Методы управления государственной недвижимостью города. Особые экономические

Методы управления государственной недвижимостью города. Особые экономические зоны

Ø Метод управления - это способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей.

Методы управления государственной и муниципальной недвижимостью города

Методы управления государственной недвижимостью города Организационно-правовые Организационно- экономические Организационно- Программно – распорядительные Правовое регулирование целевой методы (административные) Способы распоряжения недвижимостью Нормативный Аренда Налоговое Доверительное управление стимулирование Учреждение предприятий и учреждений с передачей имущества Залог на праве хозяйственного ведения или оперативного управления Отчуждение (приватизация) Инвестиционное – стимулирование Внесение имущественной доли в уставный капитал хозяйствующих субъектов Ликвидация объекта вследствие износа Лизинг Концессия

В основе методологии управления государственной и муниципальной недвижимостью города лежат организационно-правовые и организационно- экономические методы.

Организационно-правовые методы – это прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления.

Организационно-экономические методы – это воздействие субъектов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих городскую недвижимость.

Организационно-распорядительные (административные) методы – основаны на использовании различных способов распоряжения имуществом.

Правовое регулирование – регулирование, основанное на праве, отражающее нормы права. При этом управленческие решения оформляются и наделяются силой закона.

Некоторые законодательные акты Российской Федерации, регулирующие сферу управление государственной и муниципальной недвижимостью: Ø Гражданский кодекс; Ø Градостроительный кодекс; Ø Земельный кодекс; Ø Налоговый кодекс; Ø Федеральные законы: «О приватизации государственного и муниципального имущества» ; и др.

Преимущества и недостатки некоторых способов распоряжения государственной и муниципальной недвижимостью

Способ распоряжения Преимущества Недостатки собственностью Продажа 1. Сравнительно быстрое получение 1. Потеря возможных доходов от относительно крупной суммы денежных использования объекта в будущем. средств единовременно. 2. Трудности в поиске покупателей, которые 2. Получение в будущем дополнительного обладали бы достаточно крупными средствами дохода в виде налога на имущество. для полного выкупа. Передача в аренду 1. Появление стабильного источника доходов. 1. Потеря возможных доходов в виде налога на 2. Возможность использования объектов в имущество. будущем для целей развития муниципального 2. Распределение денежных поступлений от образования. использования собственности в долгосрочном периоде, при фиксированной ставке возможны потери от инфляции. Создание унитарного 1. Получение доходов в долгосрочном периоде в 1. Отсутствие денежных поступлений в государственного или виде отчислений от прибыли и платы за краткосрочном периоде. муниципального пользование муниципальным имуществом. 2. В некоторых случаях искусственная предприятия 2. Решение задач социально-экономического поддержка нерентабельных предприятий. развития территории Внесение доли в 1. Получение дохода в долгосрочном периоде в 1. Отсутствие денежных поступлений в уставный капитал виде дивидендов. краткосрочном периоде. акционерных обществ 2. Возможность продать акции или доли 2. Появляется солидарная ответственность по дочернего предприятия в будущем. обязательствам акционерного общества. 3. Сохранение контроля над предприятиями, экономически и социально значимыми для территории. Инвестирование, 1. Решение задач социально-экономического Необходимость больших по объему развитие объекта развития территории. единовременных вложений. недвижимости 2. Увеличение налогооблагаемой базы. 3. Возможность получения дохода в будущем от использования объектов (продажа или аренда).

Государственная экономическая программа – это комплекс соподчиненных целей народнохозяйственного значения и средств их достижения, а также правовое, финансовое и организационное обеспечение.

Виды государственных программ По времени действия Краткосрочные Среднесрочные Долгосрочные По основаниям По масштабу принятия Обычные Чрезвычайные Общегосударственные Региональные

Целевая программа Санкт-Петербурга - комплекс мероприятий, утвержденных законом Санкт- Петербурга и направленный на достижение конкретных целей в сфере социального, экономического, культурного и иного развития Санкт-Петербурга, улучшение качества жизни его населения.

Программа должна содержать следующие обязательные разделы: ü основные цели программы; ü ожидаемые конечные результаты реализации программы; ü сроки реализации программы; ü общий необходимый объем финансирования и разбивка финансирования по годам в том случае, если сроки реализации программы не заканчиваются в одном финансовом году; ü перечень основных мероприятий программы с указанием сроков исполнения, источников финансирования; ü наименование организации, уполномоченной в установленном порядке выступать заказчиком программы от имени Санкт- Петербурга.

