Информационное обеспечение работы оценщика Применение справочников КО ИНВЕСТ при расчете стоимости объектов недвижимости 2013 г.
Введение РАЗДЕЛ 1. 2
Справочно-информационные базы для оценки недвижимости Серия «Справочник оценщика» . Укрупненные показатели стоимости строительства • • • ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ ДОМА СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ СООРУЖЕНИЯ ГОРОДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ МАГИСТРАЛЬНЫЕ СЕТИ И ТРАНСПОРТ – Стоимостные коэффициенты по элементам зданий. Приложение к изданиям КО ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» . • ОБЪЕКТЫ АРХИТЕКТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Укрупненные показатели стоимости реставрационно восстановительных работ. • Ежеквартальный информационно аналитический бюллетень «ИНДЕКСЫ ЦЕН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ» 3
Задачи, решаемые с использованием справочников КО-ИНВЕСТ: • • • оценка рыночной стоимости объектов на основе затратного подхода; определение справедливой стоимости в рамках оценки для целей МСФО; определение затрат на текущий и капитальный ремонт зданий; оценка стоимости незавершенного строительства; определение стоимости для всех областей Российской Федерации, Республики Беларусь, Республики Казахстан; переоценка основных средств предприятия; оценка для целей страхования кадастровая оценка; оценка инвестиционных проектов; оценка стоимости строительства на этапе, предшествующем подрядным торгам. 4
Информационная основа и принципы построения справочников Показатели справочников включают затраты, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию. В показателях стоимости не учтен ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства: содержание временной связи; затраты на первичную очистку от снега; затраты на снегоборьбу; затраты на ремонт и восстановление автодорог; плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства и другие. Также не учитываются затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства. СТРУКТУРА СПРАВОЧНИКОВ СПРАВОЧНИКИ СОСТОЯТ ИЗ ТРЕХ ВЗАИМОСВЯЗАННЫХ БЛОКОВ: • принципы построения справочника и рекомендации по использованию; • укрупненные показатели стоимости зданий, сооружений и элементов наружного благоустройства; • корректирующие коэффициенты и справочные данные. 5
Объекты в справочниках КО ИНВЕСТ классифицированы по 16 классам конструктивных систем зданий и сооружений Основной материал ограждающих конструкций Кирпич Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки Кирпич Железобетон З Д А Н И Я Основной материал несущих конструкций Железобетон, сталь Древесина Железобетон в бескаркасных системах Железобетон в каркасных системах Сталь Класс конструктивной системы КС-1 а КС-2 КС-3 КС-4 КС-5 Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов Железобетон, сталь КС-6 Древесина и др. конструктивные материалы КС-7 С О О Р У Ж Е Н И Я с преимущественным применением : Класс конструктивной системы нерудных и бетона монолитного железобетона сборного железобетона конструкционной стали стальных труб древесины кабелей и проводов объекты благоустройства прилегающей территории КС-8 КС-9 КС-10 КС-11 КС-12 КС-13 КС-14 КС-15 6
Структура стоимостных показателей в справочниках КО ИНВЕСТ Табличная информация в основных разделах содержит как техническое описание, так и стоимостные данные, дифференцированные для различных уровней качества проектных решений. 7
Перечень основных видов работ и затрат, учитываемых в справочниках КО ИНВЕСТ Наименование глав, работ и затрат Глава 1. Глава 2. Глава 8. Глава 9. 9. 12 9. 13 9. 17 Глава 10. Глава 12. МДС 8135. 2004, п. 4. 96 Подготовка территории строительства Планировка территории строительства и очистка от мусора площадки застройки Основные объекты строительства Временные здания и сооружения Прочие работы и затраты Дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время Затраты, связанные с премированием за ввод в действие построенных объектов Средства на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию работников и имущества, в том числе строительных рисков Затраты на проведение пусконаладочных работ Содержание службы заказчика. Строительный контроль. Проектные и изыскательские работы. Сумма резерва средств на непредвиденные работы и затраты. 8
