Оценка бизнеса и предприятия Оценка и экспертиза объектов

Оценка бизнеса и предприятия (Оценка и экспертиза объектов и прав собственности)

Раздел № 1 Понятия, цели и принципы оценки

Тема 1. 1. Основные понятия оценки n Оценка стоимости объекта собственности – процесс определения в денежном выражении стоимости объекта на определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Процесс оценки предполагает оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

n n Субъект оценки – профессиональные оценщики. Объекты оценки – объекты собственности в совокупности с правами, которыми наделен владелец.

n n Субъект собственности – экономически обособленное лицо (юридическое или физическое), обладающее конкретным объектом. Собственность – это экономические отношения между субъектами, в частности по поводу владения, распоряжения и использования принадлежащих им объектов.

n Не может быть отношений между субъектом и материальным благом. Рыночная оценка должна учитывать не только ценность определенного объекта, но и экономические отношения, реализующих право собственности на него.

Тема 1. 2. Цели оценки n Купля-продажа (ценных бумаг, части предприятия или в целом); n Разработка плана развития; n Залог; n Страхование; n Инвестирование;

n Налогообложение (переоценка); n Реорганизация (слияние, разделение, поглощение, выделение, аренда и т. д. ); n Повышение эффективности управления предприятием, т. е. для принятия; управленческих решений.

Тема 1. 3. Виды стоимостей, определяемых при оценке n 1. Рыночная - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель не испытывают никакого давления, хорошо информированы об объекте, об условиях сделки и о рынке и не выдвигают другу никаких дополнительных условий.

n 2. Инвестиционная - это стоимость для одного конкретного покупателя (или инвестора, или владельца). Инвестиционная стоимость отличается от рыночной в прогнозных оценках будущей доходности, степени риска, ставках налогообложения (если инвестор имеет льготы по налогам) и пр. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора.

n n 3. Страховая стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страхового полиса. 4. Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах.

n 5. Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (кроме земельного участка) – как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

n n 6. Стоимость воспроизводства - стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам. 7. Стоимость замещения – это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

n n 8. Балансовая стоимость - стоимость имущества, ранее отражаемая в балансе предприятия. Она бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальной считается стоимость, по которой новый объект приобретен (создан) и поставлен на баланс (отражен в учете). 9. Остаточная - стоимость объекта в современных ценах с реальным износом на момент оценки.

n n 10. Восстановительная - стоимость объекта "как нового" в современных ценах. 11. Ликвидационная - это чистая сумма, которую собственник предприятия может получить при его ликвидации и распродаже активов. В связи с этим различают принудительную и упорядоченную ликвидацию.

n Упорядоченная ликвидация - это ликвидация, при которой распродажа активов проводится в течение разумного периода времени, с тем чтобы получить максимально возможную в этих случаях цену каждого вида распродаваемого актива. Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются быстро, обычно в процессе одной аукционной продажи.

n 12. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин – потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Тема 1. 4. Подходы и методы оценки n Оценка применяет различные методы, которые можно отнести к одному из трех принципиальных подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Затратный подход n В качестве меры стоимости принимаются затраты (издержки) на создание и продажу объекта. Методы, базирующиеся на затратном подходе, универсальны, с их помощью можно оценить любую собственность, но они требуют большой нормативной базы.

Сравнительный подход n Определения стоимости путем анализа цен на аналогичные объекты. Цена аналога служит отправным пунктом для установления стоимости объекта. Затем она подвергается ряду корректировок, учитывающих различия в потребительских свойствах аналога и оцениваемого объекта.

n Методы сравнительного подхода выводят на оценку именно рыночной стоимости. Надежность оценок зависит от полноты и достоверности исходной рыночной (ценовой) информации. Для объектов, не имеющих открытого и массового рынка, применение таких методов невозможно.

Доходный подход n Оценка строится на прогнозировании будущих доходов, которые можно получить от данного объекта. Методы доходного подхода позволяют переводить будущие доходы в текущую стоимость объекта, а также получить экономически оправданную стоимость с позиций потребителя. Доходный подход применим только к собственности, по которой можно рассчитать чистый доход от функционирования.

n Для получения обоснованной оценки применяют несколько методов, которые более всего подходят в конкретной ситуации.

