Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» • Тема

Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» • Тема 3. 1 Кредитование объектов недвижимости. 1. Основные предпосылки и условия финансирования объектов недвижимости. 2. Банковский кредит, как один из основных источников финансирования создания и развития объектов недвижимости. 3. Порядок оформления, получения и обслуживания кредита. 4. Залог в системе кредитования недвижимости. Понятие, содержание и порядок обращения закладных. 5. Система ипотечного кредитования в жилищной сфере. 6. Развитие системы земельно-ипотечного кредитования. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 1

1. Основные предпосылки и условия финансирования объектов недвижимости. • Потребности финансирования объектов недвижимости возникают: - • приобретении объектов недвижимости; при проведении улучшений; при проведении оценки, межевания, постановки на кадастровый учет, при регистрации прав, и сделок; при эксплуатации объектов недвижимости. • Финансовые ресурсы – денежные средства необходимые для осуществления текущих и капитальных затрат, связанных с деятельностью органов управления, юридических и физических лиц. 2 вида финансовых ресурсов: - собственные средства; средства, привлекаемые из внешних источников финансирования. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 2

• Собственные средства: - амортизационные отчисления, направляемые на воспроизводство; средства от выкупа и продажи акций; прибыль, остающаяся в распоряжении субъектов деятельности; суммы выплачиваемые страховыми компаниями; средства, выделяемые вышестоящими структурами бизнеса на безвозвратной основе ( от холдингов, материнских компаний и др. ) благотворительные взносы; • Внешние источники финансирования: - ассигнования государственных и местных бюджетов и фондов поддержки; иностранные инвестиции в форме финансового пая или иного участия; различного рода займы, в т. ч. кредиты, предоставляемые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе; кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний; лизинг; • В перечне внешних источников несомненно основным и по количеству и по объему являются банковские кредиты. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 3

2. Банковский кредит, как один из основных источников финансирования создания и развития объектов недвижимости. • • a) Субъекты кредитных отношений – субъекты рынка недвижимости и кредитные организации (банки). Кредитор – субъект, передающий временно свободные средства в распоряжение заемщиков на определенный срок и на определенных условиях. Заемщик – сторона, получающая средства в пользование и обязанная возвратить их в установленный срок и оплатить проценты за пользование средствами. Классификация кредитов По срокам использования: - онкольные (до востребование); - краткосрочные (до 1 года); - среднесрочные (от1 до 3 лет); - долгосрочные (свыше 3 лет). б) По обеспечению: -бланковые (необеспеченные залогом, гарантией или страховкой); -обеспеченные (залоговые, гарантированные и застрахованные). Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 4

в) г) д) е) ж) По способам погашения основного тела долга: - единовременный возврат; - возврат по установленной схеме. По способам оплаты ссудного процента: - при выдаче кредита; - в течение всего срока действия кредитного договора; - при погашении кредита. По видам процентных ставок: -фиксированные ставки - плавающие ставки. По целевому назначению: -целевые кредиты; -кредиты без установления целевых ограничений. По категориям заемщиков: -межбанковские кредиты; -коммерческие кредиты (на развитие бизнеса); -торговые кредиты; -биржевые кредиты; -ипотечные кредиты. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 5

• Основные принципы кредитования: - кредитоспособность заемщика; обеспеченность кредитов; срочность; целевое использование; возвратность; платность. • Уровень кредитоспособности заемщика определяется набором финансовых коэффициентов, определяемых кредитором по данным бухгалтерского баланса заемщика. Чаще всего это: - коэффициент абсолютной ликвидности; - коэффициент покрытия (общий и промышленный); -коэффициент независимости; -коэффициент деловой активности; -коэффициент финансовой устойчивости и др. • Виды обеспечения: - транспорт; -оборудование; -недвижимость; -гарантии; -ценные бумаги; -имущественные права; -поручительства; -переуступка прав(цессия); Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 6

