ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ КАК ИНСТРУМЕНТ ПЕРСОНАЛЬНОГО И КОЛЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ КАК ИНСТРУМЕНТ ПЕРСОНАЛЬНОГО И КОЛЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ июнь 2005

Что такое коммерческая недвижимость «Коммерческая недвижимость – это любые объекты недвижимости, обеспечивающие владельцу постоянные доходы. Обычно это офисные, торговые, складские, производственные здания, а так же гостиницы, апартмент-отели или жилые здания» . Daimien Abbot (2000), Encyclopedia of Real Estate Terms, London, DAP 1

Что такое коммерческая недвижимость для инвестора? • Один из наиболее прозрачных инвестиционных инструментов • Высокая надежность вложений. При разумном кредитном плече даже кризисная ситуация на рынке не приводит к потере инвестиций • Стабильный поток доходов, в первую очередь, за счет арендной платы • Возможность роста капитализации объектов • Залоговая база для реализации других проектов 2

Институты коллективного инвестирования (1) «Институты коллективного финансирования становятся все более популярными и распространенными игроками рынка коммерческой недвижимости в Европе и в мире, поскольку они представляют собой очень удобный и эффективный инструмент инвестирования в коммерческую недвижимость для различного рода инвестиционных компаний и частных инвесторов» Тэрри Пикард, директор Primeros Property Fund LLP. 3

Институты коллективного инвестирования (2) • Об уровне развития коммерческой недвижимости в той или иной стране в можно судить по количеству и активности инвестиционных фондов, присутствующих на данном рынке • В условиях развитого рынка именно инвестиционные фонды являются основными покупателями функционирующих объектов коммерческой недвижимости, заполненных арендаторами и генерирующих стабильный доход • Важно! В Европе 90% офисных центров находятся в собственности таких фондов 4

Преимущества инвестиционных фондов • Инвестиционный фонд - механизм коллективного опосредованного владения объектами коммерческой недвижимости Обладает рядом неоспоримых преимуществ • Конечные инвесторы получают возможность пассивного инвестирования, доверяя управление своими деньгами опытным и квалифицированным менеджерам фондов. • Девелоперы и строители получают возможность «выхода» из уже завершенных проектов и концентрироваться на девелопменте и строительстве новых объектов, не занимаясь априори непрофильной для них деятельностью по управлению активами 5

REITs в США • Объем средств, находящийся в управлении паевых инвестиционных фондов, котирующихся на фондовом рынке, составляет около $140 миллиардов ( «Colliers International). • В 2004 в фонды было вложено $4, 5 млрд. (рекордная сумма для этого рынка). Лидеры по темпам роста ( 07. 2003 - 07. 2004 ) • (1) Morgan Stanley Institutional Asia Real Estate A 43, 82% • (25) Undiscovered Managers REITS Institutional 19, 88% 6

Сравнительные показатели деятельности REITs 1999 - 2003 • NAREIT (Composite REIT index) – 202, 3% • Standard & Poor's 500 stock index - (- 20, 2%). 2004 • NAREIT - 30, 4% • S&P 500 - 10. 9% • Dow Jones Industrial Average - 3. 15% 7

Мировые тенденции • В 2000 -2005 годах 19 стран приняли или собираются принять законы, позволяющее создание освобожденных от налогообложения инструментов коллективного инвестирования в недвижимость (Ernst & Young). • Франция • Голландия • Тайвань • Япония • Великобритания • Россия !!! 8

REITS в Великобритании • В 2004 году существовало около 600 REITs • Новое законодательство, изменяющее налогообложение паевых инвестиционных фондов недвижимости будет введено в действие с 2005 года. • Рынок Великобритании чрезвычайно важен - его рыночная капитализация составляет около 50% от общей капитализации всех европейских фондов в области недвижимости (70 млрд евро). • Последние несколько лет многие инвестиционные фонды стали переводить свои активы за рубеж, чтобы избежать высоких налогов в Великобритании и налоговые поступления от них сократились с $300 млн в 1998 году до $150 млн в 2004 году 9

