ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РЕМОНТНОЙ БАЗЫ ФГУП «СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ» Подготовила Воробьева Кристина Владимировна Энз-071
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ ЦЕЛЬ ДИПЛОМНОЙ РАБОТЫ Теоретические основы оценки производственно-промышленной недвижимости Процесс оценки ремонтной базы, принадлежащей ФГУП «Сибирский Водоканалпроект» Оценка рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»
ФГУП «СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ» ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩИЙСЯ ПО АДРЕСУ: Г. НОВОКУЗ 0 НЕЦК, ПРОЕЗД ТЕХНИЧЕСКИЙ, 10. • Занимается оказанием услуг по водоснабжению; • Приему сточных вод; • Содержанием и ремонтом водозаборных сооружений
АНАЛИЗ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФГУП «СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ» • Прибыль - выросла на 228, 40% • Чистая прибыль – увеличилась в 6 раз по сравнению с базисным(2009 г) • Выручка – увеличилась в 4 раза по сравнению с базисным годом • Себестоимость – увеличилась в 2011 году в 4 раза. • Фондорентабельность – сократилась в 6 раз по сравнению с 2009 г. • Фондовооруженность – выросла на 3% • Фондоемкость – сократилась • Фондоотдача – выросла на 4% • Рентабельность продаж – незначительно сократилась.
АНАЛИЗ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 1, 800, 000 1, 600, 000 1, 400, 000 640, 442 1, 200, 000 602, 80 564, 32 542, 61 3 1, 200, 000 4 0 560, 045 539, 327 1, 000 2. Оборотные активы 800, 000 1, 000, 7 06 600, 000 1. Внеоборот ные активы 1, 000 800, 000 600, 000 955, 738 400, 000 942, 758 400, 000 948, 68 938, 54 962, 65 0 0 3 200, 000 0 0 20 09 20 10 20 11 2. Заемный капитал, тыс. руб. 1. Собственны й капитал (капитал и резервы), тыс. руб.
ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФГУП «СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ» • • • • Ликвидность : Коэффициент абсолютной ликвидности – увеличился, но составил 0, 06, что меньше нормативного значения. Коэффициент быстрой ликвидности – выше нормативного значения. Коэффициент текущей ликвидности – достаточно высокий коэффициент 3, 1 Платежеспособность : Коэффициент независимости – 0, 609 соответствует нормативному значению 0, 5 Коэффициент соотношения собственных и заемных средств – 0, 59<1 Коэффициент маневренности – снижен Коэффициент обеспеченности оборотных активов - низкий Финансовая устойчивость – неустойчивое финансовое положение Рентабельность: Рентабельность продукции – 16 р. прибыли на 1 рубль затрат Рентабельность продаж – 19 р прибыли от продаж в выручке Рентабельность капитала – 30 рублей прибыли с 1 рубля стоимости имущества
АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ ФГУП «СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ» 200, 000 0. 20000 1. 00 0. 7 6. Прибыль (убыток) от продаж 100, 000 14. Чистая прибыль (убыток) 80, 000 60, 000 ен 11 вн 35. 00 30. 00 25. 00 Рентабельность продукции 20. 00 15. 00 7 866 54, 932 40, 000 35, 698 Рентабельность продаж 10. 00 Рентабельность капитала 5. 00 20, 000 14, 719 0 ти 124, 364 3. Валовая прибыль ма 30 769 Но р 120, 000 1. Коэффициент абсолютной ликвидности (Ка. л) 2. Коэффициент быстрой ликвидности (Кб. л) 3. Коэффициент текущей ликвидности (Кт. л) ое зн ач 20 140, 000 0, 06 20 1. 0 0, 03 1. 1 ие 0. 9 09 160, 000 180, 398 48 118 1. 10 1. 14 10 180, 000 3. 09 20 3. 50000 3. 00000 2. 50000 2. 00000 1. 50000 1. 00000 0. 50000 0. 00000 5, 841 2009 2010 2011 0. 00 2009 2010 2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РЕМОНТНОЙ БАЗЫ ФГУП «СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ» ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 1 17, 1 2 4461 3 Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1, 18 4 Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам на 1991 г. 1, 62 5 Поправочный коэффициент для 1 -го климатического района 1, 09 6 Коэффициент перехода от цен 1991 г. К ценам на 16. 11. 2012 г. (Областной ежемесячный информационноаналитический бюллетень «Цены в строительстве» дек. 2012(206)) 7 Налог на добавленную стоимость 1, 18 8 Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя 1, 3 9 Коэффициент, учитывающий косвенные затраты (www. appraiser. ru) 1, 2 10 Полная восстановительная стоимость, рублей 94, 885 27 762 337
РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ Уд. Вес элемента, % 5 Износ элемента, % 40 Общий износ, % 2, 0 Стены, перегородки и колонны 26 40 10, 4 Покрытия и перекрытия 16 40 6, 4 Кровля 4 40 1, 6 Полы 8 50 4, 0 Проемы 11 50 5, 5 Отделочные работы 5 70 3, 5 Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства 22 Прочие работы 3 50 1, 5 100 48 Основные конструктивные элементы Фундаменты ИТОГО 13, 2 60 С ост = 27 762 × (1 – 48/100) = 14 436 415 Стоимость затратным подходом составила: 14 436 415 рублей
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ РАСЧЕТ СТАВКИ АРЕНДЫ ДЛЯ ПОМЕЩЕНИЯ Элемент сравнения Величина арендной платы м² Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 68 000 30 000 65 600 Руб/м 2 Полезная площадь Оценив-й объект - ед. изм. Местонахожде ние Цена аренды 1 м 2 полезной Руб/м 2 площади в месяцц 787, 3 675, 0 г. Новокузнецк, Кузнецкий р. Заводской р-н, н, Технический Автотранспортная проезд, 10 200, 0 328, 0 г. Новокузнецк, Заводской р-н, Кузнецкий р-н, Автотранспортная, Достоевского 29 а 100, 7 150 200 Поправка на местоположение 1, 59 применяется к 1 и 2 аналогам. Скорректированная цена, руб/м² 160, 0 238, 5 200, 0
РЕКОНСТРУИРОВАННЫЙ ОТЧЕТ О ДОХОДАХ Наименование статьи Площадь, сдаваемая в аренду, м 2 Арендная ставка за 1 м 2 площади, руб. /месс. Потенциальный валовой доход, руб. /год Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, % Действительный валовой доход, руб. /год Общие операционные расходы, руб. /год Постоянные расходы: Коммунальные платежи и заработная плата персонала, руб. /год Налог на имущество, % Амортизационные отчисления, руб. Переменные расходы: НДС, % Чистый операционный доход, руб. /год Налог на прибыль, % Чистый денежный поток, руб. /год Чистый денежный поток с учетом амортизационных отчислений, руб. /год Коэффициент капитализации, % Текущая стоимость объекта оценки, руб. ЗДАНИЕ СКЛАДА 787, 3 200 1 889 520 5 1 795 044 832 228 509 120 500 000 3 120 6 000 323 108 962 816 192 563 770 253 776 253 17, 06 4 550 135
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ Наименование Единицы измерения Значение Безрисковая ставка % 7, 24 Премия за риск % 4, 50 Премия за низкую ликвидность % 3, 62 Премия за инвестиционный менеджмент % 1, 7 Коэффициент капитализации % 17, 06 Стоимость доходным подходом составила: 4 550 135 рублей
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД Элементы сравнения Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Местонахождение Кузнецкий Адрес Технический, 10 Автотранспортная, 14 Кузнецкое шоссе, 21/4 Кузнецкое шоссе, 12 а Назначение Ремонтная база Производственная база Этажность 2 2 Общая площадь, м² 787, 3 540, 00 880, 00 636, 00 Износ, % 48 40 40 40 Цена предложения, руб - 3 500 000 5 100 000 4 700 000 Цена 1 м² Площади, руб - 6 481 5 795 7 390 Стоимость сравнительным подходом составила: 4 438 669 рублей
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ МЕТОДОМ РАНЖИРОВАННОЙ ОЦЕНКИ КРИТЕРИЕВ СТОИМОСТИ Наименование Подходы объекта здание склада Текущая Весовой Удельная Рыночная стоимость, коэффи стоимость, рублей циент рублей Затратный 14 436 415 0, 1 1 443 641 4 438 669 0, 5 2 219 334 4 550 135 0, 4 Сравнительный Доходный 1 924 992 5 587 967 Рыночная стоимость объекта недвижимости составила: 5 587 967 рубль
Спасибо за внимание!
Скачать презентацию ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РЕМОНТНОЙ БАЗЫ ФГУП СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ
Воробьева.pptx