Максимов Сергей Николаевич Заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета
Экономика недвижимости
Экономист • «. . Изучение экономики не требует специальных талантов и необыкновенной одаренности. . но сколь мало число тех, кто преуспевает в ней. –. . Разгадка кажущегося парадокса такова: хороший экономист должен обладать редким сочетанием навыков. В той или иной мере он должен быть одновременно математиком, историком, государственным деятелем и политиком. – Рассматривая частности, он должен держать в уме целое и умело совмещать размышления над абстрактным и конкретным. – Он должен изучать настоящее в свете прошлого, не забывая о будущем. – Он должен являть собой образец целеустремленности и беспристрастности. . » . Дж. Кейнс
Из стандарта ВПО по специальности 080502 Экономика и управление на предприятии: • Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты; • влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости; • принципы и технологии оценки стоимости недвижимости; • методы оценки недвижимости их практическое использование; • оформление результатов оценки недвижимости
Три грани недвижимости • Часть мирового и национального богатства • Экономический ресурс (средства производства, предметы потребления • Объект прав (собственность, вещные права, аренда)
Структура мирового богатства • • • Долговые обязательства – 12% Товары длительного пользования – 11% Драгоценные металлы – 3% НЕДВИЖИМОСТЬ – более 50% Масштабы рынка: – США: • Фондовый рынок – 16, 5 трлн. долл. • Рынок жилья – 16, 5 трлн. долл
Структура ВРП СПб (2010) • 1 место – Обрабатывающая промышленность (24, 1%) • 2 место – Оптовая и розничная торговля (18, 7%) • 3 место – Операции с недвижимым имуществом (18, 2%)
Оборот организаций СПб по видам экономической деятельности (2013) • Обрабатывающая промышленность – 19, 9% • Оптовая и розничная торговля, ремонт потребительских товаров – – 48, 2% • Транспорт и связь – – 10, 8% • Операции с недвижимостью – 7, 2%. .
Недвижимое имущество как объект собственности • Проблема разграничения и регистрации собственности на землю – Москва (на 01. 2011): • Всего выделенных земельных участков – 10 018 (Юр. лица – 851, физ. лица – 2473, РФ – 2440, Москва – 4254) • Земельных участков, собственность на которые зарегистрирована в 2010 г – 2348. • В собственности физ. и юр. лиц на начало 2011 г. – 1561 га (1, 4% территории Москвы) (Недвижимость. Стены бизнеса. Приложение к г. «Ведомости» , № 8. окт. 2011 ) • Проблема учета недвижимости: – Доля земельных участков, прошедших кадастровый учет в Санкт. Петербурге на 01. 2012 составляет 50, 6% (данные КЗР СПб)
Собственность на землю в РФ
Приватизация земли – до 1. 07. 2012 • • Земельный кодекс РФ, ст. 36 « «граждане и юридические лица, имеющие в собственности … здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом» . Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 -ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса … » (ст. 2) : до 1 июля 2012 г. приобретении права на земельный участок собственники здания должны были оплатить по цене, установленной субъектом РФ, в пределах от 5 -ти до 30 -кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Размер земельного налога, согласно статье 394 Налогового кодекса, не мог превышать 1, 5% от кадастровой стоимости участка Закон Санкт-Петербурга от 15 февраля 2010 г. № 59 -19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» , : стоимость выкупа составляла тринадцатикратный размер земельного налога (п. 2. 4. Закона). Таким образом, стоимость выкупа составляла всего 19, 5% кадастровой стоимости участка…
Приватизация земли – после 1. 07. 2012 • • • В Ленинградской области - Постановление Правительства ЛО от 17 сентября 2012 г. № 293 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области …» : максимальный размер выкупной цены составляет 15% от кадастровой стоимости участка. В СПб - Закон Санкт-Петербурга "О внесении изменений в Закон Санкт. Петербурга "Об установлении цены земельных участков в Санкт. Петербурге» от 23 мая 2013 г. - максимум 25 % кадастровой стоимости (меньше для ИЖС , сельхоз земель и пр. ) Все это распространяется на земли, находящиеся в собственности субъектов Федерации, либо если собственность еще не разграничена
Литература и авторы • Первые учебные пособия - 1999 г – Экономика недвижимости // Под ред. проф. Ресина В. И. М. Дело – Горемыкин В. А. , Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. М. Филин – Максимов С. Н. Экономика недвижимости. Спб. СПб. ГУ.