Глобализация рынка недвижимости «Когда люди по всему миру больше понимают смысл нового инструмента, им становится проще инвестировать за рубежом. . » (Дуглас Сесслер, управляющий директор Citigroup Global Markets. . • Глобализация рынка недвижимости - результат создания инвестиционных фондов недвижимости в разных странах. • Частные инвесторы будут активнее вкладывать в недвижимость в других странах. • В Японии 20% всех инвесторов в паевые инвестиционные фонды являются иностранцы 10

Инвестиционные фонды недвижимости в России • Закон «Об инвестиционных фондах» (N 156 -ФЗ от 29. 11. 2001) • Регламентирует создание и работу паевых инвестиционных фондов (ПИФ) и акционерных инвестиционных фондов (АИФ), регулирует деятельность управляющей компании, депозитария, регистратора. Основные идеи этого закона: • Алгоритм разделения процессов управления активами и их хранения (главное отличие от инвестирования через стандартные схемы – ОАО, ЗАО или брокерские счета). • Возможность «отложенного» налогообложения и отсутствие «двойного» налогообложения для паевых фондов. 11

Что такое Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости? • Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) - имущественный комплекс без образования юридического лица • Управление ЗПИФН осуществляет профессиональный управляющий – лицензированная Управляющая компания (УК). • Объекты недвижимости, входящие в состав имущества ЗПИФН, вносятся инвесторами в оплату паев или приобретаются УК в процессе управления Фондом на денежные средства, перечисляемые инвесторами в оплату паев. 12

Центры контроля ЗПИФН • • Пайщики (инвесторы) Управляющая компания Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) Специализированный депозитарий Держатель реестра Оценщик Министерство юстиции (ГБР) ВАЖНО! Если пайщиков не устраивают результаты работы Фонда собрание пайщиков может принять решение: - о смене Управляющей компании - об изменении инвестиционной декларации Фонда - о прекращении деятельности Фонда 13

Схема деятельности ЗПИФН для объектов коммерческой недвижимости 14

Предлагаемая классификация ЗПИФН 15

Консервативный ЗПИФН (фонд текущего дохода) • Инвестирует средства в уже функционирующую коммерческую недвижимость. • Основной доход поступает от эксплуатации объекта недвижимости, то есть за счет арендной платы. • Доходы фонда весьма стабильны и прогнозируемы. • Изменение стоимости недвижимости носит характер дополнительного бонуса. 16

Спекулятивный ЗПИФН (фонд спекулятивного дохода) • Основной доход – за счет предполагаемого роста стоимости объекта. • Как правило, такой фонд уже владеет объектами недвижимости, часто даже приносящими определенный доход. • Дополнительные инвестиции позволяют принципиально изменить качество объекта недвижимости, соответственно, существенно повысить его капитализацию. ВАЖНО! Возможно существование фона - гибрида фондов текущего и спекулятивного дохода 17

Кэптивный ЗПИФН • Представляет собой, по сути, инструмент налогового планирования. • Основной целью является оптимизация денежных потоков внутри холдинга. • Во главу угла поставлены не операции с недвижимостью, а отсрочка платежей по налогу на прибыль и отсутствие «двойного» налогообложения (налоги общества и налог на дивиденды). • Эффективен как инвестиционный инструмент для хозяйствующих субъектов, владеющие крупными комплексами недвижимости. 18

Венчурный ЗПИФН (девелоперского дохода) • В активах преобладают не объекты недвижимости, а права требования. • Как правило, при своем учреждении владеет проектно -сметной документацией, правами на аренду земли, на застройку и т. д. • Как такового объекта недвижимости еще нет, он должен будет быть создан в результате деятельности фонда. • Пример такого фонда – ПИФ жилой недвижимости. 19

Как защищены права пайщиков? • Законодательно установлена четко выстроенная и эффективно действующая система защиты прав пайщиков через ФСФР, общее собрание пайщиков, инфраструктурные компании. • Функции управления, хранения и учета имущества Фонда разделены между Управляющей компанией. специализированным депозитарием и регистратором. • Взыскание по долгам, возникшим в связи с управлением Фонда, может быть обращено на имущество Управляющей компании. Пайщики не несут ответственности по долгам Фонда. . 20

