления товаров заменителей 27

Принципы оценки Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы: 1. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта. 2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта. 3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. 28

Принципы оценки 1. С позиции потенциального собственника Полезность Замещение Ожидание 2. Обусловленные эксплуатационными характеристиками Вклад Остаточная продуктивность Сбалансированность Разделение 3. Обусловленные рыночной средой Спрос и предложение Конкуренция Соответствия Изменения внешней среды 4. наилучшее и наиболее эффективное использование 29

Принцип полезности o Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости. 30

Принцип замещения o o утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками. 31

Принцип ожидания o o Издержки неиспользованных возможностей — это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Понятие издержек неиспользованных возможностей связано спринципом замещения. Сравнительный анализ ставок дохода по альтернативным инвестиционным вариантам помогает оценщику определить требуемую доходность для оцениваемого актива 32

Принцип баланса утверждает, что стоимость объекта оценки создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты объекта оценки, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи объекта оценки и внешней среды. 33

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости. 34

Принцип остаточной продуктивности Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. 35

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования и др. 36

Принцип внешнего фактора o означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры), обеспечиваются государством. Если внешние факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы для владельцев недвижимости возникают, как правило, из-за действий других владельцев. 37

Принцип предложения и спроса o предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной – от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены. 38

Принцип конкуренции o Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. 39

Наилучшее и наиболее эффективное использование рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций. 40

41

БЛАГО o o Актив как благо обладает полезностью для собственника (потребителя) Методы определяющие размер затрат, необходимых для создание объекта равной полезности обуславливают Затратный подход 42

ТОВАР o o Актив как товар может быть продан и куплен Методы определяющие стоимость актива на основе информации о ценах, по которым свершаются сделки с активами обуславливают Сравнительный подход 43

ИСТОЧНИК ДОХОДА o o Мерой полезности актива, являющегося источником дохода является способность объекта приносить доход собственнику. Методы определяющие стоимость актива на основе информации о фактической и потенциальной способности актива приносить доход обуславливают Доходный подход 44