Майнор «Урбанистика» Экономика эффективных градостроительных решений Татьяна Полиди исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»
Плотность населения и качество жизни Плотность городского населения, человек на 1 кв. км Urban population density vs. quality of life Индекс качества жизни http: //www. livablecities. org/articles/high-density-livability-question
Распределение плотности населения Urban population density distribution Плановая экономика Planned economy Рыночная экономика Market economy ОКРАИНЫ Fringe ЦЕНТР Central Business District ОКРАИНЫ Fringe
Плотность населения (чел/га) в зависимости от расстояния от центра (км) в Москве в 1989 и 2010 гг. Urban population density (persons per hectare of city area) as a function of distance from CBD (km) in Moscow: 2010 vs. 1989 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 0 2 4 6 8 1989 10 12 2010 Источник: расчеты авторов по данным Публичной кадастровой карты и www. wikimapia. org 14 16
Концентрация рабочих мест в центре города и промышленные зоны Working place concentration in CBD and industrial areas 100% 90% 5% 16% 80% 37% 70% 60% 9% Центр (CBD) 50% 40% 30% Промышленные зоны (Industrial areas) 79% 54% 20% Другие территории (Other areas) 10% 0% Распределение рабочих территории (City space мест (Woking place distribution) Источник: расчеты авторов по данным Росстата и Стратегии социально-экономического развития Москвы на период до 2025 года
Обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой в Москве Social and commercial services supply in Moscow 4. 0 3. 5 3. 0 2. 5 2. 0 1. 5 1. 0 0. 5 0. 0 Бытовое Розничная торговля Аптеки (Pharmacies) Рестораны, кафе, обслуживание (Retail) бары (Restraunts) (Household serveces) Центр (CBD) ТТК-МКАД (TTR-MRHW) За пределами МКАД (Beyond MRHW) Среднее по Москве Moscow average Источник данных: расчеты авторов по данным http: //moscow. gks. ru.
Ценообразование на рынке жилья и качество городской среды Pricing in housing market and quality of urban life 80% Разброс цен на жилье в городе (Housing price variation within the city) 70% 60% Разброс цен на жилье в городе за пределами центра (Housing price variation within the city beyond CBD) 50% 40% 30% 20% 10% ь рм Пе т-П ет ер бу рг ж Са нк нб у ри ат е Ек Па ри рг а М ос кв он нд Ло Нь ю -Й ор к 0% Источник: расчеты авторов по данным: Нью-Йорк и Лос-Анжелес - «Hedonic versus repeat-sales housing price indexes for measuring the recent boom-bust cycle» , 2010 (Dorsey, Hua, Mayer, Wang), а также Residential data report of The Real Estate Board of New York; Лондон - http: //www. landregistry. gov. uk/; Париж - http: //www. french-property. com/; Москва – база данных «Мониторинг рынка недвижимости» , https: //rosreestr. ru/wps/portal/; Санкт-Петербург – агентство недвижимости «Бекар» , http: //www. becar. ru/district_stat 2. php; Екатеринбург – Региональная ассоциация «Уральская палата недвижимости» , http: //upn. ru/analytics/1793/2013/5/14135. htm; Пермь – ООО «Аналитический центр КД-консалтинг» http: //analitika. kamdolina. ru/.
Ценообразование на рынке жилья и качество городской среды Pricing in housing market and quality of urban life 300 30% 250 20% 200 15% 10% 150 5% 100 0% 2 4 6 8 10 12 14 16 Средняя цена жилья, тыс. руб. за 1 кв. м (Average price for housing, th. RUB per sq. m) Коэффициент вариации цен на жилье (Price variation) Источник: расчеты авторов по данным базы Мониторинг рынка недвижимости и Публичной кадастровой карты, Росреестр.
Циклический механизм деградации городской среды Cyclical mechanism of urban deterioration 2 низкая обеспеченность жилой застройки социальной и коммерческой инфраструктурой 1 однообразная высокоплотная жилая застройка 5 одинаковое поведение застройщиков - строительство одинаковых домов с низкими качественными характеристиками 3 нейтральность цен на жилье к качественным характеристикам 4 отсутствие конкуренции между застройщиками по качественным характеристикам
Инерционный сценарий пространственного экономического развития Москвы Inertial scenario of Moscow spatial economic development ЦЕНТР CBD ТТК-МКАД TTR-MRHW ЗА ПРЕДЕЛАМИ МКАД BEYOND MRHW Плотность населения Urban population density Цены на жилье Housing prices Обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой Provision of social and commercial infrastructure
Предлагаемый сценарий пространственного экономического развития Москвы Proposed scenario of Moscow spatial economic development ЦЕНТР CBD ТТК-МКАД TTR-MRHW ЗА ПРЕДЕЛАМИ МКАД BEYOND MRHW Плотность населения Urban population density Цены на жилье Housing prices Обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой Provision of social and commercial infrastructure
