Оценка недвижимости Доходный подход 10. 03. 2015 г.

Оценка недвижимости Доходный подход 10. 03. 2015 г. 1

Доходный подход в оценке Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости собственности, основанных на ожидаемом будущем доходе, который эта собственность может принести. Главный принцип доходного подхода к оценке: стоимость оцениваемой собственности равна текущей (сегодняшней) стоимости всех будущих выгод от владения этой собственностью. 2

Методы доходного подхода Методы, базирующиеся на преобразовании дохода в стоимость, сходны в оценке различных видов активов. Однако в большинстве случаев оценка потока дохода, например для действующего предприятия, значительно отличается от оценки потока дохода для жилого дома, офисного здания или другой недвижимости, приносящей доход. 3

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) и оценка стоимости недвижимости заметно различаются в количественных и качественных определениях рисков. Важные оценочные показатели (чистый доход, денежный поток) имеют различные определения в зависимости от того, применяются ли они при оценке стоимости предприятия (бизнеса), недвижимости, машин и оборудования или других активов. 4

o Это обстоятельство является причиной многих ошибочных результатов оценок. Так, доход, который должен быть капитализирован в оценке стоимости бизнеса, как правило, бывает очищен от начислений на износ и амортизацию, тогда как доход, капитализируемый в оценке стоимости недвижимости, – не очищен. 5

Недвижимость повышается в стоимости, если ее разумно эксплуатируют, а активы предприятия (машины, оборудование и другие активы) имеют тенденцию изнашиваться. Стоимость предприятия (бизнеса), полученная с помощью Доходного подхода, представляет собой сумму ожидаемых будущих доходов собственника, выраженных в текущих стоимостных показателях. 6

Заинтересованные лица 7

Потенциальный покупатель не заплатит за бизнес больше величины текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. 8

В результате взаимодействия заинтересованные стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. 9

Покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью. 10

Основные методы В рамках доходного подхода к оценке предприятия (бизнеса) традиционно используют: n. Метод прямой капитализации( метод капитализации дохода); n. Метод дисконтированного денежного потока. Основное содержание этих методов составляют прогнозирование будущих доходов предприятия и их преобразование в показатель текущей (сегодняшней) стоимости. 11

Главное различие между методами o при капитализации дохода берется «репрезентативный доход» (роль этого условного дохода могут играть чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за один временнoй период (обычно год), который преобразуется в стоимость путем деления на ставку капитализации; o при дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов на несколько периодов, затем они по периодам приводятся к текущей стоимости по формуле сложного процента. 12

Применимость подхода Обязательное условие применения метода капитализации дохода – допущение о том, что в обозримом будущем доходы бизнеса стабилизируются. Метод капитализации дохода в наибольшей степени подходит для ситуаций, когда ожидается, что объект оценки (предприятие, недвижимость и другие активы) в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). 13

Мера дохода o Доходный подход предусматривает анализ показателей экономической деятельности предприятия, которые можно определить общим понятием «доход» : n прибыли (валовой; до уплаты процентов по кредитам и налогов; до уплаты налогов; чистой); n денежного потока (до или после уплаты налогов); n дивидендов (или потенциальных дивидендов); n валовой выручки. o Использование каждого из перечисленных показателей имеет свои преимущества и недостатки. 14

Метод капитализации дохода Его сущность выражается формулой: Стоимость = Доход / Ставка капитализации 15

Метод капитализации дохода o Метод удобен при оценке стоимости недвижимости, а для оценки стоимости бизнеса применяется редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий. 16

Метод капитализации дохода Последовательность действий такова: o определение требуемой величины прибыли (дохода) – ею может быть усредненная величина за несколько последних лет либо прогноз на ближайший год; o расчет ставки капитализации с помощью метода кумулятивного построения или модели оценки стоимости капитальных активов; o подстановка полученных значений в формулу. 17

Метод дисконтированных денежных потоков o Дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент времени. o Дисконтирование отражает тот экономический факт, что сумма денег, которой мы располагаем в настоящий момент, имеет большую реальную стоимость, чем равная ей сумма, которая появится в будущем. 18

