Лекция 3 Экономический механизм УЗР 1 Механизм

Лекция 3 Экономический механизм УЗР 1

Механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами формируется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, на защиту земельных угодий от порчи и ухудшения их экологического состояния, незаконного захвата и разбазаривания. 2

Система экономических регуляторов управления земельными ресурсами включает: земельный налог; арендную плату за землю; рыночную цену земли; залоговую цену земли; компенсационные платежи при изъятии земель; компенсационные выплаты при консервации земель; платежи за повышение качества земли; штрафные платежи за экологический ущерб; налоговое обложение при гражданском земельном обороте; 3 плату за право аренды и т. д.

Земельные платежи выполняют в системе управления земельными ресурсами комплексную задачу: обеспечивают рациональное распределение имеющихся земельных ресурсов между различными видами их использования; создают равные условия деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках, обладающих разным качеством; 4

обеспечивают изъятие и направление в городской бюджеты рентного дохода, создаваемого на земельных участках с лучшими условиями; создают финансовую базу для проведения мероприятий, повышающих качество как территории административного образования в целом, так и отдельных ее районов. 5

Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д. ); 6

Формы и виды земельной ренты Условия образования Виды добавочной прибыли Распределение добавочной прибыли Дифференциальная I Различие участков по плодородию и местоположению. Разница между общественной (рыночной) и индивидуальной ценой производства на лучших участках. Собственнику земли, частично - государству Дифференциальная II Различная эффективность дополнительных затрат на одних и тех же участках. Разница между общественной (рыночной) и индивидуальной ценой производства за счет роста экономического плодородия земли. В течение срока аренды предпринимателюарендатору ( или собственнику). Монопольная Земли исключительного качества и ограниченного наличия, на которых возделываются уникальные культуры. разница между монопольной и индивидуальной ценой производства. Собственнику земли или частично (по договору) собственнику земли и предпримателю -арендатору. Абсолютная Право собственности на землю. Включаемая в общественную (рыночную) цену стоимость монопольного права землевладельца. Собственнику земли Виды ренты 7

Классификация рентообразующих факторов Рентообразующие факторы и условия образования дифференциальной ренты Общие условия Различия в местоположении Различия в эффективности дополнительных вложений Различия в плодородии земель Характеристики территорий Социальные и бытовые условия жизни населения Состояние средств связи и иных инфраструктур Различия в уровне технологий Системы земледелия Качество труда Неравномерное распределение капитала между производителями Трудообеспеченность, фондообеспеченность территорий Различия в уровне интенсивности и развития земледелия Различия в ценах на сельхозпродукцию и средства производства Равномерность распределения налогов (льгот) 8

Формы платы за землю ФОРМЫ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ АРЕНДНАЯ ПЛАТА Облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи Взимается за земли, переданные в аренду Устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды Размер налога зависит от местоположения участка и качества земли и не зависит от результатов хозяйственной деятельности на земле. Ставки земельного налога могут быть пересмотрены при изменении условий хозяйствования, не зависящих от пользователей. Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения не должны превышать суммы земельного налога на арендуемые участки. НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ Устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита. Характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости Размер нормативной цены земли определяется исходя из ее базовой величины и корректировочных коэффициентов БАЗОВАЯ ВЕЛИЧИНА НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ Установлена в размере 200 кратной ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка Не требует дополнительного утверждения решением органа власти субъекта РФ или местного самоуправления Может корректироваться на уровне территории: субъектов РФ; административных районов; городов КОРРЕКТИРОВОЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ вводятся в целях исключения неоправданного занижения (завышения) цен на землю при заключении сделок Порядок установления корректировочных коэффициентов рассмотрен в схеме При определении величины нормативной цены земли не учитываются: – льготы по земельному налогу; увеличение размера земельного налога за превышение норм отвода земель При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены земли территориальные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка. 9

Формирование экономического механизма управления земельными ресурсами должно осуществляться в два этапа: изучение механизмов формирования максимальной экономической эффективности хозяйственной деятельности на анализируемой территории как важнейшего условия высокого качества жизни; введение экологических и социальных ограничений, позволяющих гармонизировать экономическую и социально экологическую составляющие качества жизни на анализируемой территории. 10