Жилые дома В справочнике: ЖИЛЫЕ ДОМА, в том числе • ТАУНХАУСЫ, • МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА, • ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ДОМА В РЯДУ ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ СЕКЦИОННЫЕ ДОМА, БЛОК-СЕКЦИИ И ЭЛЕМЕНТЫ БЛОКИРОВКИ ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЙИ ПРИУСАДЕБНОГО БЛАГОУСТРОЙСТВА Корректирующие коэффициенты и справочные данные 9
Жилые дома ОГЛАВЛЕНИЕ СПРАВОЧНИКА ИНФОРМАЦИОННАЯ ОСНОВА И ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ Информационная основа справочника Назначение и сфера применения справочника Круг пользователей Учитываемые затраты Алгоритм расчета справочных стоимостных показателей Формирование блока корректирующих коэффициентов Кодировка и сокращения 1. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ Последовательность оценки Состав исходных данных для оценки Методы определения исходных данных Корректировка справочных стоимостных показателей Поправки, выраженные в тыс. рублей на единицу измерения Поправки на различие в конструктивных элементах Поправки на фундамент Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания Поправка на разницу в объеме (V, м 3) или площади (S, м 2) Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве Сводные показатели стоимости с учетом всех видов поправок 10
Жилые дома 2. ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ СПРАВОЧНИКА Дифференциация стоимостных показателей по классам качества зданий Классификатор качества зданий по конструктивным элементам и материалам Определение класса качества здания Учитываемые затраты Форматы представления справочной информации Подбор здания-аналога Использование блок-секционного метода расчета справочных показателей Учет типологических особенностей зданий Определение справочной стоимости здания-аналога на основе показателей по блок-секциям и элементам блокировки Принципы подхода к корректировке справочных стоимостных показателей Поправки на отличия в объемно-планировочных решениях Зависимость стоимости 1 м 2 общей площади дома от средней общей площади квартир Относительная величина стоимости 1 м 2 общей площади жилых домов при различной их протяженности Зависимость стоимости 1 м 2 общей площади жилых домов от типа дома, числа квартир и секций Зависимость стоимости 1 м 2 общей площади многоквартирных жилых домов от ширины корпуса Уровень стоимости 1 м 2 общей площади одно-двухквартирных жилых домов при различной ширине корпуса Уровень стоимости 1 м 2 общей площади 9 -этажных жилых домов со светлой лестницей при различной ширине корпуса (в %) Уровень стоимости 1 м 2 общей площади с лестницей в центре плана при различной ширине корпуса Поправки к стоимости 1 м 2 общей площади на различие в количестве этажей и на различие количества ` квартир на этаже Поправка к стоимости 1 м 2 общей площади на изменение высоты этажа по сравнению с базисной высотой этажа 11
Жилые дома 3. ЖИЛЫЕ ДОМА. УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ограждающие конструкции: МОНОЛИТНЫЙ ЖЕЛЕЗОБЕТОН несущие конструкции: МОНОЛИТНЫЙ ИЛИ СБОРНЫЙ ЖЕЛЕЗОБЕТОН ограждающие конструкции: МЕЛКОШТУЧНЫЕ СТЕНОВЫЕ МАТЕРИАЛЫ И КРУПНЫЕ БЛОКИ несущие конструкции: СБОРНЫЙ ЖЕЛЕЗОБЕТОН несущие конструкции: МОНОЛИТНЫЙ ЖЕЛЕЗОБЕТОН несущие конструкции: ДРЕВЕСИНА ограждающие конструкции: КРУПНЫЕ ПАНЕЛИ ОДНОСЛОЙНЫЕ И МНОГОСЛОЙНЫЕ несущие конструкции: СБОРНЫЙ ЖЕЛЕЗОБЕТОН ограждающие конструкции: ДРЕВЕСИНА несущие конструкции: ДРЕВЕСИНА 12
Жилые дома 4. ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЙ И ПРИУСАДЕБНОГО БЛАГОУСТРОЙСТВА Бани • Бассейны • Беседки • Бытовые помещения • Веранды • Водопады • Ворота • Гаражи • Дворовые замощения • Дорожки и площадки • Дренаж • Летние кухни • Колодцы • Колонки водоразборные • Контрольно-пропускные пункты • Конюшни • Котельные • Ландшафтные объекты • Мансарды (светелки) • Мостики через водоемы • Навесы • Наружные инженерные системы • Ограждения • Озеленение • Освещение • Пляжи • Погреба • Подготовка участка • Подпорные стенки • Пожарные посты • Прачечные • Пристройки • Причалы и пирсы • Проходные с охранными устройствами • Сараи • Септики • Системы полива • Тамбуры • Теннисные корты • Теплицы • Террасы • Туалеты наружные • Фонтаны • Цокольные этажи 5. КОРРЕКТИРУЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ И СПРАВОЧНЫЕ ДАННЫЕ Регионально-климатические коэффициенты Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-97 Приложение к изданиям КО ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» Стоимостные коэффициенты по элементам зданий. 13
