Муниципальное хозяйство 5 Социальная жилищная политика Решение жилищной

Муниципальное хозяйство 5 Социальная жилищная политика Решение жилищной проблемы – важнейшая социальная задача практически во всех муниципальных образованиях и городах страны. Острота этой проблемы обусловлена тем, что в целом по России не имеют жилья или остро нуждаются в улучшении жилищных условий более 8 миллионов человек, а в неблагоустроенных квартирах проживает до 30% населения страны.

Основные особенности жилищной политики. Жилищная политика включает следующие основные элементы: а. Контроль арендной платы за жилье и цен в данной сфере с помощью: - законодательного ограничения арендной платы по различным степеням качества; - стимулирования строительства жилья (финансовая поддержка для расширения предложения на рынке жилья, выделение субвенций на строительные расходы и финансирование), ограничение цен новое жилье. Именно здесь играет большую роль кооперативное движение. Велика роль финансовой поддержки государства. Эта система касается нового строительства. Она помогает тем, кто осуществляет строительные проекты. - применения принципа покрытия всех затрат в процессе эксплуатации социального жилищного фонд.

Основные особенности жилищной политики. б. Стимулирование строительства (для увеличения предложения на рынке нового жилья) в основном: - через прямую финансовую поддержку (большая часть средств выделяется в качестве государственных кредитов как дополнения к финансированию через рынок капитала и собственным средствам застройщика или жильца; помощь конкретному субъекту как дополнение к имеющимся средствам); -через опосредованную финансовую поддержку как дополнению к имеющимся финансовым средствам.

Основные особенности жилищной политики. Все названные выше методы и механизмы успешно применяются во многих странах, в том числе, и в тех, которые после второй мировой войны столкнулись с жесточайшим дефицитом жилья, т. к. достаточно большое количество жилья было в городах разрушено. Многие европейские страны (Австрия, Германия и т. п. ) пережили тяжелый экономический кризис и начинали свое развитие практически с нулевой отметки.

Основные особенности жилищной политики. Все названные выше методы и механизмы успешно применяются во многих странах, в том числе, и в тех, которые после второй мировой войны столкнулись с жесточайшим дефицитом жилья, т. к. достаточно большое количество жилья было в городах разрушено. Многие европейские страны (Австрия, Германия и т. п. ) пережили тяжелый экономический кризис и начинали свое развитие практически с нулевой отметки.

Модели ипотек. В мире действуют десятки различных видов ипотеки, которые можно свести к трем основным. Классическая схема - не нуждается в особом законодательном оформлении. Она замыкается в рамках первичного рынка закладных на недвижимость. Минимальное число специализированных действующих лиц. Эта модель может использоваться как ипотечными (или земельными) банками, так и универсальными. Заявка клиентов на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников. Этой модели присуща прямая зависимость процентных ставок от состояния кредитно-финансового рынка страны.

Модели ипотек. Американская схема опирается на вторичный рынок закладных, образуя систему привлечения долгосрочных кредитов путем выпуска ценных бумаг (обеспеченных заложенной недвижимостью). Роль посредника между инвестором и банком отводится ипотечному агентству, которое выкупает у банка выданный кредит и выпускает эти ценные бумаги. Контрольный пакет акций агентства принадлежит государству. (Расширенная, сложная модель. )

Модели ипотек. Немецкая модель – это замкнутая система кредитования через ипотечные банки и ссудосберегательные кассы. Чтобы получить кредит, человек должен иметь в такой кассе накопительный счет, составляющий не менее 50% от суммы необходимой для приобретаемого им жилья. Член кассы оформляет залог на свою недвижимость, причем процентная ставка выплат по ипотечной ссуде не меняется

Немецкая ипотека Ипотека в Германии предлагается на любое жилье - будь это новостройка или "вторичка". Квартира или дом обязательно должны быть в наличии! На недостроенное жилье - ипотека не дается. Как и не берутся за него деньги. Максимальный срок выплаты - 36 лет. А минимальный? В принципе, такого не существует. Получил наследство, выиграл лотерею - вноси все деньги и живи в удовольствие. Важно, кто имеет право на ипотеку, то есть, какой доход семьи считается безопасным для банка. Официальная цифра - ≥ 50 тыс. евро в год без вычетов

Немецкая ипотека Для получения кредита в немецком банке необходимо иметь немецкий паспорт или неограниченный вид на жительство. Проценты на сегодняшний день от 4, 3 до 5 % при 100 % - ном финансировании. Немецкие банки готовы предоставить его и иностранным гражданам. Если собственный капитал составляет 50% от стоимости покупаемого объекта, то на остальные 50% можете получить ипотечный кредит в Германии со сроком погашения от 5 до 30 лет.

