«Информационное и методологическое обеспечение оценки для банковского кредитования» XII Международный конгресс оценщиков «Информационно-аналитическое обеспечение индивидуальной и массовой оценки недвижимости» , Москва, 16. 12. 2010 Слуцкий Александр Анатольевич, канд. техн. наук, советник председателя правления Банка «Пушкино»
Warning (!) Положения, формулируемые в данном выступлении, могут сильно отличаться от «преобладающей» точки зрения на информационное обеспечение оценки стоимости предметов залога. (!!) Главная мысль: объем и качество информации, требуемой для оценки, определяются уровнем понимания проблемы, решению которой призвана служить оценка, а не абстрактной потребностью в оценке «рыночной стоимости» . (!!!) Аксиома о «единственной (единой) и неделимой» «рыночной стоимости» , пригодной для использования при решении любых реальных микроэкономических задач, изначально отрицается и не принимается, что в целом соответствует подходу Проекта МСО 2011.
1. Тезис о том, что «информация всех спасет» , для информационно-неэффективных рынков является ложным (1) Само признание факта информационной неэффективности рынка реальных гетерогенных (не финансовых) активов, в частности, означает следующее: 1. Наличие информации о ценах сделок само по себе никаким образом не может привести к формированию качественного мнения о «рыночной стоимости» => 2. Каждый из трех подходов к оценке стоимости имеет самостоятельное значение и смысл => 3. Изначально невозможно определить, какой из трех подходов будет иметь наибольшую важность => 4. Требуется «проникновение в суть» цели и задач оценки. Без четкого понимания целей и задач оценки, того, какую проблему для заказчика/потребителя оценки она решает, использование информации, особенно избыточной, способно причинить вред и дискредитировать оценочную профессию.
1. Тезис о том, что «информация всех спасет» , для информационно-неэффективных рынков является ложным (2) Очевидно, что наличие доступа оценщика к информации о сделках не решает задач пользователей. Пример: США и экономически развитые страны Европы – при наличии качественной и доступной (в том числе ретроспективной) информации о сделках с недвижимостью крах ипотеки (и жилой, и коммерческой) все равно наступил, а оценка залогов, как общепризнано, своей задачи в части рискменеджмента не решила. Иной пример – Германия, где крах ипотеки не произошел, и одной из главных причин этого является система консервативной оценки предметов ипотеки.
1. Тезис о том, что «информация всех спасет» , для информационно-неэффективных рынков является ложным (3) Следовательно, дело не в информации, а в том, для чего она требуется и как, кем и в каких целях используется. А это выдвигает на первый план методологические аспекты. Более того, для целого ряда задач оценки имеющаяся в доступе информация позволяет формировать качественное и обоснованное мнение о стоимости. Пример: Американская «Collateral Risk Network» – некоммерческая группа опытных chief appraisers, залоговых риск-менеджеров, работников банковских регуляторов и экспертов по оценке, которые сосредоточены на решении многих проблем, стоящих перед профессиональными оценщиками, в своем докладе «Реинжиниринг процесса оценки» (начало 2009 г. ) прямо указывает на необходимость изучения и внедрения германского опыта на территории США, а игнорирование понятия «устойчивой стоимости» (стоимости ипотечного кредитования) признается недостатком американской оценки для ипотеки.
2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (1) Дальнейшее рассуждение не будет выходить за рамки оценки для целей и задач банковского кредитования, что не является тождественным «оценке для целей залога» . Покажем, что в частном случае оценки предмета залога для целей реализации на публичных торгах понимание цели и задач оценки полностью устраняет «информационную проблему» . Оценка для целей банковского кредитования: 1. Оценка для цели залога – предкредитный этап и этап администрирования и погашения ссуды. 2. Оценка для цели продажи на публичных торгах (судебный и внесудебный порядки взыскания).
