Л 7 С 1 Кафедра Оценка и управление

Л. 7 С. 1 Кафедра: Оценка и управление собственностью Курс: Оценка стоимости недвижимости Тема: Затратный подход Преподаватель Перевозчиков Сергей Юрьевич Контактная информация: sprv@yandex. ru

Л. 7 С. 2 Срок жизни объекта недвижимости Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2 -е изд. –М. : Фи. С, 2010, с. 210

Л. 7 С. 3 Затратный подход Стоимость объекта недвижимости ППредпринимательская СУлучшений. Остаточная СЗемли

Л. 7 С. 4 Затратный подход: порядок расчетов

Л. 7 С. 5 Затратный подход: ограничения

Л. 7 С. 6 Затратный подход: ограничения

Л. 7 С. 7 Затратный подход: применение

Л. 7 С. 8 Затратный подход: схема оценки Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2 -е изд. –М. : Фи. С, 2010, с. 197

Л. 7 С. 9 Стоимость земли в соответствии с НЭИ (условно не застроен)

Л. 7 С. 10 Затраты на ввод улучшений: укрупненная номенклатура

Л. 7 С. 11 Затраты на ввод улучшений: ПЗ и КЗ

Л. 7 С. 12 Определение восстановительной стоимости улучшений 1. Метод сравнительной единицы (цена единицы сравнения аналогов с учетом корректировок) 2. Метод разбивки по компонентам (оценивается стоимость замещения укрупненных компонентов улучшений) 3. Метод количественного обследования (после тщательного технического обследования на основе действующих нормативов составляется детальная смета на замещение оцениваемых улучшений)

Л. 8 С. 13 Метод сравнительной единицы

Л. 8 С. 14 Метод разбивки по компонентам 1. Улучшения состоят из нескольких (n) укрупненных компонентов (фундамент, стены, перекрытия, кровля ) 2. Известен объем каждого из компонентов (VJ) 3. Каждый компонент имеет свою стоимость возведения (включающую все затраты) (CJ) 4. Рассчитанная стоимость корректируется на различия между объектом оценки и выбранным объектом – аналогом (КН) Варианты применения: - Субподряд – ПВС рассчитывается как сумма затрат генподрядчика по всем специализированным субподрядным организациям - Разбивка по профилю работ – отличается от субподрядного тем, что основывается на оплате труда представителей разных профессий (монтажники, крановщики, сварщики, штукатуры, …), а не субподрядных организаций - Выделение затрат – вначале на основе соответствующих единиц сравнения рассчитываются стоимости каждого укрупненного компонента улучшений. Затем стоимости компонентов складываются.

Л. 8 С. 15 Метод количественного обследования 1. Проводится обследование оцениваемого объекта на предмет особенностей конструктива, отделки, инженерных решений. 2. На основе утвержденных нормативов (сметные нормативы) и данных обследования составляется новая смета на строительство объекта по состоянию на дату оценки 3. База расчета сметной стоимости строительства: - Проект и рабочая документация - Действующие сметные (ресурсные) нормативы / индивидуальные сметные нормы - Отпускные цены на материалы, оборудование, инвентарь, инструменты; стоимость аренды / приобретения техники - Нормы оплаты труда - Относящиеся к объекту решения органов власти Метод дает наиболее точный результат из рассмотренных

Л. 8 С. 16 Метод количественного обследования: классификация сметных нормативов По структуре По времени опубликования По степени укрупнения Федеральный В ценах 1969 г. (УПСС, УПВС) Элементные Отраслевой В ценах 1984 г. (СНи. П-84, ч. 4) Укрупненные Региональный В ценах 1991 г. (СП 81 -01 -94) Индивидуальный Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2 -е изд. – М. : Фи. С, 2010, с. 203 • В настоящее время действует сметно-нормативная база единичных расценок 2001 г. и индексы пересчета в текущие цены, устанавливаемым Госстроем России ежеквартально. Так же применяются периодически обновляемые Сборники средних сметных цен (ССЦ).

