ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ принципы и методы Грибовский

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (принципы и методы) Грибовский С. В. Доктор экономических наук, профессор Г. Санкт-Петербург

Содержание презентации • Принципы налогообложения • Методы оценки 2

Принципы налогообложения 3

Главный принцип «Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество» С. Ю. Витте 4

Цель налогообложения недвижимости Налог на недвижимость – местный налог: • Цель налогообложения – формирование местных бюджетов • Финансирование налогообложения – за счет местных бюджетов • Ответственность за результаты – местные органы власти 5

Масштаб проблемы Объекты оценки: жилая недвижимость нежилая недвижимость промышленная недвижимость с/х недвижимость Субъекты оценки: – 83 субъекта РФ – все население страны 12 тысяч оценщиков Территория оценки: 17 млн. кв. км 11 климатических зон (степь, тайга, тундра, полярные области) Более 100 народов 6

Организация системы налогообложения • Централизованная система налогообложения (один Заказчик оценки, один Исполнитель оценки, единая методология, единое программное обеспечение, финансирование из центрального бюджета, ответственность за результаты – Заказчик) – Германия – Бельгия – Австрия • Децентрализованная система налогообложения (много Заказчиков оценки, много исполнителей, единая методология, разное программное обеспечение, финансирование территориальное, ответственность – Заказчики) – США 7

Система налогообложения • • • предмет оценки налогооблагаемая стоимость объект оценки методы оценки порядок оценки заказчики оценки потребители оценки исполнители оценки финансирование оценки 8

Предмет оценки Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (ФСО 4 – Приказ МЭР РФ № 508 от 22 октября 2010 г. ) Кадастровая стоимость возможность массовой оценки да нет Кадастровая стоимость Массовая оценка Индивидуальная оценка 9

Предмет оценки Рыночная стоимость - НЭИ «Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости» . (см. Международные стандарты оценки, Восьмое издание. 2007 год, п. 6. 7 раздела «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки» ). Анализ НЭИ при массовой оценке – метологическая утопия Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости при текущем использовании, определенная методами массовой оценки Аргументы: • собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, …» . • собственник, в большинстве случаев, сам решает проблему наиболее эффективного использования! • нет необходимости решать нерещаемую задачу оценки с учетом НЭИ • регулирующее воздействие на рынок путем определения разных налоговых ставок по разным видам использования Предмет индивидуальной кадастровой оценки и оценки при апелляциях – рыночная стоимость при текущем использовании 10

Досудебное урегулирование споров Налогооблагаемая стоимость определяется размере кадастровой стоимости Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании: • недостоверности сведений об ОН • отчета об оценке РС ОН при наличии положительного заключения СРО о соответствии отчета требованиям законодательства ОД РФ В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отношении ОН его РС, которая отличается от КС не более чем на 30 процентов, комиссия принимает решение об определении КС ОН в размере его РС (п. 21 Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС - Приказ МЭР России № 69 от 22. 02. 2011 г. ). Последствия: • большое количество споров • неразрешимость споров в рамках работы комиссий 11

Налогооблагаемая стоимость Кадастровая стоимость × = Коэффициент налоговой оценки Кно ≤ 1 12

Пример 1 Массовая оценка • Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна 100 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 1 • Налоговая стоимость =100 000 × 1 = 100 000 (рублей) Индивидуальная оценка • Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна 80 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 1 • Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей) Вывод: апелляция неизбежна!!! 13

Пример 2 Массовая оценка • Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна 100 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 0, 7 • Налоговая стоимость =100 000 × 0, 7 = 70 000 (рублей) Индивидуальная оценка • Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна 80 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 1 • Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей) Вывод: апелляции не будет!!! 14

Пример 3 Массовая оценка • Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна 120 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 0, 7 • Налоговая стоимость =120 000 × 0, 7 = 84000 (рублей) Индивидуальная оценка • Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна 80 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 1 • Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей) МО/ИО=120 000/80 000=1, 5 раза Вывод: апелляция будет!!! 15

Коэффициент налоговой оценки (Кн) – коэффициент, учитывающий особенности расчета рыночной стоимости для целей налогообложения: Кн<1, 0 при использовании метода массовой оценки; Кн=1, 0 при использовании метода индивидуальной оценки 16

Массовая оценка КСМО = Модель оценки стоимости Коэффициент налоговой оценки < Коэффициент налоговой оценки × 1 = V ОШИБКА V Пример: ошибка = 20% от стоимости (V) Коэффициент налоговой оценки = V 0, 2 V V = 0. 8 17

