Инвестиционное кредитование юридических лиц Александр Сокольников Апрель 2015

Инвестиционное кредитование юридических лиц Александр Сокольников Апрель 2015 г. Западно-Сибирский Банк ОАО «Сбербанк России»

Содержание 1 Инвестиционный проект 2 Условия предоставления долгосрочных кредитов 3 Инвестиционные затраты 4 Источники финансирования 5 Финансирование строительных проектов 2

Инвестиционный проект 1 2 3 4 5

Инвестиционный проект – комплекс взаимосвязанных мероприятий, предусматривающих привлечение ресурсов в создание нового предприятия/производства (или объекта) или расширение, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт или иное изменение производства (или объекта) с целью получения последующего экономического эффекта при его эксплуатации. 1 2 3 4 5 4

Инвестиционный проект В рамках реализуемых клиентами инвестиционных проектов Банк предоставляет долгосрочные кредитные ресурсы для осуществления расходов инвестиционного характера (1/3): Приобретение оборудования и техники для технического перевооружения, модернизации и расширения действующего производства или создания нового производства, включая косвенные затраты (оплата таможенных пошлин, налогов и сборов; затраты на осуществление инжиниринговых, шефмонтажных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ; затраты на запасные части; затраты на обучение персонала и т. п. ); Выполнение строительно-монтажных работ, связанных с возведением, реконструкцией или техническим перевооружением различных объектов; 1 2 3 4 5

Инвестиционный проект В рамках реализуемых клиентами инвестиционных проектов Банк предоставляет долгосрочные кредитные ресурсы для осуществления расходов инвестиционного характера (2/3): Разработка месторождений полезных ископаемых с целью их коммерческой эксплуатации Приобретение объектов недвижимости Формирование оборотного капитала в рамках реализации проекта Купля-продажа предприятий для реализации инвестиционных проектов, в том числе посредством выкупа акций или долей 1 2 3 4 5 6

Инвестиционный проект В рамках реализуемых клиентами инвестиционных проектов Банк предоставляет долгосрочные кредитные ресурсы для осуществления расходов инвестиционного характера (3/3): Возмещение ранее понесенных заемщиком инвестиционных затрат Погашение текущей задолженности по кредитам других банков, выданных для финансирования затрат при реализации инвестиционных проектов 1 2 3 4 5

Виды инвестиционного кредитования (1/2) Инвестиционное кредитование - финансирование проекта, при реализации которого источником погашения полученных кредитных средств является преимущественно прибыль от текущей хозяйственной и финансовой деятельности заемщика. Проектное финансирование - финансирование проекта, при реализации которого источником погашения полученных кредитных средств является преимущественно прибыль, полученная на этапе эксплуатации проекта. 1 2 3 4 5 Учебный центр 8

Виды инвестиционного кредитования (2/2) 1 2 3 4 5 Учебный центр 9

Условия предоставления долгосрочных кредитов 1 2 3 4 5

Условия предоставления долгосрочных кредитов Кредитование осуществляется на срок до 7 лет по проектам, не имеющем государственной поддержки, и не более 10 лет по проектам с государственной поддержкой в виде предоставления по кредиту обеспечения в виде госгарантий и/или залога государственных ценных бумаг и/или субсидирования части затрат заемщика на уплату процентных платежей по кредиту. Кредитование на более длительные сроки может осуществляться только по индивидуальному решению Кредитного комитета Сбербанка России. 1 2 3 4 5

Условия предоставления долгосрочных кредитов Сроки кредитования: Льготный период по погашению основного долга по кредиту – не более 2 -х лет Уплата процентов за пользование кредитом производится ежемесячно или ежеквартально. 1 2 3 4 5

Условия предоставления долгосрочных кредитов Виды обеспечения: объекты недвижимости (здания/сооружения, в т. ч. часть зданий/сооружений, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства (если права собственности на объект незавершенного строительства оформлены), квартиры и жилые дома, земельные участки); транспортные средства, машины и оборудование (в т. ч. приобретаемые, с обязательным одновременным оформлением залога имущественных прав по договору поставки (покупки) данного имущества); имущественные права на строящиеся площади, права по договору аренды, права аренды земельного участка (данные виды обеспечения используются при финансировании строительных проектов); государственные гарантии Российской Федерации; гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований; поручительство платежеспособных предприятий и организаций, физических лиц. 1 2 3 4 5