Дополнительный доход может иметь тройственную природу: а) может быть вызван более высоким, нежели средний для отрасли, уровнем технологии производства (это найдет свое выражение в более высоком соотношении капитал/труд и, следовательно, в более высокой доле капитала во вновь созданной стоимости); 11

б) быть ориентированным на удовлетворение относительно новых потребностей проживающего на территории населения; в) быть ориентированным на использование более продуктивного “постоянного элемента” данного объекта, т. е. иметь в своей основе экономико экологические и пространственные преимущества земли. 12

Выявление доли земельной рентной составляющей во вновь созданной стоимости создают возможности для: выявления рентного потенциала отдельных частей (районов) регионов или муниципальных образований в зависимости от вариантов их функционального использования и соответствующего распределения деловой и социальной активности по анализируемой территории. Тем самым создаются необходимые условия для зонирования территории с учетом возможностей максимизации валового продукта и рационального использования территориальных ресурсов; 13

увеличения объемов регионального и местного бюджетов за счет изъятия рентного дохода, возникающего на объектах земельных отношений различных отраслей экономики, с одновременным созданием равных условий деятельности для всех хозяйствующих субъектов, независимо от их местоположения. Таким образом, закладываются объективные основы для создания системы налогообложения земли; 14

выявления “точек притяжения” различных отраслей или крупных объектов, развитие которых поднимает общий рентный потенциал окружающих территорий. Таким образом, создается объективная основа для выделения зон “особой поддержки” на анализируемой территории и создания условий для их приоритетного развития – установление индивидуального правового режима, открытие бюджетного финансирования, установление налоговых льгот для частных инвесторов и пр. 15

Алгоритм использования рентных регуляторов в процессе управления земельными ресурсами г. Москвы и других крупных городов: выделение в экономическом комплексе базовых отраслей, создающих основную часть валового продукта, а также способных стать базовыми отраслями в перспективе; определение уровня рентабельности отдельных хозяйствующих субъектов базовых отраслей и средневзвешенной рентабельности по отраслям; определение необходимого и достаточного уровня доходности капитала, инвестированного в материально вещественные факторы и труд, в зависимости от характера отрасли, а также доли 16 этого дохода во вновь созданной стоимости;

Алгоритм использования рентных регуляторов в процессе управления земельными ресурсами г. Москвы и других крупных городов: выделение доли вновь созданной стоимости за счет вклада земли в процесс создания продукта; выявление на территории зон, обеспечивающих максимизацию вновь созданной стоимости по различным отраслям экономики, в том числе по базовым отраслям; определение факторов, обеспечивающих максимизацию вновь созданной стоимости, в первую очередь по базовым отраслям; 17

Алгоритм использования рентных регуляторов в процессе управления земельными ресурсами г. Москвы и других крупных городов: определение целесообразности и возможностей сохранения местоположения объектов земельных отношений или их перевода на иные территории в зависимости от социально экономического зонирования территории городов и прилегающих территорий, а также с учетом природно экологических условий; 18

определение целесообразности изъятия рентного дохода или его части, создаваемого на объектах, где повышенная рентабельность определяется качествами земли; применение того или иного варианта изъятия рентного дохода (через земельный налог, арендную плату, нормативную цену земли). 19

Земельный налог представляет собой конкретную норму изъятия земельной ренты у собственников земли. Система земельного налога должна быть построена таким образом, чтобы отпала необходимость выплаты дотаций производителям, работающим в худших условиях (за исключением особо неблагоприятных). 20

Дж. Стиглиц выделяет пять характеристик рациональной налоговой системы, вполне применимых к формирующейся налоговой системе России: - экономическая эффективность, т. е. отсутствие противоречий с эффективным распределением ресурсов (отсутствие искажающего эффекта); административная простота, открытость и понятность системы; т. е. 21

- гибкость, т. е. способность быстро реагировать на изменяющиеся экономические и социальные условия; - политическая ответственность, подразумевающая ответственность государства за удовлетворение спроса на землю; справедливость, справедливый означающая 22

Недостатки системы налогообложения земель: А) ставки земельного налога не зависят от размеров экономической оценки земли, а являются результатом административного решения ставки были установлены в абсолютном исчислении на всю территорию страны, что, безусловно, не позволяет учесть качество конкретных земельных участков. Б) ориентация на фактическое, а не наиболее эффективное использование земельного участка при определенной ставке налогообложения. 23

