Конференция для профессионаловрынка недвижимости строительства и ипотечного кредитования

Конференция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» Санкт-Петербург, 09/12/2008 Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса Паоло Беллини (Paolo Bellini), A. N. A. M. A. - I. R. A.

Источники Доклад подготовлен на основе данных мониторинга отрасли, осуществляемого специалистами I. R. A. Real Estate Network профессионального сообщества риэлторов России и Италии. В частности, использовались статистических и аналитических материалов в свободном доступе: q. Rapporto Immobiliare 2008, L'agenzia del Territorio q www. scenari-immobiliari. it qwww. ance. it qwww. nomisma. it qwww. fiaipemiliaromagna. it qwww. cresme. it qwww. pirellire. com

Содержание q q q Динамика рынка в докризисный период Параметры рынка к 2007 году Общеевропейские ценовые тренды до кризиса Мировой кризис и строительная индустрия Влияние кризиса на рынок недвижимости Прогнозы развития ситуации Что и почему наиболее востребовано? Специфика спроса предкризисного периода Мотивации сделок во время кризиса Кризис ипотеки Региональная специфика

Динамика рынка в докризисный период Динакмика индекс транзакций (TNT) в жилом и других сегментах, 1985 -2007 гг. жилая Индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах, 2000 -2007 гг. Количество сделок: 1985 г. - 430 тыс, 1995 г 504 тыс, 2002 г- 690 тыс, 2002 г. - 762 тыс. , 2006 г- 845 тыс, 2007 г. - 806

Параметры рынка к 2007 году Динакмика индекс транзакций (TNT) по жилому сегментам, 2007 -2007 г. прочее склады произв. коммерч. жилая сф. услуг Доли транзакций (TNT) по сегментам, 2007 г. Динамика индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах в разрезе по макрозонам, 2000 -2007 гг. Спад в 2001 -2002 г. аналитики связывают с отменой INVIM * в начале 2002 г. , в связи с чем регистрация многих сделок была формально завершена в 2002 г. вместо 2001. INVIM – налоговый платеж за повышенную ценность объекта

Общеевропейске ценовые тренды до кризиса % % 9 , 4 9% ур кф Фр ан рл ин + т+ 1 8, , 7 % % 34 2 , 5 Бе Ло нд он +8 м Ри Па ри ж+ 87 , 1 % 88 н+ +1 Ми ла ло Ос , 7 % нк си ль Хе 75 и+ 1 87 % 95 +1 ин бл Ду Ст ок г ол ьм 21 6 % В годы бума на рынке недвижимости лидером по росту цен на жилье в рамках ЕЭС был Стокгольм, а Италия удерживалась в категории “середнячков”: Средний прирост ЕЭС +88. 1%

Мировой кризис и строительная индустрия По прогнозам Cresme*, в 2008 -2010 гг. произойдет “драматический спад в первичном жилом строительстве вплоть до -30%, по нежилому сегменту уже сейчас можно обозначить -5, 4% по 2008 г. и ожидать примерно -7, 5% в следующем году. ” “Кризис, который сейчас имеет место, тяжелее всего ударит по строительной отрасли : не только потому , что первопричина кризиса - лопнувший мыльный пузырь спекуляций на рынке недвижимости, и не потому, что подвергается сомнению ключевая роль кредитования, которую оно играло и играет в процессе строительства, а потому, что кризис негативно влияет и на спрос и еще сильнее снижает покупательскую способность и угрожает доверию между игроками рынка”. * Директор Cresme- Лоренцо Белличини (Lorenzo Bellicini) комментирует взимосвязь мирового экономического сценария и ситуации в итальянской строительной отрасли. Октябрь 2008.