Условия предоставления долгосрочных кредитов Основные риски инвестиционного проекта: Риски, связанные с кредитной историей и деловой репутацией Заемщика Риски, связанные с финансовым положением Заемщика Риски, связанные с организационно-правовой структурой и системой корпоративного управления Заемщика Риски, связанные с позициями предприятия на рынке Риски инвестиционной фазы Производственные риски 1 2 3 4 5

Источники финансирования 1 2 3 4 5

Анализ CF-модели ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ "0" Поступления от продаж 6/ 2012 7/ 2012 8/ 2012 9/ 2012 10/ 2012 11/ 2012 12/ 2012 1 кв. 2013 2 кв. 2013 3 кв. 2013 4 кв. 2013 1 кв. 2014 2 кв. 2014 ИТОГО 0 0 0 1 080 3 240 -3 353 -10 182 -12 235 -8 0 0 0 -137 -482 3 240 -4 471 0 -852 3 240 -5 963 0 -894 3 240 -353 0 -1 033 9 720 -353 -9 -1 042 24 975 0 -53 -2 949 14 985 0 -1 255 -2 613 19 980 0 -2 097 -2 395 29 970 0 -3 362 -1 964 24 975 0 -2 830 -1 464 173 493 0 -20 819 -809 312 138 -36 910 -30 433 -16 634 0 -3 361 -2 083 -3 617 1 854 8 316 21 973 11 117 15 488 24 644 20 681 151 865 228 160 Инвестиции в оборотный капитал -50 000 -19 863 -23 459 -28 017 -11 773 0 -1 475 -3 439 -1 027 3 882 -9 019 -746 -5 479 -23 238 2 805 27 0 26 0 1 423 0 1 835 0 74 0 -1 736 0 59 153 -170 848 60 802 Денежные потоки от инвестиционной деятельности -50 000 -21 338 -26 898 -29 044 -7 891 -9 765 -2 674 -23 211 26 1 423 1 835 74 -1 736 59 153 -110 046 Общие затраты Налоги Выплата процентов по кредитам Денежные потоки от операционной деятельности Инвестиции в здания и сооружения Целевое финансирование 3 000 6 000 0 0 15 000 0 0 0 88 534 0 13 165 33 137 35 521 3 975 13 382 820 0 0 0 0 0 0 0 -13 683 0 0 -7 489 -10 750 -15 824 -12 142 0 0 0 0 -40 111 0 0 100 000 -100 0 0 58 534 16 165 36 137 38 521 9 975 13 382 820 15 000 -13 683 -7 489 -10 750 -15 824 -12 142 -40 111 88 534 -8 534 0 0 0 105 8 316 5 051 6 573 8 894 6 803 170 906 206 648 8 534 0 0 0 105 8 421 13 472 20 045 28 939 35 742 206 648 Возврат кредитов Лизинговые платежи Выплата дивидендов Суммарный денежный поток за период Денежные средства на конец периода -9 477 58 534 Поступления кредитов Денежные потоки от финансовой деятельности -9 239 1 2 3 4 5 Учебный центр 16

Особенности финансирования строительных проектов Апрель 2015 г. 1 2 3 4 5 Западно-Сибирский Банк Сбербанка России

Содержание 1 Цель финансирования и финансируемые объекты 2 Необходимые условия финансирования проекта 3 Общие условия финансирования строительных проектов 1 2 3 4 5 18

Цель финансирования и финансируемые объекты 1 2 3 4 5

Цель финансирования и финансируемые объекты Финансирование проектов в сфере недвижимости, в том числе связанных с приобретением, проектированием, строительством, реконструкцией и девелопментом объектов недвижимости 1 2 3 4 5 20

