КУРС МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ Вологда 18 -19 июня 2008

КУРС «МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ» Вологда 18 -19 июня 2008 года Способы и модели управления многоквартирным домом: теория и практика Лекция 1 Колесников И. В. «Институт экономики города»

Необходимость изменения системы управления многоквартирными домами n Государственная собственность на жилье Объект управления - жилищный фонд (совокупность всех жилых помещений и мест общего пользования в домах) ¨ Система управления – административно-централизованная ¨ n Много частных собственников жилых помещений (как результат приватизации) ¨ Объекты управления в многоквартирном доме (МКД) n n помещения собственников общее имущество в многоквартирном доме Каждый многоквартирный дом – отдельный объект управления ¨ Система управления должна быть децентрализована 2

Изменение системы управления/обслуживания МКД после приватизации помещений Варианты n выбор способа управления как условие приватизации (Словакия) n создание домовладельческого товарищества как условие приватизации (Венгрия) n приватизация квартир не связана с изменением системы управления/обслуживания жилья, но провозглашено право образовать товарищество; закон о ТСЖ принимается позже закона о приватизации (Россия, Украина, Белоруссия, Узбекистан) – длительный процесс децентрализации системы управления 3

Условия управления МКД 1. 2. 3. 4. 5. 6. Выбор способа управления – обязанность собственников помещений в многоквартирном доме Управление многоквартирным домом должно осуществляться на единых условиях Условия управления определяются собственниками помещений в многоквартирном доме Способ управления может быть в любое время выбран и изменен собственниками помещений Порядок управления регулируется гражданско-правовыми нормами Управление должно обеспечивать соответствие состояния многоквартирного дома ¨ ¨ требованиям законодательства потребностям собственников 4

Способы управления общим имуществом в МКД n Непосредственное управление собственниками помещений ¨ ¨ n n при ограниченном количестве помещений/собственников (Венгрия) без ограничений (Россия, Узбекистан) Товарищество собственников жилья (кондоминиум, кооператив собственников квартир) Управление управляющей организацией (управляющим) Решение по способу управления принимается собственниками помещений в МКД большинством голосов Россия: если собственники помещения не выбрали способ управления МКД, органы местного самоуправления (ОМС) обязаны по конкурсу отобрать управляющую организацию 5

Россия: выбор способа управления МКД n n n Высока доля домов, в которых собственники не приняли решения о выборе способа управления Неоправданно низкая доля ТСЖ Неоправданно велика доля непосредственного управления «Наследование» домов новыми «частными» управляющими организациями (УО) – бывшими муниципальными жилищными организациями ¨ заочное голосование / фальсификация решений общих собраний ¨ нет альтернатив при выборе управляющей организации ¨ подписание договоров УО с собственниками без проведения собрания Муниципалитеты затягивают проведение конкурсов по отбору управляющих организаций 6

Россия: общие проблемы при выборе способа управления n n n Неинформированность, низкая активность собственников помещений (недостаточна информационно-разъяснительная работа и методическая помощь со стороны ОМС) ОМС заинтересованы сохранить административный контроль и контроль над финансовыми потоками Общие собрания не инициировались ОМС, а там, где проводились – результативность низкая УО не умеют предлагать свои услуги, не готовы и не хотят конкуренции УО (и ТСЖ) не готовы принять на себя ответственность за коммунальные услуги перед собственниками и за полноту оплаты коммунальных ресурсов перед ресурсоснабжающими организациями 7

Общее собрание собственников помещений (1) n n n Должно проводиться ежегодно Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений Инициатор созыва собрания (собственник) обязан сообщить другим собственникам о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до его проведения: заказным письмом, под роспись, в помещении дома, определенном собранием, иным предусмотренным собранием способом Содержание сообщения собрания – ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня собрания или изменять повестку дня собрания 8

Общее собрание собственников помещений (2) n Голосование ¨ ¨ лично собственниками через представителя: n n n на основе ФЗ, акта органа власти РФ, субъекта РФ, ОМСУ на основании доверенности в простой письменной форме Решения, принятые собранием, и итоги голосования доводятся инициатором собрания до собственников путем размещения сообщения в помещении дома, определенном решением собрания не позднее чем через 10 дней со дня их принятия Протоколы собраний и решения по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте (по адресу), определенному собранием Решение собрания, принятое в установленном ЖК порядке, по вопросам его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе не участвующих в голосовании Собственник вправе обжаловать в суд решение собрания, принятое с нарушением требований ЖК, в случае, если он не участвовал или голосовал против решения, если нарушены его права и законные интересы 9

