Инвестиционная активность в условиях кризиса. Ликвидность объектов по сегментам: сроки экспозиции, мотивы покупки, скидки на торг. Проблемы залога неликвидных объектов 2015 г.
О ГРУППЕ КОМПАНИЙ Оценочная компания «Магистр» с 1996 года предоставляет полный комплекс услуг по оценке всех видов имущества и финансового консультирования на территории Северо-Западного региона и Москвы. Компания London Real Invest: § Стратегический консалтинг в недвижимости § Брокеридж по крупным объектам Home Estate: § Агентство недвижимости полного цикла
Ликвидность и скидка на торг. Определение срока экспозиции §Ликвидность большинства объектов зависит от цены. §Долгая продажа большинства объектов – следствие первоначально завышенной цены Окупаемость от 6 до 8 лет. § Скидка на торг Реверанс покупателю (до 10%) Скидка от неадекватной цены (до 50%) §Срок экспозиции – срок экспозиции объекта в расчете на его продажу рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1, п. 12)
Высокая ликвидность (до 6 мес) Покупка § Встроенные нежилые помещения Валовый рентный мультипликатор от 6 до 8. § Офисные и торговые здания площадью до 5 000 – 7 000 кв. м. Окупаемость от 6 до 8 лет. § Земельные участки под жилищное строительство При схеме со-инвестирования – до 25% от стоимости продаваемых площадей; При покупке за деньги – 10 -15% от стоимости продаваемых площадей § Земельные участки под торговые объекты до 5 Га Вблизи жилых массивов, на перекрестках или крупных магистралях § Объекты и земельные участки под сферу развлечений: центр, дешево.
Что востребовано Аренда § Помещения под магазины продуктов, аптеки и другие жизненно необходимые товары Со снижением ставки примерно на 15 -20% по сравнению с предыдущим годом § Офисы класса С и В рядом с метро Ставка 800 – 1 000 р. /кв. м в мес. § Офисы класса А с дисконтом До 1300 р. /кв. м в мес § Помещения для сферы развлечений /креативных пространств До 500 р/кв. м в мес § Склады класса А с дисконтом: Минус 15% по сравнению с 2014 г.
Средняя ликвидность (от 6 до 12 мес) Продажа § Производственно-складские здания площадью до 5 000 кв. м В хорошем техническом состоянии или старые, но дешево § Офисные здания площадью 6 000 – 15 000 кв. м Окупаемость до 7 лет § Торговые центры разной площади, концептуальные или с возможностью быстрой реконцепции Окупаемость до 7 лет § Здания гостиниц или с возможностью реконструкции под сетевую гостиницу от 150 номеров § Участки под производство до 5 Га до 5 км от КАД с коммуникациями Дешево
Низкая ликвидность (свыше 12 мес) Продажа § Крупные земельные участки с/х и бывшие с/х, в т. ч. Земли промышленности без дорог и коммуникаций Земли под все виды малоэтажного строительства Земли под сельскохозяйственное производство § Производственные комплексы и с/х объекты Крупные в плохом и среднем техническом состоянии Специализированные современные в отрыве от бизнеса § Крупные и дорогие объекты коммерческой недвижимости (от 1 млрд) За исключением первоклассных объектов с идеальной концепцией § Несетевые гостиницы §Деклассированные и «несуразные» объекты, в т. ч. проекты типа «как сделать из мухи слонёнка»
Жилая недвижимость Ликвидность может быть свыше 6 месяцев §Квартиры свыше 15 млн. руб. §Коттеджи стоимостью свыше 15 млн. руб. §Объекты с признаками внешнего и функционального износа: - Несоответствие класса местоположению - Несоответствие конструктивных, планировочных решений современным типичным требованиям
Оценка ниже себестоимости. Низколиквидные, но стратегически важные активы § Сельско-хозяйственные активы; §Электросетевые, топливно-энергетические активы; § Масштабные современные специализированные производственные комплексы в различных отраслях; § Инфраструктурные объекты; § Культурно-досуговые, спортивно-оздоровительные объекты.
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Екатерина Марковец, Управляющий партнер ЗАО «УК «МАГИСТР» Тел. /факс: (812) 600 -03 -50 Моб. +7 (921) 361 -71 -00 men@uk-magistr. ru www. uk-magistr. ru
Скачать презентацию Инвестиционная активность в условиях кризиса Ликвидность объектов по
80e37d7fe88f637867c72782a3625091.ppt