Причина изменения стоимости денег во времени o Имеющаяся сумма может принести прибыль, например, будучи положена на депозит в банке. o Покупательная способность имеющейся суммы будет уменьшаться из-за инфляции. o Всегда есть риск неполучения предполагаемой суммы. 19

Основные этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков 1. Определяется прогнозный период. 2. Прогнозирование величин денежных потоков 3. Определение ставки дисконтирования 4. Расчет стоимости реверсии. 5. Определение рыночной стоимости 20

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF – discounted cash flow). o рассчитывается доход от предполагаемого использования объекта оценки на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода n – горизонт расчета, лет; CFi – величина годового денежного потока i-го года прогнозного периода, руб. ; R – ставка дисконтирования, %; Vterm – стоимость в постпрогнозный период. 21

1. Определение прогнозного периода o В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет. 22

2. Прогнозирование денежных потоков Проводится на основе o а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; o б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; o в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. 23

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности: o потенциальный валовой доход; o действительный валовой доход; o чистый операционный доход; o денежный поток до уплаты налогов; o денежный поток после уплаты налогов. 24

3 Расчет ставки дисконтирования Определяется методами: o Кумулятивный (Build-up) o Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) n Модель ценообразования финансовых активов (CAPM) n Арбитражная модель ценообразования (ATM) 25

o Дисконтирование каждого платежа денежного потока выполняется путем умножения суммы платежа на коэффициент дисконтирования Kd: Kd= 1/(1+R)n, где Kd — Коэффициент дисконтирования; R — Ставка дисконтирования, которая отражает скорость изменения стоимости денег со временем, чем больше ставка дисконтирования, тем больше скорость; n — номер периода (шага) дисконтирования 26

Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) Используется для вычисления ставки дисконтирования, в случае, когда привлекаются средства из разных источников с разной стоимостью. При этом стоимость отдельных долей капитала может определяться различными способами: o Доходность альтернативного вложения. Например, существует другой вариант вложения — депозит с гарантированной доходностью. o Вложение собственного капитала с известной доходностью. Например, собственник бизнеса знает, что капитал приносит N% годовых. Вкладывая деньги в новое дело, он хочет иметь доход не менее этих N%. 27

o Привлечение капитала с требуемой доходность. Иными словами, сторонний инвестор хочет иметь заранее оговоренную доходность на свои вложения. o Средства привлекаются на платной основе. Например, банковский кредит. 28

o Термин средневзвешенная стоимость означает, что для определения средней стоимости привлеченного капитала мы должны учесть долю каждого источника в общей сумме. То есть, мы вычисляем не среднее арифметическое значение, а средневзвешенное. В качестве веса используется доля в общей сумме. 29

Пример расчета среднего арифметического и средневзвешенного значения Общая сумма инвестиций 1 000 руб. Из них: первая часть, 100 000 руб. , получена на условиях 10% годовых, вторая часть, 900 000 руб. , получена на условиях 20% годовых. Рассчитаем среднюю стоимость капитала. Среднее арифметическое: (10% + 20%)/2 = 15% Средневзвешенное (WACC): (0. 1 * 10% + 0. 9*20%) = 19% Где 0. 1 и 0. 9 — доли первой и второй части инвестиций в общей сумме. 30

Пример расчета средневзвешенной стоимости капитала (WАСС) Инвестиции в сумме 2 250 000 руб. получены из 4 -х источников: 1). 1 000 руб. Собственные средства, доходность собственных средств 22% 2). 250 000 руб. Сторонний инвестор, требуемая доходность 20% 3). 500 000 руб. Ссуда банка "А" под 16% годовых 4). 500 000 руб. Ссуда банка "B" под 17% годовых WACC = 17. 67% 31

4 Определение размера Реверсии Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: o 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; o 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; o 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 32

Расчет терминальной стоимости по модели Гордона Vтерм=Vпост=CFпост/Rk где Rk – ставка капитализации, определяемая по модели Гордона Rk=R – g, где g – темп прироста денежных притоков. 33

o Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. o Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). 34

Расчет стоимости объекта оценки o рассчитывается доход от предполагаемого использования объекта оценки на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода n – горизонт расчета, лет; CFi – величина годового денежного потока i-го года прогнозного периода, руб. ; R – ставка дисконтирования, %; Vterm – стоимость в постпрогнозный период. 35