• Основные целевые направления кредитования субъектов рынка недвижимости: - приобретение объектов недвижимости; создание новых объектов недвижимости; реконструкция или модернизация; улучшение объектов недвижимости; оформление прав и сделок. • Основной перечень документов, представляемых заёмщиком для получения кредита; - кредитная заявка, с указание цели, суммы и срока погашения; - технико- экономическое обоснование или инвестиционный бизнес –план (бизнеспроект); - копии контрактов и иных документов, подтверждающих цели кредитования; - годовой баланс и баланс на последнюю отчётную дату; - проект кредитного договора; - проект договора залога, гарантии, поручительства, страхования; - срочное обязательство по погашению кредита; - справку о займах, полученных в других банках; - справку из налоговой службы об отсутствии задолженности. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 7

3. Порядок оформления, получения и обслуживания кредита. • Кредитные отношения оформляются договором, содержащим следующие основные разделы: - общие положения; - права и обязанности заёмщика; - права и обязанности кредитора; - ответственность сторон; - особые условия; - форс-мажор; - порядок разрешения споров; - срок действия договора; - юридические адреса сторон. • Если заёмщик не является клиентом банка он должен также представить : - нотариально заверенные копии учредительных документов; - образцы подписей первых лиц. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 8

• Большинство кредитов для финансирования недвижимости являются инвестиционными (на создание, развитие, реконструкцию и т. д. ) и для их получения необходимо безусловное выполнение ряда основных требований: - вложение в проект собственных средств должно составлять не менее 20 % необходимого объема финансирования реализации инвестиционных задач и не менее 40% объема финансирования оборотных средств; - размер собственных активов заемщика должен быть больше размера запрашиваемого кредита; - обеспечение должно покрывать объемы основного долга и процента по кредиту; - прогноз денежных потоков должен подтверждать возможность обслуживание кредита с коэффициентом не менее 1, 5; - годовой оборот заемщика должен превышать размер баланса не менее чем в 3 раза; - заемщик должен принять условия банка по контролю им за всеми расчетно- платежными операциями банка. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 9

• Документы предоставляются в кредитное подразделение банка и направляются назначенному кредитному инспектору (офицеру) для рассмотрения и подготовки проекта решения. • В подготовке проекта решения обязательно участвуют эксперты юридического и бухгалтерского подразделений банка. • При достижении консенсуса экспертов подготовленные документы согласовываются с руководителем кредитного подразделения и направляются в кредитный комитет банка и после одобрения им представляются для принятия решения Правлением банка. • В отдельных случаях (наиболее крупные проекты) окончательное решение принимается Советом директоров банка. • Неотрывными документами кредитного договора являются прилагаемые к нему договор обеспечения и график выдачи и погашения кредита. • График обычно предусматривает перечисление средств ни разовой суммой а по этапам реализации проекта с обязательной оценкой результатов предшествующего этапа. • В течении всего кредитного периода обслуживание кредита контролируется закрепленным кредитным инспектором, который несет персональную ответственность за реализацию кредитного проекта. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 10

• В процессе реализации проекта может возникнуть необходимость его изменений. В этих случаях процедура принятия решений повторяет все этапы подготовки решения о выдаче кредита. • Важнейшим элементом банковского контроля за исполнением кредитного договора служит контроль целевого использования средств. • При неисполнении заемщиком обязательств по погашению кредита банк принимает необходимые меры, вплоть до обращения взыскания на имущество заемщика, указанного в качестве обеспечения. • В соответствии с принятым решением о предоставлении кредита суммы кредита в соответствии с утвержденным графиком зачисляются на ссудный счет заемщика открытый в банке кредиторе. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 11

4. Залог в системе кредитования недвижимости. Понятие, содержание и порядок обращения закладных. • Залог в кредитной системе – форма обеспечения кредита со стороны заёмщика, смысл который заключается в передаче залогодержателю прав на предмет залога при неисполнении заёмщиком обязательств по кредитному договору. • В России залог регулируется: - - законом РСФСР «О залоге» -1992 г. ГК РФ, гл. 23 § 3 «Залог Закон РФ от 16. 07. 1998 г. № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости) • Предметом залога могут быть: - имущество, в т. ч. акции; права и требования; создаваемые объекты; планируемые к производству товары (будущий урожай и др. ) • В качестве предмета залога запрещено использовать: - имущество, изъятое из оборота; требования, неразрывно связанные с личностью (алименты и др. ); права, уступка которых запрещена законом; имущество, на которое не допускается взыскание. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 12

