ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ СЕМИНАР По управлению жилой недвижимостью Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью 1. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов 2. Общее имущество многоквартирного дома 3. Техническая документация многоквартирного дома 4. Обследование технического состояния дома и составление документации 5. Фонд капитального ремонта или специальный счет 6. Программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов 7. Краткосрочный план капитального ремонта на год. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ЧТО ТАКОЕ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ? Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженернотехнического обеспечения и сетей инженерно -технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Градостроительный кодекс РФ Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ЧТО ТАКОЕ ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ? Текущий ремонт общего имущества жилого дома ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В связи с внесением изменений в Жилищный кодекс РФ принят закон Московской области от 01. 07. 2013 г. № 66/2013 -03 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах расположенных на территории Московской области» Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью МЕРОПРИЯТИЯ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАКОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ региональной программы капитального ремонта. 1. Публикация Программа разработана Министерством строительного комплекса Московской области 2. Собственники жилых помещений должны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта своих домов 3. Если собственники не примут решения самостоятельно то, органы местного самоуправления обязаны инициировать общие собрания собственников жилых помещений для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью УЧАСТИЕ ОМСУ В РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ ü Если собственники многоквартирного дома не примут решение на общих собраниях, то органы местного самоуправления обязаны принять решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. ü Также органы местного самоуправления должны ежегодно разрабатывать и утверждать краткосрочные планы капитального ремонта Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью УЧАСТИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ Капитальный ремонт проводится при 45 -50 процентном износе конструкций и элементов жилых домов. Для этого необходимо наличие подробной информации о степени износа всех конструкций и систем многоквартирного дома по результатам обследования, которое проводится управляющей организацией, с приложением соответствующих актов о состоянии инженерного оборудования (лифт, электроснабжение) специализированных организаций. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОГРАММЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется исходя из года ввода в эксплуатацию, даты последнего проведения капитального ремонта общего имущества, технического состояния дома и процента собираемости взносов на капитальный ремонт. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут софинансироваться за счет средств государственной и муниципальной поддержки. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МКД Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в пп. 2– 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13. 08. 2006 г. , № 491. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МКД В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ü лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда) всех собственников к своим квартирам; ü технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций); ü помещения, предназначенные для удовлетворения социальнобытовых потребностей жильцов; ü крыша; ü ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с данным принципом к общему имуществу относится балконная плита; ü технический подвал; ü земельный участок на котором расположен дом и элементы благоустройства. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МКД Инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом в многоквартирном доме при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МКД Инженерные коммуникации. К ним относятся: ü система отопления со всеми устройствами; ü внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами: стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устройства). ü Общим имуществом считаются коллективные приборы учета холодной и горячей воды и всё механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях; ü внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами до первых стыковых соединений; ü внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами до запорного крана (отключающего устройства); ü внутренняя система электроснабжения со всеми устройствами до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии; ü внутридомовые информационно-коммуникационные сети. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ МКД Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13. 08. 2006 № 491. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ МКД ü Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт здания); ü Документы (акты) о приемке результатов работ; ü Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарнотехнического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; ü Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ МКД Иные документы ü Копия кадастрового плана земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; ü Выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; ü Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25. 01. 2006); ü Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); ü Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); ü Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ МКД (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27. 09. 2003 № 170) ü план участка в масштабе 1: 1000 – 1: 2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; ü проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; ü акты приемки жилых домов от строительных организаций; ü акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; ü схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); ü паспорта котельного хозяйства, котловые книги; ü паспорта лифтового хозяйства; ü паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок ü исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление) Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ДЕФФЕКТНАЯ ВЕДОМОСТЬ Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ДЕФФЕКТНЫЙ АКТ Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ЧТО РЕШАЕТСЯ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ? Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть: 1. избран способ управления домом; 2. принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельном участке МКД; 3. избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт; 4. принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт; 5. принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда на земельный участок МКД только для собственников помещений); 6. принято решение о пользовании общим имуществом собственников МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме); 7. принято решение о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 8. принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных общим собранием. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ИЗМЕНЕНИЯ В ЖК, КАСАЮЩИЕСЯ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ СОБРАНИЙ ü Инициатором общего собрания может выступать УК ü Собственники, обладающие более чем 10% голосов в совокупности, вправе потребовать от УК организовать и провести собрание по предложенной ими повестке ü Срок уведомления сокращен до 10 дней ü Очно-заочная форма собрания ü Годовые общие собрания должны проводиться в течение 2 квартала следующего за отчетным года ü Протокол общего собрания а также решения собственников признаются официальными документами, создающими права и обязанности ü С 01. 07. 2016 г. протоколы общих собраний и решения должны направляться в ГИС ЖКХ и размещаться в системе. До этого момента обязанность направлять решения и протоколы в УК. УК обязана направлять их в орган государственного жилищного надзора. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ Формы собрания ОЧНАЯ ЗАОЧНАЯ ОЧНО-ЗАОЧНАЯ Виды собрания ГОДОВОЕ СОБРАНИЕ ВНЕОЧЕРЕДН ОЕ СОБРАНИЕ Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью РЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ Решение общего собрания 50+1% голосов Решение общего собрания 2/3 голосов работа совета дома текущий ремонт порядок собраний другие вопросы реконструкция дома капремонт использование земельного участка кредит другие вопросы Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ВАЖНО ЗНАТЬ! В результате принятых в июне 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ протокол общего собрания собственников получил статус официального документа. Теперь подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность, а инициатор собрания обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью 2 СПОСОБА ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА При проведении собраний собственники жилых помещений могут выбрать два способа формирования фонда капитального ремонта: СПОСОБ 1 Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, при этом должны быть определены: СПОСОБ 2 ü Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора ü размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; ü перечень работ по капитальному ремонту общего имущества; ü сроки проведения капитального ремонта общего имущества; ü владелец специального счета; ü кредитная организация, в которой будет открыт Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА СЧЕТ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ü Привлечение платежей для формирования регионального фонда ü Возможность привлечения средств регионального фонда капремонта для авансирования проведения капитального ремонта ü Выбор банка для накопления средств ü Расходы на банковское обслуживание ü Выставление квитанций ü Накопленные средства, учет средств ведется по каждому и по каждому плательщику, и направляются на формирование регионального фонда капитального ремонта ü Существует возможность привлечения средств регионального фонда капитального ремонта для проведения капремонта ü Выбор банка осуществляет региональный оператор путем проведения открытого конкурса ü Расходы несет региональный оператор ü Квитанции выставляет региональный оператор Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ ü Платежи накапливаются на специальном счете дома, учитываются за каждым плательщиком и не участвуют в формировании регионального фонда капитального ремонта, не могут быть направлены на проведение капремонта иных домов ü Отсутствует возможность привлечения средств регионального оператора для проведения капитального ремонта (авансирование проведения капитального ремонта с последующим погашением образовавшегося долга). ü Капитальный ремонт может быть произведен при самостоятельном накоплении собственниками необходимой суммы на специальном счете ü Собственники самостоятельно выбирают банк на общем собрании. ü Региональный оператор открывает специальный счет в банке, указанном собственником ü Расходы несут собственники жилья ü Способ выставления квитанций квитанции решается собственником выставляет самостоятельно и, как правило, ТСЖ/ЖСК путем оформления договора с или УК управляющей компанией или расчетным центром Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ВАЖНО ЗНАТЬ! Статьей 160 Жилищного кодекса РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами Московской области и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, предусмотрена компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, в том числе капитального ремонта, но если получатель субсидии не оплачивает ЖКУ в течение двух месяцев – выплата субсидии приостанавливается (до момента полной уплаты долга). Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Фонд создан в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 30. 07. 2013 № 559/24 «О некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» . Учредителем Фонда является Московская область, от имени которой выступает Министерство строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ОБЯЗАННОСТИ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ü Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета. ü в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта; ü обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов; ü привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры; ü контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации; ü осуществлять приемку выполненных работ Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме. Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ПРОГРАММА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА. ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью КРАТКОСРОЧНЫЙ ПЛАН НА ГОД Ноябрь 2015
Управление жилой недвижимостью ПОЛЕЗНЫЕ КОНТАКТЫ МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ: msk. mosreg. ru, 143407, Московская обл. , г. Красногорск, бульвар Строителей, 4, корп. 1, секция «Г» , 8 (498) 626 -30 -00 e-mail: minstrk@mosreg. ru ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ «ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ИНСПЕКЦИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ» : gzhi. mosreg. ru, Московская обл. , г. Химки, ул. Ленинградская, 1, 8 (495) 730 -80 -52 e-mail: gilinspector@mosreg. ru НП «НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ОБЩЕСТВЕННОГО КОНТРОЛЯ В СФЕРЕ ЖКХ «ЖКХ КОНТРОЛЬ» : gkhkontrol. ru, 105318, г. Москва, ул. Щербаковская, 3, оф. 503, 8 (495) 646 -0354 e-mail: oprf 2012@mail. ru НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ» : 105064, г. Москва, Земляной вал, 36 Ноябрь 2015
Скачать презентацию ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ СЕМИНАР По управлению жилой недвижимостью Ноябрь 2015
семинар_управление жилой недвижимостью2.ppt