Немецкая ипотека Сравним ипотечное кредитование в России и Германии: 3 -к к в новом доме ~250. 000 €, 125. 000 € (50%) -собственный капитал; 125. 000 € (50%)-кредит. В Германии: Ставка кредита- 5%! Выплачивая 12. 500 € в год (5% от стоимости квартиры- минимальная арендная плата за год), через 13 лет Вы выплачиваете и погашаете полностью кредит и становитесь собственником недвижимости! В России: Ставка кредита - 10%! Выплачивая 12. 500 € в год (5% от стоимости квартиры или 10% от величины кредита), через 13 лет сумма Вашей задолженности банку остаётся прежней и не уменьшается ни на цент!!!

Проблемы российской ипотеки Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах создаются собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах» , в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Проблемы российской ипотеки Наряду с низким уровнем доходов населения и недостаточным объемом накоплений на покупку жилья, приходится констатировать слабое развитие ипотечного жилищного кредитования как инструмента, который помогает людям покупать жилье. Причина - у банков повышенные риски кредитов в этой сфере. Одна из причин – трудности обращения взысканий на жилье. Повышенные риски кредитования ведут к увеличению ставки по кредитам, и кредиты становятся менее доступными для большей части населения. У банков нет долгосрочных ресурсов на финансирование «длинных» кредитов, а это ограничивает присутствие банков на рынке. В результате жилье - малодоступно.

Также вносятся изменения в законодательство, нацеленные на развитие вторичного рынка ипотечных кредитов, рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам привлечь долгосрочные ресурсы с рынка. Тем самым, создаются условия к тому, чтобы банки давали кредиты под более низкие процентные ставки и в больших масштабах, поскольку они в итоге получат доступ к дополнительным ресурсам. Предполагается комплекс мер по снижению первого взноса. Сегодня его размер 30% стоимости жилья. Однако развитие ипотеки может привести к росту цен на жилье, если это не будет подкреплено предложением на рынке. Проблема адм. барьеров в строительстве

. За 2004 г - зарегистрировано 40 000 жилищной ипотеки За 2005 г - зарегистрировано 78 603 случая За первое полугодие 2006 г. – 69 042 случая В денежном выражении ипотека «забирает» 4% рынка недвижимости или 6% сделок на отечественном рынке. Поэтому мнение, что ипотека спровоцировала резкий рост цен на жилье, ошибочно. Объем ипотечного рынка в России приближается к 2% от ВВП, в Австрии он составляет 20, 3%, в Испании - 45, 9%, а в Нидерландах - 111, 1% от ВВП. Рынком во все времена правили страх и жадность

Проблемы российской ипотеки Предполагается развитие системы субсидирования первого взноса приобретении жилья или получении кредита. Сейчас законодательством предусмотрено создание жилья временного проживания ( маневренного жилищного фонда). Такой фонд должен формироваться в муниципалитетах на случай какого-либо бедствия. Этим фондом будут пользоваться и те, кто не смог вернуть кредит. Человек может оказаться здесь, пока не решит жилищную проблему, поскольку даже после обращения взыскания у него остаются какие-то деньги после покрытия основного долга, процентов, судебных издержек. Остальное возвращается заемщику.

Эксперты The Economist в марте 2011 г. подсчитали, что в Австралии и Гонконге цены на жилую недвижимость завышены в два раза, а на рынках Германии и Японии жилье оценивается дешевле реальной стоимости. Аналитики The Economist рассуждают следующим образом: рыночная цена объекта недвижимости должна примерно соответствовать его реальной стоимости, то есть общей стоимости всех средств обеспечения, коммунальных услуг и прочих преимуществ этого дома. Арендаторы жилья платят за совокупность этих услуг ежемесячно. Значит, адекватная рыночная цена должна быть пропорциональной арендной плате. Соотношение средних цен на дома к средней арендной плате и отражает индекс The Economist.