Дифференциация стоимостных показателей по классам качества зданий Справочник содержит широкую номенклатуру жилых зданий, при строительстве которых были использованы современные технологии и материалы. Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества: – minimum (минимальный) – econom (экономичный); – standard (средний); – premium (улучшенный); – de luxe (люкс). Для группировки зданий в зависимости от класса качества, авторами Справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостной показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества меняются в зависимости от функционального назначения здания. 14
Классификатор качества зданий по конструктивным элементам и материалам Описание признаков класса качества для зданий различного назначения, приводятся в таблицах, предшествующих стоимостным показателям, соответствующих разделов. Авторы Справочника не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства. Материал, использованный в каркасах и перекрытиях, также является признаком конструктивной системы здания, и не относится к качественному параметру. 15
Жилые дома Классификатор качества жилых домов №№ п. п. Группа материала конструктивного элемента Наименование конструктивных элементов и типов материалов 0. 0. 1 Объект в целом Параметры материалов M E S P L простой прямоугольный • • • 0. 2 сложный прямоугольный, комбинированный • 0. 3 прямоугольный, имеет выступающие детали • 0. 4 сложной формы • • 0. 5 Периметр Наличие признаков классов качества карнизы • • 0. 6 профили • • 0. 7 простые водостоки • • 0. 8 фигурные водостоки • • 0. 9 Наружная отделка крыши отделочное обрамление окон • • 0. 10 арки, замковые камни • • 0. 11 обрамления проемов криволинейного очертания • • отсутствует • 0. 13 фризы • • 0. 14 карнизы • • • 0. 15 пилястры • • 0. 16 пояски • • • 0. 17 русты • • • 0. 18 лепные украшения стен (маски, венки, гирлянды, и пр. ) • • 0. 19 растительный и геометрический орнамент • 0. 20 роспись, мозаика • • • 0. 12 0. 21 0. 22 Наружная отделка проемов Наружная отделка стен Архитектурные детали фасадных портики частей колонны и полуколонны 0. 23 контрфорсы • • 0. 24 эркеры • • • 0. 25 баллюстрады • • 0. 26 скульптурные украшения (вазы, фигуры атлантов и кариатид и пр. ) • 0. 27 Выраженный архитектурный стиль здания • • 0. 28 Индивидуальный проект • • 0. 29 Авторский проект • 16
Жилые дома Классификатор качества жилых домов 3. 3. 1. Стены наружные с отделкой Лесоматериалы бревна 3. 2. 8 оцилиндрованные обычные 3. 3. брус 12 14 • • цельный клееный 3. 4. 10 • • с заполнением • • керамический обычный полнотелый с расшивкой швов • • 3. 7. обычный полнотелый оштукатуренный • • 3. 8. обычный полнотелый с наружным слоем из облицовочного кирпича • 3. 9. пустотелый, эффективный внутренняя часть стен, с наружным слоем из облицовочного кирпича • 3. 10. клинкерный • 3. 11. силикатный полнотелый • • блоки полнобетонные • • 3. 13. газо, пенобетонные • 3. 14. пенополистиролбетонные • 3. 15. керамзитобетонные • • 3. 16. ячеистые, шлаковые • • монолитный железобетон • • Камень крупноформатный, поризованный, природный известняк ракушечник • • • туф • • 3. 21. Индустриальные многослойные стеновые панели железобетон (полносборный и сборный), 1 -3 -х слойный тяжелые, легкие и ячеистые бетоны • • • 3. 22. 3. 23. Светопрозрачные фасадные системы профильные системы планарные системы остекления несущие профили и стеклопакеты точечное крепление стекла к несущему каркасу • • вентилируемые фасады двойной фасад с внешним однослойным остеклением и внутренним из стеклопакетов • 3. 6. 3. 12. Кирпич Бетон 3. 17. 3. 18. 3. 19. 3. 20. 3. 24. • щиты 3. 5. 10 • 17
