Оценка собственности Базовые подходы к оценке 11 03

Оценка собственности Базовые подходы к оценке 11. 03. 2013 1

2

БЛАГО o o Объект собственности как вещь и как благо обладает полезностью для собственника (потребителя) Методы определяющие размер затрат, необходимых для создание объекта равной полезности обуславливают Затратный подход 3

ТОВАР o o Объект собственности как товар может быть продан и куплен (право собственности передано другому лицу посредством механизма цен) Методы определяющие стоимость объекта собственности на основе информации о ценах, по которым свершаются сделки с активами на рынке обуславливают Сравнительный подход 4

ИСТОЧНИК ДОХОДА o o Мерой полезности актива, являющегося источником дохода является способность объекта приносить доход собственнику. Методы определяющие стоимость актива на основе информации о фактической и потенциальной способности актива приносить доход обуславливают Доходный подход 5

Подходы к оценке o o ст. 13. ФСО № 1 Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Практически доходный подход реализуется двумя методами: метод дисконтированных денежных потоков метод капитализации прибыли. 6

Подходы к оценке o ст. 14. ФСО № 1 Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 7

Подходы к оценке o ст. 15. ФСО № 1 Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. 8

Методология оценки 9

Метод прямой капитализации o доход за один временной период преобразуется в стоимость объекта собственности методом прямой капитализации o Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. V – расчетная стоимость объекта оценки, руб. ; NOI - чистый операционный доход, руб. R – ставка капитализации, %; 10

Метод прямой капитализации o o o применяется, если: потоки доходов – стабильные положительные величины; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. не следует использовать, если: потоки доходов нестабильны; объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации 11

Основные этапы оценки методом прямой капитализации 1. Определение потенциального валового дохода ПВД 2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. ДВД 3. Определение величины операционных расходов. ОР 4. Определение чистого операционного дохода ЧОД (NOI) 5. Расчет коэффициента капитализации R 6. Расчет оцениваемой стоимости объекта оценки V 12

1. Определение потенциального валового дохода o o ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку. ПВД = S × A × 12 n n S – площадь объекта оценки, кв. м. A – арендная ставка, руб. /в месяц 13

2. Определение действительного валового дохода o o o Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. ДВД = ПВД×(1 -d) d – процент несданных в аренду помещений, % 14

3. Определение величины операцонных расходов o Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение. 15

3 Операционные расходы o o К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие. К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др. Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений. 16

4. Определение чистого операционного дохода o ЧОД рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода (ДВД) и величиной операционных расходов (ОР). o ЧОД = ДВД – ОР 17

Пример, 3 -х комнатная квартира № Наименование показателя Данные для расчета Значение показател я 1 Площадь, кв. м. Технический паспорт 70 2 Арендная ставка, % Статистические данные 23 760 3 ПВД, руб. стр. 2*12 мес. 285 120 4 Простой составляет 3, 84 % Средний срок экспозиции -2 недели, средний срок договора аренды менее года 9 912 5 ДВД, руб. стр. 3 - стр. 4 275 208 6 Операционные Расходы, руб. стр. 6, 1 + Стр. 6, 2+ (Стр. 6, 3+ Стр. 6, 4)× 12 мес. 7760 +5204× 12 = 70 208 6. 1. страхование объекта, руб. Страховой полис 7 500 6. 2. налог на имущество, руб. 0, 1% от инвентаризационной стоимости 260 6. 3. коммунальные расходы, руб. Коммунальные платежи, 5052 6. 4. резервный фонд на восстановление, 3% от пункта 6. 3. руб. 151, 50 7 ЧОД, руб. 205 000 стр. 5 - стр. 6 18

6. 1. Страхование объекта 19

6. 2. Налог на имущество Ставка налога Суммарная инвентаризационная стоимость Срок уплаты налога Нормативный акт Ст. 5 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003 -I "О налогах на имущество физических лиц" Решение Пермско й городской Думы от 28 ноября 2006 г. N 303 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" Налоговая ставка, % До 300000 рублей: - жилые дома (квартиры) 0, 1 процента - для прочих объектов 0, 1 процента От 300001 руб. до 500000 руб. : - жилые дома (квартиры) 0, 2 процента - для прочих объектов 0, 3 процента Свыше 500000 руб. : - жилые дома (квартиры) 0, 6 процента - для прочих объектов 2, 0 процента 20

6. 3. Региональный стандарт ЖКУ на 2011 год, руб/чел в месяц На одиноко прожи вающего пенсио нера (43 кв. м. ) На члена семьи, сост. из 2 человек (21 кв. м. ) 2189, 44 2651, 03 1635, 54 1866, 33 1497, 06 66, 35 61, 65 77, 88 71, 78 83, 17 На одиноко проживающего человека (33 кв. м. ) На члена семьи, сост. из 2 пенсио не-ров (26 кв. м. ) На члена семьи, сост. из 3 и более человек (18 кв. м. ) г. 1 2 3 П е р м ь 1 кв. м. Среднее значение 72, 17 Коммунальные расходы = 70 кв. м. × 72, 17 руб. кв. м. = 5052 рубля 21

5. Расчет коэффициента капитализации o o o Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. o R=Rd+Rr Ставка дохода на капитал (Rd)– это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Норма возврата капитала (Rr) показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. 22

Ставка дохода на капитал Rd o o o Ставка дисконтирования Rate of discount (Rd) Определяется методами: Кумулятивный (Build-up) Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) Модель ценообразования финансовых активов (CAPM) Арбитражная модель ценообразования (ATM) Два последних метода используются в практике оценки бизнеса публичных компаний (ОАО), акций и ценных бумаг 23