Арендная плата, устанавливаемая за объект недвижимого имущества включает в себя, как минимум, три составных части – земельную ренту, амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, а также процент за пользование капиталом. 24

Так как в условиях рыночной экономики земля приобретает товарную форму, имеющую цену, то есть сумму, которую покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Цена земли зависит от совокупности факторов и социально экономических явлений. Классические факторы, влияющие на цену земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические; социальные; административные или политические; физические, связанные с окружающей средой, либо с местоположением. 25

Влияние экономических факторов на цену земли спрос государственное и муниципальное регулирование предложение Рыночные посредники и лица, оказывающие услуги: Факторы: занятость населения; величина доходов; привлекательность ставка налога; источники финансирования; затраты на оформление; экономические условия регионов и др. Брокеры. Оценщики. Инвесторы. Строители. Банки. Страховые агенты. Факторы: площадь свободной земли; затраты на освоение; налоги; затраты на услуги; цены соседних участков; уровень инженерного оборудования и благоустройства; экологические условия; социальные условия и др. 26

Экономические факторы зависят от экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. Социальные факторы помогают уточнить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. К социальным факторам можно отнести: рост, сокращение или стабильность численности населения; изменение плотности населения; географическое распределение социальных групп; отношение к архитектурным стилям и коммунальным услугам; отношение к социальным проблемам и вопросам образования; уровень преступности в городе, районе и т. д. 27

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства, субъектов Федерации и муниципальных образований экономическая, фискальная и кредитно денежная политика может стимулировать или подавлять экономическое развитие территорий в целом и спрос на землю, в частности. 28

К юридическим, административным политическим факторам можно отнести: и законодательство о зонировании; политика в сфере денежного обращения, включая все формы налогообложения, которые влияют на свободное использование недвижимости; поддерживаемое органами власти жилищное строительство и гарантированные ипотечные кредиты; регулирование уровня арендной платы, разрешение на различные виды специальной деятельности, контроль землепользования; строительная политика; качество услуг, предоставленных местной 29 администрацией и т. д.

Физические факторы (окружающая среда и характеристики местоположения) являются определяющими для стоимости земельных участков. При анализе таких факторов важно разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка (климат и топография местности, размер участка, рельеф, геология и другие физические параметры), а с другой – показатели местоположения, которые характеризуют участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, объектов инфраструктуры и т. д. 30

При консервации земель должны осуществляться компенсационные выплаты это форма возмещения собственнику земли или землепользователю потерь, вызванных консервацией соответствующих участков. Размеры компенсационных выплат определяются стоимостью упущенной выгоды, включая ренту. Проблема расчета компенсационных выплат при консервации земель по государственным программам пока еще слабо разработана и требует своего решения в законодательном порядке. Важно практиковать и платежи за повышение качества земли. 31

Платежи за повышение качества земли являются серьезным стимулом для собственников земли и землепользователей по осуществлению ими агротехнических и – других мер, направленных на повышение плодородия почв. Размер стимулирующих выплат определяется, исходя из величины необходимых затрат, стоимости дополнительного урожая и увеличения рыночной цены земли. 32

Одной из действенных мер экономического регулирования деятельности собственников земли и землепользователей, ухудшающих экологическое состояние земли, являются штрафные платежи. Размер штрафных санкций определяется стоимостью работ, необходимых для восстановления первоначального экологического состояния земли вследствие ухудшения ее экологического состояния. 33

Налоговые обложения при наследовании и дарении земли должны регулироваться общим гражданским законодательством и зависеть от рыночной стоимости земельного участка. Налогообложение при купле продаже земли является формой изъятия государством части ренты, получаемой собственником земли при ее продаже за счет разницы между покупной и продажной ценой земли. Указанный налог призван также ограничить спекуляцию земельными участками. 34

По мере развития платных форм приобретения земли усиливается необходимость в разработке специальных налоговых мер, предотвращающих или ослабляющих стремление к скупке земли для ее перепродажи с целью получения спекулятивной прибыли. Такие ситуации особенно вероятны в пригородных и курортных зонах. 35