• - Предметом залога также не могут быть: - культурные ценности, которые хранятся в государственных и муниципальных учреждениях (музеях и др. ); «золотая акция» , т. к. она может находиться только в госсобственности; издания и полуфабрикаты, содержащие драгметаллы (кроме ювелирных изделий). • При оформлении залога залогодатель принимает на себя обязанности: - страховать предмет залога за свой счет; обеспечивать сохранность предмета залога, производить его ремонт; согласовывать (уведомлять) с залогодержателем вопросы о сдаче предмета залога в аренду, или доверительное управление. не осуществлять с предметом залога сделки и операции, способные изменить его статус характеристики. - • Российское законодательство предусматривает 2 вида залога: - с передачей имущества залогодателю (заклад); с оставлением имущества у залогодателя. • • Залог объектов недвижимости предусматривает обязательную его регистрацию. Предмет залога может быть заложен неоднократно при соблюдении принципа старшинства (очередности взыскания). Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 13

• Закладная – юридический документ о закладе (залоге) недвижимого имущества, который удостоверяет отдачу недвижимости в обеспечении обязательств по кредиту и является производным обязательством по договору о залоге недвижимого имущества, оформленным для возможного обращения на рынке. • Закладная относится не к субъекту, а к объекту (предмету) залога и должна передаваться третьему лицу одновременно с передачей прав на имущество, обеспечивающее обязательства по кредиту. • Передача закладной осуществляется путём совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица. • Закладная должна содержать: - слово «закладная» в названии документа; имя и реквизиты залогодателя; название кредитного договора или иного обязательства с указанием даты и места его заключения; имя должника по обеспеченному залогом обязательству; указание суммы и срока уплаты по обязательству; название и описание имущества, являющегося предметом залога; денежную оценку имущества; Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 14

- наименование права, в силу которого имущества, представленное в залог принадлежит залогодателю; - наименование органа, зарегистрировавшего это право; - перечень обременений; - подписи залогодателя, а если он является 3 лицом, то и должника; - сведения о месте и времени нотариального удостоверения договора об ипотеке, и о её государственной регистрации. - дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю; • Надписи на закладной, запрещающие её передачу по закону являются ничтожными. • Все листы закладной должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. • Оформление закладной не допускается если предметом залога являются: - предприятие, как имущественный комплекс; - природные объекты, находящиеся в государственной собственности; - имущество выведенное из оборота. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 15

5. Система ипотечного кредитования в жилищной сфере. • Ипотека- залог недвижимости с целью получения денежной ссудыипотечного кредита. • С юридической точки зрения ипотека – обременение имущественных прав собственника на объекты недвижимости при их залоге. • С экономической точки зрения ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые ресурсы для реализации инвестиционных проектов. • Ипотека обеспечивает выплату залогодержателю: - основного долга; процентов по кредиту; возмещения убытков или неустойку; возмещение судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания; возмещение расходов по реализации заложенного имущества. • Договор об ипотеке должен обязательно содержать сведения о: - праве залогодателя на предмет ипотеки (собственность, хозяйственное ведение или аренда); наименование органа регистрации прав, зарегистрировавшего это право. • Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством и, как правило, независимым оценщиком. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 16

• Допускается последующая ипотека, если она не запрещена предшествующим договором ипотеки. Она также обязательно регистрируется. • Наиболее распространенным являются жилищная ипотека и земельная ипотека. • Жилищная ипотека в основном используется для получения кредита под залог приобретаемого жилья, а также получении кредита на реконструкцию или капитальный ремонт под залог уже приобретённого жилья. • Участниками кредитного проекта на основе жилищной ипотеки являются: - заёмщик; кредитная организация (банк); застройщик или его агент; государственное агентство жилищно-ипотечного кредитования; страховая компания. • Последовательность действий при оформлении жилищно- ипотечного кредита: - выбор приобретаемого жилья; заключение предварительного соглашения о приобретении жилья; выбор кредитной организации; подготовка кредитного договора ипотеки; Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 17

