Методические основы кадастровой оценки земель Ефимова Г А

Методические основы кадастровой оценки земель Ефимова Г. А. Д. экон. наук, профессор, зав. кафедрой аграрной экономики СПб. ГАУ

Документы, регламентирующие проведение государственной кадастровой оценки Федеральный закон от 29. 07. 1998 № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Постановление Правительства Российской Федерации от 08. 04. 2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» ; Постановление Правительства Российской Федерации от 25. 08. 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» ; Приказ Минэкономразвития России от 12. 08. 2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» ; Приказ Минэкономразвития России от 20. 07. 2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» ; Приказ Минэкономразвития России от 20. 07. 2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» ; Приказ Минэкономразвития России от 20. 07. 2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» ; Приказ Минэкономразвития России от 22. 10. 2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» ;

продолжение Приказ Минэкономразвития России от 04. 07. 2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» ; Приказ Минэкономразвития России от 29. 07. 2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» Приказ Минэкономразвития России от 18. 03. 2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» ; Приказ Минэкономразвития России от 18. 03. 2011 № 114 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости» .

Получаемые от комзема субъекта РФ. 1 Базовая оценочная продуктивность с. х угодий, руб. (Во) 2 Базовая оценочная продуктивность с. х угодий, ц. к. ед 3 Базовые оценочные затраты на с. х угодий, руб. (Зо) II. Рассчитываемые исполнителями работ. 4 Средний совокупный балл бонитета с. х. угодий, балл (Бо) 5 Средний индекс технологических свойств с. х. угодий (Ито) 6 Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км (Эрo) 7 Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость с. х. угодий, т. (Го). 8 Затраты на перевозку 1 тонны груза на , руб. (Т) 9 Транспортные затраты, руб/га (Тз) - стрб х стр7 х стр8 10 Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу) 11 Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков (Дзт) 12 Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр) 13 Доля постоянных затрат (Дпос); Дпос = 1 - (Дзу + Дзт + Дтр) Исходные данные по объекту оценки хозяйству. 14 Балл бонитета с. х. угодий (Бi) 15 Индекс технологических свойств земельного участка (Итi) 16 Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эрi) 17 Нормативная грузоемкость с. х. угодий (Гi); Гi = (Bi / Бо) * Го 1555 13, 4 1067 60 1, 05 32 0, 7 3 67, 2 0, 21 0, 34 0, 0630 0, 3870 71 1, 06 27, 4763 0, 8283

Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства 18 Продуктивность 1 га с. х. угодий (Bi): Bi = (Во / Бо) х Бi 1840, 083 19 Затраты зависящие от продуктивности (3 ni); 3 ni = Зо х Дзу х (Bi / Бо) 265, 1495 20 Затраты обусловленные технологическими свойствами (Зтсi); Зтсi = Зо * Дзт * (Итi / Ито) 366, 235 21 Затраты на внехозяйственные перевозки (Зтрi); Зтрi = Зо * Дтр * (Бi / Бо) * (3 pi / Эро) 68, 27848 22 Затраты постоянные (Зпос) ; Зпос = Зо * Дпос 412, 95 23 Всего затрат на с. х. угодий хозяйства (3 i); 3 i = 3 ni + Зтсi + Зтрi + Зпос 1112, 613 24 Цена производства валовой продукции (ЦПi); ЦПi = 3 i * Но где Но - нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам, (Но=1, 07) 1190, 496 25 Дифференциальный рентный доход с 1 га с. х. угодий (ДРi) ДРi = Bi - ЦПi 649, 5874 26 Абсолютный рентный доход (АР) берется на уровне 12 руб на с. х. угодий 12 27 Расчетный рентный доход с с. х. угодий (3 Pi); 3 Pi = ДР 1 + АР 661, 5874 28 Кадастровая стоимость с. х. угодий определяется путем капитализации величины рентного дохода сроком за 33 года (стр. 3 Pi х 33) 21832, 38

