Кафедра экономики недвижимости Курс экономика недвижимости Тема 5

Кафедра экономики недвижимости. Курс “экономика недвижимости” Тема 5. 1 Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. 1. Профессиональные участники рынка недвижимости. 2. Развитие и создание объектов недвижимости(девелопмент) 3. Содержание и основные направления риэлторской деятельности. 4. Регулирование риэлторской деятельности. 5. Землеустроительное обеспечение операций с недвижимостью. 6. Страхование объектов и профессиональной ответственности субъектов рынка недвижимости. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 1

1. Профессиональные участники рынка недвижимости. • Динамичное развитие рынка недвижимости формирует его инфраструктуры и позволяет формировать специальные виды деятельности структур, работающих на рынке или тесно связанных с ним, с определением их в качестве профессиональных участников рынка недвижимости. • К настоящему времени сформировался следующий их состав: ØРиэлтор –член Российской гильдии риэлторов, принявших на себя определенные обязательства (кодекс этики и стандарты); ØРиэлтор -брокерская деятельность, предусмотренная законом(купля-продажа, сдача в аренду, залог, обмен и др. ); ØДевелопер (застройщик)-развитие и создание объектов недвижимости; ØРедевелопер -развитие и преобразование территорий(вторичная застройка); ØФинансовый аналитик –финансовый анализ инвестиционных проектов; ØПроектировщик –проектирование, создание и развитие объектов недвижимости; ØСтроитель –строительство и реконструкция; ØСтраховщик –страхование объектов и сделок; ØУправляющий недвижимостью –управление объектами; ØОценщик –оценка объектов; ØФинансист(кредитор)-финансирование проектов. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 2

ØАналитик(исследователь) рынка –анализ и прогнозирование развития недвижимости; ØУчастник фондового рынка –эмиссия и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью; ØМаркетолог - маркетинг; ØСпециалист по рекламе –производство и оборот рекламных продуктов и услуг; ØСпециализированные СМИ –распространение информации- разработка и реализация информационных технологий; ØЮрист- юридическое обеспечение прав и сделок; ØОбразовательные учреждения –подготовка кадров для рынка недвижимости; ØКадастровый инженер –подготовка и обновление кадастровой информации; ØЗемлеустроитель(межевой инженер)- землеустройство и межевание; ØСпециалист по консалтингу –профессиональный консалтинг на рынке недвижимости; ØНотариус –удостоверение прав и сделок с недвижимостью; ØРоссийская гильдия риэлторов; ØПрофессиональный союзы и ассоциации; Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 3

2. Развитие и создание объектов недвижимости (девелопмент) • Термин development –развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных задач и структур. • Девелопмент выражается в инвестиционном процессе создания или развития объекта (группы, комплексы объектов), включающем в себя: ØВыбор объекта ØФормирование команды ØИсследования рынка ØМаркетинг ØПроектирование ØСтроительство ØФинансирование ØБухгалтерский учет ØУправление имуществом и т. д. • Сфера девелопмента требует: ØДостаточно крупных инвестиций с длительным циклом; ØНаличие объектов, обеспечивающих восприятие инвестиций и доходов с проектов. • Девелопер- предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из вариантов строительства или развитие объектов недвижимости. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 4

• Девелоперская деятельность направлена на: ØПриобретение, аренда земельных участков и их инженерная оборудование для целей строительства, ØТо же для целей ведения сельскохозяйственного производства(осушения, орошения, рекультивации и др. ), ØСтроительство или реконструкцию объектов жилой недвижимости, ØТо же коммерческой недвижимости. • Процесс девелопмента можно условно разделить на 3 стадии: 1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта: • Прогноз экономических потребностей (спроса); • Оценка финансовых возможностей; • оценка градостроительной ситуации; • Оценка возможности выделения земельного участка. 2. Определение наилучших условий и разработка плана реализации проекта: • Определение границ земельного участка; • Осуществление проектных работ; • Определение источников финансирования; • Определение соисполнителей проекта. 3. Практическая реализация проекта: • Организация работ; • Финансирование; • Контроль качества и сроков; • Приемка законченного строительством объекта. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 5

