Мониторинг рынка и когнитивный анализ как методологическая

«Мониторинг рынка и когнитивный анализ как методологическая и технологическая основа формирования «Общественных ценовых комитетов» . Нейман Евгений Иосифович, к. т. н. , доцент, президент Международной академии оценки и консалтинга, генеральный директор ЗАО РОСЭКО, Вице - президент Российского общества оценщиков Смоляк А. С. Координатор проекта НАССА КСЦ Семинар «Будущее прикладной математики» ИПМ ии. М. В. Келдыша РАН 21 июля 2016 г.

Анализ ситуации • Сложная экономическая ситуация, ослабление рубля с целью сохранить рентабельность для экспортных отраслей и фактически запретительный импорт как симулирование внутреннего производства могут дать эффект только при условии, что внутренние цены на этапе замещения и разворота производств не будут провоцировать банкротств потенциальных производителей. • Для выхода из создавшейся ситуации в принципе нужны кардинальное изменение в принципах ценообразования отличные от традиционных советских (затраты +) и «гарвардских» - рынок, как основной источник цен. 2

Сравнительный анализ неоклассической и постнеоклассической экономических парадигм. • Неоклассика • Постнеоклассика • 1. Эффективный равновесный рынок 2. Доступность всей информации для участников обменных процессов 3. Полезность активов зависит только от доходности и риска. Объекты ликвидны, обменные процессы массовы. 4. В основе лежит представление об участниках рыночного обмена как о «человеке экономическом» 5. Использование техник статистического анализа и прогнозирование доходности в условиях идеального рынка 6. Консультант (аналитик) отражает свои наблюдения 7. Если факты противоречат теории – тем хуже для фактов. • • 1. Рынок не идеален 2. Такая информация отсутствует в принципе. 3. Полезность объектов связана со множеством факторов, а не только с доходностью. 4. Продавцы, покупатели и государство оказывают свое влияние на цены, поведение на рынке может быть и иррациональным. 5. Ценообразование является дедуктивным процессом, отражающее суждение участников процесса «торга» . 6. Консультант (аналитик) активно влияет на процессы как и остальные участники. 7. Если теория способна объяснить ограниченное число фактов, то она верна для этих фактов – «прагматизм» . • • •

Институты, поддерживающие реализацию господствующих экономических парадигм • 1. «Классика» (CCCР): Госплан, Госкомцен, Госснаб; Госбанки, Системы бухгалтерского, статистического учета, банковского надзора и т. д. - Фиксация цен на основе методологии «затраты +» и межотраслевого баланса. • 2. «Неоклассика» : Системы биржевой торговли, «суждения» в системах бухгалтерского учета (МСФО) и оценки стоимости имущества (МСО), банковское регулирование (Базель), Системы национальных счетов (СНС) и т. д. – Анализ цен рынка и применение расчетных техник с использованием основных гипотез – «рыночный фундаментализм» . • 3. «Постнеоклассика» : - ? ? ?

«Общественные ценовые комитеты» как институт реализации постнеоклассической экономической парадигмы Целью создания «Общественных ценовых комитетов» могло бы быть установление «конвенциальных» цен, обеспечивающих возможность не допустить банкротства производителей из-за низкой платежеспособности потребителей. • Создаваемые совместно с участием представителей государства, бизнеса и профессионального сообщества, такие образования могли бы, исключая излишнюю бюрократическую «зарегулированность» , формировать согласованные «ценовые диапазоны» на определенных конкретных сегментах рынков в данный момент времени. • Эта информация, безусловно, снизила бы коррупционные риски, позволила бы запустить инвестиционный процесс. • По сути речь идет о создании нового общественного аналога «госкомцен» , но, не на основе установления (фиксации) цен, а на базе мониторинга уже сложившейся рыночной информации, когнитивного анализа рынка и выработке прогнозных данных по изменению цен • Цель: установлении «ценовых диапазонов» и прогноз их изменений. • Доведение этой информации с использованием сети Интернет до широкого круга пользователей, позволяет минимизировать целый ряд негативных факторов, имеющих место в настоящее время в российской экономике. •

«Формула цены» для целей «Общественных ценовых комитетов» . • «Формула цены» может быть представлена в виде уравнения: • • Ц = Б*М*Кц, где: Б – бальная оценка детерминированных (физических) характеристик; М – «масштаб» балла в денежном выражении, полученный на основе когнитивного картирования; Кц – калибровочные коэффициенты отношения расчетных и наблюдаемых цен. Параметры Б и М зависят от времени (T). В зависимости от объекта оценки учет (T) различен. , т. е. изменения на рынке труда, финансовом рынке и институты собственно и будут определять фактическую величину (уровень) цен рынка недвижимости. Для иных рынков, например особо модной одежды, ситуация может быть иной и функция Б(T) будет определяющей. Для построения М(T), если рассматривать процесс функционирования рынка как «марковский процесс» , то, задавшись базовым значением М(t-1), построив на основе анализа и суждений экспертов когнитивную карту исследуемого сегмента для M(t) и проведя калибровку на основе наблюдаемых на рыке данных о ценах, становиться возможным построение прогнозного значения М(t+1).

Пример реализации для рынка недвижимости

Общие требования к анализу рынка недвижимости и построению ценовых зон. • • • Анализ рынка объекта оценки является обязательной процедурой при проведении работ по определению того или иного вида стоимости и предполагает: а) Анализ общей политической, экономической и социальной обстановки в стране и регионе с анализом ее влияния на рынок недвижимости и указанием тенденций, наметившихся в последнее время на рынке недвижимости. б) Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости. в) Анализ фактических данных по ценам сделок и/или предложений в сегменте, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости, с указанием диапазона значений цен сделок и/или предложений сопоставимых объектов недвижимости. г) Анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложения сопоставимых объектов недвижимости д) Основные выводы относительно рынка оцениваемого объекта недвижимости: динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке недвижимости др.

