МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ 1 Муниципальный строительный комплекс 2

МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ 1. Муниципальный строительный комплекс 2. Подотрасли, этапы и нормативная база строительной деятельности 3. Проектная документация на строительство 4. Механизмы и органы муниципального управления строительством 5. Организация землепользования и застройки на территории поселений

1. Муниципальный строительный комплекс

Муниципальное управление строительством призвано обеспечить воспроизводство и приращение объектов недвижимости в жилищном фонде, городском хозяйстве и социальной сфере, реализовывать планы и программы социально экономического развития муниципального образования. В понятие «строительство» в данном случае входит новое капитальное строительство, а также реконструкция и инженерно техническое переоснащение (переоборудование) существующих зданий, сооружений, коммуникаций, зачастую совмещаемые с капитальным ремонтом.

Строительство одна из важнейших отраслей городского хозяйства. Его структура и мощности зависят от типа и размера муниципала образования. Минимально необходимый местный строительный комплекс может включать в себя: • предприятия по добыче местных строительных материалов (песок, гравий, щебень); • производство строительного бетона, кирпича, асфальта и т. п. ; • предприятия механизации и транспорта; • организации, осуществляющие строительные, монтажные и иные работы.

Строительство как технологический процесс сопровождается инвестиционным процессом поэтапного вложения денежных средств. Поэтому строительство можно рассматривать как инвестиционно строительный процесс. В этом процессе на образования территории задействован муниципального большой субъектов, показанных на рисунке 1. круг

Рисунок 1 – Субъекты строительного процесса на территории муниципального образования

Часть из них непосредственно участвует в строительном процессе, другая формирует обслуживающую инфраструктуру, напрямую или косвенно участвующую в создании строительной продукции. Муниципальное образование является пользователем объектов строительной деятельности, а при осуществлении строительства за счет бюджетных средств выступает также в роли инвестора и заказчика.

Для координации инвестиционного процесса на территории му ниципального образования местная администрация создает орган (от дел, управление) капитального строительства. Схема взаимодействия основных участников инвестиционно строительного процесса на тер ритории муниципального образования представлена на рис. 2.

Федеральный закон 2003 г. относит к компетенции поселений и городских округов организацию строительства муниципального жилищного фонда и создание условий для жилищного строительства. К компетенции муниципальных образований всех типов отнесено строительство автомобильных дорог и сооружений на них на соответствующих территориях.

2. Подотрасли, этапы и нормативная база строительной деятельности

Федеральный закон 2003 г. относит к компетенции городских округов и городских поселений выдачу разрешений на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, организацию строительства муниципального жилищного фонда и создание условий для жилищного строительства, а также дорожное строительство в соответствующих населенных пунктах. К компетенции муниципальных районов отнесено строительство дорог и сооружений на них вне границ населенных пунктов (кроме дорог федерального и регионального значения). Фактически под контролем органов местного самоуправления находятся не только жилищное и дорожное строительство, но и строительство промышленных объектов коммунального хозяйства, потребительского рынка, социальной сферы, инженерных коммуникаций.

Подотрасль жилищного строительства на территории муниципального образования представлена, с одной стороны, сохранившими свой производственный потенциал крупными комплексными подрядными строительными организациями, ведущими многоэтажное строительство, с другой стороны — средними и малыми строительными фирмами, специализирующимися на малоэтажном индивидуальном строительстве.

Основные технологические этапы строительной деятельности: * проектный этап: проведение инженерных изысканий, разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектно сметной документации; * собственно капитальное строительство; * приемка законченных объектов в эксплуатацию.

Основные нормативные документы на строительство, утвержденные федеральными органами государственной власти: v порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений; v инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений; v положение о порядке проведения государственной экспертизы и утверждении градостроительной, документации в РФ. проектной и предпроектной

3. Проектная документация на строительство

Всякая строительная деятельность характеризуется наличием проекта ее специальным образом разработанной и описанной модели. Проект характеризуется определенным жизненным циклом, основными этапами которого являются строительство объекта, его эксплуатация и заключительная фаза — использование полученного эффекта (рис. 3).

Рисунок 3 - Жизненный цикл проекта

Каждый проект представляет собой совокупность трех взаимосвязанных проектов: бизнес проекта, строительного проекта и инвестиционного проекта.

Бизнес-проект — комплект документации, описывающий процесс строительства и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получение дополнительной прибыли иного (социального, бюджетного, экологического) эффекта. Бизнес проект охватывает три стадии жизненного цикла проекта и служит его основой.

Строительный проект — комплект документации, описывающей ее строительства объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух первых стадий жизненного цикла проекта прединвестиционной и инвестиционной.

