Лекция 8 Проект планировки и проект межевания как

Лекция 8. Проект планировки и проект межевания, как более детальный документ, разрабатываемый на основе генерального плана. Под «планировкой территории» в ГК РФ имеется ввиду следующая градостроительная документация: -проект планировки территории (ППТ) -проект межевания территории (ПМТ) -генеральный план земельного участка (ГПЗУ) Понятие «ППТ» отличается от понятия «генеральный план» . В отличие от генерального плана, являющегося документом с укрупненными ориентировочными показателями, ППТ — более подробный документ градостроительного регулирования, содержащий красные линии, объекты и инфраструктуру. Чертёж, разрабатываемый в составе ППТ, является базой для последующих видов проектных работ. ППТ — основа для формирования градостроительных планов земельных участков, необходимых для получения разрешения на строительство. На основании утверждённого ППТ выдаётся градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство.

Основное отличие ППТ от ГП – то, что на нем показывается, как правило, расположение зданий, детально прорисованы улицы, проезды, объекты инженерной инфраструктуры. Также, цель любого ППТ – установка красных линий кварталов. Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Названы по цвету обозначения на картах проектов планировки территории

Проект планировки территории (из ст. 42 Гр. К РФ) содержит: 1) чертёж (включающий красные линии, дороги, улицы, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования, границы и характеристики зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства); 2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности, параметрах застройки территории; 3) материалы по обоснованию.

ВАЖНО ЗНАТЬ В советское время существовали следующие виды градостроительной документации: СТП, генплан и проект детальной планировки (ПДП). Современный термин ППТ, как раз, соотносится с бывшими ПДП территории. Раньше, чаще всего, генеральные планы совмещали с ПДП, например, центральных частей населенных пунктов. Сейчас, ППТ – необходимый документ градостроительства. Процесс утверждения документации происходит следующим образом: -утверждается генеральный план населенного пункта; -утверждаются ПЗи. З на основе ГП. Если инвестору необходимо построить какой-либо объект на территории, на которую нет утвержденного ППТ, то он должен заказать его разработку за свой счет. ППТ разрабатываются, как правило, на какой-либо ограниченный планировочный элемент – квартал, группа кварталов, объединенная географически, исторически и т. п. Таким образом, в процессе разработки ППТ, постепенно, данный вид документации охватывает всю территорию города.

ПРОЕКТ МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ПМТ – проект межевания территории. Как правило, разрабатывается вместе с ППТ. Его отличие от ППТ в том, что этот документ фиксирует границы частных и иных землевладений.

РОСРЕЕСТР Как правило, на основе ПМТ осуществляется постановка на электронный учет границ земельных участков. В России несколько лет работает портал «Росреестр» , в составе которого есть «Публичная кадастровая карта» . Органами местного самоуправления на основе ПМТ ставится на учет каждый участок (индивидуальное жилье, участки под многоквартирные дома, под общественные центры) в электронном виде. Любой человек может просмотреть карту на наличие поставленных на учет участков.

ГПЗУ – генеральный план земельного участка. Градостроительный план земельного участка — вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства Градостроительный план земельного участка выполняет информационную функцию: в нем должна быть консолидирована информация о всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. Градостроительный план земельного участка соответствующие строительные характеристики и ограничения в отношении земельного участка не утверждает, а лишь воспроизводит. ГПЗУ берет следующую информацию из: -генерального плана – информация о размещении того или иного объекта (функциональная зона), -ПЗи. З – информация об ограничениях и регламентах на этот участок; -ППТ – информация об утвержденных красных линиях и габаритном расположении объекта, инженерии; -ПМТ – информация о границах землевладений.

ГПЗУ

ВЫВОДЫ Как видно из вышесказанного, основным документом в «планировке территории» является ППТ (проект планировки территории). На его основе делаются ПМТ и ГПЗУ. При проектировании ППТ должен быть утвержден генеральный план и ПЗи. З на данную территорию, которые закладывают основные планировочные параметры для проектирования. ППТ – по сути, самый «творческий» документ градостроительной документации, так как на его уровне, с его масштабом возможен показ расположения зданий, МАФов, деревьев, объектов инженерии и благоустройства на территории, а также прорисовка дорог с направлениями движения, развязками и т. п.