Расчет класса качества здания Для определения класса качества по предлагаемому классификатору, оценщику необходимо проставить наличие признака класса качества по конструктивным элементам и материалам, преобладающим или составляющим существенную часть в оцениваемом здании. Класс качества здания определяется тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков в процентах от общего количества позиций в классе. Общее число позиций по всем классам качества в сборнике “Жилые дома“ составляет 485 (Экономичный – 50, Средний – 106, Улучшенный – 179, Люкс – 150) в зависимости от назначения объекта. При одинаковом максимальном количестве признаков классов качества предпочтение отдается более высокому классу. При рассмотрении оцениваемого здания описание примененных материалов составлено в виде следующей таблицы (полная форма таблицы представлена в подразделах "Классификатор качества зданий" по видам зданий), наличие признака в оцениваемом здании обозначено « • » ): 18
Расчет класса качества здания 19
Расчет класса качества здания 20
Расчет класса качества здания При подсчете количества признаков получены следующие значения: общее число позиций количество конструктиных классы конструктивных элементов качест элементов и и материалов, ва материалов, присутствующих в здания влияющих на класс оцениваемом здании качества здания E 50 13 S 106 13 процент от общего количества позиций в классе качества 26, 00% 12, 26% P 179 8 4, 47% L 150 6 4, 00% Таким образом, класс качества оцениваемого здания определяется как «Econom". 21
Промышленные здания представлены укрупненные показатели стоимости строительства по следующим отраслям: Газовая промышленность Легкая промышленность Лесная, деревообрабатывающая, целлюлюзно бумажная промышленность Машиностроение Медицинская и микробиологическая промышленность Мукомольно крупяная и комбикормовая промышленность Нефтедобывающая промышленность Нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая промышленность Пищевая промышленность Полиграфическая промышленность Приборостроение, радио и электронная промышленность Промышленность строительных материалов, деталей и конструкций Угольная, сланцевая, торфяная, горнорудная и горнодобывающая промышленность Цветная металлургия Черная металлургия Электротехническая промышленность Электроэнергетика Ювелирная промышленность ЗДАНИЯ МЕЖОТРАСЛЕВОГО ПРИМЕНЕНИЯ 22
Магистральные сети и транспорт В СПРАВОЧНИК ВКЛЮЧЕНЫ: ВНЕШНЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ И КАНАЛИЗАЦИЯ. • Переходы стальными трубопроводами русловой части рек ГРАЖДАНСКАЯ АВИАЦИЯ. • Здания для обслуживания пассажирских и грузовых перевозок • Летные поля и искусственные покрытия взлетно-посадочных полос (ВПП), рулежных дорожек (РД), мест стоянок (МС), перрона и площадей ДОБЫЧА ГАЗА. • Здания и сооружения газопромыслового хозяйства • Скважины эксплуатационные на промыслах, обвязка устья скважин, шлейфы и метанолопроводы ДОРОЖНОЕ ХОЗЯЙСТВО. • Автомобильные дороги • Здания и сооружения службы эксплуатации автомобильных дорог • Мосты длиной более 30 м (без подходов) • Обстановка дорог ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ ТРАНСПОРТ. • Здания и сооружения производственно-технические и служебные • Сигнализация, централизация, блокировка и кабели связи • Вспомогательные помещения при вокзалах • Здания дежурных помещений • Здания контор • Здания служебные • Здания станционные 23
Магистральные сети и транспорт В СПРАВОЧНИК ВКЛЮЧЕНЫ (продолжение): КОНТАКТНАЯ СЕТЬ ЭЛЕКТРИФИЦИРОВАННЫХ ЖЕЛЕЗНЫХДОРОГ ТРАНСПОРТ И ПОДЗЕМНОЕ ХРАНЕНИЕ ПРИРОДНОГО ГАЗА. • Магистральные газопроводы • Газобензиновые (газоперерабатывающие) заводы и установки извлечения гелия • Газораспределительные станции и • усадьбы линейных ремонтеров (обходчиков) на магистральных газопроводах • Заводы газовой сажи • Компрессорные станции магистральных газопроводов и подземные хранилища природного газа • Кустовые базы сжиженного газа • Станции подземной газификации углей ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ СЕТИ. • Воздушные линии, Кабельные линии, Линии связи, Линии электропередачи • ОРУ 35 -220 к. В • Подстанции переменного тока, Преобразовательные ПС • Реакторы масляные заземляющие дугогасящие • Реакторы токоограничивающие • Синхронные компенсаторы и статические тиристорные компенсаторы • Трансформаторы линейные • Управляемые шунтирущие реакторы • Шунтовые конденсаторные батареи • Электрические подстанции • Ячейки ОРУ 35 -1150 к. В 24
