Оценка собственности Алексеева Ирина Евгеньевна юрист оценщик Введение

Оценка собственности Алексеева Ирина Евгеньевна юрист, оценщик Введение в дисциплину 11. 02. 2013 г. 1

Основные понятия дисциплины o оценка 2

Оценка o o процесс соизмерения хозяйственных благ через единый денежный эквивалент ("выражение в денежной форме") Благо = … рублей (долларов США, евро и т. п. ) 3

Объекты оценки o К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. 4

Оценка o o Оценивается не просто вещь, как изолированный физический объект, а вместе со всеми обстоятельствами места, времени и образа действий, которые возможны по отношению к этой вещи. Вместе со всеми обстоятельствами, которые закрепляются правами собственности (имущественными правами) вещь становится имуществом 5

Основные понятия дисциплины o Собственность, имущество 6

Собственность, имущество o во французском языке, который долгое время был основным языком международных документов, существует единое понятие (propriete), которое в русском и английском языках разделяется на два: имущество (property) и собственность (ownership). 7

Собственность, имущество o o Имущество является юридическим понятием. В юридическом смысле «имущество» представляет собой объект, на который распространяется совокупность частных прав собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ) 8

Правомочия прав собственности o владения (фактическое обладание) o распоряжение (определение юридической судьбы собственности) o пользования (потребление) 9

Права собственности o o Содержание права собственности включает два понятия: Объективное право собственности - совокупность всех норм, регулирующих отношения собственности в их статическом состоянии. Субъективное право - содержание правомочий собственника. 10

Субъективное право собственности o o o обладатель права собственности может распоряжаться собственностью по своему усмотрению право собственности ограничивается при условии: 1) предусмотренном законом; 2) при нарушении чужих прав; 3) при осуществлении своих прав только с намерением причинить вред право собственности действует все время существования имущества 11

o Имущество = … рублей 12

Цена и Стоимость Price is what you pay. Value is what you get. W. Buffet Цена – это сколько вы платите. Стоимость – это сколько вы имеете. У. Баффет Уоррен Эдварт Баффет — крупнейший в мире и один из наиболее известных инвесторов по прозвищу «Оракул из Омахи» , состояние которого на 2010 год оценивалось в 47 млрд долларов США 13

Основные понятия оценки o Цена, затраты , рынок и стоимость 14

Цена, затраты , рынок и стоимость o o Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или осталась в тайне. 15

Цена, затраты , рынок и стоимость o o o Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Будучи осуществленными, затраты становятся историческим фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение. 16

Цена, затраты , рынок и стоимость o o Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через посредство механизма цен. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. 17

Цена, затраты , рынок и стоимость o o Стоимость является экономическим понятием, касающимся денежной связи между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны и теми, кто их покупает и продает, - с другой. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени 18

Рынок и стоимость o Экономическая концепция стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, приобретаемые тем, собственником кто данных является товаров или пользуется данными услугами на дату действия оценки стоимости 19

Рыночная стоимость o o Рыночная стоимость объекта отражает его полезность, признанную рынком, а не чисто физическое состояние этого объекта. Полезность активов для предприятия может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли 20

Основные понятия оценки o Полезность 21

Полезность o o Ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имуществ является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого имущества. 22

Полезность o o o Полезность - понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Например, полезность участка сельскохозяйственной земли, как правило, измеряется его плодородием. С точки зрения сельского хозяйства, его стоимость является функцией количества и качества урожая, который он приносит. 23

Полезность o Если же участок допускает застройку, то его стоимость - это функция количества и качества строений или степени продуктивности, которую он способен обеспечить при его использовании для создания промышленных объектов или объектов коммерческой либо жилой недвижимости 24

Стоимость земли o стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность. 25

Стоимость o o Стоимость создается благодаря полезности земли – способности удовлетворять нужды и потребности людей. Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят такие факторы, как уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также специфическая полезность данного земельного участка. 26

Основные понятия оценки o Наиболее эффективное использование 27

Наиболее эффективное использование o Благодаря уникальности и неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме того, неизменность земли обычно позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования, а также сроки существования улучшений, произведен-ных на ней людьми. 28

o o Земля является одним из основных понятий теории оценки улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей Рыночной стоимостью с учетом этих улучшений 29

o многие объекты имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. Оценщик, как правило, оценивает Рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями. 30

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование актива, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого актива дает максимальную величину стоимости. 31

Основные понятия оценки o Земля и имущество 32

Понятия земли и имущества o 1. Земля необходима для нашей жизни и нашего существования. В силу своей важности, она находится в центре внимания юристов, географов, социологов, экономистов. 33

Понятия земли и имущества o o 2. Оценка земельного участка как пустующего или участка с улучшениями самой земли либо с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок - пустующий или с улучшениями - называется также недвижимостью. 34

Понятия земли и имущества o o Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130), имущество делится на движимое и недвижимое, без уточнения правовых различий между недвижимостью, недвижимым имуществом и недвижимой вещью; между движимостью и движимым имуществом. 35

Основные понятия оценки o Недвижимость, имущество, активы 36

Понятия недвижимости, имущества и активов o Недвижимость определяется как физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь» , которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. 37

Понятия недвижимости, имущества и активов o Понятие недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. 38

Понятия недвижимости, имущества и активов o Движимость включает в себя осязаемые и неосязаемые предметы, не являющиеся недвижимостью. Эти предметы не «прикреплены» к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения. 39

Понятия недвижимости, имущества и активов o В терминологии бухгалтерского учета активы представляет собой ресурсы, находящиеся в чьей-либо собственности или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую выгоду 40

o Оценочная деятельность 41

Оценочная деятельность o o Особенностью профессиональной оценочной деятельности является ее прямое родство с фундаментальными дисциплинами – экономикой и правом Оценка имущества есть одновременно и предпосылка, и следствие справедливого рынка (fair market), т. е. рынка, функционирующего по общепринятым правилам - Стандартам оценки (Международным, Федеральным). 42

Федеральные стандарты оценки o o o ФСО № 1"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256 ФСО № 2 : "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255 ФСО № 3 : Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254 43

Федеральные стандарты оценки o o o ФСО № 4: Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508 ФСО № 5: Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238 ФСО № 6: Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 44 ноября 2011 года N 628

Федеральные стандарты оценки o o Проект ФСО № 7 «Оценка стоимости акций, долей участия, в уставном (складочном) капитале (бизнеса)» Проект ФСО № 8: «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности» 45

Процесс оценки собственности o o o Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке. 46

Цели и задачи оценки o Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. 47

Классификации видов стоимости o o При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. Инвестиционная стоимость; Рыночная стоимость; Кадастровая стоимость; Ликвидационная стоимость; 48

Основные понятия оценки o Взаимосвязь целей оценки и вида стоимости 49

Вид стоимости o Рыночная стоимость 50

Рыночная стоимость o Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. 51

Рыночная стоимость определяется в следующих случаях: o o o при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. 52

Вид стоимости o Инвестиционная стоимость 53

Инвестиционная стоимость o При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. 54

Вид стоимости o Ликвидационная стоимость 55

Ликвидационная стоимость o При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих 56 рыночным.

Вид стоимости o Кадастровая стоимость 57

Кадастровая стоимость o При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 58