Вместе с тем налог не должен распространяться на случаи, когда цена земли возрастает по сравнению с первоначальной благодаря проведенным землепользователем мероприятиям по ее улучшению. Следует также учитывать и рост цены земли вследствие инфляции. Все это предполагает необходимость разработки дифференцированной прогрессивной шкалы и порядка налогообложения доходов от продажи земли. 36

Залоговая цена определяется на рентной основе и индексируется с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора. Залог следует использовать прежде всего для получения кредитов на долгосрочные мероприятия – улучшение земель, строительство производственных объектов, а также на приобретение новых земельных участков. Учитывая сложную финансовую ситуацию, в которой находится большинство сельскохозяйственных предприятий, возможен залог земли и под покупку техники и удобрений. 37

Ипотека – разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Она предоставляет кредитору залогодателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. 38

Для ипотеки характерно: сохранение имущества в руках должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах и земельно кадастровых документах, которые ведутся в государственных или коммерческих учреждениях. 39

Однако довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным. Земля пока не стала гарантом инвестиций и условием их привлечения. Одним из условий развития системы земельно ипотечного кредитования является наличие сформированных земельных участков, которые могли бы стать предметом ипотеки. Однако высокая стоимость землеустроительных, кадастровых и иных видов работ сдерживает про цесс формирования земельных участков для передачи их в качестве обеспечения исполне ния кредитных обязательств. 40

Среди других факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует выделить: неразвитость институциональной инфраструктуры земельно ипотечного рынка; отсутствие меха низмов титульного страхования и страхования земель от ухудшения или потери их плодо родия вследствие техногенных причин и форс мажорных обстоятельств; проблемы переда чи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объек тов недвижимого имущества кредитно финансовым учреждениям; отсутствие координации в деятельности земельных, кадастровых имущественных служб, органов юстиции, судов, госу дарственных и частных землеустроительных межевых организаций, подчинённые разным ведомствам; низкий процент капитализации банковской системы; неразвитые рынки долгосрочных финансовых ресурсов ипотечных ценных бумаг. 41

«Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных рек визитов имущественные права, осуществление или пере дача которых возможны только при его предъявлении» . 42

Ценная бумага имеет временные, пространственные и рыночные характеристики. Временные характеристики: срок существования ценной бумаги; сроки и периодичность выплат доходов по ценной бумаге. Пространственные характеристики: форма существования: наличная (бумажная, документарная) или безналичная (бездокументарная); национальная принадлежность — отечественная или иностранная; территориальная принадлежность — в каком 43 регионе страны выпущена ценная бумага.

Рыночные характеристики: тип актива, лежащего в основе ценной бумаги (не движимость, оборудование, интеллектуальная собственность, товары, деньги, совокупные активы фирмы, ценные бумаги и др. ); форма владения: ценная бумага на предъявителя или на конкретное лицо (физическое или юридическое лицо); форма выпуска: эмиссионная, т. е. выпускаемая отдельными сериями, внутри которых все ценные бумаги совершенно одинаковы по своим характеристикам, или неэмиссионная (индивидуальная); форма собственности и вид эмитента; 44

характер обращаемости: свободно обращается на рынке или существуют ограничения на обращение; экономическая сущность с точки зрения прав, которые дает ценная бумага ее владельцу; уровень риска: высокий, средний, низкий, нулевой (для государственных ценных бумаг некоторых развитых стран); наличие дохода; форма вложения средств: приобретаются право собственности или долговые обязательства. 45

Инвестиционные ценные бумаги, являющиеся объектом для среднесрочных и долгосроч ных вложений (акции, облигации, евровекселя, еврооб лигации и др. ). Неинвестиционные ценные бумаги — ценные бумаги, которые обслуживают денежные расчеты на товарных или других рынках (векселя, чеки, коносаменты). Основные виды ценных бумаг являются рыночными, т. е. могут свободно продаваться и покупаться на рынке. Однако в ряде случаев обращение ценных бумаг может быть ограничено. Такие бумаги являются нерыночными. 46

Классификация ценных бумаг — это деление цен ных бумаг на классы, виды, типы форм по определенным признакам, которые им присущи (тaбл. 2. 4. 1) Таблица 2. 4. 1 Основные виды ценных бумаг Виды ценных бумаг Характеристики ценных бумаг I. Свидетельство о собственности 1. Акции акционерных обществ Ценные бумаги, удостоверяющие право владельца на долю в собствен ных средствах акционерного общества (его уставном капитале) 47