Основные продукты УФН 1. Финансирование объектов строительства жилой недвижимости 2. Финансирование объектов строительства коммерческой недвижимости 3. Финансирование под залог объектов коммерческой недвижимости 1 2 3 4 5 Учебный центр 21

Цель финансирования и финансируемые объекты Необходимые условия финансирования проекта Финансируемые объекты (проекты): Жилищное строительство Офисная недвижимость Объекты туристической инфраструктуры Гостиницы Торговая недвижимость Складская недвижимость Спортивные объекты Объекты жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры Дорожное строительство Приобретение и девелопмент земельных участков Развлекательная недвижимость Уставные цели под залог коммерческой недвижимости 1 2 3 4 5 22

Необходимые условия финансирования проекта 1 2 3 4 5

Необходимые условия финансирования проекта Наличие полного пакета исходно-разрешительной документации по проекту Наличие у Заемщика (Поручителя) средств на уплату процентов по кредиту на инвестиционной фазе проекта Наличие подтвержденных источников оплаты собственного участия в финансировании проекта 1 2 3 4 5

Общие условия финансирования строительных проектов 1 2 3 4 5

Общие условия финансирования строительных проектов Режим кредитования Невозобновляемая кредитная линия, рамочная кредитная линия Валюта кредитования Рубли, Доллары США, Евро Кто может получить кредит Юридическое лицо, резидент Российской Федерации, являющиеся клиентами Сбербанка России 1 2 3 4 5

Требования к проекту Место реализации проекта – Российская Федерация; Наличие согласованной правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации по проекту; Экономическая эффективность проекта (NPV больше нуля, IRR больше ставки кредитования); Отсутствие задолженности перед другими кредиторами (за исключением случаев перекредитовки) 1 2 3 4 5 Учебный центр 27

Общие условия финансирования строительных проектов Срок кредитования: До 10 лет - финансирование строительных проектов, кредитование под залог недвижимости, генерирующей денежный поток (до 15 лет – по Решению Комитета Сбербанка России) До 15 лет - финансирование строительных проектов с гос. поддержкой, а также крупных компаний федерального значения График погашения: В соответствии с индивидуальным графиком Заемщика, предусмотренным бизнес-планом проекта Отсрочка по погашению основного долга– на период инвестиционной фазы проекта Отсрочка по погашению при предоставлении кредита на уставные цели – 12 месяцев 1 2 3 4 5

Общие условия финансирования строительных проектов Процентная ставка: Фиксированная 1. 2. 3. Плавающая Mosprime 3 M Libor 1 M, 2 М, 3 М +маржа банка Euribor 1 M, 2 М, 3 М Значение процентной ставки зависит от: Срока кредита Стадии реализации проекта Показателей реализуемого проекта Уплата процентов производится ежемесячно или ежеквартально. Отсрочка по уплате процентов не предусмотрена. 1 2 3 4 5

Общие условия финансирования строительных проектов Обеспечение как и при инвестиционном кредитовании, кроме того в качестве основного обеспечения может использоваться: Залог имущественных прав на строящиеся площади из договора генерального подряда на строительство, или инвестиционного договора, или договора долевого участия в строительстве Оценочная стоимость имущественных прав устанавливается документально оформленным заключением сотрудника кредитующего подразделения, которое основывается на информации о рыночных ценах на аналогичные объекты и/или о действующих ценах реализации площадей данного объекта 1 2 3 4 5

Общие условия финансирования строительных проектов Дополнительные условия: Обязательное открытие расчетного счета компании-Заемщика в Банке Обязательное страхование объектов обеспечения (кроме земельных участков, акций (долей) участия, имущественных прав) Расположение объектов обеспечения на территории РФ 1 2 3 4 5