Получаемые от комзема субъекта РФ. 1 Базовая оценочная продуктивность с. х угодий, руб. (Во) 2 Базовая оценочная продуктивность с. х угодий, ц. к. ед 3 Базовые оценочные затраты на с. х угодий, руб. (Зо) II. Рассчитываемые исполнителями работ. 4 Средний совокупный балл бонитета с. х. угодий, балл (Бо) 5 Средний индекс технологических свойств с. х. угодий (Ито) 6 Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км (Эрo) 7 Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость с. х. угодий, т. (Го). 8 Затраты на перевозку 1 тонны груза на , руб. (Т) 9 Транспортные затраты, руб/га (Тз) - стрб х стр7 х стр8 10 Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу) 11 Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков (Дзт) 12 Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр) 13 Доля постоянных затрат (Дпос); Дпос = 1 - (Дзу + Дзт + Дтр) Исходные данные по объекту оценки хозяйству. 14 Балл бонитета с. х. угодий (Бi) 15 Индекс технологических свойств земельного участка (Итi) 16 Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эрi) 17 Нормативная грузоемкость с. х. угодий (Гi); Гi = (Bi / Бо) * Го Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства 18 Продуктивность 1 га с. х. угодий (Bi): Bi = (Во / Бо) х Бi 19 Затраты зависящие от продуктивности (3 ni); 3 ni = Зо х Дзу х (Bi / Бо) 20 Затраты обусловленные технологическими свойствами (Зтсi); Зтсi = Зо * Дзт * (Итi / Ито) 21 Затраты на внехозяйственные перевозки (Зтрi); Зтрi = Зо * Дтр * (Бi / Бо) * (3 pi / Эро) 22 Затраты постоянные (Зпос) ; Зпос = Зо * Дпос 23 Всего затрат на с. х. угодий хозяйства (3 i); 3 i = 3 ni + Зтсi + Зтрi + Зпос 24 Цена производства валовой продукции (ЦПi); ЦПi = 3 i * Но где Но - нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам, (Но=1, 07) 25 Дифференциальный рентный доход с 1 га с. х. угодий (ДРi) ДРi = Bi - ЦПi 26 Абсолютный рентный доход (АР) берется на уровне 12 руб на с. х. угодий 27 Расчетный рентный доход с с. х. угодий (3 Pi); 3 Pi = ДР 1 + АР 28 Кадастровая стоимость с. х. угодий определяется путем капитализации величины рентного дохода сроком за 33 года (стр. 3 Pi х 33) 1555 13, 4 1067 60 1, 05 32 0, 7 3 67, 2 0, 21 0, 34 0, 0630 0, 3870 71 1, 06 27, 4763 0, 8283 1840, 083 265, 1495 366, 235 68, 27848 412, 95 1112, 613 1190, 496 649, 5874 12 661, 5874 21832, 38

где: ЭРj – это средневзвешенная удаленность j объекта оценки в км. Гj – это объем j вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Р. Ф. P 1, P 2, P 3 – это расстояние перевозки j вида продукции по 1, 2, 3 группам дорог в км. Д 1, Д 2, Д 3 – коэффициенты перевода 1, 2, 3 группы дорог в эквивалентные. Кj – коэффициент пересчета j вида продукции в эквивалентные грузы 1 класса.

ЭР=(∑Pi *Ci*Ki)*ki Расстояние от центральной усадьбы хозяйства до пунктов реализации с/х продукции, км Номер контура Наименовани е с/х продукции Структура реализуемой товарной продукции субъекта РФ % 1 картофель к=1; 30 12 2 2 6, 00 2 картофель к=1 4 10 4 1 0, 74 3 картофель к=1; озимые к=1 28, 5 9 4 3 6, 41 4 Лён к=1; 5, 2 11 5 1 1, 09 5 Озимые к=1; 3, 1 5 3 1 0, 37 6 Яровые к=1; картофель к=1 19, 4 8 2 1 2, 62 7 Яровые к=1; 9, 8 3 2 2 1, 08 I I группа дорог, К=1, (асфальт) I группа III группа дорог, д К=2, 5(полевая орог, К=1, 5, ( ) шебенка) Расстояние эквивалентно е

