Лекция 6 Правила землепользования и застройки как основной

Лекция 6. Правила землепользования и застройки как основной документ градорегулирования, принимаемый на основе генерального плана. Согласно ГК РФ, ПЗи. З – это документация, относящиеся к «градостроительному зонированию» . ПЗи. З принимаются на основе разработанного генерального плана населенного пункта. Цель ПЗи. З – прописать четкие регламенты использования той или иную функциональной зоны, которую обозначает ГП. Отличие Генерального плана и ПЗи. З. Функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования (в том числе генеральными планами городских округов, городских и сельских поселений) определены границы и функциональное назначение. Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит норм, обязывающих определять функциональные зоны в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на её развитие (изменение) в будущем. Нахождение земель, земельного участка в границах функциональной зоны не определяет их правовой режим, в то время как в границах территориальных зон градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя: -карту территориальных зон; -пояснительную записку, где перечислены все территориальные зоны с прописанными для них градостроительными регламентами В градостроительном регламенте указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на: 1) основные, допускающие самостоятельный выбор застройщиком предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны; 2) условно разрешенные, разрешение на которые может быть получено только по итогам публичных слушаний; 3) вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (напр. : гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр. ).

ПРИМЕРЫ КАРТ ПЗи. З:

КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ Впервые правила застройки были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920 -е годы распространились по городам США, а затем, с различными местными особенностями, и по многим странам. Основные цели их введения — исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр. ), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. В результате градостроительного зонирования могут определяться: -жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки); -общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунальнобытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр. ); -производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур; -сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др. ); -рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта); -зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение; -зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах); -иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

ВАЖНО ЗНАТЬ ДЛЯ КАЖДОГО ЧЕЛОВЕКА На практике основная проблема, с которой может столкнуться население – это процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров ПЗи. З. Например, такая проблема может возникнуть при желании построить пристрой к своему дому жителем частного сектора. Статья 40 ГК РФ гласит: 1. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. 3. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения. 4. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях

ДВЕ УСЛОВНЫЕ МОДЕЛИ ЗОНИРОВАНИЯ о недавнего времени в практике отечественного градостроительногозонирования существовали т. н. «проектная» и «регламентная» модель зонирования. «Проектная» модель основывалась на принятии генерального плана города с дальнейшим принятием низших по иерархии документов планировки территории (проект планировки, ГПЗУ) для принятия регламента использования той или иной территории (без ПЗЗ). В общем виде данная модель представляла собой схему «от общего к частному» и характеризовала собой модель советского градостроительства (на 2014 год применяется только в Москве, на 2014 год ПЗЗ Москвы не приняты). «Проектная» модель при СССР основывалась на долгосрочных стратегических прогнозах Госплана, в первую очередь, по демографии.

ДВЕ УСЛОВНЫЕ МОДЕЛИ ЗОНИРОВАНИЯ «Регламентная» модель зонирования является господствующей ныне и основывается на принятии ПЗЗ (на основе генплана, как стратегического документа), которые сразу определяют регламент (допустимые параметры) использования территорий в данный момент и на перспективу одновременно. Низшие по иерархии документы территориального планирования лишь корректируют некоторые параметры (например, «подзоны» зон) территорий. «подзоны» «Регламентная» модель позаимствована из традиций западного градостроительства и представляет собой схему в общем виде «от частного к крупному» , развивается в России в данное время благодаря невозможности делать долгосрочные стратегические прогнозы, а также из-за собственности на земельные ресурсы. !!!!!! ТАКЖЕ, «РЕГЛАМЕНТНАЯ» МОДЕЛЬ ИМЕЕТ БОЛЕЕ «ТЕХНИЧЕСКИЙ» ХАРАКТЕР, ПОСКОЛЬКУ В ПЗИЗ ОБОЗНАЧЕНЫ ТОЛЬКО ЗОНЫ, БЕЗ ДЕТАЛЬНОЙ ПРОРИСОВКИ ПОСАДКИ ЗДАНИЙ И ЭЛЕМЕНТОВ БЛАГОУСТРОЙСТВА.

ВЫВОДЫ Таким образом, в Российском градостроительстве, ввиду перехода из одной экономической системы в другую, сложилась ситуация, при которой материалы ПЗЗ во многом дублируют материалы генерального плана, причем, ввиду отсутствия методологии комплексного проектирования и архитектурно-планировочных принципов зонирования, генеральный план часто создается сугубо технически, опираясь лишь на ограничения территорий, что делает этот документ очень приближенным по своему смыслу к ПЗЗ. Становится очевидным, что такое подобие документов лишь мешает градостроительному процессу, поэтому, видится необходимым разработать способы генерального планирования деперессивных территорий, опираясь на современные тенденции реконструкции и устойчивого развития, чтобы «вдохнуть жизнь» в генеральный план.