Тема 1. 5. Направления и объекты оценки n 1. Оценка машин и оборудования n 2. Оценка недвижимости n 3. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов n 4. Оценка бизнеса n 5. Оценка инвестиционных проектов.

Раздел № 2 Оценка машин и оборудования

Тема 2. 1. Затратный подход в оценке машин и оборудования опирается на оценочный принцип замещения. Для определения стоимости надо найти, прежде всего, издержки производства.

Себестоимость - главный элемент стоимости оборудования. n Различают себестоимость: – – n технологическую; цеховую; заводскую; полную; Стоимость отличается от полной себестоимости на величину прибыли и затраты по доставке и установке оборудования.

Методы затратного подхода

Расчет по цене однородного объекта n Характеристика – n Стоимость рассчитывают по цене однородного объекта, корректируя его себестоимость Область применения – Объекты, для которых невозможно подобрать аналог с известной ценой, но имеются однородные объекты

Поэлементный (поагрегатный) расчет n n Характеристика – Стоимость складывается из суммы цен отдельных частей (узлов, агрегатов, блоков), затрат на общую сборку, отладку и прибыли Область применения – Объекты, собираемые из унифицированных элементов, находящихся в продаже. Сборка не очень сложная и иногда может выполняться самим потребителем

Анализ и индексация затрат n n Характеристика – Первоначальную стоимость объекта разбивают на экономические элементы, которые затем индексируют в соответствии с динамикой цен на расходуемые ресурсы. Проиндексированные затраты далее суммируют Область применения – Объекты, у которых известна первоначальная стоимость и структура исходной себестоимости. Имеется информация об индексах цен на ресурсы за период от исходного момента до оценки

Расчет по укрупненным нормативам n n Характеристика – Полную себестоимость объекта рассчитывают как сумму затрат на основные материалы, комплектующие изделия, зарплату основных рабочих и косвенных расходов. Эти группы затрат определяют по укрупненным нормативам для рассматриваемого вида оборудования Область применения – Имеются калькуляции и технические данные на группу однородных объектов, на основе которых рассчитывают укрупненные нормативы для группы, к которой относится оцениваемый объект

Тема 2. 2. Износ машин и оборудования, его классификация и методы определения.

Износ уменьшение степени эксплуатационной пригодности свойств объекта со временем. – Выражается в обесценении (уменьшение относительной стоимости объекта со временем).

Физический износ n ухудшение первоначальных техникоэкономических свойств из-за: – естественного изнашивания объекта в процессе эксплуатации – под воздействием природных факторов.

Физический износ 1 -го рода n накопившийся в результате нормальной эксплуатации.

Физический износ 2 -го рода n возникший из-за стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т. д.

Непрерывный износ n постепенное снижение техникоэкономических свойств.

Аварийный износ n быстрое снижение техникоэкономических свойств.

Функциональный износ n ухудшение первоначальных техникоэкономических свойств, из-за развития новых технологий в отрасли производства аналогичных объектов.

Моральный износ n изменение (улучшение) свойств аналогичных объектов.

Технологический износ n появляется из-за изменения технологического цикла, в котором участвовал данный объект.

Экономический износ n внешний износ, вызванный изменением рынка, НТП, НТР и т. д.

Сервис-фактор n стоимость эксплуатации (техобслуживание и поддержание в рабочем состоянии).

Тема 2. 3. Особенности переоценки основных фондов предприятий

Действующее законодательство указывает n кроме определения способов переоценки n вид стоимости – восстановительная - полная стоимость приобретения новых объектов основных фондов, аналогичных оцениваемым.

Степень применяемости подходов n n n Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход – используется в основном – редко – никогда

Результаты переоценки основных фондов n влияют на налогообложение предприятия, а именно: – налог на имущество – налог на прибыль

Тема 2. 4. Сравнительный подход в оценке машин и оборудования n Определение стоимости на основе анализа недавних продаж аналогичных объектов собственности.