2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (2) Этап кредитования Цель оценки Оценка на предкредитном этапе (переоценка на этапе администрирования и погашения ссуды) Залог (в большинстве случаев – необязательный акт) Оценка на этапе взыскания Продажа на публичных торгах в соответствии со строго определенной в гражданском законодательстве и договоре о залоге процедурой (обязательный акт) Задачи, которые решает банк Минимизация (оптимизация) резерва на возможные потери, поэтому наличие «независимого» отчета об оценке – объективно желательное условие Избежать оставления предмета залога у банка При оставлении предмета залога оно должно произойти по цене, максимально приемлемой для скорейшей продажи предмета залога банком
2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (3) В целом в ситуации, когда предмет залога не продан на вторых торгах, следует считать, что банковский риск-менеджмент «потерпел поражение» . Оценку «рыночной стоимости» , принятую банком, в таком случае не следует считать верной. Кто является виновником сложившейся ситуации, здесь не обсуждается. Следует признать, что в настоящее время задачи банковского рискменеджмента для указанных случаев оценки разные. Тем не менее в соответствии с действующим законодательством в обоих случаях ориентироваться следует на «рыночную стоимость» . При этом нужно учитывать такой существенный фактор, как «оценка залога» – цена исполнения договора о залоге. Судебная практика показывает, что именно эту величину суд предпочитает признавать за «рыночную стоимость» , не рассматривая по существу оценки «рыночной стоимости» спорящими сторонами (залогодателем и залогодержателем). Т. е. за величину «рыночной стоимости» принимается соглашение сторон, а не результат процесса оценки (!!!).
2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (4) Оценка (цена) предмета залога Оценка на предкредитном этапе Оценка на этапе взыскания
2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (5) В целом проблема описывается вышеприведенной циклической диаграммой. В определенных случаях, особенно при оппортунистическом поведении залогодателя, изменение рыночной стоимости на этапе взыскания относительно оценки залога (цены исполнения договора о залоге) осуществить не удается, что и приводит следом к утверждению оценки залога в качестве рыночной стоимости, исходя из которой суд назначает начальную цену первых торгов. Данное обстоятельство выделено «черной стрелкой» . В принципе, эту задачу призвана решать периодическая переоценка залогов с целью пересмотра (подтверждения) оценки предмета залога, но вплоть до момента начала процесса обращения взыскания на предмет залога этот процесс в основном контролируется не банком, а залогодателем.
3. Различие между рыночными стоимостями предмета залога, определенными на двух этапах (1) Очевидно, что условия, в которых находится объект оценки на этапе взыскания, резко отличаются от условий, в которых находится предмет залога на предкредитном этапе. На предкредитном этапе условия (как представляется) соответствуют общему определению «рыночной стоимости» . На этапе взыскания имеем • Вынужденного продавца • Строго определенную, а не абстрактную (как в определении ликвидационной стоимости) процедуру с заданными относительно «рыночной стоимости» значениями начальных цен первых и вторых торгов, а также цены оставления предмета залога у банка. В этих условиях действующее определение ликвидационной стоимости (как «наиболее вероятная цена …» ) требует переосмысления (подробнее – далее).
3. Различие между рыночными стоимостями, предмета залога, определенными на двух этапах (2) Современная позиция МКСО (Проект МСО 2011): во втором случае имеются условия, описывающие форсированную продажу => значение стоимости, определенное в базе «рыночной стоимости» , может не совпадать со значением стоимости, определенной в той же базе на «общих условиях» . Данная позиция полностью соответствует описанной ситуации оценки для банковского кредитования. Следует отметить, что в соответствии с позицией МКСО в таких условиях прямо допустимо использование и иных баз (!!!) стоимости: например, инвестиционной. Однако, находясь в рамках действующего в нашей стране оценочного законодательства, делать это можно только опосредованно. Представляется, что сам алгоритм продажи предмета залога при обращении на него взыскания дает абсолютно четкую подсказку и направление оценки.
