Общая характеристика доходного подхода и его методов Доходный

Общая характеристика доходного подхода и его методов Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму будущих доходов объекта, скорректированных на риск их получения.

Доходный подход к оценке недвижимости • Методы доходного подхода: • - метод дисконтирования денежных потоков; • - метод капитализации дохода.

Общая характеристика доходного подхода и его методов Денежный поток с нестабильными со стабильными темпами роста Метод дисконтированны капитализации х денежных дохода (МКД) потоков (МДДП)

Доходный подход к оценке недвижимости • Условия применения МДДП: - предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • -объект находится в стадии строительства; • -объект находится в стадии освоении рынка; • -оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.

Доходный подход к оценке недвижимости • Условия применения МКД: • Метод применяется для оценки недвижимости с одинаковым или стабильно изменяющимся доходом, также для экспресс оценки крупных объектов недвижимости, имеющих большое количество договоров аренды с различными условиями.

Виды дохода от недвижимости • ПВД – потенциальный валовой доход • ДВД – действительный валовой доход • Пр. Д – прочие доходы • ЧОД – чистый операционный доход

Виды дохода от недвижимости • ПВД – потенциальный валовой доход Доход, который может принести недвижимость при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года

Виды дохода от недвижимости • Потери от недосдачи площадей, • Потери от недосбора платежей.

Виды дохода от недвижимости • ДВД – действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, скорректированный на величину возможных потерь.

Виды дохода от недвижимости • Пр. Д – прочие доходы 1. обеспечиваются не от сдачи площадей в аренду, 2. не корректируются на коэффициент потерь, 3. в расчет принимаются чистые прочие доходы. Пример. § Предоставление гаража или автостоянки, § Оплата ТV, § Торговые автоматы, § Камера хранения, § Прокат мебели и оборудования, § Ремонтные работы, транспортные услуги.

Виды дохода от недвижимости Операционные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости

Виды дохода от недвижимости Операционные расходы, учитываемые в финансовой отчетности Постоянны Перемен Резерв Амортиза Расход Налог е расходы ные затрат ционные ы на расходы капитального отчислен финанс прибыл характера ия ировани ь е Операционные расходы, учитываемые для целей оценки

Виды дохода от недвижимости Постоянные расходы не зависят от величины коэффициента загрузки объекта: • налог на имущество, • плата за землю, • страховые взносы, • заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) и налоги на нее и т. д.

Виды дохода от недвижимости Переменные расходы, зависящие от степени загрузки объекта: • коммунальные платежи, • содержание территории и уборка мусора, • охрана объекта недвижимости, • реклама, консультации и юридическое обслуживание и т. д.

Виды дохода от недвижимости Резерв затрат капитального характера – гипотетическое формирование денежного фонда на замещение предметов с более коротким сроком службы

Виды дохода от недвижимости • ЧОД – чистый операционный доход это действительный валовой доход, скорректированный на операционные расходы и прочие доходы

Виды дохода от недвижимости Потенциальный валовой ПВД = S ·АПл доход (ПВД) Потери от недосдачи площадей Потери Потери от недосбора платежей Действительный валовой ДВД = ПВД *(1 - Кп) = доход (ДВД) ПВД *(1 - Кн/сд)*(1 - Кн/сб) Постоянные операционные расходы Операционные (эксплуатационные) Переменные операционные расходы (ОР) Резерв затрат капитального характера Доходы, несвязанные со сдачей Чистые прочие доходы (Пр. Д) площадей в аренду Чистый операционный доход ЧОД =ПВД *(1 - к. П) – ОР + Пр. Д (ЧОД)

Доходный подход к оценке недвижимости • Основные понятия, применяемые при оценке недвижимости методами доходного подхода: • 1. Общая площадь здания; • 2. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду; • 3. Площадь, занятая собственником. • 4. Площадь не занятая собственником.

Операционные расходы • В состав операционных расходов • не входят: • 1. Амортизация; • 2. Налог на прибыль; • 3. Расходы по кредиту, полученному на приобретение оцениваемой недвижимости.

Операционные расходы • Резерв затрат капитального характера (расходы на замещение предметов с более коротким сроком службы)

Виды дохода (продолжение) • Денежный поток до вычета налогов – это часть операционного дохода за вычетом расходов по обслуживанию долга, но до вычета подоходного налога. • Реверсия – это денежная сумма , которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода.

