Комитет по правовому сопровождению строительства Круглый стол Защита

Комитет по правовому сопровождению строительства Круглый стол «Защита прав и интересов застройщиков при передаче гражданам готового жилья: судебная практика и меры по противодействию потребительскому экстремизму» 31 мая 2016 г. *Проект изменений в 214 -ФЗ. *Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (связанных с обнаружением недостатков) * Предложения по минимизации рисков застройщиков при передаче гражданам готового жилья. * Обсуждение практических вопросов.

Градостроительный кодекс РФ Гражданский кодекс РФ Жилищный кодекс РФ 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Закон РФ от 07. 02. 1992 № 2300 -1 «О защите прав потребителей» Законодательство в сфере технического регулирования Технические регламенты и своды правил в строительстве Специфика споров в сфере долевого строительства обусловлена особенностями правового регулирования договора участия в долевом строительстве и сферы строительства

Особенности категории споров * Мнение с сайта юридической консультации

Статья 7 214 -ФЗ. Гарантии качества, предусмотренные договором 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. 4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. 5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 5. 1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Статья 9 214 -ФЗ. Расторжение договора 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15. 1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Понятие «существенный недостаток» определено в ФЗ «О защите прав потребителей» , в специальных для сферы строительства НПА нет однозначного ответа на вопросы: какие именно недостатки по отношению к созданному объекту недвижимости являются существенными и не позволяющими использовать его по назначению. ФЗ «О защите прав потребителей» существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки. Существенные нарушения к качеству объекта долевого строительства – несоответствие объекта долевого строительства: - условиям договора участия в долевом строительстве. - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. - иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам.

«Совершенствование законодательства о долевом строительстве жилья» Законопроект № 954041 -6 – разработан Минстроем России, принят в первом чтении 19. 02. 2016 г.

Целью законопроекта является: повышение защиты прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Законопроект направлен: на обеспечение информационной открытости застройщиков, привлекающих денежные средства граждан - участников долевого строительства, установление дополнительных требований к таким застройщикам, уточнение направлений целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства, расширение полномочий уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - контролирующий орган), создание единого реестра застройщиков, регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Объект долевого строительства Предлагается изменить определение: Жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Элементы общего имущества предлагается запретить продавать по ДДУ Распространение закона на блоки в блокированных домах: Предлагается действие закона в части регулирования отношений при строительстве многоквартирных домов в равной степени распространить на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков 2

Право на привлечение средств граждан Действующие условия: 1) разрешение на строительство 2) опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации 3) государственная регистрация застройщиком права на земельный участок Предлагаемые дополнительные требования: 4) уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица 5) отсутствие в отношении застройщика процедур ликвидации, процедур, применяемых в деле о банкротстве, решения арбитражного суда о приостановлении 6) отсутствие застройщика в реестре недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка 7) отсутствие у застройщика недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты (не применяется, если идет процедура обжалования) 8) отсутствие у лиц застройщика судимости за преступления в сфере экономики Красный и зеленый цвет – требуется соответствие на дату направления проектной декларации. Красный цвет – при нарушении в процессе строительства - сначала предписание, ожидание 6 месяцев, приостановление. Зеленый цвет – при нарушении в процессе строительства 3 и более раза – приостановление. 3

Требования к размеру уставного капитала Уставной капитал Объем текущего строительства 2, 5 млн. руб. до 1 500 кв. м. * 4 млн. руб. до 2 500 кв. м. * 10 млн. руб. до 10 000 кв. м. * 40 млн. руб. до 25000 кв. м. * 80 млн. руб. до 50 000 кв. м. * 150 млн. руб. до 100 000 кв. м. * 400 млн. руб. до 250 000 кв. м. * 800 млн. руб. до 500 000 кв. м. * 1, 5 млрд. руб. более 500 000 кв. м. * *сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений всех домов, не введенных в эксплуатацию 4

