L O G O Инвестиции в недвижимость Максим Давидович Фридман

L/O/G/O Инвестиции в недвижимость

Максим Давидович Фридман Руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Тел: +7 9222 333 999 89222333999@mail. ru

Зачем? • Инвестирование – это форма вложения капитала с целью его сохранения, приумножения и получения дохода. • Инвестиции – это отказ от некоторых ценностей сегодня ради других ценностей в будущем • Спекуляция – получение дохода за счёт разницы между ценами покупки и продажи.

Инвестирования можно избежать в 2 -х случаях: Если у Вас есть деньги и если у Вас денег нет

Куда? • • «Безрисковые» операции Драгоценные металлы Фондовый рынок Недвижимость

Что? • Собственный капитал – max риски – Высокая стоимость • Заемный капитал – Снижение рисков – Низкая стоимость Оптимальное соотношение 50/50

Недвижимость • Вторичное жилье • Новое и строящееся жилье • Земельные участки • Коммерческая недвижимость

Инвестиции Вторичное жилье: +можно получать доход от аренды +высокая ликвидность +min риски +низкая стоимость «входного билета» -невысокие арендные платежи -высокие затраты на текущий ремонт и эксплуатацию -рост стоимости соответственно росту рынка

Инвестиции • Коммерческая недвижимость +Стабильный доход +Прозрачный механизм ценообразования +высокая ликвидность +min риски -Затраты на управление -Высокая стоимость «входного билета» -Стоимость на 100% зависит от арендных платежей

Инвестиции • Новое и строящееся жилье +Рост стоимости в зависимости от стадии строительства +Высокая ликвидность +Низкая стоимость «входного билета» -высокие риски -не приносит доход

Инвестиции • Земельные участки (Лэнд девелопмент) +Высокая доходность -Низкая ликвидность -Требует профессионального управления -Высокая стоимость «входного билета» -Не приносит дохода

Инвестор/спекулянт Инвестор Вторичное жилье Коммерческая недвижимость Спекулянт Земельные участки Новое и строящееся жилье

Спекуляция • Новое и строящееся жилье У застройщиков цена максимальная Покупка на этапе котлована, продажа после сдачи дома Обратить внимание на: Репутацию застройщика Разрешительную документацию Риски средние

Спекуляция • Земельные участки Необходимо точно понимать реальную стоимость Сезонность спроса Низкая ликвидность Высокие правовые риски Риски очень высокие

Как считать? «Золотое» правило бизнеса гласит: Сумма, полученная сегодня, больше той же суммы, полученной завтра. Если я завтра получу 1 000 рублей, то сколько это стоит сегодня? ? ?

Как считать? • Дисконтирование — это приведение всех денежных потоков в будущем (потоков платежей) к единому моменту времени в настоящем. • Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Как считать? Для использования оценки дисконтированных денежных потоков с целью оценки инвестиций в недвижимость необходимо следующее: – Измерить рискованность инвестиций в недвижимость и оценить ставку дисконтирования, основанную на этой рискованности; – Оценить ожидаемые денежные потоки от инвестиций в недвижимость за срок существования актива.

Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход» , а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы: • безрисковую доходность на рынке; • компенсацию за риск вложения в недвижимость; • компенсацию за низкую ликвидность; • компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Как считать? С математической точки зрения ставка дисконтирования в соответствии с теорией стоимости денег во времени представляет собой ставку процента, которая используется для перевода будущих денежных потоков в их текущую стоимость. С экономической точки зрения ставка дисконтирования представляет собой минимальную норму прибыли, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая деньги в покупку доходного актива. Известно, что любое ожидание представляет собой вероятностную категорию. Всегда существует вероятность (риск) неполучения расчетного результата. Например, с точки зрения будущего дохода операции, связанные с недвижимостью, обладают более высоким риском, чем операции с ценными бумагами. А операции с ценными бумагами, вероятнее всего, более рискованы, чем банковские депозиты, и т. п.

Как считать? • СF • PV • FV • NPV • IRR И прочие DPBP

L/O/G/O Спасибо за внимание!