Л. 8 С. 17 Метод количественного обследования: методы расчета затрат A. Ресурсный B. Базисно – индексный C. Ресурсно – индексный D. Базисно – компенсационный E. На основе базы данных о стоимости ранее построенных или запроектированных аналогов При этом для любого метода расчеты проводятся в двух уровнях цен: - Базисном – действующем на момент утверждения сметных норм - Текущем (прогнозном) – действующем на момент составления сметы или начала строительства

Метод количественного обследования: методы расчета затрат Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2 -е изд. –М. : Фи. С, 2010, с. 207 Ресурсный Л. 8 С. 18

Базисно-индексный Л. 8 С. 19 Метод количественного обследования: методы расчета затрат 1. Производится расчет объемных показателей строительства. 2. Единичные цены определяются базовыми стоимостными показателями по сопоставимым по номенклатуре ресурсам 3. Базовые показатели корректируются на индексы стоимости (затрат) 4. Сметная стоимость определяется как Где n – общее количество ресурсов, задействованных в смете VJ – объем j-го ресурса CJ – базисная цена j-го ресурса, скорректированная на индекс стоимости

Ресурсно-индексный Л. 8 С. 20 Метод количественного обследования: методы расчета затрат Используется в случае, когда невозможно получить информацию о действующей цене одного или нескольких используемых в смете ресурсов. Для определения стоимости строительства используется незначительно измененная формула использовавшаяся в базисноиндексном методе: Где n – общее количество ресурсов, задействованных в смете VJ – объем j-го ресурса CJ – цена j-го ресурса в текущих ценах, или, в случае невозможности ее определения (например, вследствие отсутствия ресурса на рынке) – скорректированная на индекс ресурсов цена j-го ресурса в базисных ценах

Базисно-компенсационный Л. 8 С. 21 Метод количественного обследования: методы расчета затрат Стоимость строительства складывается из • сметной стоимости в базовых ценах и • определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен на ресурсы.

Расчет предпринимательской прибыли (ПП) Л. 8 С. 22 Метод количественного обследования: методы расчета затрат Предпринимательская прибыль База Х Нормативный. Процент Возможные базы расчета: • Сумма прямых затрат • Сумма прямых и косвенных затрат • Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимость участка • Стоимость завершенного проекта Нормативный процент определяется путем рыночной экстракции по локальному рынку недвижимости.

Типы и виды износа Л. 8 С. 23 Выявление и расчет общего накопленного износа Типы: Устранимый устранение физически возможно и экономически целесообразно Неустранимый Устранение невозможно либо нецелесообразно Виды: Физический Утрата технико-эксплуатационных качеств под воздействием природных факторов либо деятельности человека Функциональный Несоответствие объемно-планировочного и/или конструкторского решения современным стандартам Экономический (внешний) Обесценение вследствие негативного влияния внешней среды: наложение обременений, изменение окружения, изменения законодательства

Л. 8 С. 24 Выявление и расчет общего накопленного износа Методы расчета износа: • Метод рыночной выборки • Метод срока службы • Метод разбивки - расчет стоимости восстановления (устранимые физический и функциональный износ) - расчет отношения возраста и срока службы (устранимый и неустранимый физический износ) - расчет функционального старения (устранимый и неустранимый функциональный износ) - анализ парных продаж (неустранимое функциональное старение, экономическое старение) - капитализация арендных убытков (неустранимое функциональное старение, экономическое старение)

Л. 8 С. 25 Расчет общего накопленного износа Метод рыночной выборки 1. Выборка аналогов со сходным уровнем износа 2. Корректировка цен аналогов, в т. ч. на стоимость отложенного ремонта и функционального старения 3. Расчет остаточной стоимости улучшений по аналогам (цена сделки) – (стоимость земли) 4. Расчет ПВС улучшений аналогов 5. Общий накопленный износ улучшений аналогов (ПВС улучшений) – (ОС улучшений) 6. Процент износа улучшений аналогов (ОНИзнос) / (ПВС) 7. Процент износа улучшений аналогов годовой (Процент. Износа) / (Фактический возраст улучшений) 8. Общий износ объекта оценки Ср. Год. Изн. Улучш. Аналогов × Факт. Возр. Объекта. Оценки