Современная литература • Горемыкин В. А. Экономика недвижимости – М. 2002, 2004, 2007, 2011… 2014 • Асаул А. Н. Экономика недвижимости -СПб. 2003, 2005… 2013 • Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб. 2003
Современная литература (Продолжение) • Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. Спб. , 2007 • Смагин В. Н. , Киселева В. А. Экономика недвижимости. М. , 2007 • Максимов С. Н. , Смирнова И. В. , Бузова И. А. Экономика недвижимости Спб. ГИЭУ, 2007 • Максимов С. Н. Экономика недвижимости. М, 2010.
Литература (дополнения) • • Управление портфелем недвижимости. М. 1998 Жилищная экономика. М. 1996 О”Салливан. Экономика города. М. 2003 Белых Л. П. Управление портфелем недвижимости. М. 2008.
Интернет • Индексы рынка недвижимости (Москва) www. irn. ru • Бюллетень недвижимости (СПб) www. bn. ru • Рынок недвижимости России (Стерник Г. М. ) www. realtymarket. org • Investment Property Databank www. ipd. com •
Основные разделы (модули) рабочей программы по ЭН: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Недвижимость как экономический актив Рынок недвижимости и его особенности Анализ рынка недвижимости Экономика объекта недвижимости Основы оценки стоимости недвижимого имущества. Введение в управление и девелопмент недвижимости Государственное регулирование сферы недвижимости
Модуль 1 • Предмет экономики недвижимости • Недвижимость как экономический актив: – Понятие недвижимого имущества – Недвижимое имущество и недвижимость – Физические и юридические особенности недвижимости – Особенности недвижимости как экономического актива
Предмет ЭН: Развитие взглядов • • «Проблема экономики недвижимости охватывает широкий спектр задач……» и далее… «…имеется в виду совершенствование механизма экономической оценки недвижимости» . (Учебное пособие под редакцией Ресина В. И. ) Предмет дисциплины (ЭН)…. представляет собой экономический механизм взаимодействия объектов недвижимости с субъектами рынка недвижимости (Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Спб. 2004) Задача дисциплины «Экономика недвижимости» – дать систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом. . (Экономика недвижимости. П/р проф. Белокрыловой О. С. Ростов н/Д. 2009) Выработка способов и критериев эффективного использования недвижимости как ресурса для удовлетворения неограниченных потребностей людей (Е. С. Озеров, Е. И. Тарасевич)
Предмет ЭН производен от предмета экономики • Экономика -наука об эффективном использовании ограниченных ресурсов • Экономика недвижимости – наука об эффективном использовании недвижимости как ограниченного ресурса • изучение особенностей реализации общих экономических закономерностей в сфере недвижимости
Статус дисциплины • ЭН - теоретико-прикладная экономическая наука и учебная дисциплина • ЭН занимает промежуточное положение между экономической теорией и прикладными дисциплинами, имеющими своим предметом отдельные этапы жизненного цикла объектов недвижимости : • девелопмент (развитие недвижимости), • управление недвижимостью, - брокеридж ( посредническо-консультационная деятельность), - оценка
Экономика недвижимости: место дисциплины Экономическая теория Экономика недвижимости Оценка Управление Развитие Экономика труда Обращение Организация и оплата труда Кадровый менеджмент
Недвижимое имущество К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество. Особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество устанавливаются законодательными актами. (Основы гражданского законодательства Союза ССР ст. 4 (1990 г. )
Недвижимое имущество • «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» . (ГК РФ, ст. 130 -1994 г. )
Недвижимое имущество • «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» . (ГК РФ, ст. 130 -2001 г. )
Недвижимое имущество • К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ГК РФ, ст. 130 -2005 г)
Дополнения • к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; • законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Недвижимость как юридическое понятие • «недвижимость по природе» ( «Земельные участки и строения являются недвижимостями по их природе» -ФГК, ст. 518)+ «недвижимость по предназначению» ( «. . являются недвижимостями, в силу их назначения, все движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку» – ФГК, ст. 524) • «квазинедвижимость» – ГК РФ, ст. 130: «К недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» – ФГК, ст. 531: «Суда, паромы, морские суда. . являются движимостями. . »
Предприятие как недвижимость • «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. » (ГК РФ. Ст. 132)
Новые изменения в ГК РФ (проект) • К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Дополнения • НОВОЕ: К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. • Законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество. • Корректировка: К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах,
Предприятие как недвижимость • 2. В качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект (статья 133), признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др. ) либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (статья 131).
