Курсовой проект ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ПРИ ВЫБОРЕ ОПТИМАЛЬНОЙ МОДЕЛИ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ В ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Проверила Выполнила Новопашина Е. И. Колыванова Ю. С. ЭУН-11 -2 мо
Общая теория оценки недвижимости тель купа По СРАВНИТЕЛЬ НЫЙ подход Инвестор Согласование результатов РС ДОХОДНЫЙ подход ЗАТРАТНЫЙ подход Собс твен ник 2
Технические характеристики объекта недвижимости Информация приводится на основании Свидетельств о государственной регистрации права собственности, Технического паспорта нежилого здания по адресу: Г. Пермь, Ленинский район, ул. Крылова, д. 1 Общая площадь Год постройки Этажность здания Фундаменты Стены Перегородки Перекрытия Кровля Проемы оконные Проемы дверные Полы Внутренняя отделка Наружная отделка Инженерные коммуникации Дополнительные улучшения Текущее использование Физическое состояние и износ объекта оценки 914, 6 кв. м. 2007 2 Сборные железобетонные Сендвич панели с покрытием ГКЛ Гипсокартонные, стекло витринное Монолитные по профнастилу Плоская с покрытием профнастилом Металлопластиковые стеклопакеты. Стеклопакеты филенчатые, рольставни Керамогранит Обои под покраску, сендвич-панели облицовка керамогранитом водоснабжение (центральное), отопление (центральное), электроснабжение (от ТЭЦ на газе), вентиляция (приточно-вытяжная), телефон. нет нежилое помещение используется в качестве здания торгового павильона. Технического паспорта нежилого здания от 26. 08. 2010 г. Физический износ здания составлял 0%. На дату оценки по экспертным данным физический износ составляет 10%. 3
Фото объекта 4
После расчёта всеми обязательными подходами, был получен следующий результат: Таблица 1 № п/п Наименование Стоимость по затратному подходу, руб. Стоимость по сравнительному подходу, руб. Стоимость по доходному подходу, руб. 34 756 447 46 006 209 77 357 383 Торговый павильон по адресу 1 г. Пермь, Ленинский район, ул. Крылова, д. 1 Большая разница в результатах, полученных разными подходами, хотя максимально допустимой разницей в оценке недвижимости по общепринятому мнению считается величина 30%. 5
Сложившуюся ситуацию можно объяснить некоторыми особенностями данного объекта: - высокие арендные ставки: а) по причине местоположения. Объект расположен на Центральном городском рынке. б) специализация павильона рассчитана на дорогостоящий товар (шубы и дублёнки) - затраты на строительство объекта минимальные. Он выполнен из легковесных конструкций (сэндвич - панели с остеклением). 6
Исследование многокритериальной задачи выбора оптимальной комбинации подходов к оценке В качестве альтернатив рассматривались 3 существующих подхода к оценке затратный, сравнительный и доходный. Для определения достоверности каждого подхода были выбраны следующие критерии оценки объективности расчётов. Х 1 - Достоверность исходной информации Х 2 - Полнота исходной информации Х 3 - Допущения, применяемые в расчётах Х 4 - Способность учитывать действительные намерения продавца/покупателя Х 5 - Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта Х 6 - Способность учитывать конъюнктуру рынка 7
Построение дерева иерархии критериев: Достоверность выбранного подхода Исключение Соответствие требованием РС субъективности Качество исходной информации Индивидуальные особенности объекта X 1 X 2 Достоверность исходной информации Полнота исходной информации X 3 Допущения, применяемы е в расчётах X 4 Способность учитывать действительные намерения продавца/покупателя 8 X 5 Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта X 6 Способность учитывать конъюнктуру рынка
Построение дерева иерархии критериев:
Шкала качественных оценок "1 -4" Градация результатов сравнения Не удовлетворяет требованию Соответствует в некоторой степени Соответствие требованию Абсолютное соответствие Значение порядковой шкалы "1 -4“ 1 2 3 4 При расчёте качественной комплексной оценки , по каждому подходу каждый критерий был оценен по 4 -х бальной шкале и расставлены следующие оценки: Таблица 2
Далее в программном комплексе «Декон» были рассчитаны значения комплексных оценок: Рис. 3 Рис. 4 Рис. 5 Рис. 4 Вычисление комплексной оценки для затратного подхода Вычисление комплексной оценки для сравнительного подхода Вычисление комплексной оценки для доходного подхода Рис. 5
После технической обработки были получены следующие комплексные оценки: Таблица 3
Далее была проведена процедура обратного преобразования результатов, для определения весового коэффициента каждого подхода: Обратное преобразование результатов Таблица 4 Процедура преобразования Комплексная оценка ЗП СП ДП 2, 99 3, 99 Сумма комплексных оценок Вес подхода в общем результате Принимаемый весовой коэффициент 10, 97 28% 0, 28 36% 0, 36
Проведём процедуру согласования, в соответствии с полученными результатами: РС = ЗП * Кзп + СП * Ксп + ДП * Кдп Таблица 5
Подводя итоги сказанного можно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течении всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов, что и было предпринято в данном исследовании. Спасибо за внимание! 9
Скачать презентацию Курсовой проект ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ПРИ ВЫБОРЕ ОПТИМАЛЬНОЙ
КР Колыванова. Согласование.pptx