Главные достижения жилищной политики за 1991 – 2014 гг. • • Сформированы основные базовые институты рынка жилья Увеличилась в 3 раза (по сравнению с 2004 г. ) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств (27% в 2014 г. ) Быстрыми темпами развивается ипотечное жилищное кредитование (количество выданных ипотечных кредитов составило в 2014 г. около 1 млн) Растут объемы жилищного строительства (83, 6 млн. кв. м в 2014 г. - рост в 2 раза по сравнению с 2004 г. )
Основные вызовы и угрозы в жилищной сфере • • • Нарастание экономических диспропорций в структуре расходов на производство жилищных благ Ограниченные возможности улучшения жилищных условий гражданами с различными уровнем доходов и потребностями Изменение требований к качеству жилья и городской среды Низкая конкуренция в жилищном строительстве Кризис системы управления многоквартирными домами
Новая жилищная стратегия: цель и приоритеты Ø Основная цель – повышение качества жилищного обеспечения граждан с различными уровнем доходов и потребностями Ø Основные стратегические приоритеты: • создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для различных групп населения, расширение и дифференциация мер по развитию разных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан • повышение качества городской среды для обеспечения комфортной среды жизнедеятельности человека, которая позволяет удовлетворять как жилищные потребности, так и повышать качество жизни в целом
Основные стратегические направления Ø Поддержка формирования институтов долгосрочного найма жилья и жилищной кооперации Ø Развитие конкуренции в жилищном строительстве Ø Редевелопмент и благоустройство застроенных территорий (ликвидация аварийного, ветхого, морально устаревшего жилищного фонда, комплексное развитие промзон и т. д. ) Ø Капитальный ремонт многоквартирных домов, построенных в 1960– 1980 -е годы Ø Повышение качества управления многоквартирными домами Ø Территориальной дифференциации и децентрализации жилищной политики Ø Повышение эффективности частных и публичных расходов в жилищной сфере
Финансовое обеспечение новой жилищной стратегии: изменение структуры по источникам финансирования расходов 2012 Финансирующий сектор экономики млрд. руб. Домохозяйства 2030 % млрд. руб. (в ценах 2012 г. ) % 2865 72% 3342 54% Бизнес 367 9% 1923 31% Государство 745 19% 915 15% Всего 3977 100% 6180 100%
Финансовое обеспечение новой жилищной стратегии: изменение структуры расходов Показатель 2012 2030 Инвестиции в восстановление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры 8% 39% Инвестиции в создание дополнительного жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры 46% 28% Текущие расходы на потребление жилищно-коммунальных услуг 46% 34% ИТОГО инвестиционные и текущие расходы в жилищной сфере 100%
Оптимизация бюджетных расходов в жилищной сфере (в ценах 2012 г. ) 2012 Показатель 2030 млрд. руб. % Инвестиционные расходы 335 28% 705 37% Расходы на поддержку спроса на рынке жилья 453 38% 953 49% Финансирование текущих расходов на жилищно-коммунальные услуги 411 34% 210 11% Всего бюджетные расходы в жилищной сфере 1199 100% 1926 100% Выпадающие доходы бюджетов по налогу на имущество физических лиц 212 - 0 - 1411 - 1926 - - 2, 3% - 2, 2% Всего бюджетные расходы в жилищной сфере и выпадающие доходы бюджетов Отношение бюджетных расходов в жилищной сфере и выпадающих доходов бюджетов к ВВП
Собственность Vs. наем жилья в крупнейших мегаполисах мира Мегаполис Собственность Наем Нью Йорк 33% 67% Париж 29% Лондон 57% Москва 85% * По оценке автора 71% 43% 15%*
Предложение жилья для каждого сегмента спроса
Доступность жилья и градостроительное регулирование
Взгляд на городское планирование и жилищную политику – зарубежные мегаполисы • Предложение жилья должно быть так же сегментировано как спрос на жилье • Доступное жилье это жилье внутри города, а не на его периферии • Широкий набор инструментов: программы по инклюзивному зонингу, реабилитации брошенного жилья, переформатированию бывших коммерческих зданий в жилые • Налоговые стимулы • Требования по разработке «комплексных планов» , в которых указано, какими градостроительными решениями будут достигаться цели жилищной политики – обязательное условие получения государственной поддержки • «Анти-сноб» закон штата Массачусетс (1969 год!) – 10% жилищного строительства это доступное жилье; Лондон (2004
Доступное жилье и самые дорогие районы мегаполиса – нет противоречий!