Сооружения городской инфраструктуры представлены укрупненные показатели стоимости строительства по следующим типам сооружений: • • АВТОДОРОГИ МОСТЫ, БЕРЕГОВЫЕ СООРУЖЕНИЯ СЕТИ СВЯЗИ ГАЗОВОЕ ХОЗЯЙСТВО СЕТИ ВОДОПРОВОДА И КАНАЛИЗАЦИИ ЭЛЕКТРОТРАНСПОРТ ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ ГОРОДСКИЕ СЕТИ и пр. а также здания городской инфраструктуры 25
Сооружения городской инфраструктуры. Примеры страниц 26
Сооружения городской инфраструктуры. Примеры страниц 27
Складские здания и сооружения представлены укрупненные показатели стоимости строительства по следующим типам складских зданий и сооружений: • Газовая промышленность • Легкая промышленность • Лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность • Машиностроение • Медицинская и микробиологическая промышленность • Нефтедобывающая промышленность • Нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая промышленность • Пищевая, мукомольная и комбикормовая промышленность • Полиграфическая промышленность • Приборостроение, радио и электронная промышленность • Промышленность стройматериалов, деталей и конструкций • Транспорт • Угольная, сланцевая, торфяная, горнорудная и горнодобывающая промышленность • Цветная И Черная металлургия • Электротехническая промышленность • Электроэнергетика • Другие отрасли промышленности • ЗДАНИЯ МЕЖОТРАСЛЕВОГО ПРИМЕНЕНИЯ АНГАРЫ: • арочного типа • шатрового типа • с вертикальными стенами 28
Общественные здания • • • ОФИСЫ и БАНКИ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, РЫНКИ, МАГАЗИНЫ ВОКЗАЛЫ КИНОТЕАТРЫ, КЛУБЫ ОТЕЛИ, САНАТОРИИ, ПАНСИОНАТЫ БАССЕЙНЫ АВТОСТАНЦИИ, АВТОСАЛОНЫ, ПАРКИНГИ РЕСТОРАНЫ, ФАСТ-ФУД, и пр. 29
Для условий строительства: • в Московской области, РФ • в районе Большого Сочи, РФ • в Астане, Республика Казахстан Корректирующие коэффициенты по элементам зданий ПРИЛОЖЕНИЕ к справочникам укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ СОДЕРЖАНИЕ ФУНДАМЕНТЫ Ленточные фундаменты Столбовые фундаменты Стены подвала и цоколя СТЕНЫ Стены кирпичные и бетонные Стены деревянные КАРКАСЫ. ПЕРЕКРЫТИЯ ПОЛЫ ПЕРЕГОРОДКИ ЗАПОЛНЕНИЕ ПРОЕМОВ Заполнение оконных проемов Заполнение дверных проемов КРЫША И КРОВЛЯ ВНУТРЕННИЕ ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА ПОДВАЛЫ. Сметная стоимость устройства подвалов ФОНАРИ. Сметная стоимость устройства фонарей 30
Индексы цен в строительстве СОДЕРЖАНИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ 1. КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ 1. 1. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КАПИТАЛЬНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ ИХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СТРУКТУРЫ ПО ВИДАМ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Капитальные вложения Строительно монтажные работы Технологическое оборудование Прочие работы и затраты Приложение. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Приложение А (обязательное). Описание группировок (приводится в сокращении) 1. 2. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КАПИТАЛЬНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ ИХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СТРУКТУРЫ В ОТРАСЛЕВОМ РАЗРЕЗЕ Капитальные вложения Строительно монтажные работы Технологическое оборудование Прочие работы и затраты 31
Индексы цен в строительстве 2. СТРОИТЕЛЬНО МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ 2. 1. СРЕДНИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ИНДЕКСЫ 2. 2. ИНДЕКСЫ ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ 2. 2. 1. Индексы цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по Российской Федерации 2. 2. 2. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Российской Федерации) на 01. 2013 по сравнению с 01. 2010 2. 2. 3. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Российской Федерации) на 01. 2013 по сравнению с 01. 2011 2. 2. 4. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для района Большого Сочи ) на 01. 2013 2. 2. 5. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Республики Казахстан) на 01. 2012 по сравнению с 01. 2011 2. 