Наем жилого помещения Выполнила Чернявская Ксения Ю-333

Наем жилого помещения Выполнила: Чернявская Ксения, Ю-333

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров.

Договор найма жилого помещения - договор Ш Собственник Ш Управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение ь За плату ь Во владение и пользование ь Для проживания Н А Н И М А Т Е Л Ь

Найм Коммерческий собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Социальный собственник жилого помещения гос/муниц жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем

Договор найма жилого помещения является: • — консенсуальным • — возмездным • — двусторонним

Объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд» фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц) государственный жилищный фонд муниципальный жилищный фонд

Социальный найм заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде

Договор коммерческого найма проживающие в любом фонде

Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. Однако стороной этого договора (нанимателем) может быть только юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (например, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).

Основания возникновения жилищных отношений: • решение органа местного самоуправления (социальный найм); • договор (коммерческий найм).

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения • ГК РФ (гл. 35 регулирует договор коммерческого найма) • ЖК РФ (регулирует социальный найм) + нормативные акты субъектов

Договоры социального и коммерческого найма сходны по следующим положениям: q Предмет q. Форма q. Основные права и обязанности сторон q. Право нанимателя на вселение временных жильцов q. Право на поднайм

Предмет договора - жилое помещение ь Изолированное помещение ь Является недвижимым имуществом ь Пригодно для постоянного проживания граждан

Форма договора Письменная При несоблюдении – ст. 162 ГК Не влечет недействительност и договора Нет требования гос регистрации

Основные права и обязанности сторон

наймодатель 1) Передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания

2) Обеспечить проведение капитального ремонта

Наниматель 1)Использовать жилое помещение по назначению

2) Обеспечивать сохранность и проведение текущего ремонта

3) Оплачивать коммунальные услуги (по общему правилу)

4) Вносить плату за пользование

Право нанимателя на вселение временных жильцов • Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). • Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы • Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. • Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Поднайм жилого помещения Необходимо согласие наймодателя Существенное условие - СРОК Не > срока договора найма жилого помещения

Отличия социального и коммерческого найма

Наймодатель социальный исключительно публичные образования Коммерческий Любые лица (в том числе гос и муниц предприятия)

Наниматель Социальный Определённые категории граждан (признанные малоимущими, нуждающимися и т. д. ) Коммерческий Физические лица

Основание заключения договора Социальный Коммерческий Сложный юридический состав: ь Определение малоимущности и нуждаемости ь Постановка на учёт ь Вынесение решение соответ. органом о предоставлении помещения в соц. найм ь Заключение договора Договор

Размер предоставления помещения Социальный Определяется законодательно o Учётная норма жилой площади o Норма предоставления Коммерческий Не играет роли (в зависимости от располагаемых средств)

Учётная норма жилой площади – норма, в соответствии с которой человека признают нуждающимся (по Челябинску– если на члена семьи <10 м² ) Норма предоставления установлена решение Городской Думы от 25 октября 2005 г. № 7/9

Срок Не > 5 лет Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. предложить НАЙМОДАТЕЛЬ НАНИМАТЕЛЬ 30 дней Заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Иначе - договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок

Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения НАНИМАТЕЛЬ Может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Расторжение договора нанимателем Наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя за 3 месяца + если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; + в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Расторжение договора наймодателем: • невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа • разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. + если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; + в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.