Взгляд на городское планирование и жилищную политику – российские города • Предложение жилья только в собственность • «Доступное» жилье понимается как массовое жилье на периферии • Целевые индикаторы государственных программ – количество введенных квадратных метров, отсутствуют качественные параметры и параметры доступности • Государственная поддержка только собственности – в России 250 млрд. руб. в год только на налоговые вычеты (а можно было бы построить 6 млн. кв. м наемного жилья для 115 тыс. семей) • Градостроительные решения принимаются для инвесторов
Развитие города это конфликт – нужно искать приемлемые решения
Приоритеты жилищной политики Москвы как крупнейшего мегаполиса 1. Приоритет качества жилья и городской среды над количеством ввода метров жилья - в Москве необходимо развивать жилищное строительство, кардинально повысив качество и разнообразие жилой застройки и городской среды 2. Приоритет редевелопмента территорий города над расширением его границ – в Москве необходимо в первую очередь развивать, в том числе в целях жилищного строительства, заброшенные промышленные зоны, проводить редевелопмент морально и технически устаревшей застройки 3. Приоритет доступности найма жилья над доступностью приобретения жилья в собственность – в условиях высоких цен на приобретение жилья в Москве необходимо создавать доступное наемное жилье для обеспечения жителей с невысокими доходами, молодых семей, приезжающих в город работников из других регионов Градостроительная политика Москвы должна обеспечивать реализацию приоритетов жилищной политики Москвы и устанавливать жесткие публичные требования к качеству и разнообразию жилищного строительства в Москве
Инвестиции в восстановительное и дополнительное производство жилищного фонда в 2000– 2012 гг. (млрд. руб. , %) 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 40% 35% 34% 30% 35% 30% 22% 23% 25% 19% 16% 19% 30% 25% 22% 14% 13% 20% 15% 10% 5% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Инвестиции в дополнительное производство жилищного фонда Фактические инвестиции в восстановительное производство жилищного фонда Источник: расчеты авторов по данным Росстата
Собрания собственников объектов недвижимости в границах подлежащей развитию территории Ø Собрание собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (не аварийных), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ → голосование → единая цена выкупа таких объектов (не менее 100% рыночной цены) Ø Собрание собственников земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и (или) расположенных на них объектов индивидуального жилищного строительства → голосование → единая цена выкупа таких объектов (не менее 100% рыночной цены) Ø Собрание собственников ЗУ (и расположенных на них объектов), предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального гаражного строительства → голосование → единая цена выкупа таких объектов (не менее 100% рыночной цены)
Последовательность действий ОМСУ по подготовке аукциона на право заключения договора о РЗТ Принятие решения о РЗТ (утверждение границ территории, определение условий обеспечения инфраструктурой) 1) Предъявление требований о сносе или реконструкции аварийных МКД 2) Сбор предложений по концепции развития застроенной территории 3) Организация собраний собственников объектов недвижимости Проведение аукциона на право заключения договора о РЗТ Заключение договоров купли-продажи с собственниками объектов недвижимости (кроме аварийных МКД) по единой цене выкупа по итогам голосования на соответствующих собраниях
Организационно-управленческие и финансовые модели при реализации проектов редевелопмента промзон 3 ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ Консолидация имущества путем выкупа Организатор проекта - одна компания Резиденты получают фиксированную выгоду в начале проекта Требуется привлечение финансирования для выкупа Консолидация имущества путем объединения Резиденты самостоятельно выполняют мероприятия проекта Организатор проекта – партнерство резидентов Резиденты получают неопределенную выгоду в будущем НА ПРАКТИКЕ МОГУТ ИСПОЛЬЗОВАТЬСЯ РАЗЛИЧНЫЕ СОЧЕТАНИЯ УКАЗАННЫХ МОДЕЛЕЙ
Основные этапы реализации проекта редевелопмента промышленной зоны № ЭТАП 1 Обследование промышленной зоны 2 Разработка и утверждение концепции комплексного развития промышленной зоны 3 Принятие решения о комплексном развитии промышленной зоны 4 Утверждение программы реализации концепции комплексного развития промышленной зоны 5 Выбор девелопера, реализующего решение о комплексном развитии промышленной зоны 6 Утверждение проекта планировки промышленной зоны 7 Выбор собственниками объектов недвижимости форм участия в комплексном развитии промышленной зоны. Заключение соглашения об участии в комплексном развитии 8 Факультативный этап – изъятие объектов недвижимости на территории промышленной зоны
Возможные способы проведения аукциона на право заключения договора о КОТ на частных земельных участках • Путем понижения цены ЖЭК • Путем повышения количества или общей площади ЖЭК • Путем одновременного снижения цены ЖЭК и повышения общей площади ЖЭК • Путем повышения цены за право заключения данного договора
Выбор способа проведения аукциона q цель - минимизация цены ЖЭК при фиксированном минимальном объеме строительства такого жилья; аукцион - на понижение цены ЖЭК ( «голландский аукцион» ) q цель – максимизация объема ввода ЖЭК при фиксированной максимальной цене такого жилья; аукцион - на повышение объема ввода ЖЭК q цель - строительство заданного объема ЖЭК при фиксированной цене такого жилья; аукцион - на повышение цены за право на заключения договора q цель - максимизация общего социального эффекта; аукцион – на повышение цены предмета аукциона, определяемой по формуле: E = (Pmax - Pe) * (Qe - Qmin) Pmax – маквимальная цена 1 кв. м ЖЭК, установленная в извещении о проведении аукциона Pe – цена 1 кв. м ЖЭК, предложенная участником аукциона Qe – объем ввода ЖЭК, предложенная участниом аукциона Qmin - минимальный объем ввода ЖЭК, установленный в извещении о проведении аукциона
Общая площадь территорий, нуждающихся в развитии (га), площадь территорий, в отношении которых приняты решения о развитии в 20 городах, предоставивших такую информацию (га, %) 3500 90% 3000 80% 70% 2500 60% 2000 50% 1500 40% 30% 1000 20% 500 10% 0% Ка ли ни нг р Во ад ло гд То а м Та ск мб о Су в Ха рг ба ут ро Ни С вск жн ар ев анс ар к то вс Но Ка к во лу си га би р Тю ск м Во ень р Во оне лг ж ог ра д Ки См ро ол в ен Ек П ск ат ер ер м и ь Яр нбу ос рг ла в Са ль ма ра Ор ел 0 Общая площадь территорий в границах города, нуждающихся в развитии (преобразовании), га Общая площадь территорий в границах города, подлежащих развитию (преобразованию) в соответствии с принятыми органами местного самоуправления решениями, га Доля территорий, в отношении которых приняты решения о развитии, в общей площади территорий, нуждающихся в развитии