Изделие может является аналогом, если оно: n n n 1. Имеет то же самое функциональное назначение 2. Принадлежит по своим техникоэкономическим параметрам и характеристикам к одному классификационному виду (типу, роду, классу) 3. Имеет сходство в принципе действий конструкций.

Прямое сравнение с аналогом n Характеристика – n Подбирают аналог с известной ценой. Его цену корректируют коэффициентами и поправками, учитывающими различия между аналогом и оцениваемым объектом Область применения – Объекты, для которых можно подобрать аналоги, находящиеся в продаже по современным ценам

Статистическое моделирование цены n Характеристика – По статистическим данным о ценах и параметрах нескольких однотипных объектов методом корреляционного анализа разрабатывают модель расчетной цены. С помощью модели рассчитывают стоимость оцениваемого объекта. Если необходимо, то вносят корректировки с учетом отличительных признаков объекта

n Область применения – Имеется информация о ценах и параметрах для группы однотипных объектов, позволяющая рассчитать корреляционную модель цены. Оцениваемый объект относится к данной группе

Индексация первоначальной стоимости объекта n Характеристика – Первоначальную стоимость (цену) объекта умножают на индексирующий коэффициент, который представляет собой отношение ценовых индексов на дату оценки и действия первоначальной стоимости (цены)

n Область применения – Известна первоначальная стоимость (цена) объекта на какой-либо момент. Имеются данные о ценовых индексах за период от момента действия первоначальной стоимости до оценки для соответствующей группы оборудования

Тема 2. 5. Доходный подход в оценке машин и оборудования n применим только к собственности, производящей конечную продукцию или выполняющей оплачиваемые услуги, когда можно рассчитать чистый доход от их функционирования.

n Любое инвестирование денежных средств осуществляется на принципах возвратности и доходности.

Метод прямой капитализации n наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов;

Метод дисконтирования n целесообразно использовать в случае нестабильности при получении дохода.

Нормы отдачи (дохода, прибыли) n выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продажи или ликвидации объекта, и размером инвестиций.

n Рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

При оценке объекта методом дисконтирования будущих доходов: n n определяются период расчета и интервалы для расчета денежных потоков; рассчитываются прогнозные величины денежных потоков; определяется ставка дисконта Прогнозируемые будущие доходы дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожидание рынка.

Ставка дисконта (метод кумулятивного построения) n n n безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск

Дисконтированные чистые доходы n Характеристика – n Определяют чистый доход от функционирования производственной системы и находят ее текущую стоимость, из которой выделяют стоимость машинного комплекса методом остатка Область применения – оборудование и машины, с помощью которых непосредственно создается конечная продукция

Капитализация и остаток n n Характеристика – Из чистого дохода производственной системы вычитают доходы, относимые к недвижимости, и получают чистый доход от машинного комплекса, стоимость которого определяют по формуле прямой капитализации Область применения – То же

Равноэффективный аналог n Характеристика – Выбирают функциональный аналог (базисный объект). Рассчитывают эксплуатационные издержки для оцениваемого и базисного объектов. Стоимость определяют по цене базисного объекта с учетом разности затрат за все время эксплуатации

n Область применения – Объекты, для которых можно подобрать функциональные аналоги и рассчитать эксплуатационные издержки за срок службы

Раздел № 3 Оценка недвижимости

Объект недвижимости n Товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без утраты его потребительских свойств.

Тема 3. 1. Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход заключается в определении: n n восстановительной стоимости (точной копии объекта) или стоимости замещения (аналогичным объектом); уменьшение этих стоимостей на величину: – – n внутреннего (физического и морального) износа объекта; внешнего (экономического и территориального) износа объекта; ; добавление к рассчитанной стоимости здания стоимости земельного участка.

n Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает, что выявляется из возможных вариантов использования объекта наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использует для оценки.

n Это предусматривает оценку участка земли как свободного, т. е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости.

n Если участок свободен от строений, то оценщик определяет, какой объект необходимо построить, исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка.

n Если строение на участке имеется, то надо определить увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

Оценка земли При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: Индивидуальное (жилищное) строительство; Крестьянское (фермерское) хозяйство; Личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; Приватизированные участки под предприятиями