В Китае цены завышены менее чем на 13%. Этот показатель был рассчитан на основании среднего индекса роста цен в 70 городах страны, который по официальным данным составил всего 6, 4% за год. Впрочем, уровень роста цен значительно различается в зависимости от города. Поэтому власти Китая объявили о своем намерении прекратить публикацию общенационального индекса и сообщать только местные показатели изменения уровня цен, для дифференцированного отражения ценовой динамики. Эксперты The Economist тоже практикуют дифференцированный подход, показывая, что при "общекитайском" ценовом росте всего в 6, 4% Гонконг, тем не менее, лидирует по темпам удорожания жилья - 20, 1% (отметим, что согласно отчету портала Global Property Guide эту же позицию в рейтинге занимает Латвия). Однако по уровню завышения цен (53, 7%) рынок Гонконга уступает австралийскому (56, 4%).

Третье место в этом рейтинге занимает Франция, где соотношение цен к арендной плате показывает завышение на 48%. Возможно, именно поэтому более 40% жителей Франции предпочитают арендовать жилье. Однако отнюдь не во всех странах цены на недвижимость завышены. Индекс The Economist показывает, что на рынках Японии и Германии жилье оценивается ниже его справедливой стоимости (-35, 2% и -12, 2% соответственно) и продолжает дешеветь. Стоит отметить, что только в Гонконге, Сингапуре и Швейцарии нынешний уровень завышения цен на рынке недвижимости превосходит показатели докризисного периода (III квартал 2007 года).

Проблемы российской ипотеки Характеристика ипотечного кредита, выданного банками по Федеральному ипотечному стандарту в СПб: üсредний размер кредита составляет 2, 2 миллиона рублей, üсредневзвешенная процентная ставка – 12, 5%, üсредний месячный размер платежа в погашение кредита 28 тысяч рублей. После повышений цен на жилье обслуживание ипотечного кредита стало недоступно широким слоям граждан. Если средняя ежемесячная выплата составляет 28 тысяч, то заплата должна быть как минимум 80 -85 тысяч рублей.

Ипотека за рубежом В соответствии с маркетинговым исследованием, проведенным компанией Avenue Property, сегодня наиболее популярными направлениями инвестирования являются Великобритания (Лондон), Франция (Лазурный Берег и Париж) и Испания. Цены на жилье в самых дорогих регионах Европы за последние два года выросли в среднем в 3— 5 раз, и тенденция к росту сохраняется. Испания - нерезидент может получить кредит под залог покупаемого жилья в размере 60— 80% от стоимости под 3— 4% годовых на 30 лет только по предъявлении паспорта. Кредит оформляется в течение 15— 20 дней.

Ипотека за рубежом Во Франции нерезидент может взять в кредит до 70% (в иных случаях до 85%) от стоимости жилья под 4— 5% годовых. Минимальная сумма кредита (для евро) составляет 75 000 для Лазурного Берега и 30 000 — для континентальной Франции. Срок возврата — от 7 до 25 лет. Решение о предоставлении ипотечного кредита будет сделано только на основании вашей платежеспособности. Юридические расходы возлагаю-тся на покупателя. Кредиты выдаются только в личных целях: для покупки жилья и недвижимости.

Ипотека за рубежом В Великобритании размер кредита для нерезидента — не более 60%. Резидентский — жилье для личного пользования. Требование кредиторов — наличие резидентского статуса, сумма всегда зависит от доходов заемщика. Инвестиционный - для тех, кто в Великобритании не проживает, но желает вложить капиталы в недвижимость, и тех, кто уже проживает в стране, но приобретает жилье с целью сдачи в аренду. Здесь имеют значение не доходы кредитуемого, а доход, который будет приносить приобретаемое жилье в случае сдачи в аренду. Коммерческий - используется в операциях с коммер-ческой недвижимостью. Кредиторов будет интересовать доход от использования приобретаемого объекта.

