Инструкция для риэлтора Основные правила работы в области

Инструкция для риэлтора Основные правила работы в области аренды недвижимости.

Базовые понятия, которыми оперируют в агентствах недвижимости Арендатор – человек имеющий потребность в аренде недвижимости . Арендодатель – непосредственный владелец объекта недвижимости, предоставляющий Агентству право на поиск Арендаторов для данного объекта. Риэлтор - сотрудник агентства, работающий на удовлетворение запросов Арендаторов и Арендодателей. Заявка – документ-запрос Арендатора/Арендодателя, на основании которого осуществляется подбор недвижимости или Арендатора. Сделка – совокупность мер Риэлтора по подбору необходимых вариантов недвижимости или Арендаторов, предложению, расселению, получению комиссионных.

Отдел аренды Отдел аренды - это менеджеры, проводящие действия по поиску объектов недвижимости и Арендаторов, удовлетворяющих требованиям, как Арендаторов, так и Арендодателей.

Схема Бизнес-процессов Напомню об особенностях работы на рынке услуг по аренде недвижимости - высокий сервис и качество оказываемых услуг. С учетом этих особенностей определяются основные направления в области маркетинга, политики компании и рабочего процесса. Предлагаю рассмотреть общую схему процесса, нацеленного на поиск и предложение недвижимости в аренду. Сущность каждого указанного блока в деталях излагается ниже.

Схема бизнес процессов Основополагающим в работе агентств недвижимости является работа с Арендаторами и Арендодателями. Мероприятия по работе с Арендаторами Мероприятия по работе с Арендодателями Входящая информация Сбор, обработка, сортировка и распределение. База данных Арендаторов База данных Арендодателей Заявка Заявка Процесс подбора вариантов Сделка

Бизнес-процесс состоит из ряда последовательных блоков, компактно их можно представить так: Усиленными темпами проводится политика по работе с Арендодателями, с целью формирования необходимого объема предлагаемой недвижимости (СМИ, PR и т.д.). Параллельно ведутся мероприятия по работе с Арендаторами. На определенном этапе работы возникает ситуация, когда спрос со стороны Арендатора начинает диктовать условия и определяет политику в отношении работы с Арендодателями. Происходит сбор, обработка и распределение исходной информации. Вся информация группируется и заносится в базу данных по Арендаторам и Арендодателям отдельно. На основе запроса Арендатора/Арендодателя формируется заявка. Заявка является основой для совершения сделки. Существует две схемы работ: 1) от Объекта, 2) от Арендатора На следующем этапе запускается процесс подбора соответствующих вариантов недвижимости или Арендаторов. Отобранные варианты демонстрируются, в случае согласия оформляется сделка с учетом юридических и финансовых требований. Все составляющие блоки бизнес процесса рассмотрим ниже более подробно.

Процедура работы с Арендаторами определенный набор инструментов и методик, используемых в повседневной работе агентства: На начальном этапе определяется круг возможных источников привлечения Арендаторов (бизнес справочники, сайты, реклама в СМИ, личный опыт). В результате проведения рекламных мероприятий появляются потенциальные Арендаторы проявившие интерес, они регистрируются в базе данных компании. После того как Арендатор подал заявку, они распределяются уполномоченным лицом в зависимости требований клиента и специализации риэлтора, начинается работа от Арендатора. Риэлтор получил заявку и начинает мероприятия по подбору объектов удовлетворяющих требованиям Арендатора. Прежде чем показывать объект Арендатору необходимо просмотреть и подписать договор возмездного оказания риэлторских услуг с владельцем недвижимости, в случае проведения сделки. Без подписания такого договора, я Вам не рекомендую показывать тот или иной объект. После просмотра брокером вариантов и отбора лучших, он назначает встречу с Арендатором для показа.

Во время встречи надо обязательно подписать договор об возмездном оказании услуг по поиску объекта недвижимости. Встреча: Во время встречи: Не задавайте негативных вопросов – это любой вопрос, на который можно ответить «Да» или «Нет». Если вы говорите, то клиент может усомниться; если он это говорит, то это правда: Поэтому задавайте наводящие вопросы, которые заставляют клиента подтверждать их веру в выгодность вашего предложения. Не спорьте. Не атакуйте клиента, когда вы отвечаете на его возражения. Подводите клиента к ответу на собственные возражения. Подтверждайте собственные заявления. Варьируйте голосовые характеристики, скорость Аккуратнее в речи – избегайте звуков «гм…», «э…» Регулярно повторяйте ключевые фразы Откройте себя: не делайте «замков» из рук Тип фраз: короткие, простые слова Только глядя в глаза! (если это американцы или европейцы). Не опускайте, не отводите Аккуратная одежда, и прическа должны производить приятное впечатление После просмотра с Арендатором каждого объекта подписывайте лист показа объектов. Если объект понравился, и Арендатор готов его арендовать, риэлтор предоставляет договора аренды и консультирует по всем пунктам. После подписания договора аренды, риэлтор подписывает акты выполненных работ, выставляет счет-фактуру (если деньги к получению переводом на банковский счет) или выбивает кассовый чек на сумму к получению и выписывает приходный ордер (если деньги к получению наличными): получает комиссионные.

