Малоэтажное жилищное строительство составляющие успеха проекта Епишина Э

Малоэтажное жилищное строительство: составляющие успеха проекта Епишина Э. Д. , к. э. н. , начальник аналитического отдела ОАО «Камская долина» , САРН г. Пермь, 2010

ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПЕРМСКОГО РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА I этап развития рынка 1992 год Указ Президента «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 25. 03. 1992 № 301 1993 -1995 гг. Активное строительство индивидуального жилья частными инвесторами. В г. Перми: застройка м/р Верхняя Курья, Южный, Новобродовский и пос. Протасы осень 1996 г. август 1998 г. Дефолты. Стадия глубочайшего спада. государство потребитель архитектурные бюро замирание рынка II этап развития рынка 2003 -2005 гг. С 2005 года реализуется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» . Начало зарождения пермского рынка организованного строительства: первые поселки «Борвиха-2» , «Заречный» , «Боровицкий» , «Янтарный» 2006 – 2007 – начало 2008 гг. финансовый кризис внес свои коррективы и в развитие рынка ИЖС застройщик потребитель Пик развития рынка организованного малоэтажного строительства конец 2008 – 2009 гг. государство замирание рынка III этап развития рынка: что дальше? 2010 – 2020 Стратегия развития РФ до 2020 года в части жилищного строительства и инвестиционностроительной деятельности: задача № 1 – развитие малоэтажного жилищного строительства Президент РФ, Министерство регионального развития РФ, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) государство регион застройщик потребитель

СТРУКТУРА РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА рынок малоэтажного жилищного строительства рынок жилых домов рынок земельных участков структура представлена на следующем слайде дома сезонного проживания (дачи) 23, 2% индивидуальные жилые дома многоквартирные дома (не более 3 этажей) 0, 5% дома старого типа и современные коттеджи (хаотичная застройка) 52% организованные посёлки (коттеджи и таун-хаусы) 21% 3, 3%

СТРУКТУРА РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (под малоэтажное строительство) земли населенных пунктов 42% земли с/х назначения (за чертой поселений) Земельный кодекс: 58% Градостроительный кодекс, виды разрешённого использования: градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого (целевого) использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к зонам: • жилым (для ИЖС) 39% • сельскохозяйственного использования Участки в составе категории «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются на следующие виды разрешённого использования: 1% • для дачного строительства 18% • для ведения садоводства и огородничества 19% • для ведения личного подсобного хозяйства 1% 23% • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства • для сельскохозяйственного использования

ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ВВОДА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ (по Пермскому краю) 13% 29% 32% 33% 38% 49% 56% 39% Изменение числа организованных посёлков на пермском рынке: Период Общее число поселков на рынке июнь 2005 июнь 2007 июнь 2008 июнь 2009 июнь 2010 7 47 87 63 56

ПРИМЕРЫ ПОСЕЛКОВ ОРГАНИЗОВАННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Деревня Демидково, 40 км от Перми Южная Усадьба, 25 км от Перми Венский квартал, 32 км от Перми Жилой микрорайон «Усольский» , г. Березники

ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СПРОСА НА РЫНКЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МИФ: рынок организованного коттеджного строительства – востребованный сегмент На пике роста и даже сегодня среди участников рынка часто фигурирует мнение о том, что рынок организованного строительства является востребованным сегментом с точки зрения спроса. Однако фактически получается так, что востребованным он является лишь с позиции потенциального покупателя, реальный же спрос на данном рынке крайне незначителен. Это связано со спецификой данного сегмента рынка. ►Индивидуальное жилье – это такой тип жилья, который приобретается исключительно для собственного проживания покупателя и его семьи ► Покупка индивидуального дома – это приобретение не первой необходимости в отличие от покупки квартиры. Как правило, к решению о приобретении индивидуального жилья приходят покупатели с высоким уровнем дохода, имеющие основное жилье и желающие иметь загородный дом для отдыха. ► Высокая себестоимость строительства (освоение участка, инженерные коммуникации, строительство). В связи с этим высокая стоимость объекта, что вызывает отсутствие массового спроса со стороны покупателей эконом-класса. ► Покупатели оценивают альтернативные варианты оплаты – рассрочка, ипотека, зачет вторичного жилья. Поэтому на принятие решения о покупке индивидуального дома уходит гораздо больше времени, чем на покупку квартиры (покупатели могут обдумывать такое решение в течение года и больше). В условиях кризиса такая тенденция усугубляется. откладывают покупку приобретают коттедж либо участок в составе стихийной застройки уходят на рынок многоквартирного жилья совершают покупку