4. Оценка при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога (1) 1. 2. 3. • Оценка «рыночной стоимости» = РС • Первые торги. • Начальная цена продажи первых торгов = 0, 8 х РС • Первые торги не состоялись • Вторые торги. • Начальная цена продажи вторых торгов = 0, 8 х 0, 85 х РС = 0, 68 х РС • Вторые торги не состоялись • Оставление предмета залога у залогодержателя. Действуют условия договора «купли-продажи» • Цена оставления = 0, 8 х 0, 85 х РС = 0, 68 х 0, 9 х РС = 0, 61 х РС
4. Оценка при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога (2) 1. 2. 3. • Переворачиваем наоборот и идём не от « 1» к « 2» или от « 1» к « 3» на предыдущем слайде, а наоборот, от « 2» к « 1» или « 3» к « 1» • Начальную цену продажи на вторых торгах квалифицируем как «ликвидационную стоимость» ЛС • Определяем не ликвидационную стоимость через рыночную, а наоборот – рыночную через ликвидационную, • Следовательно, имеем, что РС = ЛС х : 0, 68 = 1, 47 х ЛС • Цену оставления предмета залога у залогодателя квалифицируем как инвестиционную стоимость ИС для конкретного залогодержателя • Следовательно, имеем, что РС = ИС : 0, 61 = 1, 64 х ИС
5. Ликвидационная стоимость Задача: определить ЛС не через РС, как это принято, а учитывая тезис МСО о том, что между РС и ЛС могут иметься только случайные соотношения. Тем не менее, мы имеем такое соотношение, заданное нормативно. Используя хорошо известную формулу для размера ежемесячного аннуитетного платежа при заданном сроке кредита и процентной ставке, формулу для ликвидационной стоимости можно записать в следующем виде (пояснения здесь опускаем): 1 – [1 + (r / 12)] – [(12 х n) – 1] ЛС = Sкр = (k x NOIм) х ------------------- , (r / 12)
5. Ликвидационная стоимость (2) где • ЛС – ликвидационная стоимость объекта недвижимости; • Sкр – объем кредита, который можно выдать заемщику на покупку объекта; • NOIм – ежемесячный (а не годовой) чистый денежный поток от объекта недвижимости; • k x NOIм – размер ежемесячного аннуитетного платежа; • k – коэффициент, определяющий долю от ежемесячного чистого денежного потока от объекта недвижимости, остающуюся в распоряжении заемщика, не направляемого на погашение кредита, 0 < k < 1. Практически k имеет смысл параметра LTV (loan-to-value); • r – ставка кредитования – десятичная дробь, например, r = 0, 1 при ставке кредитования 10% годовых; • n – срок кредита, лет.
5. Ликвидационная стоимость (3) В модельных целях решения данной задачи можно принять k = 1, что вполне может соответствовать финансовому положению гипотетического заемщика «не хуже среднего» , что, в свою очередь, соответствует типичной практике кредитования. При этом предполагается, что заемщик имеет иные виды дохода, не связанные с приобретаемым объектом недвижимости. В результате «проблема информационного обеспечения» оценки для цели реализации предмета залога превращается в довольно банальную задачу выяснения типичных условий кредитования недвижимости в данном месте в данное время. Задача же определения стоимости в «рыночной базе» сводится к умножению полученной ликвидационной стоимости на коэффициент 1, 47, определенный законодательно (ГК РФ, законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О залоге» ).
6. Инвестиционная стоимость Здесь «информационная проблема» определения «рыночной стоимости» предмета залога для его реализации на публичных торгах сводится: 1. к получению от банка- «инвестора» требуемых ему параметров оценки инвестиционной стоимости 2. к умножению полученного результата на коэффициент 1, 64. Отметим следующее: 1. Определение инвестиционной стоимости не рассматривает «инвестора» как лицо, целенаправленно желающее осуществить инвестицию в данный объект. 2. Самое главное: такая «инвестиция» рассматривается законодателем как полностью естественный акт прекращения договора о залоге, т. е. ничем не хуже продажи предмета залога. 3. Банк рассматривается как ЕДИНСТВЕННЫЙ вынужденный покупатель при отсутствии всех иных, т. е. соответствует пониманию «стратегического» инвестора.
Заключение В результате, как мы считаем, показано, что применительно к решению очень специфической и злободневной задачи – оценки рыночной стоимости предмета залога для его реализации на публичных торгах – «информационная проблема» как таковая НЕ СУЩЕСТВУЕТ. Достаточно РЫНОЧНЫХ данных о процентных ставках и сроках кредитования при определении ликвидационной стоимости либо данных от банказалогодержателя при определении инвестиционной стоимости.
Ссылки • Trice, J. N. (2009), Reengineering the Appraisal Process, Collateral Risk Network 04. 01. 2009, http: //www. collateralrisknetwork. com/PDFs/white%20 paper_04_0 1_09 -CRN. pdf • IVSC (2010), Proposed New International Valuation Standards, Exposure Draft , June 2010 • Слуцкий Ал-р А. (2010), Оценка залогового имущества: проблемы стоимости, Банковское кредитование, 2/2010 • Слуцкий Ал-р А. (2010), Оценка предмета залога при внесудебном порядке обращения взыскания, Банковское кредитование, 3/2010 • Слуцкий Ал-р А. (2010), Методика определения ликвидационной стоимости, Банковское кредитование, 4/2010
Скачать презентацию Информационное и методологическое обеспечение оценки для банковского
b93d4f5413ca0fd7ccf4fe224c97350e.ppt