Кафедра экономики недвижимости Курс Экономика недвижимости Тема 1

Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» Тема 1. 3 Земельный участок как основа недвижимости. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Особенности функционирования земли в социальноэкономических процессах. Сущность земельного участка, как основы недвижимости. Категории земель, виды земельных участков. Основные закономерности развития земельных отношений. Регулирование земельных отношений. Землеустройство, как система мер по регулированию земельных отношений и организации рационального использования земель. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 1

1. Особенности функционирования земли в социальноэкономических процессах. • Триединство проявлений земли как: - базовой части природного комплекса; • - средства производства; объекта социально-экономических отношений. Основные особенности земли: не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; не заменима другими средствами производства; имеет постоянное местоположение; является пространственным базисом любого процесса; не изнашивается при правильном использовании; обладает естественным плодородием; территориально разнокачественна; является основой для всех других объектов недвижимости; восприимчива к негативным природным и хозяйственным явлениям. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 2

2. Сущность земельного участка ЗУ, как основы недвижимости • «Земля» - безотносительно к рынку недвижимости. • «Земельный участок» - часть территории, имеющая установленные границы, на которую определены права собственности. • ПО ЗК земельный участок – это часть поверхности земли (в т. ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. • По закону о кадастре недвижимости это определение дополнено позицией «…. уполномоченным государственным органом, а так же всё, что находится над и по поверхностью ЗУ, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. • ЗУ может быть делимым и неделимым. • Формирование ЗУ осуществляется в соответствии с федеральными и региональными нормативными актами: - ЗУ для с. х. производства; ЗУ для коттеджного строительства; ЗУ для многоквартирного дома и т. д. • Правовой статус ЗУ как объекта недвижимости определяет: -целевое назначение; -разрешенное использование; -форму законного владения. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 3

• В описании ЗУ отражаются показатели: - наименование субъекта плана на ЗУ; - адресные ориентиры; документы, устанавливающие право на ЗУ; категория земель, целевое назначение и фактическое использование; код классификатора земель; площадь ЗУ, в т. ч. площадь постороннего пользования (вкрепленная); площадь санитарно-защитной зоны или зоны с особым режимом; вид земельного права; поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контурность и топография; улучшения, в т. ч. инженерное обустройство. • Паспорт ЗУ должен содержать: - экспликацию земель; размер земельного налога; кадастровую и рыночную стоимость (на момент составления паспорта)4 балансовую стоимость зданий и сооружений; общую стоимость ЗУ со строениями; налог на объект недвижимости; инженерно-технические характеристики; экологические показатели; градостроительные характеристики (зоны); наличие залежей полезных ископаемых. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 4

• Оборот ЗУ – переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок по ГК и ЗК. • С точки зрения оборота ЗУ делятся на : - изъятые из оборота; ограниченные в обороте; неограниченные в обороте. • ЗУ могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. • Изъятие из частной собственности может быть осуществлено: - для государственных и муниципальных нужд; в связи с исполнением международных обязательств; в силу чрезвычайных обстоятельств (реквизиция); в связи с нарушением собственником законодательства. • Изъятие может быть осуществлено: - по добровольному согласию собственника с компенсацией или предоставлением равноценного участка; по судебному решению (принудительное) с выплатой компенсаций; по судебному решению без компенсационных выплат. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 5

3. Категории земель, виды земельных участков. • Состав земель В РФ п ЗК (ст. 7 ЗК РФ) - земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. • В категории земель СХ назначения выделяются виды угодий по фактическому использованию (пашня, сенокосы, пастбища, строительные объекты, дороги и т. д. ) • В категории земель поселений выделяются территориальные зоны: - с. х. использования; жилищного фонда, инженерной и жилищно-коммунальной сферы; предоставленные для жилищного строительства; приобретенные в собственность для жилищного строительства (кроме индивид. ); приобретенные для индивидуального жилищного строительства; для ЛПХ, садоводства и огородничества; производственные зоны инженерной и транспортной инфраструктур. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 6

• В категории земель промышленности и иного специального назначения выделяются земли: - обороны и безопасности; - обеспечения космической безопасности; - промышленности; - энергетики; - связи, информатики, телевидения; - транспорта; - иного специального назначения. • В категории земель особо охраняемых территорий выделяются земли: - особо охраняемых природных территорий (заповедники и др. ); - лечебно-оздоровительных местностей и курортов; - природоохранного назначения (водоохранные, лесозащитные и др. зоны); - рекреационного назначения (отдых, туризм, спорт и др. ); - историко-культурного назначения; - особо ценные земли. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 7

4. Основные закономерности развития земельных отношений. (ЗО) • ЗО – отношения между субъектами права, возникающие в процессе оборота земельных участков по поводу владения, распоряжения и пользования ими. • Участники ЗО: - граждане; юридические лица; субъекты РФ; муниципальные образования; Российская Федерация. • Земельные отношения, как категория включает в себя установленные законодательством: - предоставление и изъятие земельных участков; права и обязанности собственников земли, землевладельцев и землепользователей; налогообложение и плату за землю; санкции за нарушение земельного законодательства; разрешение земельных споров; контроль за использованием и охраной земель. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 8

• Основные правообладатели ЗУ: - собственники; - землепользователи (на праве постоянного или срочного безвозмездного пользования); - землевладельцы (на праве пожизненного наследуемого владения); - арендаторы; - обладатели сервитутов (право ограниченного пользования участками других правообладателей). • Основные закономерности развития ЗО. - соответствие ЗО общественно- экономическому строю государства; - повышение доли частной собственности на ЗУ; - развитие рынка ЗУ и его инфраструктуры; - повышение уровня цивилизованности ЗО; - повышение ответственности правообладателей; - увеличение объёмов госрегулирования ЗО на этапе становления и первоначального развития земельного рынка с последующим их снижением. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 9

5. Регулирование земельных отношений. • Государственное регулирование земельных отношений включает в себя: ü создание системы законодательных и подзаконных нормативных актов; ü осуществление регистрации прав и сделок; ü ведение кадастра недвижимости; ü землеустройство и мониторинг земель; ü информационное обеспечение субъектов рынка; ü разрешение земельных споров; ü контроль за использованием и охраной земель; ü стимулирование рационального использования земель; ü обеспечение законных прав субъектов права на ЗУ; ü разграничение земель между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 10

6. Землеустройство, как система мер по регулированию земельных отношений и организации рационального использования земель. • Объекты землеустройства: - территории субъектов РФ; территории муниципальных образований; территориальные зоны; зоны разрешенного использования; земельные участки; части земельных участков. • Землеустройство может быть государственным и инициативным. Оно проводится в обязательном порядке в случаях: - изменения границ объектов; предоставления и изъятия земель; определения границ частей объекта; перераспределение земельных участков; выявления и рекреации нарушенных земель; при урегулировании земельных споров; при исполнении судебных решений; при постановке объектов на кадастровый учёт. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 11

§ Землеустроительный процесс включает в себя: Ø Ø Ø Ø возбуждение ходатайства; подготовительные работы; составление проекта землеустройства; рассмотрение и согласование проекта; утверждение проекта; перенесение проекта в натуру; оформление и выдача заказчику материалов и документов; осуществление авторского надзора. § В содержание землеустройства входят: ü ü ü ü изучение состояния земель; геодезические и картографические работы; почвенные, геоботанические и другие обследования; оценка качества земель; инвентаризация земель; прогнозирование и планирование распределения, использования и охраны земель; территориальное землеустройство (образование, упорядочение и межевание объектов); ü внутрихозяйственное землеустройство; ü мониторинг земель. Хлыстун Виктор Николаевич проф. , д. э. н. 12