Влияние кризиса на рынок недвижимости “Нестабильность экономической конъюнктуры заметно чувствуется *. И закономерно, что пострадают, в большей степени сделки по куплепродажи, а не по аренде, поскольку они требуют более посильных экономических услилий. В краткосрочном периоде, что касается покупки недвижимости, прогнозы не лучше. Области, считающиеся среди итальянцев самыми престижными в летнее время, - Milano Marittima, Riccione и Rimini, м еньше почуствовали на себе влияние кризиса. Стоимость аренды, наоборот, не уменьшится и, вероятно, не снизится и в следующем году. В купальный сезон стоимость аппартаментов в аренду по-прежнему составляет около 700 -800 EUR в неделю” *Мнение о ситуации на рынке Лучиано Пассути (Luciano Passuti), президента Fiaip по региону Эмилия Романия. Октябрь 2008

Прогнозы развития ситуации На фоне экономических и финансовых трудностей, связанных с затруднением доступа к кредитам, низким уровнем доверия среди компаний и домохозяйств, происходит замедление реализации и продажи объектов нового жилищного строительства, и уменьшению объемов строительных работ вообще: q Строительная активность в 2008 г. уже перестала расти в объемах и денежном выражении, и снизится на -1, 1% -1, 5% в 2009 г, причем наибольшее снижение ожиданиется по новому строительству, по ремонту и восстановлению ранее возведенных зданий прогнозируется чуть лучшая ситуация. По первой половине 2008 г. зафиксировано вновь возведенных объектов по жилому сегоменту -2, 5% против по нежилому: офисы +15, 3%, магазины +0. 6%, склады +6. 2%), q Время продажи жилья на первичном рынке по сравнению со вторичным рынком выросло с 4. 5 до 5, 5 месяцев за период 2007 -2008. q По заявлению 40% риэлторов состояние объекта- это ключевой фактор успеха размещения объекта на вторичном рынке. ( т. е важны местоположение (центр или близко к нему) и площадьсредняя (60 -90 м 2). * Данные ежегодного отчета по рынку недвижимости (Rapporto Immobiliare 2008), подготовленного Национальным Агентством по территории, L'agenzia del Territorio. Октябрь 2008.

Что и почему наиболее востребовано? “В следующие месяцы может стать интересно покупать недвижимость тем, у кого есть в этом необходимость и у кого есть сбережения для инвестирования. *” Самые привлекательные объекты жилой недвижимости – квартиры и дома средней и большой площади недалеко от центра, в исторических зданиях, в хорошем состоянии, расположенные в больших городах. Именно там начинает формироваться значительное предложение на покупку и на аренду жилья, с усиливающимся трендом по покупке. Однако большие города, в кризисный момент, часто демонстрируют неконкурентноспособность в части экономической привлекательности и функциональности. Особняком стоит Милан, в котором можно наблюдать последствия мощного импульса к развитию- подготовку к выставке Expo 2015. Президент Assoedilizia, Ахилле Коломбо Клеричи (Achille Colombo Clerici) о текущем состоянии рынка недвижимости и прогнозах на ближайшее время

Специфика спроса q 50% риэлторов Fiaip* фиксируют заявки на жилье с видом на море или у моря, 38% ищут для клиентов объекты в центральной части города и только 13% подтверждают интерес клиентов к зонам полуцентр и периферия, как для при покупке, так и при аренды. q 75% покупателей предпочитают жилье в хорошем состоянии (на вторичном рынке). По этой причине среднее время продажи объекта, требующего существенных доработок (=капремонт) в 2008 г. выросло с 4 -5 месяцев до 8 годом ранее q Рекреационная недвижимость все чаще становится местом aggregazione familiare: 55% запросов- это поиск квартиры для 3 х человек, 28% семей ищут виллы и 17% удволетворяются двуместными квартирами. При этом 60% опрошенных игроков рынка оценивают рынок 2008 года как упадочный по количеству сделок купли-продажи; 35% говорит о стабильности и только 5% указывают на рост рынка (в частности, в областях высокой туристической ценности)

Мотивации сделок во время кризиса В пользу продажи говорят следующие факторы: q q q Ici- налог на второй дом; рост коэффициента Tarsu (налог на бытовые отходы); удорожание коммунальных расходов; увеличение стоимости различных услуг; рост стоимости работ по обслуживанию объектов; стоимость сертификации энергоприборов и соответстующее приспособление сооружений; q “карательные” налоги по объектам, сдаваемым в аренду q “карательный” налоговый режим в отношении компаний, осуществляющих управление объектом. Факторы, мотивирующие на покупку недвижимости : q q q цена покупки сейчас и ожидаемое увеличение стоимости объекта; уменьшение налогооблагаемой базы (esenzione ICI); перспектива уменьшения стоимости ипотеки на покупку (при условии, что банки не снизят максимальную сумму кредита