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков: Метод техники остатка для земли; Метод средневзвешенного коэффициента капитализации; Метод сравнения продаж; Метод разбиения; Метод капитализации; Метод валового рентного мультипликатора;

Метод техники остатка для земли; При применении этого метода должны быть известны: Стоимость зданий и сооружений; ЧЭД, приносимый зданиями, сооружениями и землей; коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земли;

Определение дохода приносимые зданиями и сооружениями Для определения дохода, приносимого зданиями и сооружениями, их стоимость умножаем на коэффициенты капитализации для зданий и сооружений. YЗД=VЗДRЗД , где VЗД - стоимость зданий и сооружений, YЗД - ЧЭД, приносимый зданиями и сооружениями, RЗД - коэффициенты капитализации для зданий и сооружений;

Непосредственное определение стоимости земли (Остаток ЧЭД, относимого к земле) YЗЕМ=Y-YЗД, где YЗЕМ - ЧЭД, относимый к земле, Y – общий ЧЭД, YЗД - ЧЭД, приносимый зданиями и сооружениями. Стоимость земли определяется путем капитализации ЧЭД от земли - VЗЕМ=YЗЕМ/RЗЕМ, где VЗЕМ – остаточная стоимость земли; YЗЕМ – ЧЭД от земли; RЗЕМ - коэффициент капитализации для земли;

Алгоритм методов затратного подхода n n n 1. Определение стоимости земельного участка и работ по его благоустройству 2. Определение полной стоимости воспроизводства(ПСВ) или замещения(ПСЗ) 3. Расчет всех видов износа

n n 4. Вычитание износа из ПСВ(ПСЗ) 5. Суммирование стоимости земельного участка и стоимости зданий и сооружений;

n Методы определения полной стоимости воспроизводства(ПСВ) или замещения(ПСЗ)

Метод количественного анализа n Детальный подсчет всех издержек на возведение или установку частей нового здания -– прямых и косвенных. Метод количественного анализа точный, но наиболее трудоемкий. Для подобной работы привлекают опытных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам n Используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Данные берут из справочника “Индексы цен в строительстве”.

Метод сравнительной единицы n Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

n ПВС оцениваемого здания находится по формуле - ПВС =В VСТР k, где ПВС - полная стоимость воспроизводства; В - восстановительная стоимость единицы измерения (1 м 2) данного типа здания; VСТР - строительный объем здания; k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

n Всего разработано 37 укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м 3 (1 м 2) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

Индексный метод n Умножение балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденных Правительством РФ.

Тема 3. 2. Подход сравнения продаж в оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости n Проведение сравнительного анализа сделок купли-продажи или аренды на рынке недвижимости, сопоставление оцениваемого объекта с однородными объектами, отобранными для сравнения, и внесение соответствующих корректировок в стоимость оцениваемого объекта.

Сравнительный подход n n в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимости. У подхода один метод – метод сравнения продаж. Иногда к этому же подходу относят метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж Элементы сравнения для объектов недвижимости: q Переданные имущественные права; q Условия финансирования сделки. Например, на условиях ипотечного кредитования; q Условия продажи. Отражение нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем; n

q Время продажи. Учитывается тенденция изменения цен на рынке недвижимости с течением времени; q Местоположение; q Физические характеристики объекта недвижимости;

Способы расчета и внесения поправок q Анализ парных продаж q Прямой анализ характеристик q Экспертный

Анализ парных продаж n Продажа двух объектов идентичных во всем, кроме одной, как правило, характеристики. Если между двумя сопоставимыми объектами имеется одно различие, то разница в продажных ценах может быть приписаны ему.

n Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимыми с объектом и его аналогом. Должно соблюдаться отношение внутри пары и между оцениваемым объектом и аналогом.

Прямой анализ характеристик n Способ предполагает анализ характеристик оцениваемого объекта и его аналога. Например, покупательная способность денежной единицы, степень износа объекта и аналога и т. д.

Экспертный n Способ основан на представлениях эксперта о преимуществах и недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом.