- получение банком гарантий АИЖК; заключение договора страхования; принятие решения о предоставлении кредита; подписание договора о приобретении жилья; организация финансирования и обслуживания кредита. • Наиболее существенными параметрами жилищно-ипотечного кредита являются: - срок погашения кредита; размер предоставляемого кредита; график погашения основного тела кредита и оплаты процентов; • Срок предоставления кредита от 5 до 25 лет. • Доля собственных средств определяется соглашением с банком. • Основные требования к заёмщику: - дееспособность; наличие постоянного листа работы; размер доходов, позволяющий обслуживать кредит; как правило размер ежемесячных выплат по кредиту не может превышать 50% от уровня доходов. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 18

6. Развитие системы земельно-ипотечного кредитования. • Система земельно-ипотечного кредитования – важнейший элемент рыночной экономики, способствующий развитию земельного рынка и привлечению инвестиций в экономику, прежде всего в агропродовольственной сфере. • ЗИК развито во всём мире, в Европейском Союзе более 60% аграрных кредитов предоставляется на его основе. • В начале 20 века в России система получила быстрое развитие, к 1915 году в ипотеке находилось около 80% земель частного владения. • В современной России ЗИК начало развиваться только с 2006 года и в основном только в системе Россельхозбанка. • Две системы земельной ипотеки: - одноуровневая (Европейские страны) двухуровневая (США) • В условиях России более применима двухуровневая система, в которой участвуют: - заёмщик; кредитная организация; земельноипотечное агентство; инвесторы. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 19

• Принципиальная схема земельно-ипотечного процесса. земельные активы кредит ЗАЁМЩИКИ залог ценные бумаги земельноипотечное БАНК ИНВЕСТОРЫ агентство финансовые ресурсы • Используются два вида установления залоговой стоимости земельных участков: - по рыночной стоимости; - по кадастровой стоимости (временный инструмент) • Предметом ипотеки могут служить: - земельный участок; - часть земельного участка; - права аренды земельного участка. • Факторы, сдерживающие развитие земельной ипотеки: - неоформленность прав на земельные участки; - несовершенство законодательства; - неготовность банков к участию в ЗИК; - неразвитость инфраструктуры земельного рынка. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 20

Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» • Тема 3. 2 Инвестирование в объекты недвижимости. 1. 2. Субъекты и источники инвестирования. Инвестирование, основанное на корпоративных заимствованиях. Паевые инвестиционные фонды недвижимости. 3. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 21

1. Субъекты и источники инвестирования. • Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью получения прибыли. • Типы инвестиций: - реальные инвестиции; портфельные инвестиции (вложение в покупку акций и ценных бумаг); инвестиции в нематериальные активы (права, оцениваемые денежным эквивалентом). • В зависимости от субъектов вложение инвестиций (инвесторов) они делятся на : - государственные; - частные; - иностранные; - совместные. • Инвесторы – физические и юридические лица, осуществляющие вложения средств и обеспечивающие их целевое использование. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 22

• В качестве инвесторов могут выступать: - Правительства страны и субъектов РФ; органы местного самоуправления; физические лица; предприятия, организации и объединения; совместные организации; зарубежные юридические и физические лица; представительства иностранных государств; международные организации. • Исполнителями инвестиционных проектов выступают: - изыскательские организации; проектно-строительные; пуско-наладочные и другие организации. • Институциональные инвесторы: - страховые компании; инвестиционные компании; жилищные кооперативы; паевые инвестиционные фонды; фонды индивидуального жилищного строительства и др. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 23

2. Инвестирование, основанное на корпоративных заимствованиях. • Один из наиболее распространенных вид корпоративных заимствований – облигационные займы. • В СССР широко использовались государственные облигационные займы, в 50 -60 е годы имел место принудительный характер приобретения облигаций. • В 90 -е годы – ГКО –государственные краткосрочные обязательства, которые привели к дефолту 1998 года. • В настоящее время кроме государственных облигационных займов – корпоративные, в сфере недвижимости следующие виды: - строительные облигационные займы; жилищные облигационные займы. • Участники облигационного займа: - заказчик; заёмщик –эмитент; финансовый агент; кредитор (лицо, желающее приобрести недвижимость). Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 24