Условия применимости инструмента РЗТ в малых городах • РЗТ – инструмент привлечения частных инвестиций в повышение стоимости территории, на которое есть рыночный спрос • Источники окупаемости инвестиций в редевелопмент: ü при наличии спроса - увеличение стоимости территории по завершении проекта, в т. ч. за счет повышения плотности застройки (продажа объектов по завершении проекта) ü при появлении спроса в будущем - увеличение стоимости территории в будущем за счет повышения спроса на территорию в будущем (получение налоговых выгод или выручки от продажи в будущем) • Главное отличие РЗТ в крупных и малых городах – ограничение РЗТ в малых городах: в малых городах редко обосновано увеличение плотности застройки,
Возможные подходы к редевелопменту в малых городах с преобладанием ИЖС Редевелопмент территорий культурного наследия или других исторических территорий и общественных пространств как инструмент стимулирования естественного редевелопмента жилых зон за счет притока спроса туристов и постоянного населения. В последствии – запуск процесса естественного повышения плотности при условии повышения стоимости территории = привлекательности жизни на территории • Условия применимости подхода: • Наличие источника привлечения спроса на территорию: ü туризм (культурное наследие) ü город-спутник крупного города – увеличение постоянного населения при условии развития транспортной инфраструктуры ü увеличение производства градообразующего предприятия ü создание на территории новых конкурентоспособных производств
Политика привлечения инвестиций на региональном и местном уровне КАК СЕЙЧАС Ориентация на бюджетные инвестиции КАК НАДО Ориентация на частные инвестиции, в т. ч. зарубежные Применение относительно Применение методов калькуляции рисков низкоэффективных инструментов и открытия полной информации об фискального стимулирования инвестиций условиях реализации проектов – не конкурентное преимущество территории Отсутствие дифференциации инструментов по типу инвестиций Применение разных инструментов в зависимости от типа инвестиций: - Частные - Государственные - ГЧП
Градостроительная политика Характеристики Мировые тенденции Доля промышленной застройки Доля земель, занятых транспортной инфраструктурой Плотность застройки от центра к периферии Низкая (порядка 5 – 8%) Высокая (порядка 20%) Высокая (порядка 30%) Низкая (порядка 5 -10%) Снижение Повышение Освоение территории Возникновение тенденции компактного развития городов Публичные пространства Российские города Точечная застройка в центрах городов Хаотичная субурбанизация с чередованием многоэтажной, коттеджной и дачной застройки Важнейших элемент Недостаточно развиты и градостроительной защищены от политики «приватизации» бизнесом и населением
Градостроительная политика в России • Советский период – «крыша над головой» и работа • Первые годы после реформы – «точечная» застройка • Последние годы – комплексное освоение новых территорий в целях жилищного строительства • Экспертные предложения к Стратегии 2020 – качественная городская среда
Задача сбалансированного пространственного развития (Стратегия 2020) • Не только доступное по цене жилье, но и: • обеспеченность социальной и инженерной инфраструктурой; • многофункциональность и пространственная соразмерность застройки; • транспортная связанность территорий; • доступность мест приложения труда; • экологическая безопасность и энергоэффективность; • полноценная среда для трудового и внетрудового общения; • безопасная и комфортная среда для детей и подростков; • доступная среда для лиц с ограниченными возможностями; • городская эстетика, визуальная привлекательность архитектурной среды.
Стратегии развития территории города Потребность в росте? в качественных преобразованиях? и в том, и в другом? Выбор инструментов Интенсивное развитие Выбор цели Выбор стратегии Развитие застроенных территорий Экстенсивное развитие Комбинированная стратегия Комплексное освоение территорий Присоединение новых территорий Реконструкция застроенных и освоение новых территорий
Существующие и возможные правовые механизмы Развитие застроенных территорий Аукционы на право заключения договора о РЗТ (ст. 46. 2 Гр. К РФ) Конкурсы на право заключения соглашения о ГЧП (требуют внесения изменений в законодательство) (Госпрограмма) Комплексное освоение Аукционы на право заключения договора аренды ЗУ в целях комплексного освоения Конкурсы на право заключения соглашения о ГЧП (требуют внесения изменений в законодательство)
Выгода для всех участников Организации коммунального комплекса: Доходы от продажи ресурсов ОМСУ: Развитие территории, Решение проблемы ветхости и аварийности ЖФ, Дополнительный доход, в т. ч. налоговый Застройщик: Доходы от девелопмента Население: Качественна среда и доступное жилье Государство: Повышение качества жизни и производительности труда, Экономический рост Проекты развития территории Институты развития (АИЖК, ВЭБ и др. ): Эффективные инвестиции в долгосрочное развитие институтов
Последовательность реализации проектов РЗТ 1 Выбор территории • Определение оптимальных условий аукциона на основе сценарных расчетов и подготовка проекта границ Залог успеха аукциона и реализации проекта РЗТ 2 Проведение • Заключение договора о аукциона на право РЗТ с победителем аукциона 3 Реализация • Разработка и утверждение ППТ, проекта РЗТ изъятие, девелопмент
Выбор правильной комбинации обязательств для обеспечения баланса затрат и выгод инвестора и муниципалитета • Затраты ü На снос и переселение ü На строительство объектов жилого и коммерческого назначения ü На строительство коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры (варианты в зависимости от условий аукциона - плата за подключение, тариф, концессия) • Доходы ü Продажа и аренда объектов жилого и коммерческого назначения ü Аренда объектов социальной инфраструктуры ü Продажа и аренда земельных участков
Основные ограничения для успешной реализации проектов РЗТ и рекомендации городам Ограничение Возможное решение Недостаток средств для развития Механизм ГЧП – для социальной инфраструктуры – риск невыполнения и привлечение длинных денег ВЭБа обязательств города для коммунальной инфраструктуры (кредитование проекта) Риск неизъятия недвижимости Разработка правовых мер стимулирования к переселению Отсутствие преимущественного права Внесение изменений в приобретение недвижимости у законодательство победителя аукциона
Необходимость регулирования • Контроль за оборотом земли • Обеспечение безопасности, архитектурной и функциональной целостности городской среды • Минимизация внешних эффектов при размещении объектов (например, не размещать промышленный объект рядом с жилой застройкой) • Строительный сектор регулируется на федеральном, региональном и местном уровнях
Теория и эмпирика • Capozza and Helsley (1979, 1990): издержками перевода земли из одной категории в другую и неопределенность отрицательно влияют на равновесный размер города • Mayer и Somerville (2000): в городах с более ограничительным регулированием количество выданных разрешений на строительство на 45% меньше, эластичность предложения новой недвижимости на 20% ниже, чем в городах с менее ограничительным регулированием.