ВАЖНО! • Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
Корректировка • 3. К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав.
«Недвижимость по закону» (как юридическое понятие • «недвижимость по природе» • «квазинедвижимость» • Общая экономическая характеристика – потенциально высокие внешние эффекты (несоответствие между частными и общими издержками) • Положительные и отрицательные внешние эффекты: • Положительные – общие издержки ниже частных • Отрицательные – общие издержки выше частных
Отрицательные внешние эффекты: примеры • «Охта-центр» : планировавшаяся высота – 396 м. (В соответствии с Правилами землепользования и застройки СПб предельная высота в этой зоне -100 м. (Кроме того, на территории Охта-центра находится памятник «Ниеншанц» - шведская крепость 17 -18 вв). • «Лахта-центр» : высота до 500 м. (проект-470 м. ) (высотный регламент – 27 м. )
Еще примеры • ТК «Стокманн» – высота 35 метров (В соответствии с Законом СПб «О зонах охраны…» ограничения 23/26/28 м (по карнизу, коньку и для внутриквартальной застройки). • Жилой комплекс «Империал» : Московский пр. /ул. Киевская (На момент возведения здания не было разрешения на строительство-получено через два года после постройки, высота 72 метра, а по ПЗЗ - предельная высота в зоне -35 м. , но согласования получили за два дня до принятия ПЗЗ!)
Внешние эффекты: следствия и инструменты контроля • Следствия – Ограничения в использовании и обороте – Внешний износ объектов • Инструменты – Учет объектов и регистрация прав на них – Регулирование землепользования – Регулирование градостроительства – Налогообложение (налог на прирост капитала)
Внешние эффекты: мировой опыт регулирования • Ключевой принцип: национализация «права на развитие» (США, Великобритания, Франция и пр. ) – Основной инструмент: зонирование территорий • США: первое введение зонирования в Лос. Анджелосе в 1909 г. Сейчас зонирование есть в 98% городов США – Ограничения по высотности, плотности застройки и т. д. Пример: Сан-Франциско – нельзя строить здания, бросающие тень на общественные парки
Пример городского планирования: Нью-Йорк (Манхэттен) • 1807 -1811 г. – разработка модели городского развития: 12 авеню с севера на юг и 155 улиц с востока на запад – 2028 кварталов: строения должны вписываться в границы квартала (либо включать их кратное число) • 1853 г. – создание «комиссии по планированию и оценке» и выкуп членами комиссии территории межу 5 и 8 авеню и 59 и 110 улицами: Центральный парк Нью-Йорка
Центральный парк Нью-Йорка
Недвижимое имущество (по природе) как экономическая категория • родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей: – Либо вещи, состоящие только из земли, – Либо вещи, включающие в себя землю как базовый элемент.
Объект недвижимого имущества • Количественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр. • Объект недвижимого имущества = либо: 1) земельный участок либо: 2) земельный участок с улучшениями
Роль земли • Системообразующий элемент любого объекта недвижимости • Фактор, определяющий местоположение недвижимости – Местоположение: • географическое • экономическое (доступность, окружение) • Фактор, определяющий особенности рынка недвижимости (ограниченность и невоспроизводимость)
Земельный участок • «Часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке …а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» . (Закон РФ «О государственном земельном кадастре» )
Улучшения земли • Улучшения земли - любые произведенные человеком изменения земли, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.
Земельный участок с улучшениями • Результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства: Y= f(L, K) – Следствия и проблемы: – Стоимость объекта недвижимости – функция от вклада земли и внеземельных факторов (проблема определения доли земли) – Возможность замены одного фактора другим (земли – внеземельными факторами) (проблема определения нормы замещения)
Принадлежности • Движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью
Развитый объект недвижимого имущества = земельный участок + улучшения земли + принадлежности объекта недвижимости.
