Мероприятия по развитию площадки г Москва Бережковская наб

Мероприятия по развитию площадки: г. Москва, Бережковская наб. , вл. 20

Цели проекта : Определение и обеспечение наиболее эффективного использования актива в долгосрочной перспективе (имущественный комплекс: земельный участок + застройка), Повышение арендных доходов имеющейся застройки и сборов за дополнительные услуги; Обеспечение установленной нормы доходности вложенных средств; Формирование благоприятного имиджа площадки и повышение общественной лояльности; PR продвижение планов по развитию территории , формирование интереса со стороны потенциальных покупателей, арендаторов, соинвесторов, возможных бизнес-партнеров, прочей деловой общественности и органов исполнительной власти г. Москва;

Мероприятия по развитию территории: Территориальное сегментирование участка по фазам развития; Определение перспективного функционального использования по каждому зданию внутри фаз с учетом конструктива и технического состояния; Оценка повышения доходов от мероприятий по перепрофилированию в перспективное использование; Формирование задания на работы по приведению зданий в состояние, соответствующее перспективному функциональному использованию; Проведение изыскательских мероприятий с целью определения состояния несущих конструкций, кровли, инженерных систем и т. д. : визуальный осмотр несущих конструкций и ревизия инженерных систем, инструментальное обследование (по факту визуального осмотра), экологическое обследование. Определение перечня мероприятий и объемов работ по усилению несущих конструкций, прочих капитальных и отделочных работ и приведению инженерных систем в соответствие с целями перспективного использования зданий; Оценка сроков работ и капитальных затрат по приведению инженерных систем в соответствие с целями перспективного использования зданий; Разработка правовой схемы реализации проекта; Разработка экономической модели работ по перепрофилированию застройки. Градостроительный анализ территории, оценка имеющихся обременений по застройке территории (СЗЗ, красные линии, экология, геология и геодезия, инженерные и технические обременения); Оценка потенциала и сроков полезного использования имеющейся застройки; Разработка градостроительной концепции и объемно-пространственного решения будущей застройки; Разработка маркетинговой концепции реорганизации и поэтапной застройки территории (определение основной идеи, функционала и баланса планируемой застройки с учетом потребностей рынка, определение класса и технико-экономических параметров планируемой застройки, определение фаз и этапов реорганизации территории в связке текущее состояние — финальное состояние); Разработка архитектурно-планировочной модели финального состояния территории, базируясь на предыдущих пунктах; Разработка брендинговой концепции проекта; Оценка планируемых затрат и доходов от реализации проекта, а так же сроков реализации проекта; Разработка правовой схемы реализации проекта; Разработка бизнес — плана и календарного плана — графика проекта.

Концепция проекта: • Создание имиджа и позиционирование площадки как LOFT квартала с объектами уникальной промышленной архитектуры, для привлечения арендаторов «нового формата» (с функциями, позволяющими платить более высокие арендные ставки: офисы, coworking, конференц-залы, шоу-румы, street retail, рестораны и кафе, объекты сферы услуг, досуга и развлечений. ) Формирование образа имущественного комплекса, как одного из центров общественной, культурной жизни Столицы и городского центра досуга. Необходимо связать комплекс с транспортным узлом Киевского вокзала. Смена имиджа площадки с производственного центра на общественно-деловую функцию. Т. е. в ходе перепрофилирования часть помещений, занятых складами и цехами перепрофилируются в магазины, шоурумы, галереи, выставочные залы, клубы, студии и т. д. ; Позиционирование объекта, как имущественного комплекса, позволяющего посетителям и арендаторам реализовывать в его границах весь спектр своих потребностей: работа и деловая функция, отдых, шоппинг, развлечения, рекреация, реализация культурных потребностей, индустрия услуг гостеприимства и т. д. Т. е. жизнь 24 часа в сутки. Взаимосвязь проекта комплексного освоения и реорганизации территории со сносом имеющейся застройки с текущим ее использованием и потенциалом дальнейшего использования имеющейся застройки. Наиболее эффективной на Этапе 2 видится концепция поэтапного точечного освоения территории, т. е. снос в первую очередь ветхих и неэффективных зданий со строительством на их месте новых объектов. При этом, по зданиям, имеющим остаточный срок эксплуатации более 20 лет и конструктивно пригодным к перепрофилированию в востребованные функции, уже на данном этапе имеет смысл провести оценку мероприятий по редевелопменту с повышением их капитализации. По факту таких мероприятий данные здания будут перезаполняться арендаторами по более высоким арендным ставкам.

