Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» Тема 1.

Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» Тема 1. 2. Классификация объектов недвижимости. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Система классификаций объектов недвижимости. Отличительные особенности жилой, коммерческой и индустриальной недвижимости. Особенности функционирования и управления операционной и инвестиционной недвижимостью. Классификация жилых объектов недвижимости. Классификация коммерческих объектов недвижимости. Классификация индустриальных объектов недвижимости. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 1

1. Система классификаций объектов недвижимости. a) По происхождению естественные б) По нахождению городские в) искусственные на межселенных территориях • Естественные: -земельные участки; -леса и многолетние насаждения; -участки недр; -водные объекты; По назначению • Искусственные: жилая коммерческая индустриальная специального рекреационная общественная назначения г) По типам использования операционная инвестиционная -здания и сооружения; -инженерные коммуникации; -искусственные объекты рекреации; -воздушные суда и космические объекты; -водные суда. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 2

• Недвижимость- двойственный актив: реальный и финансовый. (двуединство) • Кроме того, недвижимость является одновременно и товаром и инвестиционным активом. (иное двуединство). • Особенности недвижимости как товара: - единство как сложной вещи (имущество + право); - ограниченность, невоспроизводимость, иммобильность; - неповторимость; - долговечность. • Особенности недвижимости, как инвестиционного актива: - высокий пороговый уровень; - низкая корреляция доходов от недвижимости с другими доходами; - сохранность инвестируемых средств; - относительная стабильность доходов; - сложность денежных потоков; - неоднородность, как актива; - высокая зависимость доходности от качества управления; - важность юридической чистоты прав и сделок. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 3

• Классификация искусственных объектов по готовности к эксплуатации. Искусственные объекты Готовые к эксплуатации Требующие ремонта или реконструкции Объекты на которых ведутся работы Консервация -Причины; -условия и срок консервации; -обеспечение сохранности. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. «Незавершёнка» Объекты на которых работы прекращены Полное прекращение строительства - порядок ликвидации; - реализация материальных ценностей; -ликвидация объекта; -рекультивация участка; -использование. 4

2. Отличительные особенности жилой, коммерческой и индустриальной недвижимости. Характеристика Жилая недвижимость Коммерческая Индустриальная 1. Наличие собственного рынка Есть Не для всех видов Купля- продажа Аренда Рыночный оборот в составе бизнеса 3. Ликвидность Высокая Средняя Низкая 4. Зависимость спроса от состояния экономики Средняя Высокая 5. Возможность ипотечного кредитования Высокая Низкая 6. Влияние местоположения на ценность объекта Высокое Очень высокое Низкое 7. Основной тип пользователей Физические лица Юридические лица 8. Уровень управления в России Низкий Средний Минимальный 9. Потребность в профессиональном управлении Высокая Потенциально высокая 2. Основной тип сделок Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 5

3. Особенности функционирования и управления операционной и инвестиционной недвижимостью. Характеристики Инвестиционная Операционная Недвижимость, как объект управления Операционная (центр издержек) 1. Цель управления Инвестиционная (центр прибыли) в т. ч. спекулятивная Цель: минимизация издержек. • • • -рациональное распределение; -поддержание в работоспособном состоянии; -минимизация издержек на эксплуатацию, содержание и воспроизводство. Цель: максимизация прибыли. -маркетинг; -инвестиционный менеджмент; -улучшение; -консолидация активов; -выход на финансовые рынки. Максимизация дохода и стоимости. Обеспечение основной деятельности, минимизация затрат. 2. Место в структуре Центр прибыли. Бизнеса. Центр издержек. 3. Исходная позиция Самостоятельный бизнес. в управлении. Инфраструктура бизнеса. 4. Показатели достижения цели. Чистый доход, дисконты, рост стоимости. Затраты, выход продукции на ед. площади. 5. Инструменты управления. Договора аренды и др. Внутренняя аренда, бенчмаркинг. 6. Необходимые условия эффективности управления. Профессиональный менеджмент. Функциональное выделение Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 6

