Л 4 С 1 Кафедра Оценка и управление

Л. 4 С. 1 Кафедра: Оценка и управление собственностью Курс: Оценка стоимости недвижимости Тема: Сравнительный подход Преподаватель Перевозчиков Сергей Юрьевич Контактная информация: sprv@yandex. ru

План лекции Л. 4 С. 2 1. Основная идея сравнительного подхода (коррекция стоимости аналогов на разницу характеристик) 2. Аналоги (сегмент: назначение, класс, объемные показатели, индивидуальные особенности) 3. Корректировки (на объем, на индивидуальные особенности)

Л. 4 С. 3 Основная идея сравнительного подхода (коррекция стоимости аналогов на разницу характеристик) 1. Формирование выборки Сделка с Аналогом 1 … Сделка с Аналогом N 2. Применение корректировок на разницу характеристик +/- с Аналогом 1 … +/- с Аналогом N 3. Скорректированная выборка Скорректиров анная цена Аналога 1 … Скорректиров анная цена Аналога N 4. Согласование результатов Расчетная Стоимость объекта оценки

Л. 4 С. 4 Используемая при сравнительном подходе информация Требования: 1. Статистической достаточности (увеличение репрезентативной выборки объектов – аналогов приводит к коррекции расчетной стоимости объекта оценки, не превышающей допустимую погрешность) 2. Соответствия временному горизонту (с учетом трендов спроса и предложения на рассматриваемом сегменте) 3. Полноты (отражения всех факторов, оказавших существенное влияние на цену совершенных сделок) 4. Достоверности (методы прямого или косвенного контроля) Источники: 1. Участники сделок 2. Компании инфраструктуры рынка недвижимости (риэлтерские, нотариальные, консалтинговые, управляющие) 3. Организации, предоставляющие финансирование 4. Регистрирующие органы 5. Налоговые органы 6. Периодические издания

Л. 4 С. 5 Используемая при сравнительном подходе информация Основные принципы оценки сравнительным подходом: 1. Замещение – стоимость объекта не превышает цены приобретения полного аналога квалифицированным инвестором (точность оценки определяется наличием статистически достаточной информации и ее полнотой); 2. Спрос и предложение – баланс между платежеспособным спросом (с учетом тенденций рынка капиталов) и предложением объектов (действующих, планируемых к введению или выводу с рынка); 3. Равновесие (стремление к рыночному равновесию) – предложение стремится удовлетворить колебания спроса (демография, финансирование, темпы роста экономики). При этом проявляется эффект запаздывания; 4. Внешние факторы – компоненты окружения, неразрывно связанные с объектом недвижимости (инфраструктура, экология, соседство) и тенденции их развития.

Л. 4 С. 6 Аналоги (сегмент: назначение, класс, объемные показатели, индивидуальные особенности) Аналоги: 1) принадлежат к тому же сегменту рынка 2) сделки с ними были совершены в пределах установленного временного горизонта Сегмент: а) географический регион б) назначение в) состав (земля/улучшения, объем прав) г) класс д) группа объема Временной горизонт: предшествующий дате оценки период, в течение которого рынок находился в стабильном состоянии Продолжительный горизонт позволяет использовать больше аналогов

Л. 5 С. 7 Сравнительный подход: база сравнения

Л. 5 С. 8 Сравнительный подход: база сравнения

Аналоги Л. 4 С. 9 (основные классификации) Офисы А, B+, BСклады A+, А, B+, B, C, D Жилье Элитное (De Lux – “A”, Lux – “A-”, Premium – “B”), Бизнес, Эконом

Л. 4 С. 10 Классификация офисных центров

Л. 4 С. 11 Классификация складских комплексов и помещений

Л. 4 С. 12 Классификация складских комплексов и помещений

Л. 5 С. 13 Сравнительный подход: расчет корректировок

Л. 5 С. 14 Сравнительный подход: внесение корректировок

Л. 5 С. 15 Сравнительный подход: методы Сравнительный анализ продаж

Л. 5 С. 16 Сравнительный подход: методы Соотнесение цены и дохода

Л. 5 С. 17 Сравнительный подход: методы Соотнесение цены и дохода Метод ВРМ

Л. 5 С. 18 Сравнительный подход: методы Соотнесение цены и дохода Метод КН KН = RО + Hв. к.

Л. 5 С. 19 Сравнительный подход: пример Оценить недвижимость: двухэтажный кирпичный дом с бассейном, расположенный на участке 15 соток. Аналог двухэтажный кирпичный дом без бассейна, расположенный на участке 20 соток продан за 4 500 000 д. е. Стоимость расположенного участка в 10 соток 900 000 д. е. рядом незастроенного Затраты на строительство бассейна 300 000 д. е. Коэффициент удобства пользования для бассейна 1, 3.

Л. 5 С. 20 Сравнительный подход: пример 1. Цена за 1 сотку 900 000 / 10 = 90 000 2. Стоимость дома – аналога 4 500 000 – (90 000 * 20) = 2 700 000 3. Стоимость бассейна 300 000 * 1, 3 = 390 000 4. Стоимость объекта оценки 15 * 90 000 + 2 700 000 + 390 000 = 4 440 000

Л. 5 Сравнительный подход: пример С. 21 Оценить недвижимость: склад площадью 500 м. кв. , годовая ставка арендной платы 3 000 д. е. за м. кв. , коэффициент потерь 10%, операционные расходы 400 000 д. е. Использовать коэффициент капитализации, полученный методом рыночной экстракции № п/п Объект 1 2 4 5 Склад Офис Склад Величина дохода д. е. 85 000 930 000 120 000 970 000 Вид дохода ПВД ЧОД Цена, д. е. 3 300 000 4 300 000 2 500 000 4 600 000

Л. 5 С. 22 Сравнительный подход: пример 1. ЧОД 500 * 3 000 * (1 – 0, 1) – 400 000 = 950 000 2. Рыночная экстракция коэффициента капитализации По аналогу № 2 930 000 / 4 300 000 = 0, 2163 По аналогу № 4 970 000 / 4 600 000 = 0, 2109 Средний (0, 2163 + 0, 2109) / 2 = 0, 2136 3. Стоимость объекта оценки 950 000 / 0, 2136 =4 447 566