Тема 3. 3. Доходный подход в оценке недвижимости

Метод валовой ренты n n (метод валового рентного мультипликатора - ВРМ-GRM) ВРМ – отношение продажной цены к валовому доходу, потенциальному или действительному. Определяется отношение валового дохода к продажной цене на основе недавних рыночных сделок.

n Рассчитывается среднее значение ВРМ. Вероятная стоимость оцениваемого объекта равна произведению ВРМ на рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

Пример расчета валового рентного мультипликатора Доход от оцениваемого объекта 57000 руб. Определить стоимость объекта на основе следующей информации. Объект № 1 продан за 600000 руб. , при доходе 72000. Объект № 2 продан за 750000 руб. , при доходе 85500. Объект № 3 продан за 450000 руб. , при доходе 47250. Рассчитываем ВРМ по объектам: № 1 – 72000/600000 = ; № 2 – 85500/750000 = ; № 3 – 47250/450000=; Среднее значение ВРМ = № 1+№ 2+№ 3/3. Определяем стоимость оцениваемого объекта 57000/средний ВРМ =

Метод прямой капитализации n n n Доходы от владения недвижимостью – поступления от сдачи в аренду и продажи объекта в будущем. 1. Потенциальный валовой доход - доход без учета потерь и расходов, при 100% загрузке. 2. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом потерь от простоя и неплатежей.

n n n 3. Чистый эксплуатационный доход - действительный валовой доход за вычетом расходов по эксплуатации. Чаще всего используется при оценке. 4. Поток денежных средств до налогообложения - ЧЭД + амортизация 5. Поток денежных средств после налогообложения - ЧЭД + амортизация - налоги.

n n 6. Рассчитывается коэффициент капитализации. 7. Определяется стоимость объекта - V=Y/R, где V – стоимость оцениваемого объекта; Y – ЧЭД; R - коэффициент капитализации;

Определение коэффициента капитализации n Метод кумулятивного построения - безрисковая ставка дохода + премия за риск + премия за низкую ликвидность недвижимости + премия за инвестиционный менеджмент;

Метод дисконтированных денежных потоков

Реверсия n Для расчета рыночной стоимости имущества необходимо учитывать реверсию вне зависимости от того, планируется ли в действительности продажа объекта в конце расчетного периода или предполагается дальнейшее владение объектом.

Реверсия n денежные средства, полученные от будущей продажи объекта в конце периода владения. n После суммирования дисконтированных величин денежных потоков и текущей стоимости реверсии получаем окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Тема№ 4 Временная оценка денежных потоков. Будущая стоимость денежной единицы. FV=PV(1+i)n. или FV=PV(1+j/m)nm где FV - будущая стоимость денег; PV - текущая стоимость денег; i - ставка дохода; j – Ставка на периоде начисления; n – срок начислений; m - частота начислений; Тип решаемых задач: будущая стоимость текущей денежной суммы

2. Текущая стоимость денежной единицы. PV =FV/(1+i)n Тип решаемых задач: текущая стоимость денежной суммы, которая будет получена в будущем; Пример: Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1500 руб. ?

3. Текущая стоимость аннуитета. [ 1 -1/(1+i)n] PV = PMT ----------; i Аннуитет - серия равновеликих платежей через неравные промежутки времени. PMT - платеж; Пример: Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы затем 5 раз снять по 300 руб. ?

Накопление денежной единицы за период. (1+i)n-1 FV = PMT --------; i Стоимость серии равных платежей. Пример: Какая сумма будет накоплена, если в течение 4 лет ежегодно вносить 350 руб. , а банк начисляет на вклад 6 % годовых?

Взнос на амортизацию денежной единицы. i PMT = PV ----------; [ 1 -1/(1+i)n] Регулярный периодический платеж в погашении кредита. Пример: Какую сумму можно ежегодно снимать со счета в течение 5 лет, если первоначальный вклад равен 1500 руб. ? Банк начисляет ежегодно 14% при условии, что снимаемые суммы будут одинаковы.

Фактор фонда возмещения. i PMT = PV --------; (1+i)n-1 Стоимость погашения основной суммы долга. Пример: Какую сумму следует 5 раз внести на пополняемый депозит под 8% годовых, чтобы накопить 1700 руб.