Какие задачи помогает решить собственникам недвижимости создание ЗПИФН? 1. • • • 2. • • • Возможность отложенного налогообложения и отсутствие двойного налогообложения. Операционные доходы ЗПИФН в виде арендных платежей и доходов от реализации объектов недвижимости налогом на прибыль не облагаются Суммы полученных доходов в полном объеме могут быть реинвестированы в иные проекты без налогообложения Налог на прибыль (налог на доход) уплачивается пайщиками только при продаже паев как ценных бумаг и при получении промежуточных доходов по паям ЗПИФН является удобным механизмом для организации выхода инвестора из проекта на любой стадии его реализации. Паи ЗПИФН представляют собой фондовые инструменты, обеспеченные реальным активом – недвижимостью Организация вторичного рынка паев обеспечивает возможность продажи паев широкому кругу инвесторов Организация биржевого рынка паев стандартизирует процедуру покупки/продажи паев, облегчая инвестору процесс входа/выхода. 21

Какие задачи помогает решить собственникам недвижимости создание ЗПИФН? (2) • • 3. ЗПИФН является инструментом привлечения инвестиционных ресурсов рынка для реализации проектов собственников недвижимости. Пайщики реализуют принадлежащие им паи Собственники недвижимости инициируют и поручают УК организацию дополнительного выпуск паев и размещение их на рынке 4. ЗПИФН является приемлемым механизмом прямого инвестирования в недвижимость для институциональных инвесторов, для которых законодательно установлены ограничения на инвестиции в недвижимость. Инвестиции в паи ЗПИФН как производные от недвижимости инструменты, позволяет инвесторам получать доходы от недвижимости в пределах допустимого риска и достаточной текущей ликвидности , таким образом, ЗПИФН позволяет привлекать крупных инвесторов при необходимости выхода из проекта. 22

ТРУДНОСТИ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В РАБОТЕ ЗПИФН • ЗПИФН запрещено привлекать кредиты под залог активов. Это повышает устойчивость фонда, но исключает работу с рычагом. • Отсутствие ИНН может затруднять работу с контрагентами (например, с ТЭК, Ленэнерго и пр. ). • Не все государственные органы имеют опыт работы с объектами, находящимися в доверительном управлении. 23

ООО «ОХТА ГРУПП» Охта Групп создана в 2003 году • Топ-менеджеры и акционеры компании более десяти лет проработали в сфере финансов - на инвестиционном рынке, рынке ценных бумаг и недвижимости, занимая руководящие посты в банках и инвестиционных компаниях. По итогам первого полугодия 2004 года • Собственный Капитал компании - 1, 1 млрд. руб. • Оценочная стоимость объектов - около 2 млрд. руб Охта Групп • инвестирует собственные средства • инвестирует средства клиентов, в том числе используя механизмы инвестиционных фондов • управляет проектами в сфере недвижимости 24

Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» • Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» зарегистрирована в 2003 году. • ООО «Охта Групп» владеет 85% акционерного капитала, 15 % акций принадлежат Генеральному директору Управляющей компании Владимиру Свиньину. • Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами N 21 -000 -1 -00136 от 30. 09. 03 25

КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ • ООО «ОХТА ГРУПП» • • • 195027, Россия, Санкт-Петербург, Красногвардейская пл. , д. 2, Бизнес-центр «Аскольд» , офис 216 тел. : +7 (812) 324 -05 -24 факс: +7 (812) 320 -14 -65. E-mail: info@okhta. com; www. okhta. com • ООО «УК «СВИНЬИН И ПАРТНЕРЫ» • • • 195027, Россия, Санкт-Петербург, Красногвардейская пл. , д. 2, Бизнес-центр «Аскольд» , офис 219 тел. : +7(812) 329 12 97; +7 (812) 324 -05 -24 факс: +7 (812) 320 -14 -65 E-mail: company@svinin. ru; www. svinin. ru 26