Кризис ипотеки По данным Bankitalia, проанализировнным Tecnocasa, ипотечная система фактически близка к “точке замерзания”: на рынке банковских ссуд на покупку недвижимости во 2 -м квартале 2008 зафиксировано по оборотам 10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В разрезе по макрозонам это выглядит следущим образом : Северо-восток Юг Центральные регионы Островная Италия Северо-запад страны - 8% - 9% - 10 % - 11 % - 12 % 0% При этом высокая волатильность на финансовых рынках заставляет получателей ссуды выбирать фиксированный процент: около 70% новых кредитых договоров заключаются по фиксированной ставке процента.

Региональная специфика Вв макрорегионе Nord-ovest Северо-запад (Лигурия, Ломбардия, Пьемонте, Валь-д-Оста), сконцентрировано более четверти (26, 5%) всего населения Италии. Оборот рынка макрорегиона - 38, 5 mlrd EUR, или 37% от общенационального оборота, рост 8, 8% в 2007 г. В 2006 году средний рост по стране 5%. Данные 1 квартала 2008 отражают общую ситуацию на рынке и являются причиной уменьшения количества сделок: прирост составил 2, 8% против 1, 7% по стране. Доклад Scenari Immobiliari, Июль 2008

Юридический адрес: виа Киоссетто, 1, 20122 - Милан Италия Адрес в Москве: М. Знаменский пер. 8/1, 119019 Москва, Россия www. iraweb. ru

Список сокращений, используемых по тексту ØA. N. A. M. A. Национальная Ассоциация Агентов и Посредников по Коммерческим Сделкам Ø CONFESERCENTI Всеобщая Итальянская Торговая Конфедерация ØI. R. A. Итало-Российская Ассоциация I. R. A. Real Estate Network Ø РГР Российская Гильдия Риэлторов ØAР СПб Ассоциация риэлторов Санкт- Петербурга и Лен. области Ø PCC Российский Союз Строителей ØИРТП Итало-Российская Торговая Палата 16

Миссия Развивать деловые отношения между Италией и Россией Цель Содействовать сотрудничеству между итальянскими и российскими риэлторами 17

Приоритеты Установить институциональные и коммерческие отношения с российскими деловыми кругами Партнеры Тесное сотрудничество с A. N. A. M. A. и CONFESERCENTI, для создания базы для плодотворных институциональных соглашений и контактов 18

Действия: 2008 q 15 -16 июня A. N. A. M. A. приняла участие в XI Международном Конгрессе Недвижимости в Москве q 27 -28 октября 2008 г. руководство I. R. A. участвовало в заседание специальной рабочей группы “Россия -Италия” в Сан-Ремо q В ноябре 2008 состоялись презентации I. R. A в Брешии, Падуе, Генуе и Милане q 9 -10 декабря делегация I. R. A. -A. N. A. M. A. выступит на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» в Санкт -Петербурге 19

Результаты Протоколы о намерениях: уже подписаны c * в стадии подписания с * : РГР – Москва Посольством Италии в России APСПб – Санкт- Петербург ИТРП - Москва PCC – Москва В Ассоциацию уже вступили более 70 * агенств недвижимости и частных агентов, которые предлагают свыше 1000 объектов для купли-продажи, не только в Италии, но и в других странах мира * По состоянию на 09. 12. 2008 20

Ближайшие инициативы Декабрь 2008 Ровиго: Итоговая встреча членов I. R. A. , годовое собрание Февраля 2009 Верона: Курс повышения квалификации для специалистов по итало-российским сделкам в области недвижимости 10 Февраля Милан: круглый стол по вопросам итало-российского сотрудничества, презентация I. R. A Март Генуя: Новый специализированный курс в рамках Программы повышения квалификации I. R. A. 21