СХЕМА РАБОТЫ С АРЕНДАТОРАМИ Процесс работы с Арендаторами: Информация об услугах из «уст в уста», PR, реклама в СМИ, общение с лицами, способствующими контакту с клиентами Арендатор дал Заявку на объект Процесс поиска объекта Договора с владельцами объекта Фото объектов Процесс выполнения сделки: 1. Договор с арендатором 2. Показ 3. Листы просмотра 4.Договор аренды 5. Комиссия

Процедура работы с Арендодателями. Основная функция по работе с Арендодателями (владельцами квартир) возложена на отдел рекламы, офис-менеджера и риэлтора. Их задачи - формирование и регулярное пополнение базы данных недвижимости.

Функции этих сотрудников: Мероприятия по привлечению Арендодателей (отдел рекламы) Сбор и обработка поступившей от Арендодателей информации. Оформление заявки (офис-менеджер). Исследование объекта недвижимости, подписание договоров возмездного оказания риэлторских услуг с владельцем недвижимости, фотографирование объекта недвижимости для составления фото-банка. Анализ соответствия цены и качества: все эти меры предпринимаются для предоставления полной картины другим риэлторам компании и подготовке демонстрационного материала для Арендатора, для более качественных и быстрых услуг, если объект очень хороший, то начинается работа от объекта.

Процедура работы от объекта. Размещение фотографий и описаний в СМИ, Интернете, прямая доставка по потенциальным арендаторам. Если фото объекта заинтересовали потенциальных Арендаторов, то брокер который работает с этим объектом подписывает договор об возмездном оказании услуг по поиску объекта недвижимости с Арендатором, и показывает заинтересовавший объект. Если объект подходит, то подписывается договор аренды. Если объект не подходит, то начинается работа от Арендатора.

Схемы процессов. Применяется для регулярного пополнения базы данных Арендодателей под Арендатора. Плановые мероприятия по привлечению Арендодателей (отдел рекламы) Прием звонков, обработка информации, Заявка. (офис-менеджер) Фотографирование, Просмотр, Договора (риэлторы)

Применяется в случае работы от объекта. Размещение фотографий и описаний в СМИ, Интернете, прямая доставка Договор о возмездном оказании услуг. Показ объекта заинтересовавшего арендатора Если объект подходит для арендатора подписывается договор аренды Если объект НЕ подходит, то начинается работа от Арендатора

Процедура сбора и обработки информации Плановые мероприятия ведут к поступлению в компанию исходной информации. Принимает эту информацию офис-менеджер и сортирует по двум направлениям. 1. При обращении в компанию Арендодателей, офис-менеджер вносит все сведения, касающиеся недвижимости (место расположения, дом, этаж, количество комнат, цена, комплектация, техническое состояние), в бланк опроса по заявке на сдачу недвижимости, а затем и в электронную базу данных Арендодателей. Кроме описательных характеристик недвижимости. Квартира регистрируется в БД арендодателей и ждет своего арендатора. Осмотр недвижимости проводится риэлторами, которые после осмотра заполняют бланк просмотра квартиры или дома. 2. При обращении в компанию Арендаторов, офис-менеджер вносит все сведения , содержащие следующую информацию: наименование организации, имя Арендатора, контактного лица, адресные и телефонные данные, источник получения информации об Агентстве. При обращении в компанию Арендатора, офис-менеджер, либо риэлтор оформляет стандартный бланк заявки на снятие в аренду недвижимости. Этот бланк составляет полную картину требований Арендатора к недвижимости и передается уполномоченному лицу.

Схема выполнения сделки Процедура сделки начинается с заявки Арендатора об аренде недвижимости. В заявку вносятся все требования Арендатора, предоставляемые к квартире, либо другой недвижимости. Информация в заявке должна быть максимально подробной, например, какую мебель и бытовую технику предпочитает Арендатор, какой вид из окна, количество комнат, расположение, этаж, наличие лифта либо его отсутствие, будут ли проживать дети, необходима ли какая-нибудь специальная мебель или бытовая техника. Риэлтор обращается к базе данных Арендодателей и выбирает подходящие варианты. После чего заключается договор, между арендодателем и Агентством на возмездное оказание риэлторских услуг. Комиссионные выплаты имеют два варианта: единовременная выплата: сразу после подписания договора аренды в размере одной арендной месячной платы (8.3 % от суммы первого года аренды) при заключении сделки сроком на 1 год или более; или 10%, от суммы договора аренды при заключении договора аренды сроком менее чем на год.

После этого отобранные варианты показываются Арендатору, до показа обязательно заключается договор на возмездное оказание посреднических услуг по поиску недвижимости в аренду. Комиссионные выплаты имеют несколько вариантов: единовременная выплата: сразу после подписания договора аренды в размере одной арендной месячной платы (8.3 % от года аренды) если договор аренды подписан на 1 год и более; или 10 % от суммы Договора аренды при заключении договора аренды сроком менее чем на год. Иногда в зависимости от ситуации Агентство может пересматривать свои комиссионные. Золотое правило: показ Арендатору объекта только после предварительного просмотра риэлтором данного объекта и подписанных договоров, как с Арендодателем, так и с Арендатором, и обязательное подписание листов показа.

