Лекция 1. Понятия и цели оценки. 1. 3. Основные цели оценки. 1. 4. Виды стоимости.
1. 3. Основные цели оценки. Цель оценки состоит, как правило, в определении какого либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки. Оценку бизнеса проводят в целях: • повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой; • купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке; • принятия обоснованного инвестиционного решения; • купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям. • установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров; • реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы. • разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; • определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь; • налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества; • принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; • осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса. Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п. , то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.
Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки в том числе: • При совершении сделок купли-продажи • При передачи в аренду или залог • При страховании • При кредитовании • При внесении в уставной(складочный) капитал • Для целей налогообложения • При составлении финансового (бухгалтерского) учета ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)
1. 4. Виды стоимости. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличный от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, определено 10 видов стоимости, в том числе: рыночная стоимость; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; стоимость замещения объекта оценки; стоимость воспроизведения объекта оценки; стоимость объекта оценки при существующем использовании; инвестиционная стоимость; стоимость объекта для целей налогообложения; ликвидационная стоимость; утилизационная стоимость; специальная стоимость.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: • Рыночная стоимость • Инвестиционная стоимость • Ликвидационная стоимость • Кадастровая стоимость
Рыночная стоимость. определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: -при изъятии имущества для государственных нужд; -при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; -при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; -при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал; -при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; - при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.
Ликвидационной стоимость. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Кадастровая стоимость. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Возможность отчуждения на открытом рынке? Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки? Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации? Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств? Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки. Цель оценки Виды стоимости Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену Рыночная стоимость Определение целесообразности инвестиций Инвестиционная стоимость Обеспечение заявки на получение ссуды Залоговая стоимость Определение налогооблагаемой базы Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством Определение суммы покрытия по страховому Страховая стоимость договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов Возможная ликвидация (частичная или полная) Ликвидационная стоимость действующего предприятия
Лекция 2. Государственное регулирование оценочной деятельности. 2. 1. Законодательство в области оценки. 2. 2. Профессиональные организации и лицензирование оценочной деятельности. 2. 3 Контроль за осуществлением оценочной деятельности. 2. 4. Саморегулирование оценочной деятельности.
2. 1. Законодательство в области оценки. Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом (№ 135 -ФЗ от 29. 07. 1998 г. ), а также другими Федеральными Законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
1) ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности № 128 ФЗ от 08. 2001 г. Изменен ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 04. 05. 2011 N 99 -ФЗ "О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" Лицензирование отдельных видов деятельности осуществляется в целях предотвращения ущерба правам, законным интересам, жизни или здоровью граждан, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, обороне и безопасности государства, возможность нанесения которого связана с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями отдельных видов деятельности. Осуществление лицензирования отдельных видов деятельности в иных целях не допускается. Задачами лицензирования отдельных видов деятельности являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений юридическим лицом, его руководителем и иными должностными лицами, индивидуальным предпринимателем, его уполномоченными представителями (далее - юридическое лицо, индивидуальный предприниматель) требований, которые установлены настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Соответствие соискателя лицензии этим требованиям является необходимым условием для предоставления лицензии, их соблюдение лицензиатом обязательно при осуществлении лицензируемого вида деятельности.
2) Федеральный закон Российской Федерации от 1 декабря 2007 г. N 315 -Ф 3 «О саморегулируемых организациях» Под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил. Саморегулируемыми организациями признаются некоммерческие организации, созданные в целях саморегулирования, основанные на членстве, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида.
2. 2. Профессиональные организации и лицензирование оценочной деятельности Лицензия - это специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Лицензируемый вид деятельности - это вид деятельности, на осуществление которого на территории РФ требуется получение лицензии в соответствие с настоящим ФЗ.
