Л 11 С 1 Кафедра Оценка и управление

Л. 11 С. 1 Кафедра: Оценка и управление собственностью Курс: Управление портфелем недвижимости Тема: Определение площадей в здании (стандарт BOMA) расчет компонентов платежа по кредиту Преподаватель Перевозчиков Сергей Юрьевич Контактная информация: sprv@yandex. ru

Л. 11 С. 2 BOMA: история BOMA (Building Owners and Managers Association) Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости Стандарт BOMA Публикуется с 1916 года, устанавливает в т. ч. методы определения площадей и расчетов коэффициентов пересчета площадей коммерческой недвижимости Последние редакции: Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z 65. 1– 2010) Measuring Floor Area in Industrial Buildings (BOMA/SIOR 2004)

С. 3 BOMA: принципы измерения Отделанная поверхность (finished surface) поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами Чистовой потолок Доминантой не является Чистовой пол Грунт Доминантная часть Л. 11 Фундамент Доминантная часть (dominant portion) часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке 50% (или внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом).

Л. 11 С. 4 BOMA: основные определения Общая площадь здания (gross building area) общая площадь построенного здания (по внешнему периметру) Общая обмерная площадь (gross measured area) общая площадь здания, огражденная доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) Включают (с учётом огораживающих конструкций): • лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды • атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом НЕ включают: • вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже • конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций.

BOMA: основные определения Общая площадь здания (gross building area) Доминантная часть Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) Общая обмерная площадь (gross measured area) Доминантная часть Зона погрузки Доминантная часть С. 5 Доминантная часть Л. 11

Л. 11 С. 6 BOMA: определения для расчетов Арендная площадь этажа (floor rentable area) = Общая обмерная площадь ЗА ВЫЧЕТОМ Основных вертикальных сквозных проемов Площади общего пользования (building common area) помещения, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора, в т. ч. : • главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды • помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, • комнаты пожарной охраны, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием • полностью закрытые дворики за пределами наружных стен Исключения: стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы. Полезная площадь этажа (floor usable area) Сумма расположенных на этаже площадей, на которых арендаторы могут осуществлять свою уставную деятельность (в т. ч. офисные, торговые, часть площадей общего пользования)

Услуги на общих BOMA: определения для расчетов Торговые С. 7 Офисные Л. 11 Полезная площадь этажа (floor usable area) Площади общего пользования (building common area) Арендная площадь этажа (floor rentable area) Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) Общая обмерная площадь (gross measured area) Общая площадь здания (gross building area) Парковки и зоны погрузки

Л. 11 С. 8 BOMA: расчетные коэффициенты Основная арендуемая площадь (basic rentable area) включает • полезной площади, занимаемой арендатором • доли площади помещений общего пользования, пропорциональной занимаемой полезной площади. Доля рассчитывается с помощью коэффициента R/U Коэффициент R/U = Rentable / Usable Определяется как для здания в целом, так и для каждого этажа. Позволяет определить величину площади, расходы по содержанию которой относятся на каждого арендатора. Расходы арендатора = Usable. Арендатора * Содержание. Usable* КR/U Таким образом, расходы по содержанию площадей общего пользования делятся между арендаторами пропорционально занимаемым ими площадям.

Л. 11 С. 9