Л. 8 С. 26 Расчет общего накопленного износа Ø Износ линеен. 100% износ к концу экономической жизни Метод срока службы 1. Выборка аналогов 2. Средний срок экономической жизни улучшений 3. Хронологический возраст улучшений на объекте оценки 4. Норма износа улучшений Хронол. Возраст / Средний. Срок. Экон. Жизни 5. Общий накопленный износ улучшений ПВСУлучшений × Норма. Износа Недостатки: Недостатки ― Субъективность прогноза срока экономической жизни ― В реальности износ не линеен ― Невозможно выделить влияние отдельных факторов на величину износа ― Износ относится ко всем улучшениям, не отражая разную степень изношенности компонентов с разными сроками жизни

Л. 8 С. 27 Расчет общего накопленного износа Метод разбивки позволяет выявить факторы износа и определить экономическую целесообразность устранения износа. Метод разбивки 1. Расчет физического износа (метод срока службы) 2. Расчет функционального износа (устранимый – затраты на устранение; не устранимый – парные продажи и капитализация убытков) 3. Расчет экономического износа (парные продажи или капитализация арендных убытков) 4. Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний Если известен общий износ и два компонента: 1. Расчет физического износа 2. Расчет функционального износа 3. Экономический = Общий – Физический – Функциональный

Л. 8 С. 28 Расчет общего накопленного износа Использует способы: Метод разбивки 1. Расчет стоимости восстановления Устранимый физический и функциональный износ 2. Расчет отношения возраста и срока службы Устранимый и не устранимый физический износ 3. Расчет функционального старения Функциональный износ 4. Анализ парных продаж Неустранимый функциональный износ, внешний износ 5. Капитализация арендных убытков Неустранимый функциональный износ, внешний износ 6. Метод разбивки позволяет выявить факторы износа и определить экономическую целесообразность устранения износа.

Л. 8 С. 29 Расчет износа по видам Физический Метод срока службы 1. ПВС улучшений распределяется на a) Стоимость отложенного ремонта (100% износ) b) Стоимость короткоживущих элементов с устранимым физическим износом c) Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом d) Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом 2. Расчет процента износа каждого элемента (хронологич. возраст) / (средн. экон. жизнь) 3. Расчет стоимости физического износа каждого элемента Процент. Износа. Элемента × ПВСЭлемента 4. Физический износ в целом по улучшениям Сумма стоимостей физ. износов элементов

Л. 8 С. 30 Расчет износа по видам Метод разбивки (по компонентам улучшений) Функциональный 1. Оценка ПВС существующего компонента / Установка 0 как стоимости отсутствующего компонента улучшений 2. Расчет стоимости физического износа каждого компонента 3. Определение остаточной стоимости каждого компонента ПВС – Физ. Износ 4. По каждому элементу определяются затраты на устранение функционального износа (ремонт; закупка оборудования; демонтаж и утилизация; монтаж оборудования) и сравниваются с вызванным устранением приростом стоимости (отдача превышает вложения – значит износ элемента устранимый) 5. Расчет неустранимого функционального износа ч/з капитализацию убытков и анализ парных продаж 6. Расчет суммарного функционального износа п. 4 + п. 5

Внешний (экономический) Л. 8 С. 31 Расчет износа по видам Метод капитализации арендных убытков 1. Анализ аналогов – выявление разницы арендных ставок или долей вакантных площадей 2. Анализ аналогов – определение рыночного коэффициента капитализации КН 3. Оценка снижения стоимости объекта оценки в целом методом капитализации убытков Изменение. Ставки / Рыночный. КН 4. Распределение общего снижения стоимости между земельным участком и улучшениями

Л. 8 С. 32 Расчет износа нормативным методом Основан на Межотраслевых или ведомственных нормативных документах. Применяется БТИ при технической инвентаризации, планировании капремонта где WF Fj Lj n – физический износ, % – физический износ j-го элемента – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости j-го элемента в общей восстановительной стоимости здания – количество конструктивных элементов в здании Недостатки: - Не подходит для нетипичных условий эксплуатации - Трудоемок - Субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов

Л. 8 С. 33 Расчет износа нормативным методом Наименование элемента Удельный вес, % Износ, % Вес × Износ 1 Фундамент 25 15 375 2 Капитальные стены 35 20 700 3 Перекрытия 30 25 750 4 Кровля 10 30 300 5 … … Итого 100 Физический износ здания 4200 42% 4200 / (100*100) = 42%