4. Классификация жилых объектов недвижимости. a) по маркетинговому подходу: - высокой степени комфортности(элитное); типовое жильё (эконом класс); низких потребительских качеств (низкий эконом класс). б) по градостроительным ориентирам: - дома старого фонда (дореволюционные); дома постройки 1917 -конца 1936 -х годов; «сталинские «дома; дома первого поколения индустриального домостроения (хрущёвки); дома второго поколения(1970 -1980 гг. ); современные дома. в) по материалу наружных стен: - кирпичные; - монолитные; панельные; - деревянные; смешанного типа. г) по характеру использования: - первичные (постоянное проживание); вторичные (используемые периодически); третичные (временное проживание). Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 7

д) по уровню плотности заселения: - многоквартирные дома; малоэтажные комплексы; отдельные строения с земельными участками. е) по расположению: - городские; поселковые; сельские; загородные. • Основные критерии отнесения жилых объектов к группам по маркетинговому подходу: - место расположения; строительные материалы и технология; клубность (социальный, культурный, финансовый уровень соседей); инфраструктура(паркинг, придомовая территория, обслуживание и др. ); уровень инженерного оборудования; позиционирование дома (брэнд, уникальность, легенда и др. ); уровень управления недвижимостью; цена. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 8

5. Классификация коммерческих объектов недвижимости. a) Магазины и торговые комплексы: - многофункциональные торговые комплексы; супермаркеты ( в отдельном здании или в МТК) – не менее 1 тыс. м 2, не менее 5 тыс. товаров. гипермаркеты (не менее 4 тыс. м 2 и не менее 10 тыс. товарных наименований); универмаги – не менее 1 тыс. м 2 , полный ассортиментный ряд, обслуживание по секциям с расчетно-кассовыми узлами; объекты малого торгового бизнеса; в последнее время – «ритейл-парки» - комплексы из 1 -2 этажных магазинов, созданных в рамках единого архитектурно-планировочного проекта. - б) Гостиничные и развлекательные объекты: ü ü существует более 30 классификаций, из них наиболее распространенные: европейская (система звезд); система букв (А=4*, В=3*, С=2*, Д=1*) –используются, например, в Греции система корон (Великобритания); система разрядов (в СССР –люкс, высший А, высший В, первый Б; первый и т. д. ) Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 9

• По уровню цен в России разделяются на: - бюджетные – 700 -800 руб. в сутки; экономические – 1000 -1500 руб. средние – 1500 -2500 руб. первоклассные – 2500 -5500 руб. апартаментные – 2000 -3500 руб. фешенебельные – 3500 -12000 руб. • По уровню обслуживания, набору и качеству предоставляемых услуг в России выделяются: - отели «люкс» гостиницы среднего качества; гостиницы апартаменты; отель-курорт; мотель; частные гостиницы типа ВВ (ночлег и завтрак); отель – гарни (размещение и континентальный завтрак); пансион (упрощенный стандарт обслуживания); гостиный двор; ротель- передвижная гостиница (вагон с отсеками); ботель – гостиница на воде; флотель – курорт на воде; флайтель – аэрогостиница. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 10

в) Офисные помещения (бизнес – центры и др. ): - классы А 1, А 2, В 1, В 2, С 1, С 2, Д. критерии: местоположение, доступ, современность здания, парковка, дизайн, безопасность, уровень управления и обслуживания, состояние документации. г) Гаражи-стоянки: - индивидуальные типовые гаражи; паркинги; встроенно-пристроенные гаражи; автостоянки. д) Объекты оказания услуг: - парикмахерские; студии; ателье; бассейны; другие. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 11

6. Классификация индустриальных объектов недвижимости. а) Складские и логистические комплексы: - класса А, В, С, Д. б) Промышленные объекты недвижимости: - заводские и фабричные комплексы; - технопарки; - бизнеспарки. в) Ремонтные и восстановительные предприятия. г) Предприятия по утилизации отходов. д) Испытательные полигоны. е) Транспортные узлы. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 12