Метод дисконтированных денежных потоков Этапы МДДП 1 этап - выбор длительности прогнозного периода 2 этап - расчет денежного потока для каждого прогнозного периода 3 этап - расчет ставки дисконтирования 4 этап - расчет стоимости реверсии 5 этап - дисконтирование доходов 6 этап - расчет рыночной стоимости

Метод дисконтированных денежных потоков • ДП = ЧОД – КВ +/- ДО

Метод дисконтированных денежных потоков • Общий срок службы недвижимости • Остаточный срок службы недвижимости • Прогнозный период • Постпрогнозный период

Метод дисконтирования денежных потоков • 1 этап. Выбор длительности прогнозного периода зависит от ряда факторов: • Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта; • Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки; • Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода; • Наличия внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков • 2 этап. Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года. • Прогнозирование доходов от недвижимости имеет ряд отличий: • площадь недвижимости, используемая в расчетах; • ставка арендной платы; • коэффициент потерь; • операционные расходы; • способ финансирования строительства.

Метод дисконтированных денежных потоков Ставка дисконтирования (Rн) – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков Реальная и Меньш Больше номинальная ставка е дохода Годовые темпы Rр = инфляции Rн - I (Rн – I)/(1+ I) • 5% (долл. ), • 10% (рубл. ) Rн = Rр + I + Rр*I

3 этап. Расчет ставки дисконтирования • Методы расчета ставки дтсконтирования: • 1. Модель оценки капитальных активов (САРМ); • 2. Метод рыночной экстракции; • 3. Метод кумулятивного построения.

3. Расчет ставки дисконтирования • 1. Rн=Rб/р+ *(Rср/р-Rб/р)+Sн + С • Rб/р – безрисковая ставка доходности; • бета коэффициент; • Sн – премия за риск вложения в недвижимость; • С премия за страновой риск. • С –учитывает дополнительный риск инвестирования в РФ относительно США

Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков Метод рыночной экстракции Rн = IRRан

Методы расчета ставки дисконтирования • 3. Метод кумулятивного построения: • Rн=Rб/р + П 1 + П 2 + П 3 + С • Rб/р - безрисковая ставка доходности; • П 1 - премия за ликвидность; • П 2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект; • П 3 - премия за инвестиционный менеджмент. • C - премия за страновой риск учитываетдополнительный риск инвестирования В РФ относительно США.

Методы расчета ставки дисконтирования • П 1 – премия за ликвидность объектов недвижимости. Это перевод в ставку доходности потерь от низкой ликвидности объектов (минимальный срок продажи недвижимости – 3 месяца) • П 1= Rб/р* n(нормальный срок экспозиции) • 12

Методы расчета ставки дисконтирования • П 2 – премия за риск, связанный с оцениваемым объектом. Учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости. Премия может быть прията в размере страховых отчислений в страховых компаниях высокой надежности. • П 3 – премия за инвестиционный менеджмент. Возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом.

Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков • 4 ЭТАП - расчет стоимости реверсии Стоимость реверсии (остаточная стоимость, стоимость постпрогнозного периода, терминальная стоимость) – это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года.

4. Расчет стоимости реверсии • Метод капитализации • Затратный подход с учетом износа за анализируемый период • По ликвидационной стоимости.

Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков • 5 ЭТАП - дисконтирование доходов 1. Денежный поток прогнозного периода, 2. Стоимость реверсии.

6 этап. Расчет рыночной стоимости • Сн = Сумме дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и дисконтированной реверсии.

Метод капитализации дохода. • Этапы оценки МКД: • 1. Расчет чистого годового операционного дохода; • 2. Расчет коэффициента капитализации; • 3. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле:

Метод капитализации дохода. • Сн=ЧОД / Кк • Сн – рыночная стоимость недвижимости; • ЧОД - годовой чистый операционный доход; • Кк – коэффициент капитализации. • Кк = Rдохода + Н возврата

Метод капитализации дохода. • Методы расчета нормы возврата капитала: • 1. Метод Ринга. • 2. Метод Инвуда или равномерно- аннуитетный возврат капитала • 3. Метод Хоскольда. Возврат капитала осуществляется по безрисковой ставке.

Метод капитализации дохода. • Для расчета нормы возврата необходимо располагать информацией: • остаточный срок службы недвижимости; • ставка доходности недвижимости; • безрисковая ставка доходности.

Методы построения нормы возврата капитала • 1. Метод Ринга • Нв. к. = 1 / n • N - остаточный срок службы недвижимости. • Пример: Ставка дохода инвестора = 12%, остаточный срок службы недвижимости – 15 лет • Н в. к. = 1 : 15 = 6, 6% • Кк= 12 +6, 6 = 18, 6%.