Раздел № 5 Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов

Тема 5. 1. Введение в проблемы оценки ИС и НА

Оценка ИС и НА n самое сложное направление оценочной деятельности. До 1991 года ИС и авторские права воспринимались как чужеродный элемент. Почти все предприятия РФ были приватизированы без учета объектов ИС и НА. Они просто не были отражены в учете. В отличие от других оцениваемых объектов, у ИС и НА нет прошлого.

n "Положение о бухгалтерском учете и отчетности в РФ", утвержденное Приказом Минфина РФ от 26. 12. 94 N 170 (ред. От 03. 02. 97) так классифицирует нематериальные активы в п. 48:

n «К нематериальным активам, используемым в течение длительного периода (свыше одного года) в хозяйственной деятельности и приносящим доход, относятся права, возникающие:

n n из авторских и иных договоров на произведения науки, литературы, искусства и объекты смежных прав, на программы для ЭВМ, базы данных и др. ; из патентов на изобретения, промышленные образцы, селекционные достижения;

n n из свидетельств на полезные модели, товарные знаки и знаки обслуживания или лицензионных договоров на их использование; из прав на "ноу-хау" и др.

n n Кроме того, к нематериальным активам относятся права пользования земельными участками, природными ресурсами и организационные расходы. Нематериальные активы отражаются в учете и отчетности в сумме затрат на приобретение, изготовление и расходов по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях.

Отдельными нормативными актами регулируется еще две группы нематериальных активов: n n 1) Отложенные, или отсроченные, расходы – издержки, представленные в виде организационных расходов, которые осуществляются в момент регистрации предприятия. 2) Гудвилл - имя, репутация предприятия

* Гудвилл - имя, репутация предприятия: n n а) условная стоимость его деловых связей, "цена" накапливаемых нематериальных активов - престижа торговой марки, опыта деловых связей, устойчивости клиентуры, а также управленческих, организационных и технических ресурсов, репутации в деловом мире, механизма контроля за реализацией продукции и пр. б) вся стоимость нематериальных активов, которые являются компонентом стоимости действующего предприятия.

n Гудвилл может быть связан с месторасположением предприятия, персоналом, различными правами или льготами легального характера (т. е. закрепленными законодательно), постоянным общественным признанием.

n Гудвилл является нематериальным активом, часто не отражаемым или отражаемым по заниженной стоимости. Однако его необходимо учитывать при оценке действующего предприятия. Гудвилл возникает, когда предприятие получает прибыль выше среднего, т. е. стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл принимается к учету на баланс только в момент смены владельца предприятия.

При оценке нематериальных активов осуществляется экспертиза: n n n Объектов ИС. Проверяется факт наличия и использования объектов ИС; Охранных документов (патентов и свидетельств) по территории и срокам действия; Прав на объекты ИС;

Тема 5. 2. Затратный подход к оценке ИС и НА

Метод приведенных затрат n определение прошлых затрат на приобретение или создание ИС и подготовку на ее использование и приведение их к настоящему времени.

Метод расчета полной восстановительной стоимости n определение на дату оценки величину затрат для воссоздания аналогичной копии.

Метод замещения n определение стоимости приобретения аналогичного по производительности объекта на дату оценки.

Тема 5. 3. Подход "сравнения продаж"

Метод прямого сравнения продаж. n Выявляются факты аналогичных продаж. При идентификации аналога учитывают время продажи, объем, место и т. д. При несоответствии вносятся поправки. Особенность ИС - рынок закрытый, конфиденциальный.

Метод косвенного сравнения продаж (метод роялти) n Этот метод используется для оценки объектов ИС из-за недостатка информации. Роялти - плата за право использования. Его особенность - периодический платеж по мере использования, реализации и т. д. Предполагаемый объем производства (реализации) умножают на ставку роялти и отчисляют владельцу.

n Все денежные потоки дисконтируют. Этот метод часто применяется при определении нанесенного ущерба при пиратском использовании. За рубежом ставки роялти периодически публикуют (до 10%).

Затратный подход n n оценивает стоимость ИС и НА с позиции прошлых затрат, или затрат на дату оценки. отражает интересы продавца, цена должна быть выше затрат.