Поручительство при недостаточности уставного капитала При недостаточности уставного капитала возможно поручительство (сопоручительство) учредителя. Тогда в расчете суммируются все уставные капиталы связанных лиц и суммируются все площади строительства связанных лиц Связанные лица – все юридические лица в цепочке поручительства Нотариальное удостоверение договора поручительства Поручитель должен соответствовать требованиям к застройщику (не быть в негативных реестрах) Поручитель не менее 2 -х лет отвечает за обязательствам застройщика по передаче объекта и по гарантийным обязательствам. Расторжение без согласия участников долевого строительства невозможно 5

Механизм контроль исполнения дополнительных требований Шаг 1. застройщик направляет проектную декларацию в орган контроля Шаг 2. орган контроля до 30 дней проверяет застройщика на соблюдение дополнительных требований и проектную декларацию Шаг 3. орган контроля выдает застройщику Заключение о соответствии (или отказ в выдаче заключения) его и проектной декларации требованиям Шаг 4. Росреестр регистрирует первый ДДУ только при наличии Заключения о соответствии Если в течении 60 дней не поданы документы на регистрацию первого ДДУ, то требуется повторное получение Заключения 6

Раскрытие информации Требования к сайту застройщика: Ø новое понятие «официальный сайт застройщика» - сайт, доменное имя которого принадлежит застройщику или его поручителю Ø на официальном сайте застройщика должны размещаться: • • • разрешения на ввод за 3 года аудиторское заключение разрешение на строительство заключение экспертизы документы на землю проектная декларация заключение органа контроля о соответствии застройщика проект ДДУ способ обеспечения исполнения обязательства по передаче жилых помещений договор поручительства по уставному капиталу фотографии объекта (ежемесячное обновление) Ø срок размещения – в течении 5 рабочих дней после получения заключения органа контроля. Срок размещения изменений – 5 рабочих дней после изменения Ø Минстрой России – утверждает требования к размещению информации на сайте застройщика 8

Договор участия в долевом строительстве Правительство издает правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении Договор должен включать: план объекта - отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу комнат, иных помещений, лоджий, веранд, балконов, террас и других частей жилого или нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (назначение, этажность, общая площадь здания, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость) основные характеристики жилого или нежилого помещения, являющегося объектом долевого строительства (назначение – жилое помещение, нежилое помещение, этаж, общая площадь – для жилого помещения, площадь – для нежилого помещения, количество и площадь комнат, иных помещений в жилом или нежилом помещении, наличие, назначение и площадь лоджий, веранд, балконов, террас и других частей жилого или нежилого помещения) Условия договора в части плана объекта, основных характеристик многоквартирного дома, жилого или нежилого помещения должны соответствовать проектной декларации 9

Цена договора участия в долевом строительстве Цена ДДУ может быть определена по-разному Вариант 1. Фиксированная Вариант 2. Цена ДДУ = Цена единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения Х Общую площадь помещения Вариант 3. Цена ДДУ = Цена единицы общей приведенной площади жилого помещения или площади нежилого помещения Х Общую приведенную площадь помещения (если частью жилого помещения является лоджия, веранда, балкон, терраса) Приведенная площадь рассчитывается как сумма общей площади жилого помещения, площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными Минстроем России Уплаты цены ДДУ только после госрегистрации ДДУ 10

Передача объекта долевого строительства При наличии лоджии, балкона, террасы в акте для жилого помещения указываются два вида площади: • общая площадь • общая приведенная площадь К акту прилагается инструкция по эксплуатации квартиры Инструкция по эксплуатации квартиры – содержит необходимую и достоверную информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий 11

Уступка Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо При регистрации уступки в Росреестр предоставляется справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены ДДУ цедентом застройщику, выступающему стороной договора ДДУ, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись такие платежи 12

Страхование, поручительство Запрет на расторжение или досрочное прекращение договоров без согласия участников долевого строительства, в пользу которых они заключены. По итогам Госсовета 17 мая 2016 г. сформулировано «президентское предложение» о замене страхования требованием о перечислении в специализированный государственный компенсационный фонд застройщиков денежных средств в размере до 1% от объема текущего строительства. (! Механизмы прорабатываются и вносятся изменения в ПФЗ) 13