Общее собрание собственников помещений (3) n n n Количество голосов у каждого участника собрания пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ)* Кворум – собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений, обладающие более чем 1/2 голосов от общего числа голосов собственников Решение принимается квалифицированным (2/3) большинством голосов от общего числа голосов собственников ¨ простым (1/2) большинством голосов присутствующих на собрании ¨ согласием всех собственников* ¨ 10

Компетенция общего собрания (1) n Принятие решений ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ О реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) О строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений О ремонте общего имущества в многоквартирном доме О пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им О передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме О выборе способа управления многоквартирным домом О сроке и порядке проведения годового общего собрания О способе направления сообщения о проведении общего собрания О порядке уведомления о решениях общего собрания другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания (часть 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ) 11

Компетенция общего собрания (2) n n Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с общего согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции* (часть 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ) Примеры ¨ надстройка мансарды ¨ пристройка нежилого помещения 12

Россия: проблемы отдельных способов управления (1) n Непосредственное управление собственниками Законодательно не установлены ограничения для выбора способа непосредственного управления МКД ¨ Непосредственное управление оправдано и целесообразно только в домах с небольшим количеством собственников, способных договориться друг с другом ¨ В большинстве МКД «управление всеми» = «не управляется никем» ¨ n нет системы ни в управлении, ни в обслуживании и ремонте, ни в сборе средств на содержание дома Искусственное «подталкивание» собственников к непосредственному управлению жилищной организацией – способ уйти от ответственности за качество коммунальных услуг и полную оплату коммунальных ресурсов 13

Россия: проблемы отдельных способов управления (2) n Товарищества собственников жилья Собственники не понимают основных преимуществ ТСЖ воспринимается и часто пропагандируется как альтернатива сторонним специализированным организациям (превратное представление о неизбежности «самоуправления» и «самообслуживания» дома в ТСЖ) ¨ Значительна доля «формальных» ТСЖ, в которых собственники ни в чем не участвуют, ничего не решают, ничего не контролируют ¨ Неблагоприятная местная среда (ОМС, УО) ¨ Использование бюджетных средств для капитального ремонта МКД как «стимула» и «антистимула» для создания ТСЖ ¨ ¨ Важна не просто численность ТСЖ, а осознанный выбор собственников, активное вовлечение их в дела товарищества, реальный пример лучших практик управления 14

Россия: проблемы отдельных способов управления (3) n Управляющие организации ¨ ¨ Отсутствие реальной конкуренции Попытки «закрыть рынок» n n ¨ Старые методы работы новых управляющих организаций n n ¨ введение требований к управляющим организациям, затрудняющих доступ в эту сферу новым организациям малого бизнеса, индивидуальным предпринимателям лоббирование муниципалитетами интересов новых ООО, созданных на базе муниципальных управляющих и обслуживающих организаций ориентированы не на собственников жилья как заказчиков, а на органы власти не заинтересованы в активном взаимодействии с собственниками и учете их интересов фактически нет пообъектного управления цена договора управления ориентирована на «муниципальные тарифы» Деятельность по управлению сводится к организации обслуживания и ремонта 15

Управление МКД – двухуровневая система n 1 уровень - принятие основных решений по содержанию МКД ¨ полномочия /право и обязанность собственников общего имущества в МКД n 2 уровень – реализация решений / исполнение профессиональных функций ¨ самими собственниками ¨ правлением товарищества ¨ управляющим / управляющей организацией 16

Управление МКД как реализация правомочий собственников (1 уровень) n Собственники должны совместно принимать решения ¨ ¨ ¨ n по целям управления МКД по размеру общих расходов на содержание общего имущества по выбору способа выполнения функций/работ и исполнителей Собственники могут осуществлять свои правомочия в рамках созданного собственниками самостоятельного юридического лица – товарищества b. без создания юридического лица (через общие собрания собственников имущества) – при непосредственном управлении и при управлении управляющей организацией a. Главный выбор: создавать или не создавать товарищество? 17

Преимущества создания ТСЖ (1) n Законодательством и уставом регулируются взаимоотношения, связанные с содержанием общего имущества процедуры принятия общих решений (участие собственников в управлении домом) ¨ полномочия органов управления ¨ правила утверждения размера общих расходов и механизм их распределения между собственниками ¨ возможности воздействия на собственника, уклоняющего от участия в общих расходах ¨ Создание товарищества не лишает собственников права выбирать исполнителей/подрядчиков для выполнения работ и оказания услуг 18

Преимущества создания ТСЖ (2) n Создание юридического лица позволяет иметь счет в банке использовать официальную, легко контролируемую систему учета поступающих средств и их расходования ¨ иметь постоянно действующие органы управления и внутреннего контроля ¨ заключать договоры в интересах всех собственников (быть «коллективным заказчиком» услуг на рынке) ¨ оплачивать услуги и работы сторонних организаций по факту исполнения договоров (минимизация риска «недобросовестности» управляющего и/ или подрядчиков) ¨ ¨ Создание ТСЖ – единственный надежный способ для собственников помещений контролировать целевое расходование средств 19