• • Возможно совмещение функций заказчика и эмитента, если таковыми выступают структуры, правомочные осуществлять эмиссию ценных бумаг. В настоящее время на первичном рынке находятся в обращении облигации более 20 крупных строительных компаний на сумму около 25 млрд. рублей. Облигации – это ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между её владельцами и лицом, её выпустившим. Схема договорных отношений: заказчик 1 Финансовый агент 2 эмитент 4 3 кредитор 1 -договор о выполнении функций заказчика и эмитента; 2 - договор о выполнении функций финансового агента; 3 - договор купли-продажи облигаций; 4 - договор погашения облигаций займа недвижимостью. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 25

• Облигации различаются по : - статусу эмитента; срокам выпуска; способам выплаты доходов; форме выпуска. • По форме выпуске облигации могут быть: - именными; на предъявителя; обеспеченными залогом имеющейся недвижимости; без обеспечения; процентными или дисконтными; конвертируемыми с единым срокам погашения или срокам погашения по сериям. • Преимущества облигационных займов, как инструментов привлечения инвестиций являются: - возможность мобилизации значительных объемов без вмешательства инвесторов в реализацию проектов; Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 26

- возможность маневрирования при определении характеристик выпуска; возможность аккумулирования средств различных групп потенциальных инвесторов; возможность сочетания оптимальных уровней доходности для инвесторов и затрат эмитентов; стабильность исполнения обязательств; возможность обращения облигаций на вторичном рынке; возможности привязки облигаций к мировым валютам. • Главный недостаток: риски эмитента на нестабильном рынке недвижимости. • При выпуске облигаций необходимо соблюдать ряд условий, в. т. ч. - - номинальная стоимость всех выпущенных облигаций не должна превышать размер уставного капитала эмитента, либо величины обеспечения, предоставляемого третьими лицами; выпуск облигаций допускается только после полной оплаты уставного капитала; выпуск облигаций без обеспечения допускается только на 3 году деятельности эмитента и при условии утверждения 2 годовых балансов. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 27

• Частным случаем облигационных займов является выпуск и продажа накопительных жилищных сертификатов. • НЖС – бескупонные облигации с возможной натуральной формой погашения в виде жилой недвижимости. • Номинал НЖС от 0. 1 до 1 м 2 жилья. • Срок действия НЖС, как правило, не ограничен. • НЖС обладают рядом преимуществ по сравнению с ипотекой: - нет угрозы выселения; - цена сертификата обычно ниже рыночной стоимости 1 м 2; - сертификаты можно накапливать постепенно. - возможность расширения жилплощади по схеме квартира плюс НЖС. • Государство выпускает государственные НЖС как безвозмездные субсидии на приобретение жилплощади. • Заказчик ГНЖС – Росстрой, эмитент –Сбербанк, агенты –федеральные и региональные органы власти. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 28

3. Паевые инвестиционные фонды недвижимости. • Вторым после банков финансовым институтом являются фонды, аккумулирующие сбережения (свободные средства) физических и юридических лиц. • Инвестиционные фонды – это институты «длинных» денег, являющиеся профессиональными и институциональными инвесторами. • Для физических лиц существуют закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы), участниками которых могут быть и юридические лица. • Учредителями ПИФов могут быть: - девелоперские компании; физические лица; инвесторы с венчурным капиталом; коммерческие банки; государственные и муниципальные органы; институциональные инвесторы (страховые компании, пенсионные фонды и др. ) Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 29

• Существуют следующие категории ПИФов. - фонд недвижимости; фонд денежного рынка; фонд облигаций; фонд смешанных инвестиций; фонд акций; фонд венчурных инвестиций; фондов; индексный фонд. • Механизм действия ПИФов. - пайщики приобретающие у управляющей компании паи; управляющая компания направляет полученные средства на реализацию проектов в сфере недвижимости; по завершению года определяется размер дохода на вложения фонда в расчёта на пай; УК выкупает паи по текущей стоимости (номинал +доход) • ПИФы недвижимости – одно из наиболее перспективных направлений развития рынка коллективных инвестиций. Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 30

• Плюсы для строителей: - дополнительные возможности привлечения инвестиций; - хорошая альтернатива ипотеке; • Плюсы для инвесторов: - повышение уровня прозрачности инвестиций; минимизация налогового бремени; упрощение перехода прав собственности на имущество (срок перерегистрации -3 дня). Виктор Николаевич Хлыстун профессор, д. э. н. 31