Инвестиционный проект — комплект документации, описывающий процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Инвестиционный проект, как и бизнес проект, реализуется на протяжении всего жизненного цикла проекта. Важным параметром инвестиционного проекта является срок окупаемости, наступающий во второй стадии жизненного цикла проекта. Под сроком окупаемости ин вестиционногопроекта понимается период с начала его финансирования до момента, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями, с одной стороны, и объемом инвестиционных положительной. затрат, с другой стороны, становится

На строительство и реконструкцию сложных объектов предусматривается разработка предпроектной и проектной документации. Предпроектная документация оформляется в форме документа, именуемого «Обоснования инвестиций в строительство» или «Технико экономическое обоснование (ТЭО)» .

В этом случае прединвестиционная стадия строительного проекта включает следующие основные этапы: * * составление ходатайства (декларации) о намерениях и направление его в орган исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, предварительное согласование места размещения объекта строительства; составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство; разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы; утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и получение акта выбора земельного участка для строительства.

Проектная документация включает в себя проект и рабочую документацию на строительство. Рабочая документация разрабатывается на отдельные части проекта (виды работ) после экспертизы проекта и утверждения его заказчиком. Для несложных объектов проектная документация может разрабатываться в одну стадию — в форме единого (технорабочего) проекта.

Для объектов производственного назначения проект строительства состоит из следующих разделов: • общая пояснительная записка; • генеральный план и транспорт; • технологические решения; организация и условия труда работников; • управление производством и предприятием; • архитектурно строительные решения; • инженерное оборудование, сети и системы; • организация строительства; • охрана окружающей среды; • инженерно технические мероприятия гражданской обороны; • мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций; • сметная документация; эффективность инвестиций.

4. Механизмы строительством и органы муниципального управления

Государство принимает меры по восстановлению и развитию строительного производства на новых рыночных принципах. Они ориентированы на институциональные преобразования как самого объекта строительной деятельности земельного участка и сооружаемого объекта недвижимости, так и на стимулирование основного потребителя строительной продукции частного инвестора и застройщика.

Предполагаются адаптация действующих строительных норм и правил к званиям прогрессивных форм и технологий жилищного строительства, упрощение процедур получения разрешения на строительство и экспертизы проектной документации, завершение перехода к обязательной конкурсной системе отбора поставщиков строительных материалов и строительных организаций дли жилищного строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств

Для регулирования процессов строительства на всех его этапах при местной администрации обычно создается муниципальный орган управления капитальным строительством (ОКС, УКС). Он может иметь администрации администрациях или форму структурного муниципального крупных подразделения учреждения. муниципальных В образований существует должность заместителя главы администрации по строительству.

Если строительство ведется без привлечения бюджетных средств, то на муниципальный орган возлагаются в основном координирующие, согласовывающие и контрольные функции. Если же строительство осуществляется с полным или частичным бюджетным финансированием, муниципальный орган управления строительством играет роль заказчика строительств, и объем его функций существенно расширяется.

На нем лежит ответственность за бесперебойное финансирование всех стадий строительного процесса, обеспечение его проектно сметной документацией, оборудованием, осуществление авторского надзора за строительством и передачу объекта, законченного строительством и принятого государственной комиссией в эксплуатацию, той организации, которая будет эксплуатировать объект.

5. Организация землепользования и застройки на территории поселений

О формировании современного законодательства в области градорегулирования можно говорить, начиная с 2001 года, с введения в действие в конце 2001 года нового Земельного кодекса Российской Федерации. В частности, Земельный кодекс закрепил нормы правового зонирования (Зонирования территорий), предполагающие выработку общих «правил игры» при определении целевого назначения земельных участков.

Это сказалось на активизации деятельности администраций муниципальных образований в части разработки правил землепользования и застройки. Новый этап становления законодательства в данной сфере начался с вступления в силу нового Градостроительного кодекса Российской Федерации, который был введен в действие с 30 декабря 2004 года.

Принципы территориального планирования: принцип «независимости» нижестоящих уровней публичной власти от вышестоящих уровней публичной власти в случае невыполнения последними полномочий и обязанностей в сфере территориального планирования (взамен утверждавшегося ранее «принципа очередности» , или принципа ожидания указаний вышестоящих уровней публичной власти до начала действий нижестоящих уровней публичной власти); принцип четкой формализации процедур согласования документов территориального планирования по субъектам, предметам и срокам согласования (взамен утверждавшегося неформализуемости процедур согласований). ранее принципа

Вопросы местного значения поселений определены Федеральным Законом N 131 ФЗ и включают, в частности, планирование застройки территории поселения, территориальное зонирование земель поселения, установление правил землепользования и застройки территории поселения, изъятие земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселений.

В частности, полномочия в области градорегулирования и землепользования конкретизированы в Градостроительном кодексе Российской Федерации в следующем объеме: подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; утверждение правил землепользования и застройки поселений; утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территорий, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении капитального ремонта объектов строительства, реконструкции, капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Нормативно-правовые акты в сфере землепользования и застройки, градостроительная документация, подготовленные по решению органов местного самоуправления (в том числе проекты планировки, проекты межевания) не могут быть приняты без проведения публичных слушаний, правовую основу и организацию которых должен обеспечить муниципалитет.