Л 6 С 1 Кафедра Оценка и управление

Л. 6 С. 1 Кафедра: Оценка и управление собственностью Курс: Оценка стоимости недвижимости Тема: Доходный подход Преподаватель Перевозчиков Сергей Юрьевич Контактная информация: sprv@yandex. ru

План лекции Л. 6 С. 2 1. Основная предпосылка использования доходного подхода (принцип ожидания) 2. Общее представление о применимости доходного подхода (цели оценки, тренд CF, прогнозный период) 3. Методы доходного подхода 4. Используемая в рамках доходного подхода информация

Л. 6 С. 3 Основная предпосылка использования доходного подхода Стоимость напрямую зависит от способности генерировать положительные потоки на основе которых она и рассчитывается положительные потоки Стоимостным выражением полезности объекта недвижимости для участников рынка является ставка арендной платы / найма Рыночная Определяется • факторами спроса и предложения на сегменте рынка Используется • для оценки потоков по объектам, не сданным на дату оценки • для расчета реверсии Договорная Определяется • условиями действующего договора аренды Используется • для оценки потоков по объектам, сданным на дату оценки в аренду

Л. 6 С. 4 Общее представление о применимости доходного подхода Цель и объект оценки • Отвечают принципу ожидания (коммерческое использование недвижимости) Тренд денежных потоков • Преимущественно положительный • Прогноз надежен Прогнозный период • Составляет не менее срока окупаемости вложений в объект оценки или • Оценщику не известны факторы, ограничивающие его длительность

Л. 6 С. 5 Формирование потока ПВД → ДВД → ЧОД Обслуживание Долга (схема финансирования роли не играет) Обслуживание Долга Амортизация (это бух. записи, а не фактические затраты) Амортизация Капитальные вложения (капремонт, замена оборудования) Капитальные вложения Резервы (будущих вложений в текущий ремонт и замену Резервы короткоживущих элементов) Улучшения (производимые для конкретного арендатора) Улучшения Комиссии агентам и брокерам (по операциям с недвижимостью) Комиссии агентам и брокерам CFBT → CFAT

Л. 6 С. 6 Некоторые препятствия к объективной оценке методами доходного подхода Частная собственность Гос. собственность «Белая» аренда «Теневая» аренда «Белая» аренда Налоговое планирование Заинтересованные сделки «Теневая» аренда Низкая эффективность управления

Л. 6 С. 7 Общее представление о методах доходного подхода Дисконтирование денежных потоков (ДДП) (ЧОД, CFBT, CFAT) Капитализация дохода (GRM, капитализация стабильных потоков) Остатка (при оценке земельных участков – доход, оставшийся после покрытия затрат на привлечение других факторов производства)

Л. 6 С. 8 Дисконтировать или капитализировать? 1 2 3 4 5 Метод капитализации дохода 6

Л. 6 С. 9 Дисконтировать или капитализировать? База расчета Временной горизонт Метод дисконтирования потоков Метод капитализации дохода CFn ЧОД Прогнозный (несколько финансовых периодов), Постпрогнозный Финансовый период, ближайший к дате оценки Возврат инвестированного Стоимость реверсии капитала Норма возврата капитала в составе коэффициента капитализации Ставка дохода на вложенный капитал Норма дохода на капитал в составе коэффициента капитализации Ставка дохода

Л. 6 С. 10 Дисконтирование 1. Выбор длительности прогноза а) прогнозный период • прекращение объекта • снижение достоверности • стабилизация потоков • формирование отрицательных потоков б) постпрогнозный период (принцип ожидания) 2. Расчет денежного потоков каждого ПП а) принципы замещения и изменения отдачи: • S общая и доля площадей общего пользования • доля вакантных площадей • ставка аренды • операционные расходы (тарифы на обслуживание, ФОТ, резервы кап. затрат) б) принцип замещения • стоимость привлечения финансирования • использование кредитных линий