Условия кредитования проектов строительства объектов жилой недвижимости Лимит кредита ü Не более 70% от бюджета Проекта; ü Не более 85% - при оформлении дополнительно в залог ликвидного обеспечения, не связанного с Проектом, гарантий РФ/субъектов РФ/ муниципальных образований на сумму не менее 50% обязательств (кредит + % за 6 месяцев). Учет в Бюджете Проекта ü Стоимость земельного участка ü Проценты и платы по кредиту ü Минимальное величин: значение из следующих § документально подтвержденная величина затрат на приобретение прав на земельный участок; Источники финансирования ü Собственные средства (собственный капитал, субординированные займы связанных лиц) не менее 15% от бюджета Проекта; ü Поступившие средства дольщиков – в полном объеме; ü Планируемые к получению средства дольщиков - не более 25% от бюджета Проекта; ü Кредит Банка. Коэффициент покрытия долга Не менее 1, 3. Отлагательные условия § текущая рыночная стоимость (по оценке Банка). ü Не учитываются. ü До 5 лет; Срок кредита ü До 7 лет при кредитовании проектов комплексного освоения территорий. Валюта кредитования Рубли РФ. Процентные ставки Фиксированные или плавающие с CAP. Обеспечение Реализация площадей Объекта ü Соблюдение требований Федерального закона № 214 -ФЗ (в случае привлечения средств участников долевого строительства); ü Обязательство заемщика перечислять средства от реализации площадей Объекта в счет досрочного погашения задолженности по кредиту в размере не менее залоговой стоимости. 1 2 3 4 5 Залоговый дисконт ü Положительное заключение государственной экспертизы и разрешение на строительство Объекта; ü Вложение собственных средств в объеме не менее 15% от бюджета Проекта; По решению КПКИ ЦА возможно не вложение собственных средств в проект в объеме не менее 15% от бюджета Проекта при одновременном выполнении следующих условий: § профинансировано не менее 30% от Бюджета проекта, в том числе от реализации площадей. § DSCR ≥ 1, 5; § по кредиту оформляется поручительство конечного бенефициара ü Оформление обеспечения по кредиту; ü Страхование СМР. ü Залог имущественных прав на площади строящегося Объекта; ü Залог земельного участка (права аренды) под объектом строительства; ü Залог иного ликвидного имущества на сумму кредита и процентов за 6 месяцев (если срок аренды земельного участка под Объектом истекает до окончания срока строительства Объекта). В соответствии со шкалой залоговых дисконтов

Условия кредитования на цели финансирования уставной деятельности под залог объектов коммерческой недвижимости ü Собственник/один из собственников Объекта; ü Операционная компания (по объектам торговой, офисной и складской недвижимости). Заемщик Лимит кредита Размер balloon payment Выполнение требований: ü Сумма кредита + % за 6 месяцев не более залоговой стоимости Объекта; ü Balloon payment ≤ максимально установленного для соответствующего срока кредита и типа Объекта. Стандартные объекты: до 10 лет – не более 30% от суммы кредита; до 7 лет – не более 50% от суммы кредита; до 5 лет – не более 70% от суммы кредита. Высококачественные объекты: до 10 лет – не более 50% (70%)*от суммы кредита; до 7 лет – не более 70% (80%)* от суммы кредита; до 5 лет – не более 80% от суммы. *для Москвы, Московской обл. , Санкт-Петербурга. Не допускается при кредитовании: объектов туристической инфраструктуры (при отсутствии профессионального оператора); автосалонов; Операционной компании; при учете доходов Операционной компании/иных собственников Объекта. Срок кредита Рубли РФ, доллары США, Евро. % ставки Наряду с учетом чистых операционных доходов (NOI) Заемщика возможен учет NОI Операционной компании и/или NOI иных Собственников – Залогодателей площадей Объекта. Коэффициент покрытия долга (DSCR) ü Не менее 1, 2 для объектов: § торговой, складской и офисной недвижимости; § туристической инфраструктуры (при наличии профессионального оператора); ü Не менее 1, 4: § для объектов туристической инфраструктуры (при отсутствии профессионального оператора); § автосалонов; § для объектов коммерческой недвижимости по которым не сформирован фактический арендный поток. Не более 12 месяцев. Определение доходной части Сдано в аренду: офисная и складская недвижимость не менее 50% арендопригодных площадей Объекта; торговая недвижимость не менее 70% арендопригодных площадей Объекта; Объекты туристической инфраструктуры наличие договора с профессиональным оператором (если условиями проекта предусмотрено привлечение Оператора) Фиксированные или плавающие с CAP. Срок доступности 1 2 3 4 5 Со 2 -го года кредитования: ü не более 3% в год, если договоры аренды номинированы в долларах США, Евро; ü не более 5% в год, если договоры аренды номинированы в рублях; ü не более 3% в год для Объектов туристической инфраструктуры. Требования к Объекту До 10 лет. Валюта кредита Индексация арендных ставок / дохода от эксплуатации Обеспечение ü Ипотека Объекта; ü Залог земельного участка (права аренды) под Объектом; ü Залог инженерных сетей, сооружений, оборудования, обеспечивающих Объект и не являющихся составной частью Объекта; ü Поручительство иных собственников / Операционной компании (при учете их чистых операционных денежных потоков) Залоговый дисконт В соответствии со шкалой залоговых дисконтов