Методы построения нормы возврата капитала • 2. Метод Инвуда • Нв. к. = | к № 3 |n. Rn • Пример. Ставка дохода инвестора – 12%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости -20 лет • Нв. к. = | к № 3 |( при Rn = 12%, n= 20 лет) = 0, 01388; • Кк = 0, 12 + 0, 01388 = 0, 13388 или 13, 39%

Методы построения нормы возврата капитала • 3. Метод Хоскольда • Нв. к. = | к № 3 |n. Rб/р. • Пример. Ставка дохода инвестора -12%, безрисковая ставка доходности 6%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости -20 лет • Нв. к. = | к № 3 | ( при Rб/р- 6%, n – 20 лет) = 0, 02718 • Кк=0, 12 + 0, 02718 = 0, 14718 или 14, 72%.

Методы построения коэффициента капитализации. • Методы построения коэффициента капитализации: • 1) метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости; • 2) метод, учитывающий различия в способе расчета нормы возврата капитала для различных составляющих объекта недвижимости; • 3) метод, учитывающий способ финансирования сделки с недвижимостью; • 4) метод рыночной экстракции.

Методы построения коэффициента капитализации. • 1. Метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости: • А) Стоимость объекта не меняется • Кк. = Rн + а. Нв. к = Rн + 0 х Нв. к. = Rн • Б) За анализируемый период объект полностью обесценится: • Кк = Rн. + 1 х Нв. к. = Rн. + Нв. к;

Методы построения коэффициента капитализации. • В) За анализируемый период объект частично обесценится: • Если а =20%, то Кк = Rн. + 0, 2 х Нв. к. ; • Г) За анализируемый период стоимость объекта возрастет. • Кк = Rн. – а х Нв. к. • а – изменение стоимости недвижимости.

Методы построения коэффициента капитализации. • 2. Метод, учитывающий различия в способе расчета нормы возврата капитала для различных составляющих объекта недвижимости. • Кк. = Rн. + Wi х Нв. к. + … + Wi х Нв. к. • Rн. – ставка доходности на вложенный капитал; • Нв. к. - норма возврата капитала каждого компонента • Wi – удельный вес каждого компонента. • Кк рассчитывается с учетом характера изменения каждого компонента и его удельного веса стоимости

Методы построения коэффициента капитализации. 3. Метод, учитывающий способ финансирования сделки с недвижимостью Кк. = Rск. х Wск + Rи. к. х Wи. к. Rск. - ставка доходности на собственный капитал; Rи. к - процентная ставка по ипотечному кредиту; Wск- удельный вес собственного капитала; Wи. к. – удельный вес ипотечного кредита.

Методы построения коэффициента капитализации • Метод, учитывающий различия в способе расчета нормы возврата капитала для различных составляющих объекта недвижимости: • K =Rн + Wi x Hвк +… + Wi х Hвк • К – коэффициент капитализации; • Rн – ставка дохода на вложенный капитал; • Hвк – норма возврата капитала каждого компонента; • Wi –удельный вес каждого компонента.

Методы построения коэффициента капитализации • Метод, учитывающий способ финансирования сделки с недвижимостью: • К к = R ск х W ск + R ик х W ик • R ск – ставка доходности на собственный капитал; • R ик – процентная ставка по ипотечному кредиту; • W ск – удельный вес собственного капитала; • W ик – удельный вес ипотечного кредита.

Методы построения коэффициента капитализации • 4. Метод рыночной экстракции. На основе базовой формулы по каждому аналогу определяется коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации для оцениваемого объекта равен среднему значению данного показателя по использованным аналогам.

Методы построения коэффициента капитализации • Техника остатка. • Этапы: • 1. Рассчитать коэффициент капитализации для известного по стоимости компонента с учетом характера возврата капитала: • Ка = Rн. + Нв. к. • Ка - коэффициент капитализации для известного по стоимости компонента; • Rн. - ставка доходности на вложенный капитал; • Нв. к. – норма возврата капитала каждого компонента;

Методы построения коэффициента капитализации • 2. Определяется величина дохода от известного компонента: • Да. = Са. х Ка; • Да. – доход от известного по стоимости компонента; • Са. - стоимость известного компонента; • 3. Рассчитывается величина дохода, приносимого неизвестным по стоимости компонентом: • Дв. = ЧОД - Да, ; Дв. – доход от неизвестного по стоимости компонента; • ЧОД –общий чистый операционный доход от оцениваемой недвижимости.

Методы построения коэффициента капитализации • 4. Оценивается коэффициент капитализации для неизвестного по стоимости компонента: • Кв. = Rн + Нв. к. • Кв. – коэффициент капитализации для неизвестного по стоимости компонента; • 5. Оценивается стоимость неизвестного компонента методом капитализации остаточного дохода: • Св. = ЧОДв. / Кв. , где • Св. – стоимость неизвестного компонента. • 6. Рассчитывается стоимость недвижимости в целом: • Сн. = Са. + Св.