Кафедра экономики недвижимости Курс Экономика недвижимости Тема

Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» • Тема 3. 4 Комбинированное финансирование создания и развития объектов недвижимости. 1 Сущность и содержание комбинированного финансирования создания объектов жилой и коммерческой недвижимости. 2 Основные схемы комбинированного финансирования жилья. 3 Накопительные и потребительские схемы, долевое строительство. 4 Фонды развития жилищного строительства. 5 Основные модели комбинированного финансирования создания объектов коммерческой недвижимости. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 1

1 Сущность и содержание комбинированного финансирования создания объектов жилой и коммерческой недвижимости. • Следует различать понятия «финансирование» и «инвестирование» : - финансирование – это предоставление финансовых средств для формирования возможностей приобретения, создания или развития объектов недвижимости; - инвестирование- это использование финансовых средств, предоставленных для реализации проектов в сфере недвижимости. • Сущность комбинированного финансирования заключается в привлечении финансовых средств для реализации проектов в сфере недвижимости из различных источников в различных комбинациях и соотношениях. • В различных комбинациях могут соотноситься: - собственные средства инвесторов; - средства государственных и муниципальных бюджетов; - средства государственных и муниципальных внебюджетных фондов; - кредитные средства; облигационные займы; - эмиссия и реализация иных корпоративных ценных бумаг; - спонсорские вложения и пожертвования (пример: строительство в Москве храма Христа Спасителя – доля пожертвования составила около 40% финансовых вложений). Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 2

• При создании различных видов объектов недвижимости формируются наиболее соответствующие интересам инвесторов схемы финансирования. • Широко используются различные инструменты (авансы, рассрочки и др. ) • При строительстве жилья используются около 80% частных средств и около 20% государственных и муниципальных ( до 1990 года доля государства превышала 80%). • В этой сфере рынка недвижимости основными источниками финансовых средств являются: - государственные или муниципальные средства (бюджеты и фонды); собственные средства приобретателей жилья; кредиты, в т. ч. ипотечные. • В сфере коммерческой недвижимости: - собственные средства предпринимательских структур; коммерческие фонды, в т. ч. венчурные, корпоративные ценные бумаги. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 3

2 Основные схемы комбинированного финансирования жилья. • Практически в большинстве стран мира собственные средства не являются основным источником для приобретения жилья. • В США это преимущественно двухуровневая ипотека, в большинстве стран Западной Европы – двухуровневая ипотека, в Германии кроме того строй сберкассы т. д. А. Одноуровневая ипотека 5 приобретатель жилья (заёмщик) 1 4 2 страховая компания кредитор 1 -накопительный вклад; 2 -ипотечный кредит; 3 -оплата по договору купли -продажи или подряда; 4 -возврат кредита и процентов; 7 6 участник финансового рынка Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 3 продавец или строитель жилья 5 -страховая премия по договору страхования; 6 -доход от продажи ценных бумаг; 7 -доход по ценным бумагам. 4

Б. Двухуровневая схема ипотечного кредитования. размещение ценных бумаг ипотечное агентство 5 6 8 ипотечная финансовоинвестиционная компания 7 продавец или строитель жилья кредитор 2 1 9 1 -кредитный договор; 2 -договор об ипотеке; 3 -договор страхования залога; 4 -договор купли-продажи; 5 -генеральное соглашение кредитора и агентства; 6 -агентский договор. приобретатель жилья (заёмщик) 4 3 Страховая организация Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 10 7 -договоры переуступки прав; 8 -договор о порядке операций с ипотечными ценными бумагами 9 - договор страхования предпринимательского рынка; 10 -договор купли- продажи ценных бумаг. 5

В. Схема строительного кредита. Приобретатель жилья (заёмщик) 3 4 1 2 Строительная организация Кредитор (спаренный) 1 -договор купли- продажи на условиях рассрочки платежа; 2 -договор сдачи-приёмки жилья; 3 -договор кредита; 4 -договор ипотеки; 5 -договор строительного кредита. • Может быть схема с двумя кредиторами: -ипотечные кредиты; -строительные кредиты. • Во всех схемах обязательно присутствует оценщик, устанавливающий рыночную стоимость объектов залога и купли- продажи Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 6

3 Накопительные и потребительские схемы, долевое строительство. • Одним из финансовых инструментов являются накопительные схемы на основе строительных ссудо-сберегательных касс (ССК). • Первые ссудо-сберегательные кассы появились в конце XVIII века в немецких шахтерских поселках. 1 1 2 ССК n -первая очередь 2 -вторая очередь n - n очередь • Дом стоит 10 единиц, 10 участников накапливают по 1 тысяче и ССК финансирует первого участника, затем второго, затем следующих по мере накопления средств. • Кредит предоставляется первому и последующему заёмщикам при накоплении у каждого из них средств в сумме 40 -50% стоимости дома. • Низкая процентная ставка, гарантии получения кредита. • Примером потребительских схем служат жилищно- строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно- накопительные кооперативы (ЖНК). • Одной из наиболее распространенных схем является долевое строительство, на основе договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 7