Процесс показа вариантов Перед показом: Созвониться с Арендатором и оговорить место встречи и время, в которое ему будет удобно просмотреть предлагаемые риэлтором варианты. После уточнения времени и места встречи, необходимо предупредить Арендодателей о предстоящем показе. В указанное время заехать за Арендатором и подписать договор на возмездное оказание посреднических услуг по поиску недвижимости в аренду .

Показ: Выйти из машины первым, и идя впереди Арендатора проводить его до двери квартиры, которую предстоит просмотреть. Ни в коем случае не впускайте в подъезд Арендатора первым, ведь он не знает в каком именно направлении двигаться, и вряд ли будет чувствовать себя удобно. Идите впереди, но не очень быстро, сохраняйте дистанцию, но не идите слишком далеко от Арендатора. После того как хозяин квартиры откроет дверь, поприветствуйте его, представьте Арендатора и позвольте войти ему первым в квартиру. После чего начинайте рассказ о всех достоинствах и недостатках этой квартиры, если Арендатора что-то не устраивает в этой квартире, уточните у хозяина квартиры можно ли исправить это, либо дополнить квартиру недостающим, чтобы она могла полностью отвечать требованиям и вкусам Арендатора.

Будьте внимательны при показе квартиры, постарайтесь рассказать обо всех достоинствах и имеющихся недостатках объекта , обязательно подписывайте бланки показа. Если квартира не подходит, либо Арендатор хочет посмотреть еще имеющиеся варианты, то покажите максимум имеющихся у вас предложений. Если Арендатор остановил свой выбор на одном из показанных ему вариантов, то риэлтор заполняет заранее составленный вариант договора аренды между Арендатором и Арендодателем, фиксируя все нюансы и пожелания договаривающихся сторон. Сделка считается завершенной после подписания договора аренды и выплаты агентству комиссионных.

Юридическая сторона сделки и формы всех бланков С позиции надежности и юридической защищенности риэлтор должен оказывать услуги на договорной основе. Все договора имеют стандартную форму, но корректируются с учетом конкретной ситуации. Агентство освобождает Арендатора и Арендодателя от юридических хлопот, беря их на себя.

Риэлтор обязан заключать договор на возмездное оказание посреднических услуг по поиску недвижимости в аренду. Основанием для договора является заявка Арендатора. Договор гарантирует Арендатору получение качественной и полноценной услуги от агентства недвижимости а Агентству получение комиссионных в случае нахождения нужного объекта. 2. Брокер обязан заключать договор на возмездное оказание услуг с Арендодателем. Основанием для договора является заявка от Арендодателя. Договор гарантирует Арендодателю получение качественной и полноценной услуги от агентства недвижимости, а Агентству получение комиссионных в случае нахождения Арендатора. 3. Структура договоров между Агентством и Арендатором/Арендодателем должна содержать следующие разделы: стороны договора; предмет договора; права и обязанности сторон; цена услуг и порядок расчёта срок действия договора; условия расторжения договора; ответственность сторон;

При выборе недвижимости, риэлтор должен заключить договор аренды, в котором указываются все условия, сроки аренды и оплаты. Договор заключается между арендатором и арендодателем, как правило на 2-х языках (русский и английский). Приложением к договору служит опись принимаемого имущества 5. Договор аренды должен содержать следующие разделы: -стороны договора и согласие сторон осуществить сделку; -предмет договора -цена сделки; -адрес и описание объекта, позволяющие его однозначно идентифицировать; -условия передачи объекта в аренду; -права и обязанности сторон; -ответственность сторон; - цена и порядок расчётов; -срок действия договора -сроки передачи объекта недвижимости; -состояние объекта недвижимости на момент передачи; -условия расторжения и продления договора.

Каждый риэлтор должен помнить, что законность сделки зависит не только от агентства непосредственно, но и от Арендодателя. Каждый Арендодатель обязан иметь патент на индивидуальную предпринимательскую деятельность. Для получения этого патента необходимы следующие документы: Копия удостоверения личности Копия РНН (2 шт) Копия СИК (2 шт) Копия Пенсионного договора (2 шт) Копия правоустанавливающих документов на квартиру, или любую другую недвижимость Копия Доверенности на квартиру, в случае, если Арендодатель не является собственником жилья Копия договора аренды (2 шт) Фото 3х4 (2 шт) Квитанция об оплате Сбора за регистрацию (3676 тг + комиссия банка) Заявление на получение свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (заверить в канцелярии). Заявление на получение патента индивидуального предпринимателя (форма 912) Заявление о регистрации налогоплательщика (форма 001) Скоросшиватель пластиковый Все эти документы подаются в Налоговый комитет по месту жительства Заявителя.