Методика формирования и проведения ценового зонирования. • Для формирования ценовых зон, к которым может быть отнесен объект оценки, используются данные по предложениям - печатные объявления, электронные объявления, предложения с сайтов риелторов; • Описание иллюстрирующего объекта-аналога включает: • описание участка • описание зданий и сооружений • описание коммуникаций • конструктивные схемы (зданий, сооружений, коммуникаций) • класс исполнения (зданий, сооружений, коммуникаций)

Порядок формирования и функционирования баз данных по объектам – аналогам. • • • 1. Для целей ценового зонирования в соответствии с требованиями, а также для последующего использования полученных результатов при проведении собственно оценок объектов недвижимости необходимо сформировать систему верификации данных рыночной информации, представленной иллюстрирующими аналогами, а именно: данные о ценах сделок, предложения и спроса для соответствующего сегмента рынка; примерный перечень исходной информация об объектах недвижимого имущества для проведения работ по ценовому зонированию содержит следующие параметры: источник информации; дата размещения; местоположение объектов недвижимого имущества (адресная координатная привязка); назначение объектов; основные характеристики объектов (площади, строительный объем, высота, материал несущих и ограждающих конструкций, дата постройки, этажность, наличие и состояние коммуникаций, данные о проведенных капитальных ремонтах или реконструкции и т. д. ); описание прилегающей территории;

Внешний вид объекта оценки

Анализ рынка – исходные данные для анализа – подготовительный этап • В качестве исходных данных для примера использовались сведения об объектах недвижимости, полученные с нескольких сайтов за период январь – март 2015 г. Эта информация о 2700 объектах коммерческой недвижимости (особняки) была загружена в базу данных по аренде и продаже коммерческой недвижимости в городе Москва в границах МКАД.

Объект оценки на публичной кадастрвой карте

Этап 1 • На первом этапе проводится корреляционный анализ и строится модель связи ценообразующих факторов с ценой объекта недвижимости. Результаты этого этапа анализа для рассматриваемого примера представлены на следующем слайде.

Результаты корреляционного анализа

Этап 2 • На основе этих параметров строится укрупнённая модель ценовой поверхности (эталонная сетка) с помощью обучения сети Кохонена на массиве исходных данных и построение самоорганизующейся карты Кохонена в узлах эталонной сети. Построенная в результате модель для рассматриваемого примера представлена на следующем слайде

Построение самоорганизующейся сети Кохонена для цели выделения ценовых кластеров

Описание ценовых кластеров • Центральный кластер, • Кольцевой, • Кластер близко расположенных к метро объектов, • Кластер более удалённых от центра и метро объектов, • Пустой кластер, который содержит эталонные объекты, для которых стоимость не может быть определена вследствие отсутствия аналогов в значимой близости (исключаются из дальнейшего анализа).

Географическая интерпретация кластеров

Этап 3 Поиск аналогов для целей индивидуальной оценки с применением программного комплекса R – (вид консоли) – «метод ближайшего соседа»

Этап 4 Геостатистический метод интерполяции • Полученный набор данных (КРА аппроксимация цен эталонных объектов в узлах сетки и точках локального максимума) является исходными данными при построении интерполяционных зависимостей для объектов с использованием геостатистического метода интерполяции • Для создания ценовых зон была построена модель ценовой поверхности на основании равномерной сетки с эталонными объектами, площадь которых принимается равной площади Объекта Оценки (ОО), то есть, в настоящем случае 2200 m 2.

Пример исходных данных для геостатистического метода интерполяции (Кригинга)

Выделенная для кригинга зона и объекты - аналоги

Эталонная сетка

Моделирование вариограммы/корреляции:

Построение окрестности поиска (ожидаемая цена предложения объекта оценки составила 212726, 8. (руб/кв. м. )

Этап 5 Построение ценовых зон и выделение объектов - аналогов

Заключение. • • • « Общественные ценовые комитеты» , создаваемые участниками рынка совместно с представителями органов государственного управления и консультантами могли бы стать действенным институтом преодоления кризисных явлений в экономике РФ. Предлагаемый алгоритм численного анализа рыночной информации с применением когнитивных технологий позволяет определять ценовые диапазоны и строить модели рынков, базирующихся на постнеоклассической экономической парадигме. Проведенные исследования для рынка недвижимости позволили выработать определенные методологические подходы, позволяющие использовать современные методы численного анализа и возможности информационных технологий. В частности применение кригига при моделировании пространственных данных о ценах на рынке недвижимости позволило: Получать прогнозное значение цен предложений для объекта оценки Провести ценовое зонирование на этапе анализа рынка, учитывающие пространственные (географические) особенности анализируемого сегмента рынка Иметь определенные ценовые ориентиры для целей массовой и индивидуальной оценки Выбирать аналоги в пределах конкретной ценовой зоны, учитывающие особенности пространственного (географического) расположения объектов – аналогов. Проводить комплексные исследования рынка для целей развития при реализации инвестиционных программ, в том числе и при решении конкретных задач в части сопровождения проектов.

Спасибо за внимание • Нейман Евгений Иосифович, к. т. н. , доцент, президент Международной академии оценки и консалтинга, генеральный директор ЗАО РОСЭКО, вице-президент Российского общества оценщиков • Смоляк Александр Сергеевич – координатор проекта НАССА - КСЦ Тел. /факс (495) 984 -74 -51 E-mail roseco@roseco. ru roseco@bk. ru