II. Свидетельство о займе 1. Государственные долговые обязательства Ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, в которых должником является государство 2. Облигации муниципальных займов Ценные бумаги, удостоверяющие от ношения займа, в которых должни ком является муниципальное образование 3. Ценные бумаги частного сектора 3. 1. Корпоративные облигации Ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, а котором должни ком являются негосударственные предприятия и организации 3. 2. Векселя Безусловное письменное долговое обязательство, выданное одной долговой стороной (векселедателем) другой стороне (векселедержателю). Может передаваться по передаточной подписи в пользу третьего лица 3. 3. Чеки Безусловное письменное указание чекодателя банку выплатить со своего счета предъявителю чека указанную на нем денежную сумму 3. 4. Депозитные сертификаты Обязательство банка выплатить дер жателю сертификата с депозита ука занную сумму; право требования мо жет передаваться вместе с сертифи катом от одного лица к другому 48

III. Производные ценные бумаги 1. Фьючерсы Ценные бумаги, удостоверяющие обязательство продать или купить акции, облигации, другие ценные бумаги или валюту по фиксированной цене в определенный срок Виды ценных бумаг Характеристики ценных бумаг 2. Опционы Ценные бумаги, удостоверяющие право на совершение операции или отказа от нее с акциями; облигация ми, другими ценными бумаги или валютой в определенный срок 3. Форварды (форвардные контракты) Внебиржевые соглашения о поставке базисных активов {акций, облигаций, валюты) в оговоренные сроки по фиксированной цене Своп Продажа одной ценной бумаги и одновременная покупка другой с более длительным сроком погашения Облигация конвертируемая Облигация, которая выпускается под заемный капитал с правом конверсии через определенный срок по заранее установленной цене в обычные или привилегированные акции Конвертируемая привилегированная акция Акция, которая может быть обменена на обыкновенные акции Варрант Сертификат, дающий его держателю право купить одну обыкновенную акцию или их пакет по фиксирован ной цене в установленный срок. Депозитарные расписки (Американские депози тарные расписки — АДР) Свободно обращающиеся расписки на иностранные акции, депонируемые в банках США 49

Ценные бумаги делятся на два больших класса. 1. Основные ценные бумаги — это ценные бумаги, в основе которых лежат имущественные права на какие либо активы, в число которых не входят сами ценные бумаги (капитал, деньги, товар, ресурсы и пр. ). 2. Производные ценные бумаги — это ценные бумаги, базирующиеся на основных ценных бумагах. Обычно это контракт на куплю продажу основных ценных бумаг в будущем. К производным ценным бумагам относятся фьючерсы, опционы, варранты, форварды, депозитарные расписки и др. 50

Именная ценная бумага — это ценная бумага, имя владельца которой зафиксировано на ней или в реестре собственников. Предъявительская ценная бумага — это ценная бу мага без имени владельца на предъявителя, свободно об ращающаяся на рынке. Ордерные ценные бумаги — права принадлежат названному в ценной бумаге лицу, которое может само осуществить эти права или назначить своим распоряжением другое уполномоченное лицо (вексель). Эмиссионные ценные бумаги выпускаются большими однородными партиями (акции, облигации). Неэмиссионные ценные бумаги выпускаются поштучно или малыми сериями (векселя, сертификаты). 51

На рынке недвижимости ценные бумаги выступают как инструмент привлечения финансирования строительства и как инструмент расчетов между участниками рынка (покупателями и продавцами, застройщиками и подрядчиками и т. п. ). 52

В качестве таких бумаг могут выступать: • облигации; • жилищные сертификаты; • векселя; • закладные; • ипотечные ценные бумаги (облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия). 53

1. Жилищные сертификаты — это ценные бумаги, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам, при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий, требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств. 54

Основные особенности, присущие жилищным сертификатам: 1. Жилищные сертификаты удостоверяют внесение первым вла дельцем средств на строительство определенной общей площади жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме, размер которой не меняется в тече ние установленного срока действия жилищного сертификата. 2. Они размещаются среди физических и юридических лиц — инвесторов, которым жилищные сертификаты будут принадлежать на праве собственности или ином вещном праве. 3. Номинал жилищных сертификатов устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0, 1 м 2. 55