Жилищно-накопительный кооператив «Гарант-инвест» , СПб. Стандартно - 30%-ный первоначальный взнос. Из остав-шихся — 30% выделяется из паевого фонда кооператива и погашается в течение 10 лет. Еще 40% — это заемные средства (тоже на срок до 10 лет). Если первоначальный взнос — 50%, то вторую половину вносит за квартиру ЖНК (долг перед кооперативом тоже погашается в течение 10 лет). Есть программа для пайщиков, имеющих зачетное жилье. Если оно свободно, то риэлторы оценивают рыночную стоимость жилья и учитывают ее в сумме первоначального накопления пая. Когда пайщик выплатил оговоренную сумму и начал подбирать квартиру, недостающие средства на покупку нового жилья выделяются из паевого фонда кооператива.

Жилищно-накопительный кооператив Если пайщик проживает в зачетном жилье, риэлторы ЖНК организуют одновременную продажу и покупку в одном нотариате. Существует программа для дольщиков, которые не могут выкупить строящееся жилье в соответствии с графиком за стройщика. В этом случае дольщик вступает в ЖНК который по договору цессии выкупает его «долевку» . Даже если дольщик может выкупить строящееся жилье, то все равно стоит вступить в ЖНК, чтобы кооператив по договору цессии выкупил его «долевку» и обеспечил ему юридическую защиту, страховку и приемку жилья, а также возможность ремонта в рассрочку.

Аренда и доступное жилье Аренда муниципального жилья должна сопровождаться дополнительными условиями: возможность выкупа на льготных условиях арендуемого помещения, порядок внесения арендной платы с изменяемой ставкой, при которой возмещаются только производственные затраты по содержанию жилья. Плюс коммерческая аренда, обеспечивающая не только возмещение затрат, но и получение фиксированной доли прибыли.

При социальной форме аренды обязательными условиями договора аренды являются ограничение в пределах социальной нормы в предоставляемом жилье и его качестве, сохранение разрешительного характера на использование жилого помещения (прописка, регистрация, возможность расторжения договора). При коммерческой аренде жилья в системе ограничений нет необходимости. Создание арендного сектора в жилищном фонде, с учетом прав выкупа арендуемого жилья, может рассматриваться как одна из форм социальных гарантий граждан на улучшение жилищных условий.

Лимитирующим фактором такой политики является только отсутствие у города достаточного переселенческого муниципального фонда. Создание муниципального переселенческого фонда может быть обеспечено за счет переустройства части общежитий, перевода в эту категорию части квартир, получаемых городом по договорам от инвесторов. Сегодня структура жилого фонда в многоукладной рыночной экономики, объединяет в единое целое муниципальный, частный и государственный фонды.

В феврале 2011 года в Петербурге созданы первые два доходных дома. Это дома, где могут жить люди, привлекаемые в первую очередь для развития городского хозяйства. По сути это общежития. До конца 2011 года планируется создать за счет города еще 15 доходных домов. В дальнейшем к развитию этого направления предполагается привлекать инвесторов. .

Национальный проект «Доступное жилье» Понятие «доступное и комфортное жилье» означает, что около 80% работающих граждан имеют реальную возможность купить или арендовать вполне комфортное жилье. Основные механизмы приобретения жилья основаны на кредитно-накопительных схемах (выкладывать всю сумму сразу не принято, да большинство на это и не способно)

Национальный проект «Доступное жилье» Ключевым параметром доступности жилья является соотношение между обязательным ежемесячным платежом по жилищному кредиту и реальной величиной месячного дохода семьи. Например, сейчас в Петербурге при средней стоимости 1 кв. м в 70 тыс. рублей «нормативная» квартира (площадью в 54 кв. м) на среднюю российскую семью из трех человек стоит около 4 млн рублей. При среднем сроке кредитования в 15 лет (больший срок чреват резким ростом общей суммы долга) заемщику придется ежемесячно выплачивать (с учетом процентов) 30 -40 тыс. рублей. Семейный доход, таким образом, должен составлять не менее 60 -80 тыс. рублей в месяц.