Теоретическая основа – теория факторов производства, теория предельной полезности • Теория факторов производства – выделение в стоимости и доходе доли каждого из факторов. – Особенность ЭН: земля – иммобильный фактор: • концепция земельной ренты как остатка – принцип остаточной продуктивности земли • Теория предельной полезности – убывание эффективности дополнительных порций фактора – Особенность ЭН: ограниченность земли: • Ограниченная возможность замены земли внеземельными факторами; • Концепция возрастающего и уменьшающегося дохода и пр.
Недвижимое имущество и недвижимость • Недвижимое имущество – физическое благо • Недвижимая собственность (Real property) = недвижимое имущество (Real estate) + права собственности на него (ownership right) • Недвижимость = недвижимое имущество + права+юридический статус объекта • Стоимость недвижимости: V=f (L, K, P)+ окружение
Физические характеристики объектов недвижимости • Земельный участок + улучшения = физические характеристики и особенности объектов недвижимого имущества. • Физические характеристики: – – – местоположение, площадь, конфигурация, материал и технологии степень износа. • Физические характеристики определяют возможности функционального использования и ресурсный потенциал объекта
Физические особенности недвижимости • К физическим особенностям недвижимости можно отнести: – – – Материальность Ограниченность и невоспроизводимость земли Стационарность Уникальность Долговечность • Физические особенности определяют особенности функционирования рынка
Иммобильность недвижимости • «Богатство было, его можно было потрогать. . Но нельзя унести…» (Ильф, Петров)
Права на недвижимость: право собственности • Право собственности - неограниченное и исключительное господство лица над вещью. – (Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права - М. : «СПАРК» , 1995. С. 166
Вещные права • Вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах, установленных настоящим Кодексом. • Вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права. • Ограниченные вещные права устанавливаются на вещь, находящуюся в собственности другого лица.
Ограниченные вещные права • • • право постоянного землевладения право застройки сервитут право личного пользовладения ипотека право приобретения чужой недвижимой вещи право вещной выдачи право оперативного управления право ограниченного владения земельным участком
Государственная регистрация прав на недвижимость • Права…ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Юридические особенности недвижимости • Оборот недвижимости – только через оборот прав • Юридический статус недвижимости – ограничения экономического использования (целевое назначение земель, разрешенное использование) • Распределение правомочий – инструмент повышения экономической эффективности
Объект недвижимости • Определенность физическая (земельный участок площадью 12 сотых га + коттедж площадью 150 кв. м. ) • Определенность юридическая (земельный участок относится к землям населенных пунктов, находится в жилой зоне малоэтажной застройки, принадлежит на праве собственности, предназначен для сдачи в аренду) • Определенность экономическая – (рыночная стоимость = 6 000 рублей) • НА РЫНКЕ ОБРАЩАЮТСЯ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Система учета объектов недвижимого имущества и недвижимости • Закон РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21. 07. 1997 г. , № 122 -ФЗ) • Закон РФ «О государственном земельном кадастре» (от 02. 01. 2000 г. , № 28 -ФЗ) • Закон РФ «О государственном кадастре недвижимости (от 24. 07. 2007 г. , № 221 -ФЗ )
Государственный кадастр недвижимости • «Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – систематизированный свод сведений … о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (ст. 1).
Государственный кадастр недвижимости • Данные о физических, юридических и экономических характеристиках ОН: – – – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер; местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании); площадь, конфигурация; материал стен. сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных ЕГРП); сведения об обременениях прав; сведения о кадастровой стоимости объекта; категория земель (для земельных участков); разрешенное использование; назначение здания (помещения); год ввода в эксплуатацию Государственный кадастр недвижимости интегрирует в себе как сведения технико-экономического характера, так и юридические и экономические сведения, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости получает полное и исчерпывающее описание. – Любой объект недвижимости всегда имеет физическую, юридическую и экономическую определенность
Проблемы кадастрового учета • «Сколько в стране стульев, не знает никто…. » (И. Ильф, Е. Петров) • Федеральная целевая программа "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 -2019 годы) (Пост Правительства РФ от от 10 октября 2013 года N 903) – объединение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости в единый государственный информационный ресурс – Но. . в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о границах только 6 субъектов Российской Федерации;
Природа недвижимости как экономического актива • Экономические характеристики недвижимости производны от физических и юридических • Недвижимость одновременно является реальным и финансовым активом (товаром и капиталом) • «Недвижимость как класс активов отличается от финансовых активов тем, что она должна не только обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физическим пространством» . Управление портфелем недвижимости: Учеб. пос. для вузов. Пер. с англ. / Под ред. С. Г. Беляева. – М. : ЮНИТИ, 1998. С. 192.