• По схеме ЖНК пайщик должен накопить минимальную часть взноса (30%), кооператив добавляет к этой сумме еще 30% средств кооператива, а остальные 40% оплачивает за счет привлечения банковского кредита. (ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах № 215 -ФЗ от 30. 12. 2004 г) • Этот же закон ввел в оборот названный выше вид договора –ДДУ, предметом которого являются: - обязательство застройщика самостоятельно или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом; - обязательство застройщика передать объект строительства участникам договора; - обязательство участников долевого строительства уплатить определенную договором цену построенного объекта и принять объект. • Договор должен содержать: -определение конкретного объекта строительства; -указание единого срока передачи объекта всем дольщикам; -сведения о цене договора, сроках и порядке её оплаты и о случаях и условиях возможного изменения цены; -информацию о гарантийном сроке (не менее 5 лет) • Застройщик должен выполнять требования закона и рекламировать предлагаемый объект только после их выполнения Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 8

• Основные требования: - наличие разрешения на строительство; опубликование проектной документации; государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка; наличие определенного размера собственных средств; соблюдение нормативов финансовой устойчивости. • В силу закона и по договору земельный участок, принадлежащий застройщику и строящийся объект считаются находящимися в залоге у дольщиков. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 9

4 Фонды развития жилищного строительства. • Для управления системами регионального развития жилищного строительства в субъектах РФ и в крупных муниципальных образованиях создаются специальные фонды развития жилищного строительства. • Устав фонда обычно отражает следующие основные позиции, определяющие цели и задачи его функционирования: - указание на целевые программы, на реализацию которых должна быть направлена деятельность фонда; создания условий для обеспечения различных категорий границ необходимым жильём; создание условий для привлечения внебюджетных средств; создание новых рабочих мест; увеличение объёма производства, в т. ч. сельскохозяйственного; привлечение в жилищное строительство властных структур; аккумуляция добровольных взносов предприятий, организаций и граждан; вовлечение граждан в жилищное строительство; содействие развитию производственной базы строительства; развитие конкуренции на рынке жилой недвижимости. • Фонды – это чаще всего некоммерческие организации, создаваемые по инициативе органов власти, общественных объединений и граждан. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 10

• Первый фонд был создан в 1993 году в Белгородской области в форме государственного унитарного предприятия «Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций» . • В качестве источников создания первоначального капитала в регионах используются различные источники. В Белгородской области – 3% реализации на территории области вино-водочных изделий, от реализации электроэнергии и нефтепродуктов. • Модель функционирования системы на основе Фонда в Белгородской области: организация по сбыту сельхозпродукции Фонд 7 2 1 -финансирование и строительство жилья; 2 -первоначальный взнос за жильё; 3 -договора страхования; 4 -оформление кредита. 4 5 1 строительная компания 6 Заёмщик 3 Страховая компания Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 5 - предоставление жилья; 6 - погашение кредита сельхозпродукции 7 - реализация сельхозпродукции и возврат денежных средств в фонд 11

5 Основные модели комбинированного финансирования создания объектов коммерческой недвижимости. • Для приобретения, строительства или реконструкции объектов коммерческой недвижимости могут использоваться различные модели, в т. ч. и схемы, используемые в сфере оборота жилой недвижимости. • Весьма распространёнными являются модели с комбинированием: - собственных накопительных средств и кредита, в т. ч. ипотечного; собственных накопительных средств и средств от выпуска и реализации корпоративных облигаций; собственных средств, кредита и средств, полученных от дополнительной эмиссии и размещение акций и других корпоративных ценных бумаг. • При создании объектов недвижимости в виде имущественных комплексов зачастую кроме кредита и других инструментов используется лизинг. • Примером может служить строительство животноводческих комплексов в процессе реализации национального проекта «Развитие АПК» . Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 12

• Схема комбинированного финансирования животноводческого комплекса. 2 1 Государство Агрофирма 5 7 Лизинговая компания Кредитор 3 6 4 9 Строительная организация Страховая компания 8 10 1 - договор на предоставление субсидий по процентным платежам; 2 - поддержка кредитных возможностей банка; 3 -кредитный договор; 4 -договор залога(ипотечный договор); 5 -договор подряда; 6 -инвестиционный договор. 7 -договор лизинга (оборудование, племенной скот); 8 -договор страхования рисков и страхования залога; 9 -договор о выплате страховки в пользу банка; 10 -договор страхования лизинговых операций. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 13