4. Жилищные сертификаты это особый вид облигаций с обяза тельной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или строительного коэффициента — индекса цен в строительстве). Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение срока действия жилищного сертификата. Она представляет собой однозначно определяемый порядок изменения цены выкупа жилищного сертификата эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на объективных показателях, и процедуру расчета. Индексация должна производиться не реже 1 раза в 3 месяца. 56

5. Жилищный сертификат удостоверяет следующие права: • на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных условиями выпуска; • на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. 57

6. Жилищные сертификаты являются именными ценными бумагами и могут выпускаться в документарной или бездокументарной форме. 7. Жилищный сертификат дает право выбора владельцам сертификатов формы их погашения: жильем; денежными средствами по стоимости построенного жилого объекта недвижимости; жилищными сертификатами следующей серии с повышающим коэффициентом. 58

8. При разделении процесса строительства на несколько этапов финансирование каждого из них осуществляется посредством реализации определенного количества жилищных сертификатов. 9. Цены жилищных сертификатов формируются в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к 1 м 2 общей площади жилых объектов недвижимости. 10. Жилищные сертификаты не дают права голоса на общем собрании акционеров эмитента, права на долю в доходах или общей сумме активов эмитента (за исключением случая его несостоятельности (банкротства)). 59

Основываясь на вышеназванных особенностях, можно выделить следующие классификационные признаки жилищных сертификатов и на их основе разделить их на определенные виды (табл. 2. 3. 1). Таблица 2. 3. 1 Основные классификационные признаки и виды жилищных сертификатов Классификационные признаки Виды жилищных сертификатов Порядок владения Именные Эмитент Жилищные сертификаты предприятий Жилищные сертификаты государства Форма выпуска Документарные Бездокументарные Цель выпуска Финансирование новых жилищных проектов (нового строительства) Финансирование девелопмента Срок обращения Срок ограничен сроком реализации программы строительства (девелопмента) Номинальная стоимость В единицах общей жилой площади и в денежном выражении Форма погашения Жилье Денежные средства Жилищные сертификаты следующей серии 60

Таким образом, жилищный сертификат по схеме организации при менения жилищных сертификатов для финансирования жилищного строительства можно рассматривать с двух сторон: с одной стороны, жилищный сертификат — это разновидность бескупонной облигации с возможностью натуральной формы погашения, а с другой стороны — это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цеп или так называемого строительного коэффициента — индекса цен в строительстве). 61

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 -ФЗ ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг — закладную. 2. Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая сле дующие права ее владельца: • право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; • право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. 62

Составление и выдача закладной не допускаются, если: 1) предметом ипотеки являются: • предприятие как имущественный комплекс; • леса; • право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте; 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. 63

Закладные имеют следующие характеристики (табл. 2. 3. 2). Таблица 2. 3. 2 Основные характеристики закладных Классификационные признаки Виды закладных Форма выпуска Неэмиссионные Порядок владения Именные Ордерные Кем составляется, выдается Залогодатель и (или) должник Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки Форма существования Бумажные (документарные) Наличие передаточной надписи С передаточной надписью Без передаточной надписи Срок существования Указывается в закладной Погашение суммы обязательства Единовременно По частям 64

К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие: 1. закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования; 2. закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско правовые обязательства; 3. закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица; 4. закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица; 65

5. закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование; 6. закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 7. закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения; 8. закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления; 66

9. закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом; 10. закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; 11. закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей; 12. закладные на жильте помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 67

Закладные широко попользуются при оформлении ипотечных кредитов. Суть схемы состоит в следующем. Банк (кредитор) и заемщик заключают договор ипотечного кредитования, в силу которого между ними возникают обязательства. Банк (залогодержатель) предоставляет кредит под залог недвижимости. Но при этом объект недвижимости, правило, остается в собственности заемщика, и в случае неплатежеспособности требования кредитора гасятся из выручки от продажи этого объекта или путем его перехода в собственность кредитора. Ипотечные ценные бумаги, к которым относятся: облигация с ипотечным покрытием, ипотечный сертификат участия. Суть ипотечных ценных бумаг заключается в том, что организация, предоста вившая кредит под залог объекта недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам. 68

Облигации с ипотечным покрытием могут выпускаться только в случае их соответствия следующим условиям: 1. Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. 2. Договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя. 69

3. Недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) обеспеченного ипотекой требования. 4. В случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) обеспеченного ипотекой требования. 5. Предметом договора займа должны являться только денежные средства. 70

Основные характеристики облигаций с ипотечным покрытием представлены в табл. 2. 3. 3. Таблица 2. 3. 3 Основные характеристики облигаций с ипотечным покрытием Характеристики Облигации с ипотечным покрытием Эмитент Ипотечный агент Кредитная организация Форма выпуска Эмиссионные Форма существования Документарная Бездокументарная Право владения Именные На предъявителя Доходы Проценты, не реже 1 раза в год Организация страхования Застрахованные Незастрахованные 71

Преимущества облигаций с ипотечным покрытием состоят в следующем: • они закрепляют право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием их номинальной стоимости; • исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия; 72

• эти облигации предоставляют их владельцам все права, возникающие из залога ипотечного покрытия; • передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной; • каждый владелец облигации с ипотечным покрытием одного выпуска имеет равные права в отношении требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, с другими владельцами облигаций с ипотечным покрытием этого же выпуска. 73

Ипотечный сертификат участия — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на по лучение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Основные характеристики ипотечных сертификатов участия следу ющие (табл. 2. 3. 4). 74

Таблица 2. 3. 4 Основные характеристики ипотечных сертификатов участия Характеристики Ипотечные сертификаты участия Кем выдается Коммерческая организация, имеющая лицензию Форма выпуска Право владения Форма существования Номинал Срок существования Неэмиссионные Именные Бездокументарные Биноминальные Не менее 1 года и не более 40 лет 75

Виды муниципальных земельных облигаций Муниципальные земельные облигационные займы Земельные беспроцентные облигации Особенности: именные, бездокументарные, срок действия – 5 лет, номинал равен усредненной цене земельного участка площадью 1 и 10 соток. Привлекательность: доход от роста курсовой стоимости облигаций, возможность заключения договоров на право аренды выделенных земельных участков. Земельные процентные облигации Особенности: именные, документарные, срок действия – 10 15 лет, номинал – 500 руб. Привлекательность: доходность, надежность, ликвидность, возможность приобрести земельные участки, а также конвертировать данные облигации в другие ценные бумаги, выпускаемые органами местной власти. Земельные ипотечные облигации Жилищные ипотечные облигации Особенности: именные, документарные, срок действия – 5 – 10 лет, номинал – от 100 до 500 руб. Привлекательность: получение относительно дешевых долгосрочных кредитов, а также превращение в денежную форму своих имущественных прав. Особенности: именные, документарные, срок действия – 5 10 лет, номинал – 500 руб. Привлекательность: предоставление их владельцам относительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных ценных бумаг и имеющихся у владельца имущественных прав на недвижимость. 76

Ипотечный банк – это банк, специализирующийся на выдачах долгосрочных ссуд под залог недвижимости (земли и городских строений). Земельные банки являются одной из разновидностей ипотечного банка. Форма выдачи ипотечного кредита представляет собой защитную меру, в которой заинтересованы как залогодатели, так и залогодержатели. Сроки выдачи ипотечных кредитов увязываются с направлениями использования 77 ссуды, полученной под залог земли.

Чтобы обеспечить целевое назначение кредита, предотвратить возможность его использования для других целей, в банковской практике применяются следующие правила: строго ограничивать выплату счетов подрядных организаций на поставку оборудования, материалов и других ресурсов, необходимых для строительства и мелиорации (при проведении этих мероприятий собственными силами залогодателя); 78

кредитование капитальных вложений осуществлять на основе специальных инвестиционных программ, одобренных экспертами; строительно монтажные работы, выполняемые собственными силами залогодателя, оплачивать за счет ипотечного кредита поэтапно или по окончании строительства объекта (в зависимости от периода строительства). 79

Рынок земли – это особо сложная экономическая структура национального хозяйственного комплекса. Его эффективная организация и функционирование требуют научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. Оборот земли без организационно экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффективен с точки зрения национальных интересов. 80

Рынок – это не обязательно продажа и покупка предметов в их вещевом, натурально физическом виде, завершаемые отчуждением объектов собственности. Он включает также отчуждение и переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим. 81