Теория и эмпирика • Mayer и Somerville (2000): увеличение сроков сильнее влияет на строительство, чем повышение финансовых затрат • Mayo и Sheppard (2001): регулирование отрицательно сказывается на объемах строительства
Модель • Задача фирмы: (1) • Задача муниципалитета: (2)
Равновесие - реакция строительного сектора на установление барьеров S
Сравнительная статика • Издержки по формированию ЗУ: • Издержки приватизации (цена выкупа) ЗУ: • Доля :
Оптимальность • Задача муниципалитета – максимизация общественного благосостояния: • Условия первого порядка:
Реакция фирмы на установление оптимального уровня барьеров • Спрос фирмы на землю в равновесии совпадает с оптимальным уровнем, если: • Спрос фирмы на землю в равновесии меньше, чем в оптимуме:
Равновесие и оптимальность • Пусть , тогда в равновесии:
Равновесие и оптимальность • Если , где то и
Выводы • При наличии положительной чистой выручки от установления барьеров муниципалитету выгодно ограничивать предложение земли, наращивая число барьеров • Если доход от регулирования получает не бюджет, а чиновник, то уровень барьеров всегда выше оптимального
Возможные модификации модели • Влияние барьеров на конкуренцию • Конкуренция за административный ресурс • «Трагедия антиобщины» - перекрывающиеся исключительные права • Эмпирическое исследование: влияние барьеров на объемы строительства и эластичность предложения
МИФЫ • Рост реальных цен на новое жилье в России не связан с уровнем конкуренции в жилищном строительстве • Главным сдерживающим фактором увеличения объемов ввода жилья является дефицит земельных участков для строительства • Комплексное освоение новых территорий – эффективная стратегия увеличения жилищной обеспеченности граждан • Развитие малоэтажного строительства должно быть приоритетом при достижении цели повышения жилищной обеспеченности граждан
Цены на жилье на первичном рынке и доходы населения 350 300 238 250 216 187 % 200 148 150 100 113 105 127 112 119 181 164 126 200 249 260 268 277 291 305 294 195 165 134 152 153 159 157 147 50 Реальные среднедушевые доходы Источник: расчеты автора по данным Росстата -3 14 20 13 20 12 20 11 20 10 20 09 20 08 20 07 20 06 20 05 20 04 20 03 20 02 20 01 20 20 00 0 Реальные цены на первичном рынке жилья
Эластичность предложения нового жилья по цене • Рынки нового жилищного строительства в России характеризуются относительно низкой ценовой эластичностью в диапазоне от 0 до 3 (например, в США от 0 до 30) • Средняя ценовая эластичность предложения жилья на рынках нового жилищного строительства в инвестиционнопривлекательных регионах ниже, чем в регионах с медленно развивающейся экономикой и рынками жилья • В 13 регионах из 61 оценки эластичности предложения жилья незначимо отличаются от нуля на 5% уровне значимости. • Из них 9 регионов относятся к инвестиционнопривлекательным (Москва, Липецкая область, Республика Башкортостан, Белогородская область) и развивающимся (Тверская область, Пермский край, Приморский край, Ставропольсикй край, Республика Адыгея, Костромская область) Источник: расчеты автора по данным Росстата
Группы регионов с разным уровнем развития экономики и рынков жилья Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата, проведенные в рамках проекта по заказу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в 2011 году
Скорость освоения предоставленных на аукционах земельных участков (возможный и фактический ввод жилья в млн. кв. м) 250 200 180. 4 179. 9 150 100 50 31. 7 32. 9 35. 5 0 2009 2010 2011 Фактический объем ввода жилья, млн. кв. м Потенциальный объем ввода жилья на предоставленных земельных участках, млн. кв. м Источник: расчеты автора по данным Росстата и Минрегиона России
Инвестиции в освоение новых территорий и в реконструкцию застроенных территорий 1400 1200 1000 800 600 12% 11% 10% 10% 9% 8% 8% 7% 6% 5% 5% 4% 400 2% 0 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Инвестиции в строительство МКД на новых территориях (свободных ЗУ) млрд. руб. Инвестиции в строительство МКД взамен сноса ветхого и аварийного жилья млрд. руб. Отношение инвестиций в строительство МКД взамен сноса к строительству на новых территориях (свободных ЗУ) %