Тема 5. 4. Доходные подходы к оценке ИС и НА

1. Метод дисконтирования денежных потоков. n В основе метода приведение денежных потоков от использования объектов ИС и НА к текущей стоимости. 2. Метод капитализации дохода

3. Метод избыточной прибыли. Суть метода - в корректировке цены предприятия на сумму капитализированной прибыли, которая обеспечивается наличием у фирмы “гудвилла” и других НА.

Основные этапы оценки: n n n 1. Определение стоимости чистых материальных активов 2. Нормализация фактической прибыли предприятия 3. Расчет прибыли, получаемой за счет использования материальных активов. Для этого среднеотраслевая ставка рентабельности материальных активов умножается на их стоимость.

n n n 4. Определение величины избыточной прибыли как разницы между нормализованной за счет материальных активов и фактической. 5. Капитализация избыточной прибыли 6. Определение полной стоимости бизнеса, как суммы стоимости чистых активов и надбавки, полученной методом капитализации избыточной прибыли.

Метод преимущества в прибылях Стоимость объекта ИС и НА обуславливается дополнительной прибылью, получаемой от его применения. Рассчитывается как разность между прибылью, полученной при использовании объекта ИС и НА и прибылью, полученной без использования этого объекта.

Раздел № 6 Стоимостной анализ деятельности предприятий и оценка бизнеса

Тема 6. 1. Затратный (имущественный) подход к оценке бизнеса

Затратный подход - отражает точку зрения продавца n n n Метод скорректированной балансовой стоимости (чистых активов). Стоимость предприятия определяется как разность между активами и текущими обязательствами Метод замещения Метод ликвидационной стоимости. Разность между активами и текущими обязательствами с поправкой на ликвидность.

Баланс предприятия АКТИВ ПАССИВ I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные активы Основные средства Незавершенное строительство Долгосрочные финансовые вложения Прочие внеоборотные активы II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Запасы Дебиторская задолженность Краткосрочные финансовые вложения Денежные средства Прочие оборотные активы III. УБЫТКИ БАЛАНС IV. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ Капиталы Фонды Целевые финансирование Нераспределенная прибыль V. ДОЛГОСPОЧНЫЕ ПАССИВЫ Заемные средства VI. КPАТКОСPОЧНЫЕ ПАССИВЫ Заемные средства Кредиторская задолженность Расчеты по дивидендам Доходы будущих периодов Фонды потребления Резервы предстоящих расходов Прочие краткосрочные пассивы БАЛАНС

n ПРИКАЗ Минфина РФ N 71, ФКЦБ N 149 от 05. 08. 96 "О ПОРЯДКЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВ"

РАСЧЕТ ЧИСТЫХ АКТИВОВ Активы 1. Нематериальные активы 2. Основные средства 3. Незавершенное строительство 4. Долгосрочные финансовые вложения 5. Прочие внеоборотные активы 6. Запасы 7. Дебиторская задолженность 8. Краткосрочные финансовые вложения 9. Денежные средства 10. Прочие оборотные активы 11. Итого активы (сумма пунктов 1 - 10) n Пассивы 12. Целевые финансирование и поступления 13. Заемные средства 14. Кредиторская задолженность 15. Расчеты по дивидендам 16. Резервы предстоящих расходов и платежей 17. Прочие пассивы 18. Итого пассивы, исключаемые из стоимости активов (сумма пунктов 12 - 17) 19. Стоимость чистых активов (итого активов минус итого пассивов п. 11 - п. 18) n

n Все пункты актива, кроме денежных средств подвергаются корректировке. Нематериальные активы, основные средства и незавершенное строительство оценивается с использованием приемов, рассмотренных в предыдущих профильных разделах.

n Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения оцениваются на базе котировок рынка ценных бумаг. Если ценные бумаги не котируются, то необходимо рассчитать их рыночную стоимость. (см. Учебную дисциплину “рынок ценных бумаг”).

n n n Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Дебиторская задолженность оценивается с учетом вероятности ее погашения. Пассивные статьи баланса предприятия, как правило не корректируются.

n Регулирующей статьей баланса при всех корректировках выступает “нераспределенная прибыль”, “добавленная стоимость” и другие источники собственного капитала.