Задачи профессионального управления многоквартирным домом n n n Квалифицированная оценка технического состояния имущества, потребностей в обслуживании и ремонте Разработка текущих и перспективных планов обслуживания и ремонтов и этапов их реализации Подготовка предложений/информации для собственников по вариантам осуществления работ, ремонтов по финансовым затратам по каждому варианту и их эффективности/окупаемости ¨ по порядку финансирования, включая привлечение кредитных ресурсов ¨ ¨ n n n Организация конкурсного выбора подрядчиков/исполнителей Контроль качества услуг, работ, ремонта Заказ коммунальных ресурсов, контроль за количеством и качеством Работа по обеспечению сбора платежей Подготовка документов для получения кредита … 20

Лучшая модель управления МКД: «ТСЖ + управляющая организация» n ТСЖ - способ участия собственников в управлении + коллективный заказчик услуг управления согласование интересов собственников, принятие общих решений по целям управления, размерам общих расходов ¨ аккумулирование средств на содержание МКД ¨ выбор управляющей организации, заказ услуги управления, ¨ контроль за исполнением договора, оплата «по результату» ¨ n Управляющая организация (профессиональное исполнение функций управления) профессиональная помощь собственникам принятии ими решений ¨ оказание квалифицированных услуг по договору на платной основе ¨ 21

Основа успеха профессиональных управляющих n n n Ориентация на запросы/интересы собственников (заказчиков услуг) Баланс качества и цены услуг Честность взаимоотношений с собственниками Отчеты/информирование собственников Повышение профессионального уровня и качества услуг Деловая репутация 22

Договор управления многоквартирным домом n n Заключается в письменной форме управляющей организацией отдельно с каждым собственником помещения в МКД Условия договора управления одинаковы для всех собственников помещений в МКД (пункт 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) 23

Предмет договора управления многоквартирным домом n Управляющая организация обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ¨ предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме ¨ осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления ¨ (пункт 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) 24

Существенные условия договора управления МКД 1. 2. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома; Перечень услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома (в том числе по предотвращению и ликвидации аварий) и порядок его изменения, а также перечень коммунальных услуг, за обеспечение которых отвечает управляющая организация (управляющий); 3. Порядок определения цены договора и составляющей ее платы собственников в многоквартирном доме за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения; 4. Порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации (управляющего). (пункт 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) 25

Другие обязанности управляющего n Передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, вновь выбранному управляющему, ТСЖ, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений, одному из собственников n Ежегодно в течение первого квартала текущего года представить отчет о выполнении условий договора управления собственникам помещений в многоквартирном доме 26

Законодательные основы (1) n n n Основания заключения договора ¨ Решение общего собрания: ¨ Результат открытого конкурса по отбору УО ¨ Решение органа управления ТСЖ (ЖК, ЖСК, иного специализированного кооператива) Договор управления многоквартирным домом заключается ¨ с каждым собственником помещения ¨ с ТСЖ (ЖК, ЖСК, иным специализированным кооперативом) Договор управления заключается в письменной форме на условиях ¨ указанных в решении общего собрания ¨ сформированных на основании результатов открытого конкурса ¨ сформированных органом правления ТСЖ (ЖК, ЖСК, иного специализированного кооператива) 27

Законодательные основы (2) n n n По договору управления управляющая организация действует по заданию собственников помещений (органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, специализированного кооператива) Срок договора ¨ если решение принято общим собранием собственников или органом управления ТСЖ (ЖК, ЖСК, спец. кооператива) срок согласовывается сторонами, но не может быть менее 1 года и более 5 лет ¨ если УК отобрано на конкурсе - срок договора от 1 до 3 лет ¨ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором По оговору УО обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять КУ 28

Возникновение обязательств по управлению многоквартирным домом n n Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания Если после первого собрания собственников помещений заключен первый договор управления, то у управляющей организации возникли обязательства по управлению МКД (письмо Минрегиона России № 14314 от 20. 12. 2006 г. ) 29

Заключение договора в обязательном порядке 1. 2. 3. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки 30

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом n n Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются с учетом особенностей, предусмотренных ЖК РФ. К их числу относятся введенные частями 8. 1 и 8. 2 статьи 162 дополнительные основания для расторжения собственниками помещений договора управления в одностороннем порядке ¨ в случае, если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом (по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора) ¨ в случае невыполнения управляющей организацией его условий 31

Цена договора управления многоквартирным домом n Цена договора управления (комплекса услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг) определяется как сумма платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги, которые обязан оплатить собственник помещения управляющей организации в период действия договора управления. 32