АКТУАЛЬНЫЕ ЗАДАЧИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПЛОЩАДКИ. ФОРМИРОВАНИЕ ПОТЕНЦИАЛА ПЛОЩАДКИ. -РЕКОНСТРУКЦИЯ СУЩЕСТВУЮЩИХ СТРОЕНИЙ И БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ. -УМЕНЬШЕНИЕ САНИТАРНО ЗАЩИТНЫХ ЗОН -СТРОИТЕЛЬСТВО И ОФОРМЛЕНИЕ 2 -Х ВЪЕЗДОВ НА ЗАПАДНОЙ ГРАНИЦЕ ТЕРРИТОРИИ -КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЙСТВИЯМИ ГОРОДСКИХ СЕТЕВЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ ПО ПЛАНИРУЕМЫМ ПРОКЛАДКАМ КОММУНИКАЦИЙ ( ГАЗ ВД, КЛ 220 КВ) В ГРАНИЦАХ НАШЕГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. -КОНКУРС ИДЕЙ ЗАСТРОЙКИ -РАЗРАБОТКА МАСТЕР ПЛАНА НА ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД -РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ

Основные идеи по благоустройству Outlet квартала «Бережки

Цели проекта: повышение ликвидности, доходности и капитализации имущественного комплекса. Средства: смена профиля площадки, привлечение на территорию клиентских потоков, повышение популярности территории как среди арендаторов, так и целевой аудитории потенциальных арендаторов. Тактика: реорганизация объекта в открытый городской квартал, наполненный жизнью 24 часа в сутки и различными функциями: • днем – офисная, торговая, выставочная, общественно – деловая (конференции, презентации и т. д. ), общественное питание, спорт; • вечером, ночью и утром: индустрия развлечений, ночные клубы, кино, бары; Ограничения: при разработке концепции нужно исходить из имеющейся застройки и сложившейся планировочной среды участка. Таким образом архитектура имеющейся застройки существенно ограничивает возможности её функционального перепрофилирования. Задачи разработки концепции планировки участка: • Необходимо разработать мастер-план участка, позволяющий эффективно распределить логистику клиентских (пешеходных, автомобильных) и обслуживающих транспортных потоков как внутри площадки, так и на подъезде к ней, с учетом планируемого функционала застройки после ее перепрофилирования. Особое внимание нужно уделить организации парковочного пространства для посетителей, прибывающих на личном автотранспорте, а так же для грузового транспорта, обслуживающего товарооборот объекта. Так же, необходимо проработать места размещения зон отдыха, рекреационные зоны, возможно спортивного назначения. • Проработать эскизные решения фасадов зданий с учетом планируемого функционала застройки, создать 3 -D модель проекта; • Оценить планируемые ТЭП проекта с разделением по функциональному назначению застройки; • Оценить планируемый объем транспортных потоков и потребности в парковочных местах с учетом планируемого функционала застройки; • Представить сопроводительную записку по предложенной концепции с комментариями и пояснениями относительно выбранных решений.