Условия кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости Лимит кредита Учет в Бюджете Проекта ü Стоимость земельного участка ü Не более 70% (85%)* от бюджета Проекта при проектном финансировании; ü Не более 80% (90%)* от бюджета Проекта при инвестиционном кредитовании; * при оформлении дополнительно в залог ликвидного обеспечения (в соответствии с ВНД Банка), не связанного с Проектом, гарантий РФ/субъектов РФ/муниципальных образований, на сумму не менее 50% обязательств (кредит + % за 6 месяцев). ü Минимальное значение из следующих величин: § документально подтвержденная величина затрат на приобретение прав на земельный участок; § текущая рыночная стоимость–оценка Банка. ü Проценты и платы по кредиту ü Не учитываются. Срок кредита Рубли РФ, доллары США, Евро. Процентные ставки Фиксированные или плавающие с CAP. Расчетный срок полной амортизации кредита По проектам строительства: § объектов офисной, складской и торговой недвижимости - не более 12 лет; § объектов туристической инфраструктуры (при наличии договора с профессиональным Оператором) - не более 15 лет (max balloon payment - 30%) ; § автосалонов - не более 10 лет. Условия параллельного вложения собственных средств До 10 лет. Валюта кредитования Размер собственных средств Коэффициент покрытия долга (DSCR) Со 2 -го года эксплуатации Объекта: § не более 3% в год, если договоры аренды номинированы в долларах США, Евро; § не более 5% в год, если договоры аренды номинированы в рублях РФ. 1 2 3 4 5 ü Подтверждение источников финансирования; ü Рейтинг Группы/Заемщика – не более 14; ü Поручительство: § контролирующего бенефициара; § связанных кредиторов. Отлагательные условия ü Внесение собственных средств Заемщика в полном объеме (не менее 50% доли собственных средств при параллельном вложении); ü Положительное заключение государственной экспертизы и разрешение на строительство Объекта; ü Предоставление предварительных договоров: § аренды для объектов торговой, офисной и складской недвижимости; § дилерского соглашения для автосалонов; § договора на управление – для объектов туристической инфраструктуры (если проектом предусмотрено привлечение Оператора) Обеспечение ü Залог имущественных прав на площади строящегося Объекта; ü Залог земельного участка (права аренды) под строящимся объектом; ü Залог иного ликвидного имущества (если срок аренды земельного участка под Объектом менее срока кредита); ü Поручительство Операционной компании (при кредитовании автосалонов). Залоговый дисконт В соответствии со шкалой залоговых дисконтов ü Не менее 1, 5 при проектном финансировании; ü Не менее 1, 4 при инвестиционном кредитовании. Прогнозный рост арендных ставок Собственный капитал, субординированные займы связанных лиц: ü не менее 30% (15%)* от бюджета Проекта при проектном финансировании; ü не менее 20% (10%)* от бюджета Проекта при инвестиционном кредитовании. * при оформлении дополнительно в залог ликвидного обеспечения, не связанного с Проектом, гарантий РФ/субъектов РФ/ муниципальных образований, на сумму не менее 50% обязательств (кредит + % за 6 месяцев).