Срок действия лицензии - Срок действия лицензии не может быть менее чем пять лет. - Срок действия лицензии по его окончании может быть продлен по заявлению лицензиата. - Продление срока действия лицензии осуществляется в порядке переоформления документа, подтверждающего наличие лицензии. - Положениями о лицензировании конкретных видов деятельности может быть предусмотрено бессрочное действие лицензии. (Ст. 8 ФЗ от 08. 2001 г. № 128 -ФЗ)
Закон был изменен на: Федеральный закон от 04. 05. 2011 N 99 -ФЗ лицензировании отдельных видов деятельности» «О Согласно Федеральному закону, лицензирование отдельных видов деятельности осуществляется в целях предотвращения ущерба правам, законным интересам, жизни или здоровью граждан, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, обороне и безопасности государства, возможность нанесения которого связана с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями отдельных видов деятельности. Осуществление лицензирования отдельных видов деятельности в иных целях не допускается.
Одним из основных изменений, вносимых в рамках 99 -ФЗ, стал неограниченный срок действия лицензий, т. е. фактически теперь лицензии стали бессрочными (согласно статье 9 Федерального закона № 99 -ФЗ). Выдержка из 99 -ФЗ: Статья 9. Действие лицензии 1. Лицензия предоставляется на каждый вид деятельности, указанный в части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона. 2. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, получившие лицензию, вправе осуществлять деятельность, на которую предоставлена лицензия, на всей территории Российской Федерации со дня, следующего за днем принятия решения о предоставлении лицензии. 3. Днем принятия решения о предоставлении лицензии является день одновременно осуществляемых внесения записи о предоставлении лицензии в реестр лицензий, присвоения лицензии регистрационного номера и регистрации приказа (распоряжения) руководителя, заместителя руководителя лицензирующего органа о предоставлении лицензии. 4. Лицензия действует бессрочно. 5. Деятельность, на осуществление которой лицензия предоставлена лицензирующим органом субъекта Российской Федерации, может осуществляться на территориях других субъектов Российской Федерации при условии уведомления лицензиатом лицензирующих органов соответствующих субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
2. 3 Контроль за осуществлением оценочной деятельности. Статья 12. Лицензионный контроль (ФЗ от 08. 01. № 128 -ФЗ «О лицензирование отдельных видов деятельности) П. 1. Лицензионный контроль проводится лицензирующим органом в целях проверки полноты и достоверности сведений о соискателе лицензии, содержащихся в представленных соискателем лицензии заявлении и документах, возможности выполнения им лицензионных требований и условий, а также проверки сведений о лицензиате и соблюдения им лицензионных требований и условий при осуществлении лицензируемого вида деятельности.
П. 2. Проверка лицензирующим органом указанных в пункте 1 настоящей статьи сведений проводится путем сопоставления таких сведений со сведениями из единого государственного реестра юридических лиц или единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Лицензирующий орган получает соответствующую информацию в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. П. 3. К отношениям, связанным с проведением лицензирующим органом проверки возможности выполнения соискателем лицензии лицензионных требований и условий и проверки соблюдения лицензиатом указанных требований и условий при осуществлении лицензируемого вида деятельности, применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294 -ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".
2. 4. Саморегулирование оценочной деятельности. Саморегулируемая организация (СРО) оценщиков - это некоммерческая организация, которая создана для осуществления регулирования и контроля оценочной деятельности и включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков, объединяющая на условиях членства оценщиков.
В марте 2007 году вышел приказ : "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ВЕДЕНИЯ РЕЕСТРА ЧЛЕНОВ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ, СОСТАВЕ СВЕДЕНИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ В РЕЕСТР ЧЛЕНОВ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ, ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ, СОДЕРЖАЩЕЙСЯ В РЕЕСТРЕ ЧЛЕНОВ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ, ЗАИНТЕРЕСОВАННЫМ ЛИЦАМ И ЕЕ РАЗМЕЩЕНИЯ В ИНФОРМАЦИОННЫХ СИСТЕМАХ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ"
Саморегулирование организаций (СРО) оценщиков регулируется следующими нормативно-правовыми актами: 1. Гражданским кодексом Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51 ФЗ. 2. Федеральным законом от 1 декабря 2007 года № 315 -ФЗ «О саморегулируемых организациях» . 3. Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7 -ФЗ «О некоммерческих организациях» . 4. Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 5. Постановлением Правительства от 3 июля 2007 года № 423 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном вести единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, осуществлять надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обращаться в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков» . 6. И другими нормативно-правовыми актами.