Креативные кварталы для творческих проектов (творческие кластеры) все чаще стали появляться на месте промышленных зон в центре города. Творческая активность способна оживить и преобразить заброшенные промышленные территории в популярные и нужные общественные пространства. Loft квартал – это пространство, призванное объединить разные направления творческого бизнеса. Пространства бывшего завода ремонтируются и становятся идеальным местом для открытия галерей, дизайн-студий, мастерских, шоу-румов и площадок для проведения различных мероприятий. Такие места — они не только для работы, но и для жизни, для общения и для генерирования общих идей. Примеры уже реализованных проектов в Москве: • • Центр Дизайна ARTPLAY АРТ-Стрелка Проект «Fаб. Rика» АРМА «Винзавод» Гараж Flacon Все это бывшие заводы, расположенные, как правило, в центре Москвы. Необычен же в первую очередь состав арендаторов, которые представляют так называемый креативный класс. В арткластерах они, как правило, связаны с искусством, медиа, архитектурой, fashion-индустрией, дизайном и наукой. Сегодня арт-кластеры чуть ли не самые живые места Москвы: здесь проходят лучшие лекции и семинары, здесь работают самые модные рестораны и клубы. Иметь офис в креативном центре сегодня — символ того, что ты находишься «в тренде» . Появление креативных кластеров в Москве — следствие нескольких тенденций. Первая: развитие креативной индустрии и особых территорий, с ней связанных, — один из важных трендов в развитии мировой экономики. Москва с опозданием, но вступила на этот путь. Вторая: ревитализация промышленных зон — одна из главных задач, стоящих перед современными городами. В Москве промзоны занимают чуть ли не четверть городской территории. Третья: индустриальная эстетика — высокие потолки, огромные окна, грубые кирпичные стены, отсутствие декора — сегодня явно в моде.

Что такое Outlet: • • • Outlet Center (рус. Аутлет-центр или аутлет) — формат торгового центра, специализирующегося на продаже товаров со значительными скидками. Различают два вида Outlet Center: factory outlet — распродажа залежей товарной продукции на фабриках и заводах производителей; outlet-mall — распродажа залежей товарной продукции на полках бутиков и брендовых магазинов. Здания, в которых размещаются Outlet Center, минимизируют затраты на обслуживание помещения, что благотворно сказывается на ценах товаров. Outlet Center получили широкое распространение в США и Западной Европе, пользуются большой популярностью у покупателей. Основные outlet центры Москвы: Brend. City; Moda Polis; Outlet Village Белая дача; Outlet Village Внуково; • • В феврале 2013 года в Москве откроется концептуальный проект для smart shoppers – Vnukovo Outlet Village. Международная консалтинговая компания Colliers International выбрана агентом по сдаче в аренду площадей нового комплекса. Аутлет-центр Vnukovo Outlet Village общей площадью 46, 97 тыс. кв. метров (арендуемой площадью - 26, 252 тыс. кв. метров) расположен на Киевском шоссе, одной из самых современных трасс с отличной транспортной доступностью в 8 км от МКАД в Ленинском районе Московской области, в 2 км от аэропорта "Внуково". В зоне 90 -минутной транспортной доступности проживает более 15, 5 млн человек. В проекте предусмотрена парковка на 2, 4 тыс. машиномест. Планировочные решения Vnukovo Outlet Village типичны для аутлетов в США, которые являются родиной этого бизнеса. Аутлет представляет собой две улицы, объединенные центральной площадью. В художественном плане при оформлении фасадов приоритетами являлись: простота строительства, соответствие архитектуры окружающему ландшафту, а также дань традициям типичного для России строительства: легкость, простота, использование деревянных элементов в оформлении фасадов. В аутлет-центре Vnukovo Outlet Village будет открыто 150 магазинов; планируется привлечь лучшие международные бренды, которые будут продаваться по привлекательным ценам. Низкий уровень цен обеспечивается расположением аутлета за городом, что позволяет добиваться более низких арендных ставок, чем в ТЦ. А также благодаря тому, что товары в аутлет-центрах продаются напрямую производителями известных марок, минуя посредников. Дмитрий Кульков, совладелец проекта Vnukovo Outlet Village: "Появление формата аутлета - закономерный процесс развития торговой недвижимости. Наша задача – сделать самый профессиональный аутлет-центр в России, соответствующий всем "канонам жанра". Для успешной реализации проекта аутлета важны несколько факторов: правильный микс арендаторов, месторасположение проекта, а также строгое соблюдение всеми участниками проекта правил ведения бизнеса в этом сегменте. В частности, арендаторы должны обеспечить наличие полной коллекции с достаточным ассортиментом, а цены поддерживать на уровне 30 -50% ниже, чем в магазинах обычного формата".