ВЫВОДЫ Как видно из вышесказанного, основным документом в «планировке территории» является ППТ (проект планировки территории). На его основе делаются ПМТ и ГПЗУ. При проектировании ППТ должен быть утвержден генеральный план и ПЗи. З на данную территорию, которые закладывают основные планировочные параметры для проектирования. ППТ – по сути, самый «творческий» документ градостроительной документации, так как на его уровне, с его масштабом возможен показ расположения зданий, МАФов, деревьев, объектов инженерии и благоустройства на территории, а также прорисовка дорог с направлениями движения, развязками и т. п.

ПРИМЕР ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ Рассмотрим более детально проект планировки центра села Верхняя Тойма – районного центра Верхнетоемского района Архангельской области. Село основано в 1137 году. Расположено между Котласом (160 км) и Архангельском (457 км), на правом берегу Северной Двины, в устье реки Верхняя Тойма. Было местом ссылки неугодных царским властям лиц. Паромное сообщение с левым берегом Северной Двины в летнее время. Зимник (специально подготовленная трасса по льду реки) через Двину в холодное время года. Во время ледостава и ледохода добраться до Верхней Тоймы невозможно. Аэропорт в Верхней Тойме, отправлявший до 20 рейсов в день в советское время — брошен и не функционирует. Авиасообщения нет.

ПРИМЕР ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ Проект планировки центральной части села выполнялся после создания ГП села. Был соблюден основной принцип проектирования: из ГП села были взяты основные характеристки (цели ГП): расположение объектов – зданий, дорог и инженерной инфраструктуры. Проектирование ППТ позволяет вносить ряд уточнений в их расположение, но, в целом, объекты, запроектированные ГП должны отображаться на своих местах, если не возникло каких-либо проблем.

ПРИМЕР ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ В процессе проектирования в ППТ уточняются: -коридоры расположения инженерной инфраструктуры (ЛЭП, водоснабжение, канализация, связь) -расположение зданий. Прорисовываются здания и сооружения -создается карта вертикальной планировки территории. Карта вертикальной планировки территории представляет собой чертеж с отметками по осям дорог. Отметки обозначают либо отсыпку, либо присыпку грунта для того, чтобы предельные продольные уклоны на дорогах не превышали 9%. Если дорога предназначается для трамвайного или троллейбусного движения, предельные продольные уклоны – 3%. ГК РФ в данное время напрямую не содержит нигде положений о том, что в составе ППТ необходимо прорисовывать расположение домов. Этим пользуются некоторые недобросовестные инвесторы, которые заказывают ППТ, который представляет собой чертеж дорог, красных линий, объектов инфраструктуры, объектов местного значения. Исходя из буквы закона, в таком случае, инвестор вправе сам определить расположение и высотность зданий, главное чтобы их параметры укладывались в прописанные в ПЗи. З на данную территорию. Таким образом, в наших городах порой возникают сложносочиненные микрорайоны с плохим расположением домов, что в свою очередь влечет плохой рисунок внутриквартальных проездов, непродуманность детских площадок и МАФов. Как правило, проектировщиками рассчитываются следующие обязательные показатели: - количество машиномест при жилых группах; - количество дворовых площадок; - количество необходимых объектов социального обслуживания.

Проект планировки линейного объекта Помимо проектов планировок на какие то участки территорий городов и сел, в современном градостроительстве существует понятие проектов планировки линейных объектов. Таки проекты разрабатываются на автодороги, железные дороги, линии электропередач и т. п. Одним из примеров такого проекта можно выделить – проект планировки линейного объекта – высокоскоростной магистрали Москва-Казань. Дорога пройдет по Москве, МО, Владимирской и Нижегородской областям, Чувашии, Марий Эл и Татарстану. Участие в разработке принимает несколько проектных институтов, в том числе петербургский «Институт Урбанистики» . Проект планировки выполняется также со следующими целями: - фиксирование прохождения трассы с километровыми столбами; -фиксирование «красных линий» трассы; -фиксирование шумовой зоны от трассы и иных ограничений; -анализ прилегающей территории на предмет планировочных ограничений, обход трассой таких ограничений.

