«Инвестиции в недвижимость за рубежом» Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio. com Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio. com
Tranio — брокер зарубежной недвижимости • • • Удвоили продажи в 2015 году 40 сотрудников 5 офисов (Москва, Брянск, Барселона, Аликанте, Фрайбург) 130 000 предложений в онлайн-каталоге 1 500 000 посетителей в год Самый цитируемый источник (Ведомости, Коммерсант, РБК…) Собственные исследования рынка Участники большинства профессиональных выставок и конференций Ежедневные публикации о международных рынках недвижимости
Как сохранить капитал? • • • Наличные Депозиты Ценные бумаги Золото Недвижимость 2014 год показал нам окружающие нас политические и экономические риски Не храните все яйца в одной корзине
Недвижимость за рубежом — понятный и надежный инструмент для сохранения капитала • • • Защита от валютных рисков Относительно высокая доходность Стабильный рост стоимости Приемлемая ликвидность Создание запасного аэродрома Финансовая безопасность будущих поколений Мы рекомендуем консервативный подход — низкие риски важнее доходности!
О чем стоит подумать перед покупкой инвестиционного объекта • • • Бюджет Стоимость оформления и содержания Схема финансирования Тип объекта Регион Арендатор Тип арендного контракта Уровень риска Ожидание по доходности Стратегия выхода
Процедура оформления 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. Определяете критерии поиска Находите профессионального маклера Открываете счет в банке Выбираете объекты и получаете краткую информацию по ним Выясняете схему покупки (Asset Deal и Share Deal) Заключаете маклерский договор Осматриваете объект лично Подписываете LOI Получаете подробную информацию об объекте Проводите Due Diligence Обращаетесь в банк за кредитом Выбираете нотариуса Определяете форму собственности на объект Заключаете окончательный договор купли-продажи Оплачиваете сделку Нотариус регистрирует права собственности в поземельной книге Вы собственник!
Так какая доходность? * • • • Квартиры 3 -5% Офисы 5% Супермаркеты 6, 5% Дома престарелых 6, 5% Торговые помещения 3 -5% Отели 5% Что такое доходность? * Цифры средние и варьируются в зависимости от объекта
Пример объекта для инвестиции Квартира для сдачи в аренду в Берлине 300 К евро • Доходность 5% • Локация — удачное расположение в городе с населением >30 К человек • Финансирование 50 -60% LTV под 2% годовых Ключевой риск это Локация. Правильный выбор места определяет сохранность и рентабельность инвестиции.
Франция, Иль-де-Франс Масштабный инвестиционный проект- экодеревня рядом с Парижем и Диснейлендом. Комплекс рассчитан на круглогодичное проживание туристов, имеет всю необходимую инфраструктуру. Отличная возможность инвестирования средств в апартаменты и коттеджи для последующей сдачи в аренду. Преимущества • Стоимость 2 - комнатных апартаментов без обстановки - 215 000 € • Гарантированная доходность для собственника 4%.
Пример объекта для инвестиции Супермаркет 3 М евро Доходность 6, 5% Арендатор REWE 15 летний арендный контракт без права выхода Локация — удачное расположение в городе с населением >30 К человек • Финансирование 60 -70% LTV под 2% годовых • Минимальные затраты на управление (NNN) • • Ключевой риск это Локация. Правильный выбор места определяет сохранность и рентабельность инвестиции.
Типы объектов для инвестиций Бюджет, млн евро Типы объектов 0, 5– 1 Квартиры/ Апартаменты Гостиничные номера 1– 5 Доходные дома Мини-гостиницы Street retail Офисы Более 5 Крупные гостиницы Торговые центры Редевелопмент Строительство * Данные из исследования Tranio
Недвижимость в Лондоне с 1974 года растет быстрее золота В конце 1974 года жилье в Лондоне стоило в среднем 13 223 фунта стерлингов (данные Nationwide). Если допустить, что 40 лет назад инвестор купил квартиру по такой цене, то к концу 2014 года объект уже стоил 406 730 фунтов стерлингов, то есть прирост стоимости составил 393 507 фунтов (недвижимость подорожала более чем в 30 раз). Цены на золото на лондонском рынке за тот же период выросли в 13 раз (данные Measuring Worth). А если учесть, что все 40 лет недвижимость можно было сдавать в аренду, то ее доходность во много раз превышает доходность золота.
Доходная недвижимость — Германия Экономика № 1 в Европе Низкая безработица Сравнительна высокая доходность (yield до 7%) Ликвидные активы с потенциалом роста капитализации (средний рост 3%) • Развитое законодательство • Доступность финансирования • •
Как повысить доходность объектов • Налоговые вычеты и компенсации • Структурирование сделки • Ипотека — финансовый рычаг
Риски при спекуляциях с недвижимостью • Расходы при покупке и продаже • Антиспекулятивные меры в разных странах • Доходность как сумма ренты и прирост капитализации
Ценовые категории жилой недвижимости Ценовая категория Средняя цена объекта, евро Страны, где преобладают покупки в этой категории Низкая 40– 100 тыс. Болгария, Таиланд, Турция Низкая – средняя 100– 250 тыс. Германия, Греция, Испания, Латвия, Финляндия, Черногория, Чехия Средняя – высокая 250– 500 тыс. Кипр, Португалия, Хорватия Высокая 500 тыс. – 1, 5 млн Великобритания, Италия, США, Франция
Ипотека Страна Ставка, % годовых Срок, лет Минимальный кредит Макс. кредит, % Великобритания 2, 5– 5 5– 25 250 000 £ 70 Германия 2, 5– 4 5– 20 150 000 € 50 Испания 5– 6 До 25 20 000 € 60– 80 Италия 2, 8– 6, 5 5– 20 150 000 € 60 Латвия 6– 7 До 35 100 000 € 70 США 3– 6 До 30 100 000 $ 65– 70 Франция 2, 5– 4, 5 5– 25 80 000 € 60– 70 Швейцария 2– 3, 5 5– 10 500 000 CHF 60
ВНЖ за инвестиции Страна Минимальная сумма Объект инвестиций Дополнительные условия Болгария 600 тыс. левов (≈ 300 тыс. евро) Недвижимость Можно либо совершить покупку как частное лицо, либо оформить сделку на болгарскую фирму, в которой заявителю принадлежит не менее 50 % капитала Великобритания 2 млн фунтов стерлингов (≈ 2, 5 млн евро) Государственные ценные бумаги или предприятия Нельзя вкладывать в акции компаний, занимающихся строительством недвижимости, в банки, в инвестиционные компании и офшорные фирмы Венгрия 250 тыс. евро Облигации государственного займа с 5 -летнимсроком погашения Сумма возмещается инвестору в полном объёме по истечении 5 лет. Можно без ограничений вести бизнес в ЕС Греция 250 тыс. евро Недвижимость Без права на работу Испания 500 тыс. евро Недвижимость Без права на работу Латвия 250 тыс. евро Недвижимость Оценочная стоимость не должна быть меньше 80 тыс. евро. Нужно заплатить сбор в размере 5 % от цены объекта Португалия 500 тыс. евро Недвижимость Как для получения дохода, так и для собственного проживания; можно несколько объектов; без ипотеки США 500 тыс. долл. Коммерческая недвижимость или готовый бизнес Обладатель ВНЖ обладает теми же правами, что граждане США, кроме избирательного
Спасибо! Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio. com +7 (985) 231 -63 -28 kachmazov@tranio. com
Скачать презентацию Инвестиции в недвижимость за рубежом Георгий Качмазов
706ce4cdc0e69953cd9da34cc74bf726.ppt