Национальный проект «Доступное жилье»

В ходе опроса посетителям портала «Квадрум. Недвижимость России» было предложено указать срок, за который их семья сможет накопить на квартиру площадью 18 кв. м на одного человека (социальная норма), при условии, что на покупку жилья будет откладываться 100% совокупного семейного дохода. Результаты: ― 13% имеют возможность скопить необходимую сумму менее чем за 1 год. ― 15% потребуется срок до 3 -х лет. ― 16% от 3 -х до 5 -ти лет. ― 20% в интервале от 5 до 10 годовых доходов. ― 14% от 10 до 20 лет. ― 22% более 20 лет. При этом подавляющая часть аудитории проживает в Московском регионе РФ, где официальный индекс доступности жилья (для квартиры 54 кв. м) равен 5, 3 года.

С окончанием эпохи Пиночета новое правительство Чили взялось за социальные программы. Одной из них стало выделение бесплатного жилья бедным. Государство выделяло безвозмездно $7200, еще $300 должен был добавить бедняк (считается, даже такая сумма должна воспитывать у человека чувство ответственности). В 2003 году группа, возглавляемая чилийский архитектором Алехандро Аравена, получила от государства, местной нефтяной компании и университета 1 млн долларов на разработку программы социального жилья. На $7500 у нее получился дом в 36 кв. м. Чили схожа по уровню подушевого ВВП с Россией - 16 тыс. долларов против 18 -19 тыс. в России.

А начала группа Аравена с трущоб - взяла незаконную трущобу и обязалась построить для тамошних 102 семей поселок нового типа. Идея была в том, чтобы строить дуплексы по принципу "Лего". В них часть пространства застраивалась на госсредства, а оставшиеся пустоты должен был строить сам бедняк. При этом у будущего дома уже были 2 стены и пол. Таким образом, застройщику нужно было возвести лишь потолок и крышу, а также еще 2 стены. В итоге эти новые 36 кв. м обходились ему всего около 1500 долларов (около 40 долларов за 1 кв. м). Иза 4 года 80% бедняков смогли изыскать средства и застроить "пустоты", после чего у них образовался дом площадью 72 кв. м (4 конструкта по 18 кв. м каждый). Аравена считает, что в странах второго мира нормальная жилплощадь для семьи из 3 -4 человек - квартира или дом площадью 80 кв. м

Национальный проект «Доступное жилье» Серьезные претензии у строительных компаний к стоимости земельных участков. Сегодня земля в большинстве случаев выводится на рынок через торги, организованные городской администрацией. Стартовая цена определяется городом. Введенную в 1996 году рыночную оценку администрация заменила назначением сверху, стремясь решить задачу наполнения бюджета. По причине дефицита участков цена на землю в процессе торгов вырастает в четыре-пять раз. Соответственно, «земельная составляющая» постоянно растет и, по оценкам большинства экспертов, уже достигла трети в структуре себестоимости.

Национальный проект «Доступное жилье» Растут и другие составляющие - аренда машин и механизмов, заработная плата рабочих, расходы на инженерную подготовку территорий, плата за присоединение к энергосетям и т. д. Цена более 2 тыс. долларов за 1 кв. м в спальном районе СПб это ненормально. По полгода идут согласования с „Ленэнерго, до $300 с кв. метра монополисты берут за подключение. Чтобы согласовать все техусловия, нужен год. Мы по времени строим столько же, сколько согласовываем. Если правительство хочет доступного жилья, надо бесплатно раздать землю и «разобраться» с монополистами» .

Структура себестоимости 1 кв. м жилья Наименование элементов затрат Получение прав на участок строительства (пятно застройки)- приобретение в собственность или аренда Средняя доля, % 12 Проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (с материалами), в том числе: 67, 8 - строительные материалы, изделия и конструкции (с работой), в том числе: 54, 1 - цемент 6, 7 - металлопрокат (арматура, металлоизделия) 8, 4 Доля стоимости железобетонных изделий в крупнопанельных и объемно-блочных домах типовых проектов 37 -42 Доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах (без учета армирования, с долей 8%): с ограждающими конструкциями из кирпича 8, 4 - блоков полномонолитных 12, 3 Заработная плата 2, 8 Машины и механизмы 2, 2 Накладные расходы 5, 7 Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (за 1 к. Вт электроэнергии) 4, 5 Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций 6, 5 Платежи на развитие 9

