Лабораторная 7 Разработка базы геоданных для модели оценки

Лабораторная 7 Разработка базы геоданных для модели оценки рыночной массовой оценки стоимости недвижимости жилого назначения в многоквартирных домах МОНГИС

Шаг 1. Исходные данные • Заполните таблицу данными о 20 объектах недвижимости

Шаг 2. Создание точечного векторного класса • Откройте Arc. Map, указав созданную базу геоданных Mass. Valuation. gdb • Добавьте базовый слой карты Ростова-на-Дону Z 18 • Подключитесь к папке с базой геоданных • Из контекстного меню выполните команду New Feature class • Следуйте указаниям мастера: – Дайте имя классу Real. Property+№ – Проекцию импортируйте из базового слоя карты – Поля атрибутивной таблицы создайте в соответствии со следующим слайдом

Шаг 3. Создание объектов класса • Нанесите на карту инструментом “точка” объекты продаж в соответствии с их адресами • Заполните атрибутивные данные из источников, пропустив местоположение • Сохраните результат

Атрибутивная таблица Создайте следующие поля: 1. адрес 2. этажность здания 3. этаж расположения квартиры 4. материал стен здания 5. общая площадь квартиры в кв. м. 6. жилая площадь квартиры в кв. м. 7. площадь кухни в кв. м. 8. число комнат в квартире 9. наличие балкона или лоджии 10. год постройки здания 11. местоположение здания 12. стоимость

Шаг 4. Создание дополнительных векторных классов для оценки местоположения Чтобы оценить расстояние от дома до основных зон, участвующих в ценообразовании, создайте точечные векторные классы: – Торговые центры – Детские сады – Школы – Остановки общественного транспорта

Шаг 5. Построение карт расстояния • Постройте карты расстояний до каждого из дополнительных слоев • Переклассифицируйте каждую из карт на 3 класса • Определите зоны, где расстояние до всех объектов: – Менее 500 м. – Менее 1000 м. – Более 1500 м.

Шаг 6. Создание источника данных • Внесите данные в таблицу Excel • Вычислите удельный показатель стоимость кв. м. жилья • Внесите данные в атрибутивную таблицу слоя объектов недвижимости «Стоимость кв. м. »

Шаг 7. Построение ценовой поверхности Для оценки зависимости стоимости кв. м. жилья в зависимости от района расположения объекта недвижимости 1. Постройте ценовую поверхность, используя поле «Стоимость кв. м. » 2. Определите, есть ли разница в значении удельных показателей по территории города 3. Выделите зоны

Модель массовой оценки для объектов-аналогов MV = а 0 + а 1*х1 + … + аn*хn

Главные компоненты В результате факторного анализа для многоквартирных домов выделены следующие главные компоненты (ценообразующие факторы): • • • Х 1 - общая площадь квартиры Х 2 - характеристика района Х 3 - материал дома Х 4 - этажность Х 5 – износ здания

Шаг 8. построение регрессионной модели • Отберите условно схожие по техническим характеристикам объекты • Заполните таблицу значений ценообразующих факторов • Разделите выборку на 2 части: – Исходная – Тестовая • Используя исходную выборку, постройте регрессионную модель в Excel • Проверьте значение стоимости по модели для тестовой выборки • Если необходимо, откалибруйте значения ценообразующих факторов

Шаг 9. Использование Модели массовой оценки для оценки реального объекта Стоимость = К 1 * К 2 * К 3 * К 4 * К 5 * К 6* К 7 * MV К 1 – коэффициент соотношение общей и жилой площадей К 2 - коэффициент влияния этажности/этажа расположения квартиры К 3 - коэффициент влияния материала стен здания К 4 - коэффициент влияния расположения квартиры на последнем этаже К 5 - коэффициент влияния местоположения здания К 6 - коэффициент влияния износа здания К 7 - коэффициент влияния числа комнат в квартире и др. MV – значение стоимости оцениваемого объекта по модели массовой оценки

Принятые коэффициенты для оценки с учетом различий от объекта-аналога Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и её жилой площади • 0, 95 - соотношение менее 1, 50 • 1, 00 - соотношение от 1, 50 до 1, 66 • 1, 05 - соотношение от 1, 66 до 2, 00 • 1, 10 - свыше 2, 00 [21, c. 267].

Коэффициент наличия балкона или лоджии Кбл: • при наличии балкона данный коэффициент равен 1, 00; • при наличии лоджии - 1, 05; • при их отсутствии - 0, 95; • при наличии двух и более балконов или лоджий - 1, 10.

Коэффициент этажа Кэт в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен • 0, 90. • Во всех остальных случаях - 1, 00.

Коэффициент изолированности комнат Киз принимается равным: • 1, 04 - все комнаты изолированы; • Размещено на сайте http: //birga. ucoz. ru Consultant Advertising and Real Estate (CA & RE) Консультант по рекламе и недвижимости в Красноярске • 0, 96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 - 6 комнатных • квартирах; • 1, 00 - во всех остальных случаях.

Коэффициент наличия лифта Клиф принимается равным: • 1, 03 - лифт есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей; • 1, 00 - лифт есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей; • 0, 97 - лифта нет в домах, имеющих более 5 этажей.

Коэффициент высоты помещений Квыс равен: • 0, 98 - высота помещений менее 2, 5 м ; • 1, 00 - высота помещений от 2, 50 м до 2, 80 м; • 1, 02 - высота помещений от 2, 80 м до 3, 00 м; • 1, 04 - высота помещений от 3, 00 до 3, 40 м; • 1, 06 - высота помещений свыше 3, 40 м.

Коэффициент наличия мусоропровода К мус принимается равным: • 1, 02 - есть в домах, имеющих менее 5 этажей; • 0, 97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей; • 1, 00 - в остальных случаях.

• Коэффициент, учитывающий площадь кухни Кк: • 0, 95 - при площади кухни до 6 кв. м; • 1, 00 - при площади от 6 кв. м до 9 кв. м • 1, 02 - при площади от 9 кв. м до 12 кв. м; • 1, 10 - свыше 12 кв. м.

Шаг 10. проверка адекватности оценочной модели • Выполните расчеты для тестовых объектов по гибридной модели • Сравните результаты

Ценовые поверхности • Внесите данные о стоимости квартиры и её общей площади в MSExcel • Вычислите удельные показатели стоимости 1 кв. м. жилья • Постройте ценовую поверхность для удельного показателя стоимости

Выводы и результаты • Оформите результаты в виде пояснительной записки со скриншотами Excel и Arc. Map • Сформулируйте выводы

Спасибо за внимание!