Финансовые активы • . . К финансовым активам относятся: денежные средства; контрактное право требования денежных средств или другого финансового актива от другой компании; контрактное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией на потенциально выгодных условиях; долевые инструменты другой компании. – Физические активы, такие как запасы, основные средства, арендованные активы, а также нематериальные активы, такие как патенты и торговые марки, не являются финансовыми активами. (МСФО 32, (в редакции 1998 г. )
Уточнение • Уточняя различия между финансовыми и нефинансовыми активами, МСФО указывают: относительно нефинансовых активов, что «контроль за такими физическими и нематериальными активами создает возможность обеспечивать поступление денежных или других активов, но он не приводит к возникновению действительного права на получение денежных средств или других финансовых активов» .
Недвижимость – товар и капитал • Товар – Сложная вещь (благо + право) – Низкая ликвидность – Индивидуальность ценообразования – Высокие трансакционные издержки • Капитал – Высокий пороговый уровень инвестиций – Паушальность – Низкая корреляция доходов с альтерантивными вариантами – Сохранность инвестируемых средств – Неоднородность – Стабильность доходов
Двойственность недвижимости – двойственность мотивов использования • Операционная недвижимость (использовать, но не владеть) недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр. ; • Инвестиционная недвижимость (владеть, но не использовать) недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.
Инвестиционная недвижимость (МСФО 40) • Понятие «ИН» : международные стандарты финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), (ИН противопоставляется основным средствам и запасам) • К объектам инвестиционной недвижимости относятся: • - земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе; • - земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено; • - здание, сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; • - здание, сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.
Операционная недвижимость • К числу активов, не являющихся инвестиционной недвижимостью, относятся: • - объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи (учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы» ); • - недвижимость, занимаемая владельцем (отражается в отчетности согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства» ), • - объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости по поручению третьих лиц (применяются положения МСФО (IAS) 11 «Договоры строительного подряда» ).
Недвижимость в бух учете • Счета бухучета: – 01 – Основные средства – 03 - Доходные вложения в материальные ценности – 08 – Вложения во внеоборотные активы (Приобретение земельных участков Приобретение объектов природопользования Строительство объектов основных средств Приобретение объектов основных средств )
Недвижимость в бух учете • Счета бухучета: – 01 – Основные средства (операционная недвижимость) – 03 - Доходные вложения в материальные ценности (инвестиционная недвижимость) – 08 – Вложения во внеоборотные активы (Приобретение земельных участков Приобретение объектов природопользования Строительство объектов основных средств Приобретение объектов основных средств )
Недвижимость в бух учете • Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств » ПБУ 6/01 – К основным средствам относятся: здания, сооружения, …. многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие соответствующие объекты. – В составе основных средств учитываются также: капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы); земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы).
• Положение по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02 – К финансовым вложениям организации не относятся: • вложения организации в недвижимое и иное имущество, имеющее материально- вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода;
• Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств » ПБУ 6/01 –(новый абзац) – Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности.
Недвижимость в системе интересов
Типы недвижимости • Жилая • Коммерческая (торговая, офисная, складская) • Индустриальная • Специальная • Рекреационная
Основные типы недвижимости • Жилая недвижимость – объекты недвижимости, предназначенные для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи используют эти объекты – собственности или аренды (найма). • Коммерческая недвижимость – объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании: розничная торговля, офисы, общественное питание, гостиницы. • Индустриальная недвижимость – объекты недвижимости, используемые для ведения производственной деятельности.
ИТОГ: сложная природа недвижимости Характеристики Влияние на экономику объекта Единство земли и улучшений Оптимизация вкладов земли внеземельных факторов Влияние на рынок Обращение единого объекта (земля + улучшения) Единство материального блага и права Ценность объекта Обращаются объекты недвижимости определяется недвижимости (благо+право) сочетанием физических и юридических параметров Единство капитала и товара Ценность объекта Переплетение рынков определяется способностью товаров и капиталов удовлетворять потребности и генерировать доход Единство частного и коллективного блага Ограничение возможностей использования объектов Ограничения в обороте
Скачать презентацию Максимов Сергей Николаевич Заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского
EN-_Modul_1.ppt