Клубная конференция Личный капитал Золотой Пляж 28 -29

Клубная конференция «Личный капитал» Золотой Пляж, 28 -29 марта 2008 Перспективы рынка недвижимости г. Челябинска в 2008 -09 гг Олег А. Пермяков Директор ЗАО «Корпорация СТРАТУМ» Директор ИДК «ПОЛИ$» Член Urban Land Institute

Составляющие инвестиционной стратегии

Рост экономики области – 1, 5 Х за 4 года

Рост цен на жилую недвижимость – 3 Х за 4 года

Важно! – качественные изменения спроса

Результат: резкая дифференциация рынка Коэффициент мобильности Районное дисконтирование

Ценовые «маячки» аренды в Челябинске в 2007 80 т. р. Минимальная стоимость проживания в гостинице в течение месяца 50 т. р. Аренда 2 -к. «элитной» квартиры (по классификации риэлторов) 40 т. р. Аренда 2 -к. квартиры «премиум» в доме «бизнес-класса» в Центре 30 т. р. Аренда 2 -к. квартиры «бизнес-класса» в обычном доме в Центре 25 т. р. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на 1 -2 -к. квартиру 20 т. р. Аренда 2 -к. квартиры «бизнес-класса» в новом доме на С-З 12 т. р. Аренда 2 -к. квартиры «стандарт-класса» в обычном доме на С-З 8 т. р. Аренда 1 -к. квартиры «эконом-класса» в обычном доме на С-З

Анализ динамики арендных ставок Разница между среднегородскими и районными ставками не превышает 1000 р. В Челябинске темп роста арендной платы в 2007 составил в среднем 12 -15%. Цены на СЗ поднялись на 17 -30%. Цена аренды в Челябинске по основным типам квартир ниже, чем в Екатеринбурге, на 10 -15%. В 2007 г. цена аренды в Екатеринбурге выросла на 15 -20%. Как и в Челябинске, резкий скачок цен приходится на начало осени.

Сегментация предложения по аренде Характеристики «типичного» дома Характеристики «типичной» квартиры Уровень цен Срок экспози ции Характеристики сегмента Эконом Отдаленные р-ны города, старые здания, плохая эксплуатация Старый ремонт, минимум или отсутствие мебели, инженерные проблемы 3 -8 т. р. 1 -3 дня Деградация, спрос для общежития, предложение зависит от властей Стандарт Любой р-н города, не новый панельный дом Хорошее состояние, минимум мебели и техники, сети в порядке 9 -15 т. р. До 1 нед. Рост предложения опережает спрос, цена растет незначительно Бизнес Новый дом в Центре, на Северо-Западе, «хороший» дом точечной застройки в др. р-нах Свежий качественный ремонт, комфорт, мебель, техника, ИКС, «хороший» арендодатель 20 -30 т. р. До 1 мес. Возможен значительный рост предложения. Цены устойчиво растут. Премиум «Хороший» дом в Центре (соседи, консьерж, стоянка, эксплуатация) Большой метраж, дорогой ремонт, «продвинутая» техника, услуги От 50 т. р. Как повезет Диссонанс спроса и предложения. Ожидается существенный дефицит

Стратегия 1: ставка на качественные активы

Стратегия 2: ставка на «скрытые» активы

Ожидания в секторе жилой недвижимости Ü Проекты комплексного освоения территории Ü Организованное пригородное жилье Ü Недвижимость премиум-класса Ü Доходные дома

Внутренний потребительский спрос – основной драйвер развития коммерческой недвижимости В 3 раза за 5 лет!

Ожидания в коммерческой недвижимости Ü ТРЦ городского масштаба Ü Районные офисные центры Ü Комплексы mixed use Ü Качественные архитектурностроительные концепции Ü Продажа объектов как действующего бизнеса Ü Fee development

Возможные стратегии в девелопменте РЕАЛИЗАЦИЯ СТОИМОСТИ Ü Ü Ü Создать >> продать в розницу Создать >> владеть и управлять Гибридная Создать >> продать как объект Создать >> sale & lease back Создать >> продать как действующий бизнес ФИНАНСИРОВАНИЕ Ü Ü Ü Ü Собственные средства Долевое / продажи Банковский кредит ЗПФН Структирирование Проектное финансирование Форвардная продажа Форвардное финансирование

Чтобы стоимость реализовать, ее надо создать

Дистинкции фондов ФПИ FRED REIT Цель Рост стоимости Прирост капитала Рентный доход Срок Краткосрочный Среднесрочны й Долгосрочный Толерантность к риску Высокая Средняя Низкая Отбор проектов Скрупулезный Тщательный Умеренный Ключевой критерий Market cap, IRR ROI, NPV Cap rate Участие в проекте Умеренное Значительное Низкое Фаза входа в RESSF Растущий 10% акций Рос. Евро. Девелопмент Morgan Stanley III: $30 M за Ранняя стадия Бизнес проект бизнес

На что «смотрит» покупатель бизнеса ОЦЕНИВАЯ РЕГИОН Ü Ü Ü Занятость и доходы населения Экономическая база Бюджетная система Конкурентная среда Региональные риски ОЦЕНИВАЯ БИЗНЕС Ü Ü Ü Ü Cap rate Риски собственности и корпоративные Концепция объекта Качество арендной базы Техническое качество объекта Управляющая компания Прозрачность проекта Юридический контур

Инвестируйте НЕ в недвижимость, а в конкретные проекты!

Приглашаем к сотрудничеству Ü ЗАО «Корпорация СТРАТУМ» Ü www. stratum. ru Ü г. Челябинск, К. Маркса, 38 БЦ «Аркаим-Плаза» Ü (351) 2399 420 (343) 222 1314 Ü info@stratum. ru