Повышение квалификации Предпосылки организации Программы повышения квалификации Взаимный интерес итальянских и российких бизнесменов - сильный и очень искренний. В последные месяцы состоялось много сделок, которые продемонстрировали интерес россиян как покупателей элитных объектов недвижимости в престижных регионах Италии. На российском же рынке все чаще проявляется интерес крупных итальянских инвесторов к коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге, Сочи и других регионах. Учитывая эти тенденции и их значение, руководители A. N. A. M. A. учредили Итало-Российскую Ассоциацию I. R. A. для дальнейшего развития бизнеса с российскими риэлторами и частными лицами. Приоритет I. R. A. - бизнес, но важна также и деловая этика. Поэтому I. R. A. предлагает программу повышения квалификации для специалистов по итало-российским сделкам как свой вклад в формирование цивилизованного рынка и знак социальной ответственности бизнеса. 22

Описание Программы Срок обучения: 6 календарных дней Профессиональное признание: В конце курса выдается “Свидетельство об участии” гос. образца Участники: 15 российских и 15 итальянских слушателей курса Важно: Стоимость курса покрывает расходы на перелет, раздаточные материалы, размещение и питание в течение 6 дней, вечернюю программу, трасферты. Последующая методическая поддержка: “Проект Италия – Россия”: В течение следующих 12 месяцев можно продолжить обучение по программе в объеме 100 часов в интерактивной форме, регистрируясь на портале www. corsiacademy. it. Это необходимо для поддержания приобретённого профессиональногоуровня. 23 23

Преимущества вступления в Ассоциацию q Налаживание прямых контактов и обмен информацией и предложениями между партнерами и членами Ассоциациии q Участие в Программе повышения квалификации и тренингах, организованных Ассоциацией q Право участия в других мероприятиях и инициативах 24

Услуги, предоставляемые членам I. R. A. БЕСПЛАТНЫЕ УСЛУГИ: • Размещение 25 предложений по объектам на сайте с фотографиями • Перевод текстов и объявлений на англ. и ит язык • Консультации в помощь организации переговоров с итальянскими клиентами • Newsletter и рассылки по запросу • Программа повышения квалификации для специалистов по итало-российким сделкам • Юридические консультации • Торговая и договорные консультации ПЛАТНЫЕ УСЛУГИ: • Размещение предложений по объектам (более 25) • Баннер на сайте www. italianrussianassociation. ru • Мини сайт-визитка члена Ассоциации • Перевод текстов (первые 25 описаний объектов- бесплатно) • Тренинги и профессиональное обучение для различных специалистов • Курсы повышения квалификации • Контакты с прессой • Организация командировкок по Италии • Юридическая помощь • IT и системные консультации • Расширение network и инициация новых проектов 25

Схема работы Российские покупатели Итальянский риэлтор вносит свои предложения в Базу Данных I. R. A Российские риэлторы 26

Использование фирменного знака Партнерам и членам Ассоциации разрешено использовать ее Логотип и Торговый Знак как непосредственно для осуществления коммерческой деятельности, так и для решения своих маркетинговых задач 27

Сайт Ассоциации – верное решение! q Сайт задуман как инструмент связи и обмена информацией по предложениям между партнёрами и членами ассоциации q Витрина сайта реализована так, чтобы гарантировать удобство использования и эффективность сделок IRA + WEB = www. iraweb. ru 28

Структура homepage www. iraweb. ru Можно искать объекты, непосредственно кликая на интересющий Вас регион. Вы сразу увидите , кто из наших коллег внес это предложение и к кому следует обратиться за подробностями Левая колонка содержит ответы на ЧАстозадаваемые Левая колонка ВОпросы (FAQ) содержит меню на русском языке 29

Контакты Офис в Москве : М. Знаменский пер. , Дом 8 Стр1 119019 Москва Моб. : 8. 916. 337. 02 Тел: +39. 0425. 34. 543 Cell. : +39 331. 394. 90. 32 Юрид. адрес: Via Chiossetto 1 20122 - Milano Сервис-центр: Viale Oroboni, 98 45100 Rovigo (RO) Web: www. iraweb. ru E-mail: info@intalian russianassociation. it

Спасибо за Ваше внимание!