• Реализация девелоперских проектов , тесно связанна с разработкой и реализацией концепций инвестиционного развития территорий или стратегических планов развития территорий с установлением состава, приоритетов и последовательности реализации проектов. • Названные документы должны разрабатываться на основе следующих принципов: Ø Главенствующим фактором в установлении приоритетов должны быть объективные потребности социально-экономического развития территорий; Ø Прозрачность и гласность отбора проектов; Ø Эффективность бизнеспроектов; Ø Рациональность легитимность схем финансирования; Ø Разумного использования государственных преференций; Ø Окупаемости и финансовой устойчивости проектов и объектов; Ø Ориентированность на кумулятивный эффект государственных вложений. • Конкурсный отбор девелоперских проектов должен быть ориентирован на следующие критерии: Ø Приоритетность проектов для развития территории; Ø Срок окупаемости затрат; Ø Финансовое положение и репутация девелоперов (редевелоперов). Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 6

3. Содержание и основные направления риэлтерской деятельности • Риэлторская деятельность(РД)- деятельность юридических лиц или индивидуальных предпринимателей по совершению гражданскоправовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. • РД осуществляется на основе соглашений с заинтересованными лицами либо по их доверенности в следующих формах: Ø От имени заинтересованного лица и за его счет; Ø От имени риэлтора за счет и интересах заинтересованного лица. • Основные направления риэлторской деятельности, сложившиеся в мировой практике: Ø Ø Ø Брокерская деятельность; Агенсткая деятельность; Деятельность в качестве доверенного; Деятельность в качестве дилера; Посредническая деятельность; Торговая деятельность Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 7

В РФ кроме названных, риэлторская деятельность включает в себя: Ø Ø Девелоперскую и редевелоперскую деятельность; Управление недвижимостью; Информационное обеспечение рынка недвижимости; Юридическое сопровождение сделок и организации использования объектов недвижимости. • Брокерская деятельность включает в себя: Ø Ø Ø Ø Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка; Подбор и организация показа объектов; Сбор и подготовка документов для осуществления сделок; Оценка легитимности и безупречности сделок; Содействие в организации взаимных расчетов сторон сделки; Документальное обрамление передачи объектов и прав на них; Содействие в организации(организация) регистрации сделок и прав. • В соответствии с национальным стандартом профессиональной деятельности компания, осуществляющая брокеридж должен иметь: Ø Свидетельство о государственной регистрации; Ø Документ на право использования торговой марки; Ø Сертификат соответствия оказываемых услуг стандартам и законодательным и иным требованиям; Ø Документ, подтверждающий членство профессиональных объединениях. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 8

Ø Ø Тарифы и расценки на оказания брокерских услуг; Книгу жалоб и предложений, прошнурованную и заверенную печатью; Описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий; Полис страхования профессиональной ответственности или документ, удостоверяющий использование иных способов обеспечения обязательств. • Основные этапы технологии оказания риэлтерских услуг: 1. Получение заявки: Ø Изучение характера и объёма услуг; Ø Формулирование ограничительных условий. 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора. 3. Сбор и анализ данных по объекту: Ø Сбор документов и подтверждение достоверности; Ø Представление заказчику отчёта о проведённой работе и результатах анализа. 4. Юридическое сопровождение сделки: Ø Формирование комплекта документа; Ø Определение рисков; Ø Ознакомление заказчика с документами. 5. Проведение сделки и оплата услуг риэлтора. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 9

4. Регулирование риэлторской деятельности. • • • РФ регулируется актами Правительства РФ и органов исполнительной власти субъектов РФ и правилами, устанавливаемыми саморегулируемыми профессиональными общественными объединениями, членом одного из которых риэлтор обязательно должен быть(СПОО). СПОО риэлторов – гильдии, ассоциации, союзы, палаты. Примерная структура ассоциации (союза) риэлторов: Общее собрание Совет Президиум совет Комиссии ØПо приему и членству; ØПо правам потребителя; ØПо профессинальной этике; ØРевизионная; ØПо профстандартам. Президент Вице-президент Исполнительный директор Дирекция Комитеты ØПо правовым вопросам; ØПо рекламе и ØПо страхованию; информации; ØПо коммерческой ØПо аренде; недвижимости; ØПо загородной ØПо проблемам недвижимости; застройщиков; ØПо внешним связям; ØПо работе с органами ØПо профподготовке. власти; Хлыстун ØПо жилой. Виктор Николаевич проф. , д. э. н. недвижимости. 10