3. ДИНАМИКА СРЕДНЕРОССИЙСКИХ ИНДЕКСОВ 2. 3. 1. Динамика среднероссийских отраслевых индексов, рассчитанных по отношению к фактическим ценам на 01. 2000 г. 2. 4. ИНДЕКСЫ В РЕГИОНАЛЬНОМ РАЗРЕЗЕ 2. 4. 1. Отраслевые индексы в региональном разрезе 2. 5. СВОДНЫЙ РАСЧЕТ ИНДЕКСА ПО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (на русском и английском языках) 2. 6. ПРОГНОЗ Прогноз индексов цен до марта 2013 г. на строительно-монтажные работы в среднем по России Прогноз месячных темпов прироста цен на строительно-монтажные работы до марта 2013 г. Экстраполяция тенденций изменения индексов цен на строительно-монтажные работы и технологическое оборудование в среднем по Российской Федерации на 2013 -2015 гг. 32
Индексы цен в строительстве 3. ПАРИТЕТЫ ВАЛЮТ НА НАЦИОНАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ РЫНКАХ 3. 1. ПАРИТЕТ ДОЛЛАРА США В РУБЛЯХ РФ Динамика среднемесячного значения устанавливаемого Банком России курса доллара США 3. 2. ИНДЕКС ПОКУПАТЕЛЬНОЙ СПОСОБНОСТИ ДОЛЛАРА США НА РОССИЙСКОМ СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ 4. ЖИЛЫЕ ДОМА 4. 1. СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ В УРОВНЕ ЦЕН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 4. 2. ИНДЕКСЫ ТЕКУЩЕГО УРОВНЯ УДОРОЖАНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 4. 3. ИНДЕКСЫ СРЕДНИХ РЫНОЧНЫХ ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ КВАРТИР 5. УКРУПНЕННЫЕ СТОИМОСТНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПО ВИДАМ РАБОТ 5. 1. СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПО ВОЗВЕДЕНИЮ ЗДАНИЙ И ОСОБОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ 5. 2. СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПО УСТРОЙСТВУ НАРУЖНЫХ КОММУНИКАЦИЙ И БЛАГОУСТРОЙСТВУ 5. 3. РЕМОНТНО СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ 6. ОПЛАТА ТРУДА РАБОТНИКОВ, ЗАНЯТЫХ НА СТРОИТЕЛЬНО МОНТАЖНЫХ РАБОТАХ 7. МАТЕРИАЛЫ 7. 1. СТОИМОСТЬ МАТЕРИАЛОВ ФРАНКО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ПЛОЩАДКА 7. 2. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КЛАССАМ МАТЕРИАЛОВ 33
Индексы цен в строительстве 8. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИ ЦИЕНТЫ КО ИНВЕСТ 8. 1. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ РЕСУРСОВ 8. 2. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА 8. 2. 1. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Российской Федерации 8. 2. 2. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Республике Казахстан 9. ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ 9. 1. УЧЕТ ПОЛНОГО КРУГА ЗАТРАТ ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ В СОСТАВЕ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ 9. 2. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО ПРЕДСТАВИТЕЛЬНОЙ ВЫБОРКЕ ВИДОВ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО ОБОРУДОВАНИЯ (рассчитаны КО ИНВЕСТ на основании цепных индексов Росстата) 34
Пример реализации затратного подхода с применением справочника Оценщика «Жилые дома» , 2009 г. РАЗДЕЛ 2. 35
Основные этапы Оценку с использованием справочников рекомендуется выполнять в следующей последовательности: – Подготовить исходные данные об оцениваемом объекте. – Определить конструктивную систему и класс качества объекта оценки. – Подобрать укрупненный стоимостной показатель в соответствии с функциональным назначением (по отрасли или подотрасли), конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками (объемом, площадью и т. п. ) наиболее близкого по функциональным и конструктивным параметрам к оцениваемому объекту. – В случае отсутствия подходящего объекта-представителя данной отрасли рекомендуется использовать информацию о сопоставимых по функциональным и конструктивным параметрам объектах-представителях других отраслей или об объектах межотраслевого назначения. – Определить необходимые параметры, подлежащие корректировке. – Рассчитать количественные значения корректирующих коэффициентов. – Произвести расчёты стоимости объекта. 36