Объект оценки Земля + ОКС Метод остатка Затратный методы оценки Затратный Доходный Сравнительный методы оценки 18

Кадастровая оценка ОКС Затратный метод оценки – метод оценки объекта капитального строительства, основанный на расчете стоимости его воспроизводства с учетом износо Инвентаризационный подход: • нет необходимости выстраивать заново систему кадастровой оценки земли • ОКС не является объектом недвижимости (исчезает проблема НЭИ) • Есть все необходимые условия для расчета стоимости ОКС 19

Предложения по организации системы налогообложения недвижимости РФ • Разработать на уровне НСОД методические рекомендации по оценке кадастровой стоимости недвижимости и утвердить их приказом МЭР • Разбить территорию России на ряд территорий налоговой оценки (далее – ТНО). • Организацию работ по оценке кадастровой стоимости недвижимости поручить местным исполнительным органам власти. • На каждой ТНО создать Агентство налоговой оценки (АНО) • Выполнить кадастровую оценку • Направить результаты КО в Росреестр для проведения учетной политики • На местном уровне установить ставку налогообложения 20

Функции Агентства налоговой оценки • Организация конкурса среди местных оценочных организаций на создание методики оценки кадастровой стоимости на ТНО. • Создание комиссии по приемке методики оценки кадастровой стоимости. • Организация публичного обсуждения и принятия методики оценки кадастровой стоимости • Выполнение оценки кадастровой стоимости • Мониторинг рынка и ежегодная актуализация результатов кадастровой оценки 21

Роль независимой оценки кадастровой стоимости Расчет налога Массовая оценка Vмо V Vио СРО налог Налогоплательщик Рыночная информация Vмо Независимая оценка 22

Модели налогообложения 23

Требования к моделям Ø Простота Ø Достоверность Ø Объяснимость Ø Воспроизводимость Ø Соответствие рынку Ø Оперативность 24

Типы моделей – Статистические – Затратные 25

Затратная модель Налоговая стоимость = стоимость улучшений + стоимость земли 26

Затратная модель Стоимость улучшений = восстановительная стоимость - износ 27

Затратная модель Износ: физический функциональный экономический 28

Стоимость улучшений = (восстановительная стоимость – физический износ) х коэффициент экономического износа 29

Коэффициент экономического износа = Уровень дохода территории оценки Уровень дохода столицы СФ 30

Стоимость земли ü ü Рыночная Кадастровая Нормативная Никакая 31

АПРОБАЦИЯ 32

Район Санкт-Петербурга • • Объем выборки – 1213 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв. м. квартиры – 1081 USD Ошибка оценки: q Регрессионный анализ – 53, 6 USD q Последовательные сечения – 51, 2 USD q Параллельные сечения – 58, 2 USD • Налоговый коэффициент: q 3% уровень (Кн=0, 89) – налоговая стоимость в 32 случаях больше рыночных цен q 2% уровень (Кн=0, 84) – налоговая стоимость в 25 случаях больше рыночных цен • Средняя налоговая стоимость кв. м. квартиры при Кн= 0, 84 равна 908 USD 33

Одинцовский р-н Москвы (п. Немчиновка) • • Объем выборки – 18 коттеджей Ценообразующих факторов - 5 Средняя стоимость кв. м. коттеджа – 1404 USD Ошибка оценки: q Регрессионный анализ – 178 USD q Последовательные сечения – 92 USD q Параллельные сечения – 266 USD • Налоговый коэффициент для 1% уровня: q Кн=0, 8 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены • Средняя налоговая стоимость кв. м. коттеджа 34 1039 USD

Квартиры Сургута ХМАО • • Объем выборки – 98 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв. м. квартиры – 794 USD Ошибка оценки: q Регрессионный анализ – 87 USD q Последовательные сечения – 70 USD q Параллельные сечения – 90, 5 USD • Налоговый коэффициент для 2% уровня: q Кн=0, 91 – налоговая стоимость в 2 -х случаях больше рыночных цен • Средняя налоговая стоимость кв. м. квартиры - 675 USD 35

Коттеджи Сургута ХМАО • • Объем выборки – 32 коттеджа Ценообразующих факторов – 5 Средняя стоимость кв. м. коттеджа – 926 USD Ошибка оценки: q Регрессионный анализ – 62, 4 USD q Последовательные сечения – 67, 7 USD q Параллельные сечения – 80, 8 USD • Налоговый коэффициент для 3% уровня: q Кн=0, 9 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены • Средняя налоговая стоимость кв. м. коттеджа 806 USD 36

37