Л. 6 ДП: Расчет ставки дисконтирования С. 11 Дисконтирование 3. Расчет ставки дисконтирования а) модель оценки кап. активов (Capital Assets Pricing Model) где Rбезопасная ставка доходности коэффициент, отражающий меру воздействия систематического риска (риска, затрагивающего всех участников инвестиционного рынка) на объект оценки среднерыночная ставка доходности премия за риск вложений в недвижимость (публикуется в аналитических изданиях) премия за страновой риск, устанавливается рейтинговыми агентствами

Л. 6 ДП: Расчет ставки дисконтирования С. 12 Дисконтирование б) метод выделения • формирование выборки объектов – аналогов • подбор информации по аналогам: цена приобретения, потоки, реверсия • корректировка информации • расчет IRR по каждому из объектов – аналогов • ставка дисконтирования – среднее значение IRR аналогов ограничения применимости метода выделения: • • • наличие отрицательных CF дает несколько возможных IRR может оказаться отрицательной, что делает невозможным дальнейшее применение ее как ставки дисконтирования полученные по объектам доходы реинвестируются под IRR показывает общую доходность (объект + финансовый леверидж) IRR рассчитывается на потоках после налогообложения, а ставка дисконтирования применяется к потокам до налогообложения

Л. 6 С. 13 Дисконтирование ДП: Расчет ставки дисконтирования в) метод кумулятивного построения где премия за ликвидность (ставка, отражающая потери инвестора в течение срока экспозиции объекта, оформления сделки и проведения расчетов (n – типичный срок экспозиции объекта – аналога, месяцев) премия за риск вложений в оцениваемый объект экспертный метод: премия ориентировочно от 0 до 5% устанавливается по результатам анализа • соответствующего сегмента рынка недвижимости • качества договоров аренды и структуры арендаторов • коллекторских издержек и наличия безнадежных долгов метод взвешенной оценки рисков: премия ориентировочно от 0 до 5% определяется по формуле средневзвешенной величины (вес – количество наблюдений премии, значение – величина премии по каждому из рассматриваемых факторов)

Л. 6 ДП: Расчет ставки дисконтирования С. 14 Дисконтирование премия за инвестиционный менеджмент определяется экспертно, прямо пропорциональна трудозатратам и квалификации кадров, вовлеченных в управление проектом. Ориентировочно : Трудоемкость и потребность в кадрах Низкая 1 Ниже средней 2 Средняя 3 Выше средней 4 Высокая 5 Премия Ликвидность Риск вложения 1% Объект коммерческой недвижимости, на сегменте наблюдается дефицит площадей Все риски застрахованы страховщиками рейтинга AAA 3% Изменение назначения не планируется, на сегменте баланс предложения и спроса Риски застрахованы в компаниях касса В 5% Объект недвижимости специального назначения Застрахованы лишь некоторые риски Менеджмент Управление осуществляется специализированной управляющей компанией Владелец управляет самостоятельно, есть несколько равноценных арендаторов Используется только для нужд владельца

Л. 6 С. 15 Дисконтирование 4. Расчет стоимости реверсии (стоимости постпрогнозного периода / терминальной стоимости) Осуществляется методом капитализации, по остаточной стоимости либо по стоимости ликвидационной. 5. Дисконтирование денежных потоков Точность результатов существенно зависит от правильности отнесения фактических платежей к периодам начисления. 6. Расчет рыночной стоимости

Л. 6 С. 16 Капитализация

Л. 6 С. 17 Капитализация

Л. 6 С. 18 Капитализация

Л. 7 Лейфер Л. А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда С. * Коэффициент капитализации при изменении рыночной стоимости 1. Вложенные деньги к концу прогнозного периода нужно вернуть…

Л. 6 С. 20 Капитализация

Л. 6 С. 21 Капитализация

Л. 6 С. 22 Используемая в рамках доходного подхода информация

Л. 6 С. 23 Типовые задачи на доходный подход: Методы ДДП Кн Формирование CF Отнесение CF на период Ставка дисконтирования Формирование ЧОД Состав Опер. Расх Определение Кн Модель кап. активов Ставка доходности Экстракция НВК Кумулятивное построение Ринг, Инвуд, Хоскольд Из номинальной в действительную Колебания рынка Займы

Л. 6 С. 24 Типовые задачи на доходный подход: ЧОД