Использование и корректировка справочных показателей • Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объекта-представителя. • Актуализация укрупненных показателей в уровень цен на дату оценки осуществляется следующим образом: после проведения корректировки укрупненных стоимостных показателей в соответствии с характеристикой оцениваемого объекта, производится пересчет в уровень цен базовой области на дату оценки и затем применяется регионально-экономический коэффициент для учета уровня цен, складывающегося на дату оценки в области. (или же использовать специализированную таблицу корректирующих коэффициентов для справочников Ко-ИНВЕСТ, публикуемую в бюллетене «Индексы цен в строительстве» ежеквартально 37
Определение физического износа объектов При оценке зданий и сооружений в рамках затратного подхода физический износ является одной из важнейших составляющих расчета рыночной стоимости объекта. Под физическим износом конструктивного элемента, инженерной системы и здания в целом понимается степень утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств, то есть ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей, в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека в процессе эксплуатации объекта. В общем виде физический износ на момент его оценки выражает соотношение стоимости объективно необходимого ремонта, устраняющего повреждения элемента, инженерной системы или здания в целом, и их полной стоимости воспроизводства. Наиболее распространенными методами расчета физического износа являются расчет по методу срока жизни и расчет по методу определения физического состояния объектов (элементов). Более точным является метод оценки износа по физическому состоянию с разбивкой по конструктивным элементам здания. В различных строительных нормах, регламентирующих оценку физического износа, содержатся подробные признаки по конструктивным элементам и инженерным системам зданий, а также соответствующие им диапазоны значений износа. Представляемая ниже таблица составлена на основании анализа существующих в Российской Федерации правил и норм оценки физического износа. 38
Определение физического износа объектов 39
Определение физического износа объектов 40
Определение физического износа объектов 41
Определение физического износа объектов • Оценку физического износа рекомендуется производить путем сопоставления фактических признаков износа, выявленных в результате обследования объекта оценки, со значениями, приведенными в таблице. • Далее по группе (строке), соответствующей наибольшим значениям износа элемента, в соответствии с количеством имеющихся фактических признаков износа определяется процент износа. • В целом по объекту износ рассчитывается с учетом удельного веса конструктивных элементов и систем. 42
Определение физического износа объектов В данном примере наибольшие значения износа, фактически имеющиеся на объекте, находятся в строке 224 в количестве 2, соответственно процент износа элемента определяется в 70%. 43
Определение физического износа объекта оценки Наименован № п/п Количест ие согласн Признаки износа элементов венная конструктив Описание конструктивных решений о конструкции оценка ного Прилож износа, % элемента ению Е железобетонная монолитная фундаментная Мелкие трещины в цоколе. Ширина Фундаменты 13 10% плита трещин до 1, 5 мм. монолитный ж/б каркас с кирпичными стенами: наружный слой - кирпичная кладка из полнотелого облицовочного керамического кирпича толщ. 120 мм, с 1 -го по 3 -й этаж здание облицовано декоративным лицевым камнем Отдельные трещины и выбоины. Стены 49 10% толщиной 120 мм; средний слой - утеплитель Ширина трещины до 1 мм. из минплиты толщ. 150 мм; внутренний слой - кирпичная кладка из полнотелого керамического кирпича толщ. 250 мм с штукатурным слоем 20 мм. Мелкие трещины в местах из влагостойких гипсобетонных пазогребневых сопряжения перегородок с Перегородки 140 10% блоков толщ. 80 мм перекрытиями. Ширина трещин до 2 мм. Трещины в местах примыканий к Перекрытия из сборных ж/б плит 177 10% стенам. Ширина трещин до 0, 5 мм. Крыша, Ослабление крепления отдельных окрашенная оцинкованная сталь 229 10% кровля листов к обрешетке. Лестницы, Редкие трещины на ступенях. балконы, ж/б 194 10% Ширина трещин до 1 мм. лоджии Оконные Уплотнительные прокладки из ПВХ профилей ситемы "REHAU" 294 5% заполнения изношены или отсутствуют. Мелкие поверхностные трещины в Дверные простые с решетчатым заполнением, оклейка местах сопряжения коробок (колод) 298 10% заполнения пленкой со стенами и перегородками. Расчетны й Удельный вес физическ конструкции, % ий износ, % 11, 76% 1, 18% 26, 95% 2, 70% 11, 17% 1, 12% 15, 67% 1, 57% 5, 95% 0, 60% 1, 10% 0, 11% 3, 83% 0, 29% 44