Структура жилищного фонда (тыс. кв. м; %) и накопленный темп прироста ввода жилья (в %) 4000000 140% 3500000 117% 110% 101% 3000000 120% 106% 97% 100% 93% 2500000 80% 67% 2000000 60% 1500000 44% 35% 40% 1000000 500000 15. 0% 0% 15. 4% 15. 7% 12% 20% 16. 1% 16. 5% 16. 8% 17. 2% 17. 4% 17. 5% 17. 7% 18. 0% 18. 3% 18. 5% 20% 5% 0 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Общая площадь потребленого ЖФ (износ 100%) Общая площадь непотребленного ЖФ (износ 0%) Доля потребленного ЖФ в общей площади ЖФ Накопленный темп прироста ввода жилья (2000 год=100%) Источник: расчеты автора по данным Росстата 2012
Потенциал застроенных территорий городов для жилищного строительства • В 73 городах с населением более 250 тыс. в результате развития застроенных территорий может быть построено 262 млн. кв. м жилья (при текущих темпах строительства понадобится примерно 33 года)
Потенциал застроенных территорий городов для жилищного строительства 84% 90% 12000 80% 67% 70% 60% 40% 32% 28% 30% 29% 30% 20% 10% 8000 51% 50% 5% 1% 2% 3% 6% 17% 12% 11% 12% 10% 7% 15% 13% 10000 36% 6000 24% 17% 2000 0 Ка К ли ур ни ган н Во гра Че ло д ре гд по а в То ец Та мск мб Су ов р Ли гут пе ц Х О к аб ре Н Т аро л иж а вс не ган к ва ро рт г о Н К вск ов а ос лу иб га и Тю рск Во мен Во рон ь лг еж ог р Ки ад И ров См жев ол ск ен Ек ат Пе ск ер рм ин ь Са бур Яр ра г ос нск ла Са вль ма ра 0% 4000 Расчетная общая площадь жилья, которое может быть построено на территориях, нуждающихся в развитии (преобразовании), тыс. кв. м Доля ввода жилья на территориях, нуждающихся в развитии, в общей площади жилищного фонда, % Источник: расчеты автора по данным опроса муниципалитетов, проведенного ИЭГ в рамках проекта по заказу НОСТРОЙ и НОЗА
Строительство многоквартирных и индивидуальных домов: в советское время и сегодня (млн. кв. м) 80 70 60 50 40 30 20 0 1923 1930 1935 1939 1943 1948 1953 1958 1963 1968 1973 1978 1983 1987 1988 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (без декабря) 10 ИЖС Профессиональные застройщики Источник: расчеты автора по данным Росстата
Малоэтажное строительство: рынок или натуральное хозяйство? Этажность Общий ввод жилья Ввод домов жилья Доля ввода жилья профессиональными профессиональным участниками рынка и участниками рынка (%) Млн. кв. м Тыс. ед. В общей В количе- площади стве построен- постро- ного жилья енных жилых единиц Одноэтажн 12, 7 131, 4 0, 6 5, 1 4, 7% 3, 9% 58, 0 1, 0 2, 5 8, 6% 4, 3% 189, 4 1, 6 7, 6 6, 6% 4, 0% ые дома Двухэтажны 11, 6 е дома ВСЕГО 24, 3 Источник: расчеты по данным Росстата
Почему интересно? ОТ ТЕОРИИ к ПРАКТИКЕ • Рынок жилья – рынок композитного жилищного блага • Потребление не кв. метра площади жилья, а потребление пространства, тепла, света, окружения (соседи, подъезд, лифт, двор, район и т. д. ) • Микроэкономика – существует ли цена единицы такого блага? Практика – какие цены использовать в анализе? • Большое влияние связанных рынков – рынок земли, рынки коммунальных, жилищных услуг, услуг управляющих компаний, услуг девелоперских компаний, вторичный рынок жилья, ИЖС • Как определить совокупные издержки и издержки на единицу такого блага? • Существенное государственное регулирование – свободный или несвободный вход на рынок?
Почему важно? ПРОБЛЕМЫ РЕАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ -1 • В России относительно низкая физическая обеспеченность жильем – 22, 5 кв. м на человека (США – 70, Европа - 45) • Жилищный фонд старый и неблагоустроенный (64% ЖФ обеспечено всеми коммуникациями, 40% ЖФ построено ранее 1970 года) • Низкая доступность жилья – 27% семей могут купить квартиру, а нуждаются 60% • Реальные цены на жилье постоянно росли до кризиса • Отсутствие перспектив улучшения жилищных условий для семей с невысокими доходами
Трудности и ограничения анализа -1 Какой подход применить? • Стандартные подходы к оценке конкуренции неприменимы – нельзя оценить функцию издержек и выручки (стат. и теор. ограничения), нельзя оценить уровень концентрации (стат. ограничения) • Низкая эластичность предложения не всегда говорит об отсутствии конкуренции, но ее можно оценить • Вывод – сформулировать гипотезу, которая (1) проверяема и (2) позволит сделать косвенный вывод о конкуренции • Как найти гипотезу?