Целевое использование средств дольщиков Расширен перечень целей, на которые можно использовать средства дольщиков: üнескольких многоквартирных домов в границах квартала, микрорайона üправа на землю üпроектирование, изыскания, экспертиза, экологическая экспертиза üстроительство и реконструкция сетей в границах земельного участка üплата за подключение üзатраты по договорам КОТ и РЗТ üзатраты на инфраструктуру на частных землях (кроме транспортной) üпроценты по кредитам, расходы на регистрацию ДДУ Отдельный учет средств дольщиков на выбор застройщика: üпо каждому üпо группе домов в рамках квартала, микрорайона 14

Проектная декларация Заполняется в отношении каждого дома или группы домов в рамках квартала, микрорайона Направляется в орган контроля за квалифицированной ЭЦП на специальном сайте. До установления технической возможности – направляется в порядке, установленном органом контроля Форма проектной декларации устанавливается Минстроем России Застройщик не несет ответственность в связи с ошибками в проектной декларации: Øесли это описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки либо подобные ошибки Øесли не заключен первый ДДУ 15

Сведения в проектной декларации üадрес сайта, контактные данные üФИО и должность руководителя üоб используемых в рекламе коммерческих обозначениях застройщика и его проектов üпланируемых и фактических сроках ввода ранее веденных объектов üразмер кредиторской и дебиторской задолженности за каждый квартал üдекларация о соответствии требованиям к уставному капиталу и пр. üо договорах КОТ и РЗТ üо лицах, выполнивших проектирование, изыскания üо результатах экспертизы üдата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство üправа на земельный участок üэлементы благоустройства üместоположение дома üсети инженерно-технического обеспечения, сети связи, размер платы за подключение üоб основных характеристиках многоквартирных домов üо количестве жилых и нежилых помещений, об основных характеристиках таких помещений üо составе общего имущества üо планируемом графике реализации проекта, в том числе о сроке получения разрешения на ввод üо способе обеспечения исполнения обязательств üоб иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства üуставной капитал застройщика и связанных лиц (с указанием контактных данных) üразмер максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных лиц üКоммерческие обозначения застройщика и проекта строительства д. б. только те, которые указаны в проектной декларации 16

Контроль Øвведение отчетности застройщиков по соблюдению графика строительства Øподача отчетов через сайт Минстроя России с использованием ЭЦП Øформа отчетности – утверждается Минстроем России Øдобавляются полномочия органа контроля • запрашивать информацию в МВД и ФНС • контроль за ЖСК • запрашивать у застройщика сведения о бенефициарах и подрядчиках • контролировать учет денежных средств дольщиков Øобязанность органа контроля – размещать информацию о проверках и привлечении застройщиков к ответственности Øновое основание назначения внеплановой проверки – несоблюдение графика более чем на 3 месяца Øновое основание приостановления – заведомо ложные сведения о соблюдении требований к уставному капиталу 18

Единый реестр застройщиков Ведение единого реестра застройщиков осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации (скорее всего ФНС) Состав сведений и порядок ведения единого реестра застройщиков устанавливаются Правительством Российской Федерации. Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными. Подлежат размещению скорее всего на официальном сайте ФНС 19

Вступление в силу Вступает в силу - 1 января 2017 года Кроме положений, вступающих в силу с 1 июля 2017 года: • требования к уставному капиталу • эскроу – счета • единый реестр застройщиков 20

Противодействие потребительскому экстремизму üуплата неустойки не производится, если причина просрочки срока передачи объекта – уклонение дольщика от приемки объекта üдосудебный порядок разрешения споров о качестве üесли застройщик предупредил дольщика о правилах пользования квартирой и ее элементами и дефект возник в результате нарушения таких правил, то застройщик освобождается от ответственности üза нарушение срока устранения дефектов ответственность рассчитывается от стоимости работ, а не от цены квартиры üзапрет одностороннего отказа от исполнения по желанию потребителя üконкретизация понятия «существенное изменение» – 5% от площади 7

Предложение СК «НИКС»