Кафедра земельного и экологического права МГУ Практические аспекты

Кафедра земельного и экологического права МГУ Практические аспекты приобретения земельных участков Рустам Алиев Партнер www. gblplaw. com Дмитрий Ильин Руководитель группы Недвижимость и строительство 16 ноября 2017 г.

Какие земельные участки нельзя приобрести? • Изъятые из оборота • Ограниченные в обороте • Под запретами (запрет на совершение регистрационных действий, арест) • Не поставленные на кадастровый учет • Не зарегистрированные в ЕГРН • В ипотеке (залоге) – без согласия залогодателя

Приобретение земельного участка, находящегося в публичной собственности ЗУ без прав третьих лиц аукцион без аукциона договор перенайма ЗУ в аренде ДКП зданий (строений)

Приобретение земельного участка, находящегося в частной собственности • Договор купли-продажи земельного участка • Договор купли-продажи акций (долей) собственника • Предварительный договор купли-продажи + основной договор • Договор купли-продажи будущей вещи • Соглашение об отступном • Договор мены • иные

Порядок действий приобретении прав на землю 1. Поиск 2. Проверки: юридическая и техническая экспертизы 3. Переговоры с продавцом, согласование условий сделки 4. Заключение / подписание сделки 5. Исполнение / выполнение предварительных условий 6. Регистрационные действия

Юридическая экспертиза земельного участка (legal due diligence) (1) • Существующие права продавца на земельный участок, основания возникновения и риски их утраты • Юридическая проверка продавца • Юридическая история земельного участка, в т. ч: v История формирования v Цепочка перехода прав v Изменение категории и видов разрешенного использования v Соблюдение законодательства при владении и пользовании земельным участком v В случае приобретения прав аренды – выполнение обязательств арендатора по договору аренды v Споры в связи с земельным участком • Текущий юридический статус, в т. ч. : v Категория и виды разрешенного использования v Цель предоставления в аренду (в случае приобретения прав аренды) v Обременения: юридические и технические

Юридическая экспертиза земельного участка (legal due diligence) (2) • Существующие границы земельного участка, согласование границ со смежными землепользователями, соответствие фактических границ юридическим • Объекты недвижимости на участке и их правообладатели • Объекты под землей и их правообладатели • Объекты вблизи земельного участка и их охранные / санитарнозащитные зоны • Градостроительный режим земельного участка • Доступ к земельному участку • Наличие подключений (точек подключений) к сетям инженерно – технического обеспечения • Споры и претензии • Необходимость получения согласий /одобрений третьих лиц для сделок с земельным участком • Результаты технической экспертизы и их юридическое значение • Резервирование для гос. (муниципальных) нужд

Приобретение земельного участка в Москве: case study (1) • Государственная собственность на участок не разграничена, есть риск признания федеральной собственностью • Участок в аренде, арендодатель – г. Москва • Строения на участке в собственности арендатора (продавца), обременены правами третьих лиц (аренда, ипотека) • Самовольные постройки • Права аренды в залоге • Арест и запрет на совершение регистрационных действий • Нарушения условий договора аренды земельного участка арендатором (продавцом), в т. ч. задолженность по уплате арендной платы • Арендатор – акционерное общество с миноритарными акционерами • Против арендатора поданы иски о признании банкротом

Приобретение земельного участка в Москве: case study (2) • Форма сделки: asset deal vs. share deal • Asset deal: предварительный договор vs. основной договор купли-продажи • Asset deal: купля-продажа строений vs. соглашение перенайме по договору аренды земельного участка • Финансирование: займы и уплата покупной цены

Приобретение земельного участка в Москве: case study (3) • Ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ: при продаже строений покупатель в силу закона приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец • Договор купли-продажи строений на земельном участке переход прав аренды земельного участка в силу закона • Судебная практика: отдельная сделка по отчуждению прав аренды земельного участка при купле-продаже строений, расположенных на таком участке, незаконна • Момент перехода прав на земельный участок: в силу закона vs. гос. регистрация • Гос. регистрация перехода прав на земельный участок на основании договора купли-продажи строений автоматически не осуществляется • Заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с ДГИ г. Москвы и его гос. регистрация

Приобретение земельного участка в Москве: case study (4) • Цена: только за строения vs. за строения и права аренды земельного участка • Предварительные условия купли-продажи • Заверения об обстоятельствах • Возмещение имущественных потерь • Зачет предоставленных займов против части покупной цены • Случаи досрочного расторжения договора купли-продажи • Ответственность

Приобретение земельного участка в Москве: case study (5) Заверения об обстоятельствах, предоставляемые продавцом (ст. 431. 2 ГК РФ) • корпоративные • в отношении прав на земельный участок • в отношении строений • в отношении подключений к сетям • другие

Приобретение земельного участка в Москве: case study (6) Возмещение имущественных потерь (ст. 406. 1 ГК) покупателя продавцом – обстоятельства: • признание ДКП недействительным в связи с банкротством продавца • признание ЗУ находящимся в федеральной собственности • прекращение прав продавца на ЗУ и/или строения до даты регистрации перехода прав к покупателю • наличие на ЗУ самовольных построек • отсоединение от сетей инженерно-технического обеспечения или уменьшение максимальной мощности/нагрузки • иные

Приобретение земельного участка в Москве: case study (6) Случаи досрочного расторжения договора купли-продажи покупателем: • переход прав не был зарегистрирован к определенной дате • просрочки в выполнении предварительных условий • недостоверность какого-либо заверения продавца • наступление обстоятельств, влекущих обязанности по возмещению имущественных потерь • иные

Контактная информация Рустам Алиев |Goltsblat BLP LLP Партнёр Недвижимость и строительство Тел. : +7 (495) 287 44 44 E-mail: Rustam. Aliev@gblplaw. com Дмитрий Ильин |Goltsblat BLP LLP Руководитель группы Недвижимость и строительство Тел. : +7 (495) 287 44 44 E-mail: Dmitry. Ilyin@gblplaw. com Cлайды данной презентации не являются юридической консультацией