• По действующим стандартам риэлторы обязаны: Ø Ø Осуществлять свою деятельность только на основе договоров; Предоставлять клиентам полную и достоверную информацию; Осуществлять консультативную поддержку клиентов по всем вопросам сделки; Осуществлять подготовку и сбор всех документов, необходимых для совершения сделки; Ø Предоставлять клиенту документы, подтверждающее право осуществления риэлтерской деятельности; Ø Информировать клиента о всех возникающих обстоятельствах, имеющих значение для совершение сделки. • Большое значение имеет кодекс этики риэлтора, неисполнение которого может повлечь исключение риэлтора из ассоциации и лишение прав заниматься риэлтерской деятельностью. • Ассоциации разрабатывают и следят за использованием в деятельности критериев качества сделки: Ø Критерии качества сделки для покупателя 4 Ø Критерии качества сделки для продавца. • В настоящее время лицензирование риэлтерской деятельности ликвидировано, но взамен создана общественная система сертификации. • Сертификаты имеют единую в стране форму, сквозную нумерацию и единый реестр. • Единый национальный стандарт РД - РГР. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 11

5. Землеустроительное обеспечение операций с недвижимостью. • Землеустроительные действия (межевание) необходимы при осуществлении абсолютного большинства сделок с недвижимостью. В их содержание входит: Ø Подготовка межевых и кадастровых планов; Ø Установление(уточнение) границ существующих земельных участков; Ø Привязка объектов недвижимости, отражение их же в планово-картографических материалов; Ø Формирование земельных участков; Ø Выдел и разделение земельных участков; Ø Зонирование территории; Ø Отвод земельных участков для прокладки коммуникаций; Ø Внутриквартальное межевание городских территорий; Ø Разработка проектов улучшения земельных участков; Ø Организация территории объектов(комплексов) недвижимости и другое. • Исполнителями землеустроительных работ являются: Ø Межевые(землеустроительные) компании; Ø Частные землеустроители, объединенные в ассоциацию частных землемеров. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 12

6. Страхование объектов и профессиональной ответственности субъектов рынка недвижимости. • Страхование –система мероприятий по созданию денежного (страхового) фонда за счет его участников из средств которого возмещается ущерб причинённый: Ø Ø Стихийными бедствиями; Несчастными случаями; Нарушение законодательства при оформлении и регистрации сделок; Непреднамеренными ошибками риэлторов и других профессиональных участников рынка недвижимости; Ø Подрядчиком-заказчиком и третьим лицам; Ø Застройщиком - дольщикам и др. • В РФ более 1200 частных и смешанных страховых компаний; • При страховании объектов недвижимости 4 варианта ответственности страховщика: I. Охватывает все возможности риска; II. На случай уничтожения или повреждения огнем; III. На случай уничтожения или повреждения водой; IV. На случай похищения конструктивных элементов или других противоправных действий. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 13

• Особая сфера страхования – страхование титула (возможности оспорить в суде права или правомерность сделок); • Страхование ответственности профессиональных участников рынка распространяется практически на всех его субъектов; • Следует выделить следующие основные его виды: Ø Ø Ø Страхование ответственности оценщиков; Страхование ответственности риэлторов; Страхование строительно-монтажных рисков; Страхование ответственности подрядчиков и субподрядчиков; Страхование ответственности проектировщика. • Для оценщика страховая защита распространяется на: Ø Ø Ø Использование неверно выбранного стандарта; Непреднамеренной небрежности, приведшей к искажению и результатов оценки; Несвоевременного представления отчёта об оценки; Непреднамеренного разглашения конфиденциальной информации; Непреднамеренных ошибок в измерениях; Непреднамеренной утраты имущества, в том числе документов. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 14