Трудности и ограничения анализа -2 Какие данные? Главное ограничение – временной горизонт 2000 -2010 гг. , годовые данные по 76 регионам – анализ временных рядов или панельных данных? Цены - индекс реальных цен на рынках нового жилищного строительства – индекс Ласпейреса, медианной цены, повторных продаж, гедонический индекс? Предложение - количество введенных в эксплуатацию только застройщиками жилых единиц или квадратных метров? Доходы - реальный доход на душу населения или медианный доход? Численность постоянного населения на конец года – городского, сельского?
Преодоление трудностей и ограничений анализа -1 Подходы к оценке эластичности предложения • Проверка простой гипотезы о росте реальных цен (если да, то предложение несовершенно эластично) • Оценка моделей предложения – проблема одновременности, проблема ложной регрессии при нестационарности • Прямая оценка эластичности из стандартной модели предложения – объем есть функция от цены (ПД, ВР) • Косвенная оценка эластичности из сокращенной модели рынка (без объема предложения) – функция цены от дохода и численности населения (ПД) (проверка наличия единичного корня, коинтеграции) • Гетероскедастичность – применение ковариационной матрицы ошибок коррекции Уайта • Автокорреляция – включение авторегрессионного члена первого порядка
Преодоление трудностей и ограничений анализа -2 Какую гипотезу выбрать? • В России относительно высока доля индивидуального жилищного строительства (30% от ввода квартир, 43% от ввода кв. метров, 94% от введенных в эксплуатацию зданий) • Например, Бельгии 53% всех разрешений на строительство относится к ИЖС, в Швеции – 30%, в Нидерландах – 10% • В России ИЖС значительно меньше регулируется, чем строительство МКД • ИЖС – благо-заменитель по отношению к квартирам в МКД, которые продаются на рынке • ГИПОТЕЗА – 1) если рынок жилищно строительства несовершенно конкурентный, то ИЖС является фактором эластичности предложения жилья и 2) на рынках с большими доходами населения и спросом на жилье ИЖС более ограничительно влияет на эластичность
Результаты Проверка наличия тренда в реальных ценах Период: 2000 -2010 Variable C @TREND Coefficient Std. t. Prob. Error Statistic 4, 61 0, 01 360, 03 0, 07 Период: 2000 -2008 0, 00 31, 45 Количество наблюдений: 674 0, 00 Variable C 0, 00 @TREND Std. t. Error Statistic Prob. 4, 52 0, 01 426, 47 0, 00 Coefficient 0, 10 0, 00 45, 02 Количество наблюдений: 552 0, 00
Результаты Расширенный тест Дики-Фуллера на наличие единичного корня в рядах цен тест Йохансена на коинтеграцию рядов доходов и численности населения Statistic 16. 9039 10. 6347 ADF - Fisher Chi-square ADF - Choi Z-stat Количество наблюдений: 610 Prob. ** 1. 0000 Наличие индивидуального свободного члена и индивидуального тренда в каждом временном ряде, а также отсутствие лагов первой разности зависимой переменной Предположение о линейном детерминистическом тренде Fisher Stat. * (from trace test) Prob. Fisher Stat. * (from max -eigen test) Prob. 601. 3 0. 0000 542. 2 0. 0000 Количество наблюдений: 836
Результаты Оцениваемые модели •
Результаты Модель потоков + AR(1) Все регионы 1 2 Const -2. 04 -0. 56 0. 57 0. 53 2. 36 0. 02 0. 39 0. 72 0. 47 0. 62 4. 17 0. 00 0. 88 1. 5 -15. 8 -2. 05 0. 04 0. 67 2. 95 0. 00 2. 15 2. 13 0. 03 0. 6 3. 71 0. 00 0. 86 1. 58 12. 19 2. 87 0. 005 0. 51 2. 45 0. 02 -1. 42 -2. 12 0. 04 0. 64 4. 18 0. 00 0. 89 1. 45 t-stat p-value Log i t-stat p-value Log pop t-stat p-value Log hst-1 t-stat p-value AR(1) t-stat p-value R 2 DW 3 Модель запасов+ AR(1) 4 -10. 99 -7. 83 -1. 51 -0. 44 0. 15 0. 66 0. 75 0. 33 1. 66 1. 23 0. 12 0. 23 1. 51 1. 6 2. 08 0. 6 0. 06 0. 56 0. 76 0. 68 7. 14 7. 09 0. 00 0. 86 0. 91 1. 68 1. 47 Все регионы 16. 41 2. 2 0. 03 0. 87 3. 64 0. 00 1. 46 2. 01 0. 05 -2. 78 -2. 14 0. 03 0. 62 5. 7 0. 00 0. 89 1. 64 1 31. 90 2. 43 0. 02 1. 02 4. 77 0. 00 1. 63 2. 02 0. 04 -4. 52 -2. 8 0. 01 0. 58 5. 31 0. 00 0. 88 1. 71 2 3 4 22. 06 2. 28 0. 02 0. 82 2. 55 0. 01 -0. 17 -0. 15 0. 88 -2. 03 -1. 24 0. 22 0. 67 5. 65 0. 00 0. 89 1. 61 -20. 34 -0. 6 0. 56 0. 71 1. 38 0. 19 1. 51 2. 11 0. 05 0. 98 0. 27 0. 79 0. 76 7. 3 0. 00 0. 86 1. 68 -4. 98 -0. 28 0. 78 0. 58 2. 16 0. 04 3. 81 1. 72 0. 09 -2. 02 -1. 87 0. 07 0. 69 8. 3 0. 00 0. 92 1. 63