Схема планируемого функционала застройки после перепрофилирования

Торговые центры и моллы (Retail Park) Ритейл Парк представляет собой комплекс из одно- и двухэтажных зданий или строений (не менее 5 объектов), сгруппированных около большой парковки. Для строительства торгового центра используются самые дешёвые технологии и конструкции (порой даже ангарные сооружения). Как правило, учитываются все конструктивные требования будущих арендаторов (высота, шаг колонн, несущая способность перекрытий и т. д. ). Одно здание (строение) занимает один оператор, что позволяет минимизировать размеры площадей общего назначения (коридоры, тамбуры, переходы и т. п. ). Арендаторами торговых площадей выступают известные сетевые операторы гипермаркетов различных типов товаров (продуктов, бытовой техники и электроники, спортивных товаров, мебель, одежда, и т. д. ). Расположенная на участке промышленная застройка включает в себя цеха правильной формы, свободной планировки больших метражей (от 1 000 кв. м. ) с высокими потолками, что позволяет удачно перепрофилировать её в торговую функцию. При подготовке объектов следует уделить внимание логистике погрузо-разгрузочных работ по доставке грузов, маневрированию грузовой техники, а так же разведению клиентских и служебных потоков. Необходимо продумать места размещения парковок для посетителей, прибывших частным автотранспортом. Экстерьер: необходимо облагородить фасадные решения зданий с применением недорогих износостойких навесных фасадных решений (пластиковые и металл. панели), ремонт/замена остекления, ремонт кровли, обустройство входных групп, обустройство зон погрузки/разгрузки; Интерьер: подготовку интерьера здания имеет смысл начать с комплексного ремонта/замены инженерии, демонтажа лишних перегородок и организации открытых пространств. Конечная планировка, отделка и инженерная комплектация выполняется силами арендатора – управляющей компании центра, либо арендодателем под конкретного заказчика с учетом его потребностей;

Категория застройки: Loft - квартал Лофт — тип жилища, переоборудованное под жильё помещение заброшенной фабрики, другого здания промышленного назначения. Слово loft означает «чердак» , в США так называют еще и верхний этаж торгового помещения или склада, но сам стиль может присутствовать практически в любом помещении. Подобные объекты охотно занимают люди искусства, привлеченные как функциональными характеристиками жилья (высокие потолки, хорошее освещение), так и низкими, по сравнению с обычными квартирами, арендными ставками. Пройдя путь от мастерской до стильного помещения, лофты оказались на пике моды к 1950 -м годам. Именно здесь сосредотачивается артистическая жизнь Нью-Йорка. Модные художники открывают в лофтах свои галереи и студии. Хрестоматийный пример — «Фабрика» Энди Уорхола. Вскоре за оригинальным жильем окончательно закрепился статус элитного. Снимать большие площади в историческом центре города, в зданиях уже близких к тому, чтобы за давностью лет получить статус памятника архитектуры, молодым художникам оказалось не по карману. Их место заняли успешные адвокаты и финансисты. Арт-пространство: Бывшие промышленные пространства с их огромными площадями и высокими потолками используются не только для жилья, но и для организации многофункциональных культурных центров с выставочными залами, кафе, ресторанами, офисами, концертными площадками. Фабрика Энди Уорхола дала старт тенденции, захлестнувшей всю Америку, а затем и Европу. Примерами европейских лофтов, существующих в формате культурных центров, сдающих часть своих помещений под офисы, шоу-румы, рестораны, ателье, танцевальные студии и т. д. , являются CABLE FACTORY в Хельсинки, MELKWEG в Амстердаме, TEA FACTORY в Лондоне, SUPERSTUDIO в Милане, Лофт Проект ЭТАЖИ и Креативное пространство ТКАЧИ в Санкт-Петербурге, Винзавод и Art. Play в Москве, «Лофт» в Екатеринбурге. Каждый из этих и многих других проектов представляет собой переоборудованное дизайнерами и архитекторами индустриальное пространство. Планируемый функционал: недорогие офисы и шоу-румы, coworking центры, магазины типа street retail, бары и кафе, а так же ночные клубы, fitnes-центры и заведения индустрии развлечений. Цвета: В стиле лофт обычно используются цвета холодных оттенков (металлический, синий и т. д. ). Мебель: Мебель в основном металлическая или покрашенная «под металл» , но используется также деревянная мебель светлых и темных тонов. Архитектурные детали: наследие фабричного прошлого: лестницы, различные трубы, системы вентиляций, заводские приспособления и т. д. Также стоит обратить внимания на окна. Окна должны быть, по возможности, широкими и высокими (до пола). Планируемые работы по экстерьеру: облагораживание фасадов путем ремонта, декорирования и покраски, ремонта кровли и металлоконструкций, откосов, замена / ремонт остекления. Планируемые работы по интерьеру и инженерной подготовке: аудит и ремонт инженерных систем (водоснабжение, отопления, электроснабжение, канализация), отделка зон общего пользования под ключ; В арендуемых помещениях: ввод электричества с установкой распределительного щитка, обустройство рабочей системы отопления с обеспечением среднесуточной годовой температуры согласно действующим нормам для общественных помещений (офисы, заведения общественного питания); Отделка арендуемых блоков производится силами и за счет арендаторов.