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, находится в России в состоянии становления. Однако уже сейчас он должен способствовать эффективному использованию земельного фонда и формированию рационального землепользования. Здесь выделяются проблемы: перераспределением земельных площадей; предотвращением концентрации угодий в немногих руках в спекулятивных целях; рационализация форм землепользования. 82

Очень важной является проблема участия государства в регулировании использования земельных ресурсов, причем не только на организационно правовом уровне, но и как активного земельного собственника, стимулирующего рыночные процессы, и непосредственного их участника. Государство должно контролировать цены на землю в общенациональных интересах, но не блокировать при этом рыночный механизм. Этого можно достичь только при создании соответствующей инфраструктуры. 83

На рынке недвижимости выполняет следующие функции: государство – идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); – инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально культурную сферу; – профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; 84

– эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; – регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; – верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; – контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью). 85

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: а) государственные и муниципальные органы и организации; б) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: – путем прямого вмешательства, т. е. административным способом; – косвенным воздействием или экономическими методами управления. 86

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: – создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; – отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; – установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его 87 участникам;

– контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; – введение запретов и санкции за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом; – поддержание правопорядка на рынке; – выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. 88

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (Москве, Санкт Петербурге и др. )*. * Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73 ФЗ. 89

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); б) регулирование учетной ставки (дисконтной политики центрального банка); в) выпуска сертификатов; и обращения жилищных 90

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе; д) реализации программ; государственных целевых е) амортизационной политики; ж) внешнеэкономической деятельности. 91

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. 92

К основным направлениям деятельности земельных банков относится: кредитная и инвестиционная поддержка товаропроизводителей АПК, индивидуального жилищного строительства и иных форм деятельности, связанных с использованием земли; инвестирование и кредитование программ поддержки и развития продовольственного комплекса (включая программы повышения плодородия и охраны земель), а также программ переселения на территории России; 93

К основным направлениям деятельности земельных банков относится: мобилизация финансовых ресурсов, в том числе путем выпуска ценных бумаг, на финансирование мероприятий по осуществлению земельной и аграрной реформ; 94

содействие проведению земельных преобразований и развитию регулируемого рынка путем осуществления операций купли, продажи, залога или передачи в аренду земельных участков; осуществление по поручению местных администраций операций со средствами, поступающими в форме платы за землю, и средствами, предназначенными для компенсации потерь, связанных с изъятием сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных нужд. 95

Основные задачи земельных банков: развитие принципиальных основ и организации механизмов ипотечно залогового кредитования хозяйствующих субъектов; содействие созданию экономической инфраструктуры рынка недвижимости и земельного рынка на определенной территории и обслуживание операций на этих рынках; кредитно финансовое обеспечение использования муниципальной собственности, имущественных, земельных и налоговых ресурсов территории в условиях рыночной экономики; 96

Основные задачи земельных банков: содействие более рациональному использованию земель; консалтинговая деятельность (разъяснение, консультации, помощь в оформлении документов, оказание помощи в выборе вариантов сделок, кредитов, ссуд и т. д. ); создание и руководство деятельностью дочерних коммерческих предприятий, обеспечивающих проведение операций на рынке недвижимости, учреждаемых банком и его акционерами (торговые дома, экспертные оценочные службы, страховые фирмы и т. п. ). 97

Банками могут выпускаться следующие виды акций: обыкновенные именные акции, дающие владельцу право на дивиденд в размере, определяемом по итогам финансового года собранием акционеров, а также право на один голос в собрании акционеров; привилегированные именные акции, дающие владельцу право на гарантированный дивиденд, но не предоставляющие право на голосование на собрании акционеров. другие виды акций. 98

Принципиальная структура формирования и деятельности земельного банка Средства населения Средства коммерческих структур Средства иностранных инвесторов Земельный банк Торговый дом Заключение сделок и кредитование урожая Биржа Оборот сельскохозяйственной продукции Страховая компания Страхование кредитов, урожая Инвестиционная фирма Реализация ценных бумаг, земли 99

Система управления муниципальными земельными облигациями Эмитент Городская дума Городская администрация Земельный комитет Согласование и утверждение Бюджет города Центральный Генеральный менеджер депозитарий Инвестиционные проекты Резервный фонд Уполномоченные банки и финансовые институты Владельцы облигаций – физические лица 100