Результаты Зависимость цен на жилье от доходов Эластичнос Коэффицие Все регионы ть спроса нт по цене по доходу подстройки Коэффициент при доходе 1 2 3 4 0, 87 1, 02 0, 82 0, 71 0, 58 -0, 5 1 0, 3 0, 19 0, 14 0, 22 0, 27 0, 37 -0, 1 1 0, 31 0, 26 0, 34 0, 39 0, 49 -0, 5 0, 3 0, 02 0, 00 0, 03 0, 06 0, 11 -0, 1 0, 5 0, 3 0, 14 0, 12 0, 15 0, 18 0, 23 -0, 5 1 0, 6 0, 39 0, 29 0, 43 0, 55 0, 73 -0, 1 1 0, 63 0, 53 0, 67 0, 79 0, 97 -0, 5 0, 6 0, 04 -0, 01 0, 07 0, 12 0, 22 -0, 1 0, 5 0, 6 0, 28 0, 23 0, 31 0, 36 0, 46 -0, 5 1 1 0, 65 0, 48 0, 72 0, 91 1, 22 -0, 1 1, 05 0, 88 1, 12 1, 31 1, 62 -0, 5 -0, 1 0, 5 1 1 0, 07 0, 47 -0, 01 0, 39 0, 11 0, 51 0, 20 0, 60 0, 36 0, 76
Результаты Оценка эластичности • Значимые оценки в диапазоне от -0, 89 в Москве до 2, 95 в Ленинградской области. • В 13 регионах из 61 оценки эластичности предложения жилья незначимо отличаются от нуля на 5% уровне значимости. • 4 региона (Москва, Липецкая область, Республика Башкортостан, Белогородская область) - инвестиционно-привлекательные регионы, • 6 регионов (Тверская область, Пермский край, Приморский край, Ставропольсикй край, Республика Адыгея, Костромская область) развивающиеся регионы • 3 региона (Республика Коми, Республика Бурятия, Республика Калмыкия) - депрессивные регионы.
Результаты Проверка гипотезы о конкуренции •
Результаты Все регионы Variable C LOG(GAP) LOG((ICONS ) LOG(HPI) LOG(DPOP) R-squared Adjusted Rsquared F-statistic Prob(Fstatistic) Coefficient 4. 24 -0. 34 0. 23 -0. 52 -0. 04 0. 55 0. 51 16. 52 0. 00 Std. Error 0. 83 0. 14 t-Statistic 5. 05 -2. 43 Prob. 0. 00 0. 018 0. 04 5. 50 0. 00 0. 16 -3. 26 0. 03 -1. 28 Akaike info criterion 0. 00 0. 20 0. 77 Schwarz criterion Hannan-Quinn criter. Durbin-Watson stat 0. 95 0. 84 2. 17
Результаты Регионы 1 и 2 кластеров Количество наблюдений: 36 Variable Coef Std. Error t-Stat Prob. Количество наблюдений: 15 Variable Coef Std. Error t-Stat Prob. 2. 59 1. 05 2. 46 0. 01 10. 50 2. 11 4. 95 0. 00 -0. 29 0. 10 -2. 73 0. 01 -4. 74 1. 31 -3. 60 0. 00 LOG((ICON S) -0. 11 0. 12 -0. 90 0. 37 LOG((ICONS ) 0. 40 0. 06 6. 01 0. 00 LOG(HPI) -0. 30 0. 18 -1. 60 0. 11 LOG(HPI) -0. 66 0. 31 -2. 10 0. 06 -0. 03 0. 05 -0. 60 0. 54 0. 06 0. 07 0. 88 0. 39 C LOG(GAP) LOG(DPOP) F-stat Prob(F-stat) 3. 43 Hannan-Quinn 0. 31 0. 01 1. 58 Durbin-Watson LOG(GAP) LOG(DPOP) F-stat Prob(F-stat) 19. 77 Hannan-Quinn 0. 87 0. 00 1. 08 Durbin-Watson
Выводы • Рынки нового жилищного строительства в России характеризуются относительно низкой ценовой эластичностью в диапазоне от 0 до 3; • Средняя ценовая эластичность предложения жилья на рынках нового жилищного строительства в инвестиционнопривлекательных регионах ниже, чем в регионах с медленно развивающейся экономикой и рынками жилья; • Институциональные барьеры, оказывают существенное отрицательное воздействие на эластичность предложения жилья на рынках нового жилищного строительства; • Присутствие сегмента ИЖС является фактором, ограничивающим несовершенно конкурентное поведение застройщиков в регионах с активно развивающимися рынками жилья.
Направления дальнейших исследований Оценка эластичности предложения жилья на рынках нового жилищного строительства в крупных городах России; Оценка и применение в анализе гедонических индексов цен на жилье; Исследование и оценка факторов, определяющих динамику и долю индивидуально жилищного строительства в общем объеме строительства жилья в России; Оценка влияния вторичного рынка жилья на поведение застройщиков.
НАШИ КОНТАКТЫ Россия, 125009 Москва ул. Тверская, 20, стр. 1 mailbox@urbaneconomics. ru тел. /факс: (495) 363 50 47 (495) 787 45 20 facebook. com/Urban. Economics twitter. com/Urban. Econ. Ru
Скачать презентацию Майнор Урбанистика Экономика эффективных градостроительных решений Татьяна Полиди
Майнор - экономика города 17.11.15.pptx