Лекция 8. Градостроительные концепции и мастер-планы, проекты зон охраны памятников культурного наследия. Достаточно большую долю в проектировании составляют концептуальные проекты, которые не «подчиняются» строгой регламентации ГК РФ. Такие документы могут служить сейчас лишь «справочной информацией» . Такие проекты представляют собой: - мастер-планы городов; -градостроительные концепции развития территорий. Основу любого европейского генерального планирования составляют т. н. «мастер – планы» стратегические планы, похожие на наши генеральные планы, но в меньшей степени зажатые нормативной базой. В Европе на основе разработанных мастер-планов и ПЗи. З принимаются аналоги наших проектов планировок, на основе которых ведется строительство.

МАСТЕР-ПЛАН г. ПЕРМИ В России мастер-планы могут предшествовать разработке ГП как своего рода концепции. Первым генеральным планом в России, положившим в основу концепции принцип мультифункциональной квартальной застройки и компактности в трендовом понимании этого стал генеральный и мастер-планы города Перми. Основная идея генерального плана Перми – расчленение микрорайонов на кварталы и повышение таким образом общей «плотности» освоения городского пространства. Бывший губернатор Пермского края О. А. Чиркунов активно поддерживает проект. Так, по его мнению, концепция нового города должна заключаться в его компактности, функциональном насыщении каждой пространственной ячейки и рассредоточением мест приложения труда. Для Перми данное утверждение означает как уплотнение территории, так и остановку экстенсивного развития города вширь. Авторы приводят выкладки, согласно которым, даже по советскому планировочному СНи. Пу «Градостроительство» , на 1 гектар территории можно было заложить 450 человек населения, а в Перми сейчас проживает около 250 человек на 1 застроенной территории, причем самые густонаселенные микрорайоны расположены на периферийной территории города (около 300 чел/га), население центрального района составляет лишь около 180 чел/га.

МАСТЕР-ПЛАН г. ПЕРМИ Разработчики документа считают, что микрорайонное развитие города на периферии (еще пару лет считавшееся прогрессивным движением после отмены во многих городах «точечной» застройки) приводит к деградации существующей среды города посредством удорожания содержания инженерной и транспортной инфраструктуры города, санитарной очистке и капитального ремонта объектов города. Таким образом, генеральный план не предусматривает развития новых территорий на периферии под жилищную застройку.

МАСТЕР-ПЛАН г. ПЕРМИ Мастер-план предлагает создать квартальную структуру города, разбив микрорайоны ( «мегакварталы» ) на кварталы там, где это более-менее воз-можно. Действительно, квартальное периметральное строительство наиболее разумно как с позиций безопасности, так и в плане ответственности и благоустройства участков земли. Стратегия транспорта мастер-плана Перми предусматривает создание прямолинейной структуры улиц с выделением т. н. «продольных» и «ради-альных» связей – основных улиц, вдоль которых должны быть организованы главные общественные пространства. Согласно стратегии, в городе будут отсутствовать дороги шире 2 полос в одном направлении.

МАСТЕР-ПЛАН г. ПЕРМИ Абсолютный приоритет отдается общественному транспорту. Проблему транспортного обеспечения предлагается решить путем создания пасса-жирских перевозок по железной дороге в «теле» города и строительством выделенных трамвайных путей в густонаселенные городские районы на пер-спективу. Предлагается создать ясную и простую структуру маршрутов ГОТ, преимущественно по основным улицам, ликвидировав дублирующие марш-руты и дублирующие друга виды транспорта на некоторых участках до-рог, таким образом, минимизировав «слепые» зоны в обеспечении транс-портной доступности и обеспечив жизнеспособность трамвая. Предлагается отказаться от троллейбусного движения, как недостаточно вместительного и дорогого в обслуживании; трамвайное же движение предлагается реконстру-ировать и развивать, переводя его на выделенные полосы. Проблему транспортной загруженности центра предлагается решить путем создания парковочных зон с дифференцированной системой оплаты стоянки в паркометрах. Определяются места для строительства перехва-тывющих стоянок. Немалое значение уделяется качественному инженерному обеспечению транспортной инфраструктуры: разметке, инфографике, авто-матизированной системе управления движением. В мастерплане подчерки-вается, что проблемой города Пермь является то, что не сформирована пеше-ходная сеть города, она не «накладывается» отдельно на все другие элементы каркаса города. Промышленные и общественные зоны, согласно генеральному плану, не претерпят значительных территориальных изменений на расчетный срок реализации (12 лет; 6 лет – первая очередь реализации генерального плана – такие сроки приняты исходя из постоянно меняющейся социально-политической конъюнктуры развития) благодаря тому, что, согласно средне-му демографическому прогнозу, население города будет уменьшаться, а су-ществующая структура занятости населения не претерпит изменений. Пред-ложены лишь меры по уплотнению территорий существующих промышлен-ных предприятий, а также вынос единиц производств из-за непозволительных их экологических характеристик.