На август 2011 г. норматив средней себестоимости строительства жилых помещений составил 41700 рублей, нежилых – 38000 за кв. метр общей площади. Нормативы с начала года возросли на 1, 1 %. Сюда не включен НДС. По данным статистического ведомства, средняя цена на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге по II квартале составила 78400 рублей за кв. метр общей площади. Для типовых квартир она чуть ниже – 72, 1, для элитных превышает 135 000 рублей за «квадрат» . Таким образом, рентабельность деятельности петербургских строительных компаний (с учетом «входного» НДС) достигает почти 60 %. В расчетную себестоимость включены прямые расходы, в том числе на приобретение земли (плата за предоставление объектов недвижимости для строительства), за подключение дома к системам энергоснабжения, накладные расходы застройщика (содержание офисов, рекламу, продвижение, проценты по банковским кредитам и т. д. ). Однако сами строительные компании считают расчеты КЭРППи. Т заниженными.

Сейчас большинство россиян проживают в многоквартирных многоэтажных домах (64%, в отдельных квартирах – 62%), имеют частный дом или часть дома – 34%. Даже в малых городах в индивидуальных домах постоянно проживает лишь 31%, в больших городах – 12%, а в мегаполисах практически все живут в многоквартирных домах. Однако большинство -59% заявляют, что предпочли бы малоэтажный индивидуальный дом в пригороде жилью в многоэтажном доме в городе. Особенно привлекательна эта идея для людей среднего возраста -67% в возрасте 36 -54 лет предпочли бы дом в пригороде. Только 27% опрошенных ответили, что при наличии выбора остановились бы на многоэтажном доме в городе (среди 18 -35 -летних – 36%).

Путем высотного строительства не решить проблему доступного, а главное, комфортного жилья. Малоэтажка решит эту проблему за 3 -4 года. При этом себестоимость деревянного каркаса с наполнителем из монолитного пенобетона - $350 -400 за 1 кв. м

Однако ряд экспертов выразили сомнения в том, что доступное жилье в России может быть малоэтажным. Первое препятствие пробки на въездах в крупные города утром и на выездах вечером достигли уже таких размеров, что все большее количество обитателей пригородных коттеджей жалеет о сделанном в свое время выборе и рассматривает варианты возвращения в город. Кроме того, в загородном строительстве возникли земельные проблемы - свободные участки имеют главным образом с/х назначение Для массовой застройки необходимо перевести их в категорию поселений. Этот перевод осуществляют гос. структуры по регламенту, который неадекватен нынешним потребностям рынка и от владельца земли требует большого количества времени, денег и значительных усилий.

Техническое обслуживание районов малоэтажной застройки также потребует отдельного расчета затрат. В первую очередь затрат, которые понесут местные власти при подготовке участков под застройку. На госгарантии регионам по кредитам в бюджете было заложено 26 млрд рублей: этой суммы может оказаться недостаточно. Стоимость подведения коммуникаций зависит, в первую очередь от удаленности объекта. Для ориентировочных расчетов: на удалении 30– 70 км от Москвы стоимость 1 погонного метра всех коммуникаций (включая газ, электроэнергию, водопровод и канализацию) можно принять на уровне 7– 12 тыс. рублей на весь поселок, а не на один дом.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ) инвестировал в российское ЖКХ 283, 3 млрд руб. , а с учетом софинансирования регионов общий объем осваиваемых по программам Фонда средств составил более 385 миллиардов. Это позволило отремонтировать почти 122 тыс. многоквартирных домов и расселить почти 17 тыс. аварийных. Условия проживания улучшили почти 16 миллионов граждан. По прогнозам Фонда ЖКХ, до 31 декабря 2012 г. количество отремонтированных домов будет доведено до 125 тыс. (360 млн кв. метров).