Преимущества саморегулируемой организации (СРО) оценщиков: • Саморегулируемая организация (СРО) оценщиков осуществляет защиту прав и законных интересов ее членов; • Членство в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков ведет к повышению качества осуществляемых работ; • Членство в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков ведет к взаимной поддержке ее членов; • Саморегулируемая организация (СРО) оценщиков оказывает помощь в повышении квалификации сотрудников членов СРО; • Саморегулируемая организация (СРО) оценщиков осуществляет информационную поддержку членов, путем предоставления изменений в нормативно-правовые акты затрагивающие профессиональных участников - членов СРО, проведению общих собраний членов СРО, организации круглых столов, симпозиумов и конференций посвященных актуальным темам саморегулирования, функционирования СРО, а так же проблемам в сфере регулирования и функционирования оценочной деятельности.
В настоящее время в Российской Федерации 13 зарегистрированных СРО оценщиков: 1. Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков – крупнейшее профессиональное объединение российских оценщиков. Основная функция СМАО - обеспечение и контроль качества проводимых членами Ассоциации оценочных работ. В настоящее время членами СМАО являются 3429 специалистов оценочной деятельности. (Москва, 28. 06. 07 г. ) www. smao. ru 2. НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (АРМО) - это ведущее профессиональное объединение оценщиков России. На 19. 01. 12. членами АРМО являются 1903 специалистов оценочной деятельности. (Москва, 04. 07 г. ) www. sroarmo. ru 3. Общероссийская общественная организация Российское общество оценщиков (РОО). В настоящее время членами РОО являются 7818 специалистов оценочной деятельности (Москва, 09. 07 г. ) www. sroroo. ru 4. НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь» . На 10. 02. 12. членами организации являются 685 специалистов оценочной деятельности. (Москва, 08. 07 г. ) www. soosibir. ru 5. НП «Межрегиональный Союз Оценщиков» (Ростовская обл. , 11. 12. 07 г. ) www. mso. org. ru
6. Национальная коллегия специалистов-оценщиков (Российская коллегия оценщиков). На 24. 11. членами организации являются 1630 специалистов оценочной деятельности. (Москва, 19. 12. 07 г. ) www. nprko. ru 7. Общество профессиональных экспертов и оценщиков. В настоящее время членами ОПЭО являются 1165 специалистов оценочной деятельности (Москва, 27. 12. 07 г. ) www. opeo. ru 8. Национальный совет по оценочной деятельности (Москва, 23. 09 г. ) www. ncva. ru 9. Сообщество профессионалов оценки. На 24. 02. 12. членами организации являются 474 специалиста оценочной деятельности. (Санкт-Петербург, 20. 11. 09 г. ) www. cpa-russia. org 10. Некоммерческое партнерство "Кадастр-оценка". На 25. 02. 12. членами НП «Кадастр-оценка» являются 486 специалистов оценочной деятельности. (Москва, 15. 03. 10 г. ) www. kadastr-ocenkanp. ru. 11. Некоммерческое партнерство оценщиков «Экспертный совет» . На 21. 02. 12. членами ЭС являются 589 специалистов оценочной деятельности. (Москва, 28. 10 г. ) www. srosovet. ru
12. Некоммерческое партнерство оценщиков «Деловой Союз Оценщиков» . В настоящее время членами ДСО являются 335 специалистов оценочной деятельности. (Москва, 25. 02. 11 г. ) www. srodso. ru 13. Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков Южного Федерального Округа» . На 06. 02. 12. членами СРО являются 110 специалистов оценочной деятельности. (Краснодарский край, 30. 12. 11 г. ) www. raoyufo. com
На февраль 2012 года в Российской Федерации насчитывается около 20 000 специалистов оценочной деятельности. Для создания некоммерческой организации необходимо: • объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем 300 физических лиц, отвечающие установленным требованиям; • наличие компенсационного фонда; • наличие коллегиального органа управления; • наличие утвержденных стандартов и правил оценочной деятельности.
Спасибо за внимание! Работу выполнили: Нестерова Екатерина Корнюшина Елена Егоров Александр Стариков Евгений Кошелева Полина Жучкова Ксения Иванова Ольга