В Санкт-Петербурге разработаны и находятся в разных стадиях реализации программы, связанные с развитием сферы недвижимости города: Ø федеральная целевая программа «Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга» ; Ø "Программа развития метрополитена в г. Санкт-Петербурге. 1993 -2010 годы"; Ø федеральная программа совершенствования и развития автомобильных дорог Российской Федерации «Дороги России» , в соответствии с которой предусматривается строительство Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга;

Ø "Строительство завода по переработке промышленных токсичных отходов в поселке Красный Бор" Ø "Строительство административного делового центра в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга" (Закон Санкт-Петербурга от 30. 03. 2006 № 152 -14); Ø "Строительство и реконструкция системы теплоснабжения в Петроградском районе Санкт- Петербурга" (Закон Санкт-Петербурга от 26. 12. 2005 № 708 -108);

Нормативное регулирование В процессе управления объектами недвижимости, находящихся в государственной собственности, используются экологические, социальные и антимонопольные нормы, а также нормативы, отражающие эффективность работы государственных унитарных предприятий, результативность деятельности административных структур.

Налоговое регулирование В соответствии с Налоговым кодексом в Российской Федерации установлены и взимаются следующие виды налогов и сборов: Ø федеральные налоги и сборы; Ø налоги и сборы субъектов Российской Федерации (далее – региональные); Ø местные налоги и сборы.

Основная цель разработки нормативов в управлении государственной недвижимостью – создание таких экономических условий для пользователей объектов, когда им становится невыгодно содержать излишние площади помещений, территории, оборудование, находящиеся в государственной собственности.

Инвестиционное стимулирование В соответствии с законом Санкт-Петербурга «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга» от 8 июля 1998 года (в ред. от 08. 05. 2001 № 348 -46) существуют следующие формы государственной поддержки инвестиционной деятельности:

ü предоставления инвесторам поручительств Санкт- Петербурга в обеспечение возврата привлекаемых инвесторами средств для осуществления инвестиционной деятельности в объеме средств, предусматриваемых ежегодно в бюджете Санкт- Петербурга на эти цели; ü предоставления инвесторам налоговых льгот в пределах сумм, зачисляемых в бюджет Санкт- Петербурга в соответствии с действующим законодательством;

ü предоставления льгот по налогу на прибыль предприятий и организаций банкам и кредитным учреждениям, предоставляющим инвестиционные кредиты для осуществления инвестиционной деятельности, в пределах сумм, зачисляемых в бюджет Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством; ü предоставления инвесторам льгот при аренде недвижимого имущества Санкт-Петербурга в целях осуществления инвестиционной деятельности в отношении арендуемого имущества.

Методом инвестиционного стимулирования является создание особых экономических зон Особая экономическая зона (ОЭЗ) - определяемая Правительством РФ часть территории РФ, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности.

На территории РФ могут создаваться особые экономические зоны следующих типов: промышленно- портовые производственные технико- туристско- внедренческие рекреационные

Ø Резидентом промышленно-производственной особой экономической зоны признается коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия, зарегистрированная в границах особой экономической зона, и заключившая с органами управления особыми экономическими зонами соглашение о ведении промышленно- производственной деятельности.

Ø Резидентом технико-внедренческой особой экономической зоны признаются индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Ø Резидентами туристско-рекреационной особой экономической зоны признаются индивидуальный предприниматель, коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия).

Резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду и передавать свои права по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Ø Налогообложение резидентов особой экономической зоны осуществляется в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

Ø Особая экономическая зона – это свободная таможенная зона, т. е. таможенный режим, при котором иностранные товары размещаются и используются в пределах особой экономической зоны без уплаты таможенных пошлин и НДС, а также без применения к указанным товарам запретов и ограничений экономического характера, установленных в соответствии с законодательством РФ о государственном регулировании внешнеторговой деятельности. Российские товары размещаются и используются на условиях, применяемых к вывозу в соответствии с таможенным режимом экспорта с уплатой акциза и без уплаты вывозных таможенных пошлин.

Примерный перечень территорий, предполагаемых для создания особых экономических зон в Санкт-Петербурге N п/п Наименование Тип ОЭЗ Наименование территорий района Санкт-Петербурга 1 "Металлострой" Промышленно- Колпинский производственный 2 Район территории Технико-внедренческий (12 Петродворцовый (18, 9 "Нойдорф" компаний, занимающиеся гектара) (пос. Стрельна) исследованиями и разработками в сфере IТ- технологий) 3 Район севернее Технико-внедренческий Приморский (112 лесопарка гектаров) Ново-Орловский

Действующие налоговые преференции