В ближайшие годы, если не будет выработан системный подход к организации финансирования капремонтов МКД, порядка 300 – 400 млн кв. м жилищного фонда (в котором проживает около 13 – 17 миллионов граждан) придет в состояние, непригодное для проживания из-за потери потребительских качеств. До начала деятельности Фонда ЖКХ ежегодно проводились работы по капитальному ремонту в объеме, составляющем 0, 4% от общей площади жилищного фонда страны, тогда как для поддержания состояния жилищного фонда на уровне, соответствующем нормативным требованиям, этот показатель должен был составлять не менее 4%. По экспертным оценкам, на осуществление мероприятий по своевременному проведению работ по капитальному ремонту общего имущества МКД до 2020 г. потребуется более 1, 5 трлн рублей. Очевидно, что без активного участия собственников жилья (5%) в капитальном ремонте МКД государству, региональным и муниципальным властям будет сложно решить данную проблему.

Есть 4 сценария изменения спроса на жилье и жилищные кредиты, а также предложения жилья, т. е. тех показателей , которые объективно показывают эффективность работы рыночного механизма в жилищной сфере. По сути дела, речь идет о стандартных кривых спроса и предложения: объем жилищного кредитования привязывается к спросу, поскольку для России характерно низкое значение коэффициента доступности жилья КДЖ (частного от деления средней цены стандартной жилой единицы (19 м 2) на среднегодовой доход семьи). Размер КДЖ характеризует количество лет для получения квартиры, если семья тратит деньги только на жилье. Для различных регионов России он варьируется от двух до четырех.

Семья, конечно же, не может отдавать все свои деньги на квартиру, но эта характеристика оказывается достаточно показательной при исследования рынка жилья. В России ее значение близко к европейскому, в США – больше почти в два раза. Однако в этих странах развита система ипотечного кредитования жилья. То есть дело не в низкой платежеспособности населения, а в отсутствии доступа населения к кредитам, поэтому в данном случае спрос можно “приравнять” к объему жилищного кредитования. Объем же жилищного строительства очевидно и есть предложение в чистом виде.

прогнозы • 1. Инерционный вариант. И жилищное строительство, и кредитование остаются на существующем уровне. Удовлетворенный спрос на жилье будет крайне низким, и стабильно будет оставаться на тоже на нынешнем уровне – в 30%. Цены на жилье продолжат расти. • 2. Увеличение объема строительства при ограниченных объемах кредитования. Хотя стоимость жилья уменьшается, реальное удовлетворение спроса оказывается незначительно выше чем при инерционном варианте. Причина – главным барьером является не абстрактная цена квадратного метра, а неспособность семьи собрать средства на покупку квартиры.

прогнозы минэкономразвития • 3. Проведение комплексных реформ. Самый благоприятный сценарий, согласно ему к 2009 году спрос на жилье будет удовлетворен на 65%. Цены на жилье в таком случае ниже чем в инерционном варианте. • 4. Развитие рынка жилищных кредитов при сохранении инерционных темпов жилищного строительства. Цены на жилье к 2010 году в среднем по стране вырастают в два раза. Удовлетворение жилищного спроса к этому сроку незначительно превышает 50%.

Геопатогенные зоны СПб

ПЕРСПЕКТИВЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СПБ Обеспеченность петербуржца жильем составляет сейчас ~20, 5 м 2. В Хельсинки приходится 34 м 2 на человека, в Вашингтоне – 65 м 2. Для достижения нынешнего европейского уровня нам надо поднять среднюю обеспеченность до ~30 м 2. Значит, к 2025 г. предстоит построить еще 10 м 2 на человека. Значит, следует ввести в эксплуатацию еще 47 млн м 2 жилья. Это половина того, что имеет город сегодня. Мы должны помнить о ветхом и аварийном жилье, убыль которого надо регулярно восполнять. Кроме того, надо ускорить реконструкцию пятиэтажек – часть придется расселить. Поэтому средний прирост объемов ввода жилья ежегодно - 10– 15% по росту объемов капиталовложений нужно обеспечить.