Продолжение таблицы Полы линолеум безосновный, в санузле - керамическая плитка Отделка обои бумажные простые, на кухне - виниловые Отставание плиток по краям или полностью на площади до 10% 279 площади пола. Отставание и повреждение кромок 318 местами. Прочие конструкции - - Современные высокоскоростные лифты зарубежных производителей, Лифты модулированный дизайн, высокое качество отделки. система отопления с регуляторами на батареях отопления, тепловые завесы Отопление, Ослабление прокладок и набивки на входных группах в здание, 345 вентиляция запорной арматуры. независимое теплоснабжение от автономных котлов (газомазутных, электрических) Трубопроводы стальные черные, Ослабление сальниковых набивок Водоснабжение пластиковые. Стальная, латунная и прокладок кранов и запорной 349 и канализация арматура отечественного производства. арматуры. Ванны чугунные. II категория надежности; источники Неисправность, ослабление Электроосвеще бесперебойного питания для закреплений отдельных приборов 357 ние информационно-вычислительных и (розеток, штепселей, патронов и т. слаботочных систем д. ). Слаботочные Цифровая телекоммуникационная устройства связь Прочее Итого 10% 1, 59% 0, 16% 20% 3, 73% 0, 75% 0% 1, 18% 0, 00% 0% 1, 55% 0, 00% 10% 2, 10% 0, 21% 5% 3, 83% 0, 19% 5% 4, 88% 0, 24% 0% 4, 71% 0, 00% 100, 00% 9% 45
Что делать, если в справочнике отсутствует аналог РАЗДЕЛ 3. 46
Пример № 1 Пример расчета стоимости сетчатых ограждений в уровне цен Большого Сочи на 27. 05. 2010, в руб. /кв. м. № Наименование работ, единица измерения Устройство оград и ограждений из сетки, 1 сетчатых панелей, колючей проволоки, 100 кв. м. Региональный коэффициент стоимости 2 строительства на 01. 04. 2010 г. , КС-12, Краснодарский край Затраты с накладными расходами и плановыми накоплениями, руб. 161 840 Источник Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", № 71, стр. 94, табл. "Укрупненные стоимостные показатели по видам работ (для условий строительства в Московской области в марте 2010 г. " 0, 749 Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", № 71, стр. 140 0, 940 Справочник Оценщика "Жилые дома для Большого Сочи", 2009 г. 4 Поправка на сейсмичность 1, 050 Справочник Оценщика "Жилые дома для Большого Сочи", 2009 г. , стр. 559, 18 Последовательность расчета: для Сочи (А) = 8 (1, 05) для Моск. обл. = 6 (1) 6 и 8 – сейсмичность в баллах тогда 1, 05 / 1 = 1, 05 Прогнозный коэффициент роста цен на 5 СМР (РФ), %/мес. с 01. 04. 2010 г. на 27. 05. 2010 0, 877 Расчет 6 Интегральный коэффициент 0, 648 Расчет: п. 2 * п. 3 * п. 4 * п. 5 3 Регионально-климатический коэффициент, Краснодарский край Устройство оград и ограждений из сетки, сетчатых панелей, колючей проволоки, для 7 условий Краснодарского края на 27. 05. 2010 г. , 1 кв. м. 1 048, 72 Расчет: 161840 руб. /кв. м. * 0, 648 / 100 кв. м. 47
Особенности применения данных справочника к некоторым объектам РАЗДЕЛ 4. 48
Пример расчет стоимости колодца глубиной 7 м НАЗНАЧЕНИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ СПРАВОЧ НАЯ СТОИ МОСТЬ, РУБ. /ЕД. ИЗМ. ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ОБЩАЯ ПЛО ЩАДЬ ТЫС. ОБЪЕМ ТЫС. КУБ. М 1 s. Ж 5. 13. 0. 238 КОЛОДЕЦ. Глубиной в 10 м с оборудованием электрическим насосом на бетонном фундаменте. Увеличение или уменьшение глубины колодцев расценивается за 1 метр глубины. ОСОБЕННОСТИ КОНСТРУКТИВНОГО РЕШЕНИЯ 4 КВ. М 2 3 КЛАСС КОНСТ РУКТИВ НОЙ СИСТЕ МЫ КЛАСС КАЧЕСТ ВА 5 6 7 - КС-12 ОБЪЕКТ В ЦЕЛОМ ЕД. ИЗМЕ РЕНИЯ 1 колодец - КС-12 1 м 43135, 6 100, 00% 2777, 7 100, 00% Расчет: 43 135, 6 - 3 * 2 777, 7 = 34 802, 5 49
ООО «КО ИНВЕСТ» • • • Адрес : 119571, г. Москва, пр. Вернадского, 92, корп. 1, офис XVI многоканальный телефон/факс (495) 988 20 83 E-Mail: info@coinvest. ru Размещение рекламы и вопросы подписки: E-Mail: litera@coinvest. ru Сайт КО-ИНВЕСТ: www. coinvest. ru 50
Скачать презентацию Информационное обеспечение работы оценщика Применение справочников КО ИНВЕСТ
Издания_КО-ИНВЕСТ_2013.ppt