ОСНОВНЫЕ НЕДОСТАТКИ ПРОЕКТОВ ОРГАНИЗОВАННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (с точки зрения потребителя) Высокая стоимость объектов Деревня Демидково (в элитном классе), Южная Усадьба (в бизнес-классе) Высокая стоимость обслуживания объекта (большие коммунальные расходы) Деревня Демидково, Венский квартал Отсутствие необходимого инженерного оснащения дома Венский квартал Отсутствие благоустроенной, огороженной, охраняемой территории, отсутствие фактора «уединенности семейной жизни» Венский квартал Отсутствие оригинального архитектурного облика Венский квартал Небольшие размеры земельных участков, расположение домов близко друг к другу Южная Усадьба, Венский квартал Отсутствие вблизи посёлка объектов социальной инфраструктуры Венский квартал Отсутствие грамотно построенной концепции проекта Венский квартал Южная Усадьба (1 оч. ) Деревня Демидково Венский квартал Количество домов 32 23 64 Начало реализации 2007 2008 2007 15% перешли к распродаже ЗУ (с гарантиями подключения коммуникаций) с 2010 года приостановили продажи Доля проданных объектов 80% «Усольский» - жилой микрорайон, строительство которого было профинансировано за счет бюджетных средств, сравнивать его с проектами девелоперов сложно. Однако основным недостатком проекта стало то, что в силу своего менталитета жители Березников не были готовы жить в домах, построенных по технологии быстросборного каркасного домостроения Вывод: кризис 2008 -2009, конечно, внес свои коррективы в развитие рынка малоэтажного строительства (в частности, рынка организованных посёлков). НО! Остановка в развитии рынка произошла во многом за счет внутренних особенностей, не связанных с кризисом

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ОРГАНИЗОВАННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА переход девелоперов организованных посёлков к распродаже земельных участков (как с подрядом, так и без, как с коммуникациями, так и без инженерного и инфраструктурного обеспечения) рынок строительства организованных поселков превращается в рынок распродажи земельных участков подмена самой сути рынка организованного строительства тенденция «ослабления» позиций сегмента организованного строительства и «усиления» сегмента индивидуальных домов, строящихся физическими лицами в районах хаотичной малоэтажной застройки (по сути своей – возврат к первому этапу развития рынка)

ВЫХОД ИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ ЭТАП 2 Государственная политика Региональная политика ЭТАП 3 Государственная политика Региональная политика Застройщик Деятельность застройщика Потребитель

ВЫХОД ИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ ЭТАП 2 Государственная политика Региональная политика ЭТАП 3 Государственная политика Региональная политика Застройщик Деятельность застройщика Потребитель

ФАКТОРЫ УСПЕШНОСТИ НА РЫНКЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МАКРОуровень МЕЗОуровень курс на заинтересованность развитие руководства региона в малоэтажного развитии малоэтажного строительства (подготовка ЗУ для строительства, развитие инфраструктуры, строительство дорог, партнерство с частным бизнесом ит. д. ) МИКРОуровень активная позиция застройщика степень развития стройкомплекса в регионе совокупность факторов ожидания и возможности потребителя

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! 614 000 г. Пермь, ул. Советская, 40, ОАО «Камская долина» , аналитический отдел, Телефон: (342) 215 -50 -86, e-mail: analitika@kamdolina. ru Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!