Крупные перспективные районы нового строительства известны. Это Приморский район, где рекультивирована зона бывшей свалки – ~1, 5 млн м 2. После ввода ЮЗОС и завода по сжиганию твердого осадка в 2005 г. еще 2– 2, 5 млн м 2 плюс на Юго-Западе. Это начало 2006 г. и далее. Возвращаемся к Северной долине – около миллиона м 2. И начинается проработка Каменки – массив под три млн м 2. Перспективными признаны районы Новая Ижора и Славянка. Однако комплексный подход к освоению территорий под жилую и общественно-деловую застройку постепенно выведет петербургских девелоперов в Ленобласть – в городе пятен, пригодных для комплексного освоения. По мнению экспертов административные границы СПб будут раздвинуты на несколько километров, и город будет развиваться как новая агломерация. Подобный сценарий можно наблюдать в Москве, где к столице решено присоединить еще 144 тыс. га

Итак, наибольшие шансы получает 4 й сценарий МЭРа – развитие рынка жилищных кредитов при сохранении инерционных темпов жилищного строительства. Хотя он может оказаться слишком оптимистичным. Как можно преодолеть коррупционное сопротивление муниципальных и региональных властей? Возможно, через выборность – на муниципальном уровне она пока сохраняется в полном объеме. Вопрос в том, окажется ли само население достаточно сознательным и социально активным для того, чтобы осмысленно участвовать в выборах и дальше не оставлять вниманием своих избранников.

Реформа ЖКХ болеет той же болезнью, которая погубила народное хозяйство СССР - здесь не востребованы современные энергосберегающие технологии. Надо повышать эффективность, снижать издержки. Но кто в этом заинтересован? Глядя на структуру ЖКХ, видно, что конкретных предприятий, которые заинтересованы в решении этих проблем, сегодня нет. А раз так, пока не приходится рассчитывать на то, что ЖКХ станет рабочей лошадкой. Даже если для ее прокорма государство вывернет кошельки своих граждан наизнанку.

Пока у нас нормируется рентабельность (чем выше ресурсозатраты, тем, при фиксированном нормативе рентабельности, больше прибыли), ресурсосбережение коммунальным предприятиям не выгодно.

Нынешние нормативы рассчитаны на устаревшие нормы теплозащиты и призваны покрывать все потери при транспортировке тепла и воды. Прямые расчеты за оказанные услуги не будут компенсировать всех потерь: дураков платить за то, что теряется при транспортировке, нет. Сегодня фактически проводится политика, направленная на задержку внедрения энергосберегающих технологий. Проблема напрямую связана с тарифной политикой. Существует много технологических наработок, но применения они не находят.

Главными целями реформы жилищно-коммунального хозяйства являются: Ø модернизация основных фонов ЖКХ (тепловые, водопроводные и электрические сети, котельные, канализация) , Øдемонополизация отрасли. Проблема - "хроническое" недофинансирование ЖКХ со стороны местных властей.

Банки и пенсионные фонды должны быть естественными инвесторами и кредиторами инфраструктурных проектов в коммунальной сфере, однако система пока не готова к инвестициям. При этом частные вложения по мнению разработчиков не ведут к увеличению тарифов за счет повышения технологической и управленческой эффективности. Уже подготовлены поправки в жилищный кодекс, которые усиливают контроль за управляющими компаниями, определяют порядок создания ТСЖ и вводят обязательное разделение платежей между УК и ресурсо-предоставляющими организациями в пропорции 30 на 70.

Частных инвесторов планируется в основном привлекать в коммунальную сферу. Для этого предполагается принять закон, который позволит заключать долгосрочные инвестконтракты с муниципальными властями. Цель стратегии - за 10 лет достичь европейского качества инфраструктурных услуг.

Заключение. Жилищная политика является одной из базовых составляющих политики любого города, независимо от его размера, географического положения, правового статуса. В мире разработаны многочисленные схемы и механизмы решения жилищной проблемы, многие из них опробованы на практике, в последние 3 -4 года впервые и в российских городах сделаны попытки, достаточно успешные использовать эти механизмы.

Заключение. Экстенсивный путь развития жилищной сферы не оправдал себя, создав больше проблем, чем он дал решений. Для проведения разумной и эффективной жилищной политики необходимы как конкретные механизму решения проблем, так и прочная правовая, экономическая и финансовая база. Решение жилищной проблемы в городах с многочисленными историческими зданиями требует особого подхода и специальных решений. Без эффективного решения жилищной проблемы невозможно нормальное развитие экономической, социальной и культурной сфер города