Мифы лизинга недвижимости Начальник отдела управления недвижимостью Фарбер Александр Михайлович
Лизинг недвижимости невозможен Невозможен: Постановление ФАС МО от 15. 05. 2000 по делу №А 40 -46611/99 -39 -460 Возможен: Постановление ФАС МО от 18. 01. 2005 по делу №А 4018822/04 -53 -202 Постановление ФАС СЗО от 12. 09. 2005 по делу №А 053588/05 -29
Предлагаемый вариант смешанного договора по лизинговой сделке Договор лизинга Договор аренды земельного участка Договор купли продажи
договора долевого строительства или создаваемой с помощью договоров подряда, лизинг объектов незавершенного строительства Договор купли-продажи является единственно возможным для приобретения предмета лизинга. Объект незавершенного строительства не может быть предметом лизинга: Постановление ФАС СЗО от 20. 03. 2002 по делу №А 5631829/01 Лизинговая компания предлагает варианты проведения сделок с такими объектами недвижимости!
Трудно приобрести недвижимость по-белому Занижение стоимости объекта в договор купли-продажи Продажа объекта как долей в организации, на которую оформлено право собственности на недвижимость
Выбор: лизинг или аренда? n n Помещение 81 кв. м, Московский район, полуподвал, торговое Стоимость помещения 4 000 рублей. Срок договора 5 лет Аванс 600 000 рублей (15%) Ежемесячны й платеж, руб Сумма выплат за 5 лет, руб Риски потери помещения и повышения арендной платы Что в итоге? Лизинг 86 000 5 760 000 Практически отсутствуют Помещение в собственност и Аренда 54 000 (плюс 3 956 000 Есть Помещение
Варианты сотрудничества n n n Лизинг коммерческой недвижимости Приобретение объекта «под арендатора» : - долгосрочная аренда с правом выкупа Создание объекта «под арендатора» : - проектирование с учетом пожеланий арендатора - долгосрочная аренда
Лизинг и срок амортизации Ст. 264 п 10 НК РФ - В случае, если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, расходами, учитываемыми в соответствии с настоящим подпунктом, признаются: у лизингополучателя - арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу, начисленной в соответствии со статьей 259 настоящего Кодекса. Расход фирмы = (амортизация ( ст. 258 п. 7)) + +( Лизинговый платеж – амортизация ( ст. 264 п. 10)) = лизинговый платеж При выплате всех лизинговых платежей и после признания всех их в виде расходов, в налоговом учете у лизингополучателя имущество прекращает учитываться как амортизируемое имущество, так как cогласно п. 5 ст. 253 НК, « …суммы, отраженные в составе расходов налогоплательщика, не подлежат повторному включению в состав его расходов» . Согласно п. 12 ст. 259 НК РФ – Определение срока полезного использования ОС, бывших в употреблении определяется с учетом срока использования предыдущими собственниками
Приватизировать недвижимость дорого и опасно ü Определить реальную стоимость объекта ü По возможности снизить привлекательность объекта для стороннего инвестора: продлить договор аренды иили авансировать арендную плату ü Определить необходимый объем заемных средств и выбрать вид финансирования и финансирующую организацию
Лизинг приватизации недвижимости. Особенности: n n В торгах участвует лизинговая компания Аванс 20% от первоначальной стоимости До торгов с лизингополучателем оговаривается максимальная цена, которую может предлагать лизинговая компания и утверждаются параметры графика выплат: срок лизинга, удорожание, вид графика Необходимость прекращения договора аренды
Лизинговой компании неинтересны небольшие сделки с недвижимостью
Благодарим за внимание
Скачать презентацию Мифы лизинга недвижимости Начальник отдела управления недвижимостью Фарбер
d03ab8cf80705014b7a645feb1cd43e4.ppt