Event – пространство: Банкетные площадки Бизнесплощадки Концертные площадки Спортивные площадки Игровые площадки Летние площадки Загородные площадки Особые площадки • • • • банкетн ые залы рестора ны кафе / бары особняк и дворцы / усадьбы • • выставочные залы / павильоны галереи / музеи конференцзалы музеи отели / гостиницы • • концертн ые залы ночные клубы театры • • бильярд / боулинг-клубы дворцы спорта / арены картинг крытые катки зимние катки пейнтбол стрелковый центр / тир площадки для тест-драйва / полигоны • • детские центры караоке кинотеатры аквапарки развлекательн ые центры • • • летние веранды пляжные клубы теплоходы / банкетоходы оборудованн ые причалы шатры / поляны яхт-клубы • • загородны е отели / экотели загородны е парки загородны е усадьбы горнолыж ные курорты пансионат ы • • городские парки аэродромы аэродинамический комплекс бункер центры дизайна / лофт-студии бассейн поезд ресторан на высоте плавучая гостиница территории заводов винный погреб

Офисные здания Как известно, западный округ г. Москвы является популярным в сфере деловой активности. В нем расположено масса офисных объектов, в том числе и на существенном удалении от центра г. Москвы, которые при этом сохраняют высокую ликвидность как в плане аренды, так и продаже блоками. Так же, необходимо отметить, что в данном округе базируется многофункциональный деловой кластер Москва – Сити. В связи с вышеуказанным, предполагается, что спрос на офисные объекты класса «В+» и «В» в данном округе будет сохраняться на стабильно высоком уровне. На территории рассматриваемого имущественного комплекса «Бережковская наб. , д. 20» расположены несколько строений, имеющих достаточный срок остаточной эксплуатации, а так же имеющих удачные архитектурно-планировочные решения, позволяющие провести удачное перепрофилирование таких зданий в офисные объекты класса «В» или «В+» . Работы по экстерьеру зданий: комплексная замена остекления, монтаж навесных фасадов, ремонт кровли; Работы по интерьеру зданий: комплексный ремонт и замена инженерных систем, монтаж климатических систем, замена лифтового оборудования, отделка зон общего пользования под ключ, демонтаж перегородок и обустройство открытой планировки, деление этажей на офисные блоки от 50 до 400 кв. м. , подготовка офисных блоков до состояния «shell & core» /частично до состояния «под ключ» .