Пример расчета эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок. Расстояние от центральной усадьбы хозяйства до пунктов реализации с/х продукции в км. Наименование продукции. с/х Структура реализуемой товарной продукции. % 1 группа дорог. Зерно 2 группа дорог 3 группа дорог 75 16 4 1 Картофель и овощи 2 15 6 1 Сахарная свекла 2 15 6 1 Скот (КРС и свиньи) 5 17 4 1 Молоко 16 14 5 1

Расчет эквивалентного расстояния: Итого по хозяйству – 18, 4+0, 53+1, 6+4, 8=26

Исходные данные по предприятиям представлены в таблице: Алгебраические расширения № предприят ия Производи тельность 1 га y Количеств о затраченно го капитала х 1 221 2 х2 х∙у 96 9216 21216 241, 88 1070 77 5929 82390 1016, 13 3 1001 77 5929 77077 1016, 13 4 606 89 7921 53934 527, 13 5 779 82 6724 63878 812, 38 6 789 81 6561 63909 853, 13 Итого 4466 502 42280 362404 4466, 78

Техника расчета плановой урожайности (наиболее типичной) с использование корреляционно-регрессионного анализа Изначально определяется влияние отдельных природных признаков на продуктивных почвах устанавливается при помощи корреляционного анализа. Для этого рассчитывается коэффициент корреляции: r – коэффициент корреляции n – число наблюдений x – балл бонитета по отдельным признакам почв y – фактическая урожайность сельскохозяйственных культур. -1 < r <1 если r <0 связь обратная, иначе если r>0 связь прямая. Если r < 0, 5 – связь слабая 0, 5 < r < 0, 7 – связь средняя 0, 7 < r < 0, 9 – связь тесная r > 0, 9 – связь очень тесная Коэффициент корреляции проверяется на достоверность. Достоверность определяется по критерию Стьюдента. Для этого находится величина t равная отношению коэффициента корреляции деленного на среднюю квадратическую ошибку коэффициента корреляции. Если mr =2, 5 …. 3 связь доказана. Оценка сельскохозяйственных угодий является общей оценкой и ведется в разрезе района. Массовой оценке предшествует районирование территории. Оно проводится по принципу группировки ( рельефа, климата и т. п. ). Оценка проводится на основании массовой статистической и бухгалтерской отчетности сельскохозяйственных предприятий за 5 лет. В рамках отдельного района все хозяйства группируют по схожим экономическим характеристикам. Нормальная урожайность – это среднемноголетняя фактическая урожайность приведенная к средне областному, а также сопоставимому уровню агротехники и интенсивности земледелия. Нормальная урожайность определяется с использованием следующих показателей: 1. затрат труда на 1 га пашни; 2. внесение минеральных и органических удобрений; 3. стоимость силовых и рабочих машин на 1 га пашни; 4. производительность труда и техники на полевых работах; 5. содержание гумуса в пахотном слое; 6. мощность гумусового слоя; 7. запасы гумуса; 8. содержание фракций глины;

Двухфакторная линейная модель. 1. По принципу наименьших квадратов 2. Дифференциация по

Пример использования двухфакторной модели. Определение зависимости урожайности озимой пшеницы от экономических факторов интенсификации производства (удобрения, основные производственные фонды) по типической выборке хозяйств по уравнениям регрессии. Выборка представляет группу хозяйств, в которых более 90 % площади посевов озимой культуры размещается на светло-серых суглинистых почвах. Общее число хозяйств в выборке – 40. В данном примере урожайность культуры выступает в качестве зависимой переменной, а экономические факторы – в качестве независимых переменных. Линейная форма связи между урожайностью и экономическими факторами на данной агропроизводственной группе почв за период времени, принятой для оценки, может быть выражена формулой: Где у – зависимая переменная (урожайность); коэффициенты регрессии, количественно выражающие увеличение зависимой переменной при условии, если соответствующая независимая переменная (экономический фактор интенсификации производства) увеличивается на единицу; - экономические факторы; – свободный член уравнения.