МАСТЕР-ПЛАН г. ПЕРМИ

Проекты зон охраны памятников В России существуют следующие типы объектов культурного наследия (ОКН): -ОКН федерального значения, -ОКН регионального значения, -ОКН местного значения. По видам ОКН делятся на: -памятники архитектуры (здания, сооружения); -памятники истории (здания, где бывал какой-либо деятель, скверы и тп); -памятники монументального искусства; . -памятники археологии

Проекты зон охраны памятников Каждый памятник должен иметь установленные границы. Если это здание, то границы проходят по его отмостке, как правило, отмостке, памятники археологии имеют границы согласно результатам полевых работ (шурфованию на (шурфованию местности). Границы памятников должны определяться отдельны проектом, который обосновывает эту границу. Как правило, половина памятников не имеет установленной границы, что противоречит законодательству. Каждый памятник также должен иметь следующие зоны охраны: -зона охраны ОКН; -зона регулирования застройки; - зона охраняемого ландшафта.

Проекты зон охраны памятников Границы данных зон устанавливаются отдельными проектами, так как необходимо провести градостроительный ретроспективный анализ территории на предмет ее изменений, наличию утраченных памятников для того чтобы грамотно установить границы территорий зон охраны. Территории, вошедшие в зоны охраны приобретают свои, дополнительные к ПЗи. З регламенты использования, которые, также, прописываются проектировщиками: -зона охраны – 1 зона вокруг территории памятника. Как правило, запрещено любое новое строительство, возможно реконструкция. -зона регулирования застройки – разрешено новое строительство, но с определенной регламентацией, например, по высотности. -зона охраняемого ландшафта – устанавливается на исторических ландшафтах с целью их сохранения. Разрешено только поддержание самого ландшафта.

Проекты зон охраны памятников Основные проблемы градостроительства, связанные с памятниками культурного наследия: -около половины памятников не имеют установленные границы, что затрудняет выполнение проектов по созданию зон охраны (зоны охраны должны «от чего-то плясать» ), -старые проекты зон охраны часто бывают формально не утверждены местными депутатами, поэтому зоны не играют своей защитной роли при реальном строительстве.

Проекты зон охраны памятников Рассмотрим реальный проект установления зон охраны и границ территорий памятников федерального значения (архитектуры) – старейших в России монастырей, находящихся в В. Новгороде – Зверина и Антониева монастырей. Также примером «буферного» расположения некоторых важных территорий в структуре города являются районы Антониева и Зверина монастырей в Великом Новгороде. Расположение монастырей к северу от городского вала, по обеим берегам реки Волхов предопределило «буферный» характер данных территорий к концу XX века, что также обусловлено очень медленным территориальным развитием города (до В. О. в. - в городских валах), пограничным по отношению к валу расположением монастырей и их хозяйственных территорий, - с юга, и развитием промышленных и жилых зон – с севера.

Проекты зон охраны памятников Таким образом, сложилась ситуация, когда наиболее ценная с исторической и функциональной точки зрения территория, примыкающая к монастырям, входящим в список всемирного наследия ЮНЕСКО, начала приобретать устойчивое функционально-планировочное насыщение лишь во второй половине XX века. Чтобы сохранить историческую среду монастырей, был разработан проект зон охраны монастырей. В частности, историческая среда Антониева монастыря за последние полвека была сильно нарушена постройкой «хрущевок» , расположением негармоничных сооружений в непосредственной близости, а также коттеджной застройкой последних лет в «кусочках» пространства, оставшихся из-за того, что планирование данной территории во второй половине XX века осуществлялось не комплексно и без средового контекста.