Метод замещения n подбирается предприятие, стоимость которого известна, выпускающее аналогичный ассортимент продукции.

Метод ликвидационной стоимости n Разность между активами и текущими обязательствами с поправкой на ликвидность. При определении ликвидационной стоимости необходимо учитывать все затраты, связанные с ликвидацией предприятия.

Тема 6. 2. Методы сравнения продаж в оценке бизнеса

Сравнительный подход n отражает точку зрения свободного рынка n Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов.

Метод рынка капитала n стоимость закрытого предприятия определяется на основе данных фондового рынка по акциям аналогичных открытых компаний. Он включает в себя расчет мультипликаторов на основе публичной финансовой отчетности.

Метод сделок n для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний, либо о продажах предприятий целиком. Идеальными аналогами являются предприятия, действующие в той же отрасли, ведущие схожие хозяйственные операции, имеющие сравнимую номенклатуру продукции, близкие по размеру.

n Обычно требуется 6 -8 аналогов. В результате применения мультипликаторов к финансовым показателям предприятия определяется предварительная реальная рыночная стоимость предприятия. Она может скорректирована на владение/невладение контрольным пакетом, факторы риска и т. д.

Метод отраслевых соотношений n позволяет получить ориентировочные стоимостные оценки предприятий, основано на выводе соотношений типа “Цена-выручка” и т. п.

Преимущество сравнительного подхода n В том, что он базируется на рыночных данных и отражает реально сложившееся соотношение спроса и предложения, адекватно учитывающее доходность и риск.

К недостаткам следует отнести n сложность получения информации по достаточному кругу аналогичных предприятий, необходимость внесения поправок для улучшения сопоставимости анализируемого материала. Кроме того метод базируется на ретроспективных данных без факта будущих ожиданий.

Этапы оценки бизнеса рыночными методами n n n 1. Поиск аналога или сопоставимых предприятий 2. Финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации 3. Расчет оценочных мультипликаторов (факторов) 4. Применение мультипликаторов к оцениваемому предприятию 5. Выбор величины стоимости оцениваемого предприятия 6. Внесение итоговых поправок.

Критерии отбора аналогов n n 1. идентичность отрасли и продукции 2. сопоставимость по масштабам, степени диверсификации производства, зрелости бизнеса, стратегии развития. 3. сопоставимость финансовых характеристик 4. географическая близость

n Предполагается, что сходные предприятия имеют близкое соотношение между ценой и такими финансовыми показателями, как прибыль, денежный поток, уровень дивидендов, выручка от реализации, мощность производства, стоимость активов. Это соотношение называется мультипликатором.

Обычно используют 4 группы мультипликаторов n n 1. Цена/прибыль; цена/денежный поток; 2. Цена/дивиденды; 3. Цена/выручка; цена/фактический объем производства; 4. Цена/стоимость активов;

Тема 6. 3. Доходный подход к оценке бизнеса

Доходный подход - отражает точку зрения покупателя n n n Метод дисконтирования денежных потоков (дисконтирования будущей прибыли). Денежный поток - прибыль + амортизация. Метод прямой капитализации Метод избыточной прибыли (применяется для оценки НА)

Метод дисконтирования денежных потоков (дисконтирования будущей прибыли) n Определение стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. В конечном счете покупатель покупает не набор активов, а поток будущих доходов.

Основные этапы метода n n 1. Выбор модели денежного потока При оценке бизнеса применяют две модели денежного потока: для собственного капитала – для всего инвестированного капитала –

n n Денежный поток для собственного капитала = чистая прибыль + амортизация – прирост оборотного капитала – прирост инвестиций + прирост кредиторской задолженности. Для всего инвестированного капитала величину чистой прибыли увеличиваем на проценты по заемным средствам.

n 2. Определение длительности прогнозного периода 3. Ретроспективный анализ и прогноз выручки от реализации 4. Анализ и прогноз расходов 5. Анализ и прогноз инвестиций 6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода

n 7. Определение ставки дисконта 8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период 9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимостей в постпрогнозный период 10. Внесение итоговых поправок

Метод прямой капитализации см. тему 3. 3.

Метод избыточной прибыли. см тему 4. 4.