Переменные Алгебраические расширения Y x 1 x 2 y 2 x 12 x 22 yx 1 yx 2 x 1 x 2 2 24, 0 1, 40 3, 20 576, 00 1, 9600 10, 2400 33, 600 76, 800 4, 4800 3 21, 4 1, 20 2, 81 457, 96 1, 4400 7, 8961 25, 680 60, 134 3, 3720 4 26, 1 1, 61 3, 88 681, 21 2, 5921 15, 0544 42, 021 101, 268 6, 2468 5 23, 2 1, 30 2, 50 538, 24 1, 6900 6, 2500 30, 160 58, 000 3, 2500 6 18, 0 0, 89 1, 90 324, 00 0, 7921 3, 6100 16, 020 34, 200 1, 6910 7 20, 2 1, 01 2, 20 408, 04 1, 0201 4, 8400 20, 402 44, 440 2, 2220 8 16, 8 0, 89 1, 80 282, 24 0, 7921 3, 2400 14, 952 30, 240 1, 602 - - - - - 38 22, 0 1, 40 3, 14 484, 00 1, 9600 9, 8596 30, 800 69, 080 4, 3960 39 30, 5 1, 80 5, 07 930, 25 3, 2400 25, 7049 54, 900 154, 635 9, 1260 40 26, 1 1, 61 3, 90 681, 21 2, 5921 15, 2100 42, 021 101, 790 6, 2790 Сумма 856, 8 50, 93 109, 25 19291, 76 69, 0635 337, 3163 1151, 473 2512, 234 150, 6528 Средняя 21, 42 1, 27 2, 73 № п/п 1

Для решения уравнений рассчитывают следующие величины:

Далее делим все уравнения на коэффициенты при (a)каждого уравнения и получаем:

Далее вычитаем первое уравнение из второго и третьего:

Делим оба уравнения на коэффициенты каждого уравнения:

: Вычитаем первое уравнение из второго и находим величину

=14, 3587 -2, 7391*0, 8428=14, 3587 -2, 3085=12, 0502

Из уравнения регрессии следует, что с увеличением количества внесенных удобрений (в действующем веществе) на 1 ц на гектар урожайность зерновых возрастает на 12, 05 ц с гектара и при повышении основных производственных фондов на 100 руб. , урожайность зерновых увеличивается на 0, 84 ц с гектара. Подставляя вместо их среднее значение по выборке хозяйств, получаем нормативное значение урожайности:

ВАРИАНТ 1. Используя производительный подход, основываясь на модели парной регрессии, рассчитать значения ДРI и ДРII. Исходные данные: Алгебраические расширения Номер по порядку Урожайность, ц/га (y) Совокупный почвенный показатель, балл (х1) Количество внесённых удобрений, ц (х2) 1 12, 5 37 2 2 14, 3 46 5 3 18, 3 65 10 4 19, 5 71 12 5 15, 1 55 6 6 16, 1 56 9 7 16, 5 58 10 8 13, 0 40 5 9 14, 0 41 10 Итого х12 х22 х1 у х2 у х1 х2 Расчётная урожайность, ц/га

Вариант 1 Алгебраические расширения Номер по порядку Урожайность, ц/га (y) Совокупный почвенный показатель, балл (х1) 1 12, 5 37 2 14, 3 3 Количество внесённых удобрений, ц (х2) х12 х22 х1 у х2 у х1 х2 Расчётная урожайность, ц/га 2 1369 4 462, 5 25, 0 74 12, 17 46 5 2116 25 657, 8 71, 5 230 14, 09 18, 3 65 10 4225 100 1189, 5 183, 0 650 17, 94 4 19, 5 71 12 5041 144 1384, 5 234, 0 852 19, 22 5 15, 1 55 6 3025 36 830, 5 90, 6 330 15, 72 6 16, 1 56 9 3136 81 901, 6 144, 9 504 16, 31 7 16, 5 58 10 3364 100 957, 0 165, 0 580 16, 78 8 13, 0 40 5 1600 25 520, 0 65, 0 200 13, 09 9 14, 0 41 10 1681 100 574, 0 140, 0 410 13, 97 Итого 139, 3 469, 0 25557, 0 615, 0 7477, 4 1119, 0 3830, 0 а 0 Решение системы а 1 а 2 5, 755024 0, 16569877 0, 1419139 9 469, 0 139, 3 469, 0 25557, 0 3830, 0 7477, 4 69, 0 3830, 0 615, 0 1119, 0