Кумулятивный подход o o o Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска Rd= d + rmre+rliq+rtec+rman d – безрисковая ставка rmre – компенсация за отраслевой риск, например, риск вложения в рынок недвижимости rliq – компенсация за риск ликвидности rtec – компенсация за техногенные риски rman – компенсация за риск неэффективного управления 24

Средневзвешенная стоимость капитала модель WACC = Kd (1 -t)Wd + Kp. Wp + Ks. Ws o o o o Kd – стоимость заемного капитала %. Wd – доля привлеченного капитала. Kp – стоимость акционерного капитала в форме привилегированных акций %. Wp – доля акционерного капитала в форме привилегированных акций. Ks – стоимость собственного капитала %. Ws – доля собственного капитала. t – налог на прибыль в Пермском крае 15, 5 %*. * - для предприятий, выручка которых превышает 10 млн. рублей в год, для остальных 20% ** в общем случае налог на прибыль составляет 24% 25

Средневзвешенная стоимость капитала ОАО «ПЗСП» на 2010 год o Стоимость собственного капитала принимаем как коэффициент рентабельности собственного капитала Wd= 7070/1 168 098 = 0, 61% Стоимость заемного капитала принимаем как отношение погашенных займов и кредитов к сумме краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов. Kd = 443 586/(83 538+705 175) = 0, 5624=56, 24% o WACC = 56, 24×(1 -0, 155)× 0, 65 + 0, 61× 0, 35 = 31, 10% o 26

Норма возврата капитала Rr o o o Rr показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта: • стоимость объекта оценки не меняется • стоимость объекта оценки уменьшается • стоимость объекта оценки увеличивается 27

1. стоимость объекта оценки не меняется o o o Не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т. е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта. В этом случае Rr=0, Тогда ставка капитализации равна ставке дисконтирования R=Rd 28

2. стоимость объекта уменьшается o o o прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала, т. е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект оценки R=Rd+Δ×Rr Δ - доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы); 29

3. стоимость объекта увеличивается o o o прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала, т. е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект оценки R=Rd - Δ×Rr Δ - доля увеличения стоимости за период владения объектом (в долях единицы); 30

Норма возврата капитала o o o Rr может определяться различными методами: прямолинейным методом или методом Ринга; аннуитетным методом или методом Инвуда; методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда. 31

Метод Ринга o o o является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций: Rr=100%/n n – срок финансирования 32

Метод Инвуда o построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал). o Rr = Rd/(1 + Rd)n – 1 o R= Rd+Δ∙Rd/((1 + Rd)n – 1) 33

Метод Хоскольда o является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (необходимо применить метод Инвуда). Rr = d/(1 + d)n – 1 R= Rd+ Δ∙d/((1 + d)n – 1) o o 34

6. Определение стоимости объекта оценки V – расчетная стоимость объекта оценки горизонт расчета, лет; NOI - чистый операционный доход, руб. R – ставка капитализации, %; ЧОД, руб. 260 744 Ставка капитализации, % 0, 19 Капитализированная стоимость объекта, без учета НДС, руб. 1372366 Капитализированная стоимость объекта, с учетом НДС, руб. (18%) 1619357 35

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF – discounted cash flow). o рассчитывается доход от предполагаемого использования объекта оценки на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода n – горизонт расчета, лет; CFi – величина годового денежного потока i-го года прогнозного периода, руб. ; R – ставка дисконтирования, %; Vterm – стоимость в постпрогнозный период. 36

Основные этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков 1. Определяется прогнозный период. 2. Прогнозирование величин денежных потоков 3. Определение ставки дисконтирования 4. Расчет стоимости реверсии. 5. Определение рыночной стоимости 37

Спасибо за внимание! Продолжение на следующей лекции o o 38

Согласование результатов оценки o Затратный подход – 333 290 тыс. руб. o Сравнительный подход - не применялся ввиду отсутствия информации о сделках с аналогами. o Доходный подход – 1 004 914 тыс. руб. 39

Согласование результатов оценки o o В соответствии с международными и российскими стандартами определение рыночной стоимости объекта оценки должно быть получено согласованием величин стоимости, определенных в результате использования различных подходов и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется путем согласования стоимости, полученных каждым подходом. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Решение вопросов об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки. Для получения окончательного вывода анализируются преимущества каждого из примененных методов. 40

Согласование подходов Показатели Подходы к определению рыночной стоимости Затратн ый Сравнительн ый Доходный Достоверность информации 0, 5 – 0, 5 Полнота информации 0, 6 – 0, 4 Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 0, 5 – 0, 5 Способность учитывать конъюнкутру рынка 0, 4 – 0, 6 Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта 0, 3 – 0, 7 Допущения принятые в расчетах 0, 7 – 0, 3 3 – 3 0, 50 – 0, 50 Сумма Весовые показатели достоверности 41

Рыночная стоимость ОАО «ПЗСП» Подход Затратный Сравнительный Доходный Значение, тыс. руб. вес Взвешенное значение, тыс. руб. 333 290 0, 5 166 645 1 004 914 - - 0, 5 502457 Итого: 669 102 ВЫВОД. Рыночная стоимость ОАО «ПЗСП» по состоянию на дату оценки составляет 669 102 000 (шестьсот шестьдесят девять миллионов сто две тысячи) рублей. 42